Эксплуатация зданий: что будет, если один раз подойти с умом

    Карточка оборудования на модели здания — к ней прикреплены работы, затраты по единице железа, все документы (договоры, гарантия и пр.), инструкции и регламенты.

    Вот строят торговый центр. Сразу, когда строят, рассчитывают, что, например, то же кондиционирование будет требовать столько-то энергии, столько-то работы по обслуживанию. А потом выясняется, что где-то они проёмы так заложили, что оборудование внутрь уже не занести. И вместо одной мощной единицы появляется две, зато которые можно занести внутрь. Или вот надо было сделать определённую конструкцию для специального оборудования. Иностранный подрядчик сказал:
    — Привезли не ту конструкцию, мы её уже смонтировали, но ваше оборудование не подходит. Либо простой, либо так принимайте и покупайте другое.

    И все расчёты дальше идут лесом. Звучит дико, но так почти на каждом объекте.

    Вот тут пригождаются информационные модели, а точнее — приложения для управления эксплуатацией, которые работают в связке с моделями зданий. Хотя бы для того, чтобы тот же торговый центр мог элементарно посчитать, что и сколько стоит в эксплуатации. Конечно, обходится не без воплей — сразу становится видно, кто, где и сколько эээ…нецелевым образом расходует.

    Естественно, BIM-приложения дают много и в том случае, если здание уже построено и надо эксплуатировать рациональнее. Да, бывает, что модели нет (а иногда даже и простой 2D-документации), но все эти проблемы решаемы. Мы же в будущем, чёрт побери, тут всё продумано!

    Небольшое предисловие о BIM-модели. Это что-то вроде 3D-схемы здания, на которой есть в том числе все подсистемы, узлы и вся технико-экономическая информация. Вот здесь мои коллеги рассказывали подробнее, что это такое и как выглядит на примере нашего офисного здания. Если очень коротко — ещё на стадии проектирования создаётся такая штука, потом она используется как источник проектной и рабочей документации, а потом эту же модель можно отдать прямо в BIM-приложение для управления эксплуатацией. Но так делается довольно редко, потому что для этой операции надо думать заранее.

    Вот что это даёт (примеры с реальных объектов)


    ● График планово-предупредительного ремонта оборудования



    С его помощью все единицы оборудования получают своевременное обслуживание. Инженеры получают уведомление, когда и какую работу нужно выполнить, какие расходные материалы с собой взять.

    ● Отображение 2D-плана этажа, помещения и карточки помещения



    Вся информация о помещениях хранится в карточке и используется для аналитики. Эта история очень важна для торговых центров и владельцев офисов. Фактически это учёт всех затрат по помещению и всех данных по нему, инвентаризация оборудования.

    ● Список текущих внеплановых заявок



    Заведение, мониторинг и закрытие всех заявок (плановых и внеплановых) осуществляется внутри информационного пространства. Форма закрытия работы формируется автоматически, и инженеру остаётся её только распечатать. Это тикеты (фактически и они сразу распределены по приоритетам). Например, перегоревшая лампа в офисе будет иметь приоритет выше, чем перегоревшая лампа в подвале. Соответственно, наши заказчики, которые обслуживают офисы, имеют возможность приоритизировать арендаторов офисов класса А+, а потом уже обслуживать B-категорию.

    ● Карточка оборудования



    Вся информация о единице оборудования хранится в карточке, вплоть до руководства по обслуживанию, которое может понадобиться инженеру. То есть документация хранится в привязке к BIM-модели, как и все данные по текущей ситуации.

    ● Бюджетирование помещения



    Здесь видно, чего и сколько нужно кому. Очень удобно для коммерческого отдела.

    ● Интеграция с диспетчерской



    Когда возникает авария, то сразу локализуется участок, где именно она возникла. Если есть датчики — подтягиваются данные с них. Примерно вот так это выглядит в реальном мире:



    Про датчики надо сказать отдельно. Все счётчики, вся телеметрия оборудования (котельная, кондиционеры, водоотведение, освещение, движение), статусы щитков и затраты электричества с каждого, откуда идёт дым и как распространяется, контроль конструкций — все эти данные легко обрабатываются.

    Интеграция с BMS — вообще прекрасная вещь для эксплуатирующих организаций. Допустим, у нас есть BMS-система здания, есть диспетчерская с кучей лампочек, которые при поломке или аварии загораются. Что делать далее — чаще всего понять довольно сложно, и это время простоя может оказаться критическим.

    Как это работает: сломался кондиционер, надо заменить фильтр. Параллельно с лампочкой BIM-приложение стартует процесс ремонта. Ответственному инженеру отправляют сообщение: «Иди на склад». Складской рабочий распечатывает наряд на работу и собирает комплект для ремонта (в данном случае это фильтр). Инженер приходит на склад на всё готовое и далее быстро делает свою работу.
    Согласитесь, намного оперативнее, чем классическая цепочка в духе «Иваныч, посмотри, тут что-то загорелось».

    Лирическое отступление. Если вы думаете, что вот это всё — стандартные функции почти каждого сдаваемого крупного здания, то глубоко ошибаетесь. Очень глубоко. Чтобы оценить уровень царящего раздолбайства — ещё пара примеров. Вот только недавно построили несколько комнат без дверей. Просто в реальном проекте забыли двери. Рабочие так и сделали, потому что темна и загадочна душа проектировщика, и не какому-то прорабу ему указывать. Или вот на этаже чуть меняли габариты одного блока, и проёмы вместо стандартных 90 стали 87 сантиметров. А это значит плюс 25% к стоимости каждой, потому что нестандартные. Что творится в эксплуатации — это вообще боль. Начинается всё с недопоставок материалов, хотя по документам они приходят (то есть опять же кто-то ворует), и заканчивается совершенно непонятными счетами, берущимися из ниоткуда. Начинаешь пытаться проследить концы — и теряешься. Потому что нет точных данных, что и где стоит, что кем и когда делалось, когда надо делать в следующий раз, и так далее.

    Но давайте вернёмся к BIM-приложениям для эксплуатации.

    Примеры использования


    Вот несколько частых вещей, которые у нас спрашивают. Ответ на всё — да, можно:

    • Для контроля и планирования регламентных работ. Пример выше. Серии работ, распределение работ между людьми, отчётность — всё есть. У нас инженеры именно по такой модели эксплуатируют второе офисное здание.
    • Техперсонал: это управление командой. Важно видеть, кто и что делает, кому что назначено, у кого какие допуски и аккредитации (чтобы не падали задачи, которые сотрудник сделать не может).
    • Для контроля договоров. Реестр, истории изменений, привязка к помещениям, уведомления о прекращениях через какой-то период и так далее. Важно арендодателям.
    • Склад обслуживания. Что нужно хранить, сколько, когда закупать, как заказывать, как списывать. Каждый материал привязан к своей работе. Мониторинг остатков. Инвентаризации сканером штрих-кодов. Отчётность.
    • Статусы помещений на плане. Список оборудования на плане. Привязка CAD-данных.
    • Бюджетирование. Все расходы привязаны к помещению, распределены по типам и системам («сантехнические»), могут быть выгружены в общую систему бюджетирования предприятия. Удобная штука для федеральных компаний.

    Вот ещё картинки (это длинный спойлер с примерами, аккуратно):
    Диаграммы работы по типам и системам:



    Количество помещений, выведенных из аренды:



    Количество страховых случаев в месяц:



    Сдача, возврат (аренда, ремонт) арендованных площадей:



    Время реакции по заявкам:



    Вот так выглядит «диспетчерский центр» куда выведены ключевые показатели. В каждом показателе настроена «красная зона», это значит, что когда показатель превышает допустимые значения, то инструмент автоматически формирует отчёт и отправляет на почту ответственному лицу. В случае, когда «красная зона» это критический показатель, который требует оперативных действий, инструмент не только информирует отчётом, но и запускает процесс исправления ситуации.



    Оборудование — финансы:



    Оборудование — регламенты:



    Оборудование — событие:



    Прикреплённые документы, видео:



    Карточка персонала — полный контроль за персоналом УК:



    Представление по загрузке персонала:





    ППР (календарный график годового ППР, мультифункция, создание серии)



    МТО, склад.
    Склад умеет отслеживать остатки и в случае критически низкого кол-ва расходников автоматически направляет заявку на согласование и закупку по настроенной схеме согласования и определенной схеме закупки внутри смежных систем.







    Интеграция с различными системами (BMS, приборы учёта и т. п.):



    Договоры




    Нужно всё это в первую очередь руководству — для оптимизации работы, экономии, автоматизации и типизации процессов. Но как только начинается внедрение — почти всегда саботаж. Краеугольный камень — вскрываются всякие мелкие дела. Сколько тот же управляющий может экономить на лампочках — это большой вопрос. Сколько реально поставляют и сколько реально вкручивают — на разницу квартиру можно купить.

    А вот анализ на базе стандарта 460 немецкой ассоциации GEFMA. Методика данного стандарта основывается на общепринятой современной технологии расчёта инвестиционных показателей окупаемости ROI, DPP, (M)IRR и на количественных оценках снижения затрат на основе экспертных данных вышеуказанной ассоциации. Это пример для реального крупного объекта площадью несколько десятков тысяч квадратных метров, однако я убрал все детали, позволяющие его узнать.


    Эффект использования



    Ожидаемое снижение затрат



    Снижение энергопотребления, оптимизация коммунальных сервисов


    Благодаря выявлению и анализу наиболее затратных потребителей, случаев неэкономного использования энергии.



    2–10%



    Снижение затрат на энергопотребление, коммунальные сервисы через управление пиковыми нагрузками


    Управление энергозатратными потребителями во избежание излишних пиковых нагрузок.



    5–20%



    Подтверждение, документирование энергопотребления


    Минимизация затрат на создание отчётов по потреблениям благодаря использованию данных по объектам и счётчикам из системы.



    50–90%



    Снижение затрат на документирование


    Благодаря быстрому сведению информации, использованию шаблонов, прямому доступу отчётов к фактическим данным.



    30–70%



    Снижение затрат на страховые выплаты


    Благодаря предъявлению юридически значимых документов возможно снижение страховых выплат по рискам в области эксплуатационной ответственности.



    5–15%



    Снижение затрат на поиск, повышение качества информации


    Снижение затрат на поиск и предоставление актуальной и корректной информации, снижение проблем с недостаточной и ошибочной информацией.



    30–70%



    Финансовые расчёты


    Снижение временных затрат на внутр. фин. расчёты, например, благодаря непосредственному учёту персонала по заданиям, работам.



    50–90%



    Доступность оборудования


    Снижение выходов из строя оборудования и конструкций благодаря автоматизированному контролю сроков эксплуатации.



    1–10%



    Плановое обслуживание


    Снижение затрат на плановое обслуживание и ремонты за счёт эффективного планирования и подготовки.



    10–30%



    Контроль гарантийных обязательств


    Снижение затрат на ремонты за счёт эффективного контроля гарантийных обязательств.



    1–5% (от инвестиц. затрат)



    Распределение нарядов/заданий


    Снижение затрат на сервисные работы благодаря сводному централизованному учёту и распределению корректных нарядов/заданий (напр., технич. обслуж., уборка).



    10–30%



    Страховые договоры


    Снижение общих затрат на страхование благодаря выявлению случаев отсутствующего или дублированного страхования.



    1–10%



    Регистрация заявок


    Снижение затрат на учёт, диспетчеризацию заявок/заданий.



    40–80%



    Инвентаризация


    Снижение временных затрат за счёт применения технологий штрих-кодирования, RFID.



    50–90%



    Экспертная оценка стоимости


    Снижение ежегодных затрат благодаря автоматизации подготовки необходимых документов из системы.



    50–80%



    Обработка заявок/заданий


    Снижение административных, управленческих затрат на диспетчеризацию заданий, контроль выполнения, минимизация ошибок по интерпретации заявок/заданий.



    40–80%



    Часть данных уже подтверждена практикой, часть — ещё в процессе. Так что вот примерно так.

    Ссылки


    • +32
    • 14,7k
    • 7
    КРОК 602,52
    №1 по ИТ-услугам в России
    Поделиться публикацией
    Комментарии 7
    • +2
      Эксплуатация зданий: что будет, если один раз подойти с баблом.
      :)
      • 0
        Коммерческие BIM системы это реально круто — видел и как здания АЭС в 2D в AutoCAD рисуют и как корабли в Tribon проектируют… но если я хочу, скажем, дачный домик спроектировать, или хозпостройку какую и сам с BIM поиграться, что делать в это случае?

        Есть работающие из коробки(или хотя бы разворачиваемые без rocket-science, или хотя бы у которых есть BKM) Open-source BIM решения?
        • 0
          Немного не понятно, что имеется в виду под понятием «коммерческие BIM-системы».
          Но в любом случае, чтобы смоделировать хозпостройку не нужно знать теорию струн.
          Ничего не мешает спроектировать ее с использованием BIM-технологии. Однако BIM не заканчивается на стадии проектирования. На этой стадии происходит зарождение информационной модели, которая продолжит жить вместе с объектом строительства. Начать моделировать модель можно в любом удобном инструменте для 3D-моделирования, а далее уже отталкиваться от потребностей. В случае с хозпостройкой можно этим самым инструментом и ограничиться.
          Что касается бесплатного доступа к BIM-решениям, то сейчас почти все поставщики ПО (Autodesk, Bentley, Graphisoft и т.д.) предоставляют пробные версии своего ПО, можете попробовать их.
        • +2
          Хочу такую игрушку под ёлку!
          • 0
            Сколько человек отвечает за обслуживание системы? Какой срок интеграции в существующие бизнес-процессы?
            • 0
              После внедрения на типовой объект, например, торговый центр или стадион, за обслуживание системы отвечает один человек. Более того, настройка системы производится без программирования, что существенно упрощает процесс.

              Срок интеграции зависит от объекта, его площади, количества работников и потребностей, и может длиться от нескольких месяцев до несколько лет. В типовом случае, когда внедряется базовый функционал и есть оперативный доступ ко всей необходимой для внедрения информации срок внедрения составляет около полугода.
            • 0
              СКС в каком-то виде в BIM и/или в системе эксплуатации присутствует?

              Только полноправные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

              Самое читаемое