Вместо вступления
Привет, Хабр! Я Илья Крапивцев, и я руковожу направлением “Государственные сервисы подразделения Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) группы компаний ДОМ.РФ". Спасибо, что осилили это название, дальше будет интереснее!
В этой статье мы погрузимся в атмосферу задач крупной государственной корпорации и того, как они могут влиять на нашу с вами повседневную жизнь. Суть проекта, над которым я работаю, можно охарактеризовать как "раскрытие информации застройщиками, осуществляющими строительство с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц". Но сначала нужно немного погрузиться в нормы действующего законодательства.
Зачем мы это делаем
Единая информационная система жилищного строительства (ЕИСЖС) создана в 2018 году в рамках Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а оператором ЕИСЖС стал, соответственно, ДОМ.РФ.
На схеме ниже упрощено представлены этапы реализации проекта долевого строительства застройщикам в соответствии с действующими положениями и требованиями упомянутого закона:
Этап публикации застройщиком проектной декларации в ЕИСЖС
Зачем застройщику необходимо публиковать проектную декларацию в ЕИСЖС?
Упомянутый закон определяет для застройщика право на привлечение денежных средств дольщиков, а именно: "застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом".
Часть 6.1 статьи 15.4 говорит о том, что "Проектная декларация до заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства подлежит размещению застройщиком в единой информационной системе жилищного строительства с использованием усиленной квалифицированной электронной подписи путем заполнения электронной формы проектной декларации по форме, предусмотренной частью 2.4 статьи 19 настоящего Федерального закона".
Другими словами, пока застройщик не опубликует проектную декларацию в ЕИСЖС, продавать квартиры он не сможет. Более того, такие сделки не будут зарегистрированы Росреестром.
“А что это дает дольщикам”?
Закон № 214-ФЗ также определяет, что договор участия в долевом строительстве должен среди прочего содержать характеристики объекта (квартира, кладовая или машиноместо) и срок передачи застройщиком объекта дольщику в соответствии со сведениями, указанными в проектной декларации. В дополнение частью 4.1 статьи 4 закона определено, что условия договора должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора.
“И что же это значит?”
Во-первых, покупатель квартиры должен убедиться в наличии опубликованной проектной декларации. Для этого нами создан уникальный сервис Проверки новостроек, который позволяет в несколько кликов получить актуальную информации о проекте и ходе строительства в отношении всех строящихся домов по всей России.
Во-вторых, покупатель должен сверить характеристики проекта, указанные в подписываемом им договоре участия в долевом строительстве, с характеристиками в опубликованной проектной декларации, дабы 10-этажный дом не превратился в 20-этажный.
Соблюдение этих двух простых правил позволит не только исключить риск незаконной сделки с мошенниками, но и лучше знать и свои права, и обязанности застройщика по договору.
Этап размещения дольщиками денежных средств на счете эскроу в банке
“Что такое счет эскроу?”
Счет эскроу — это банковский счет застройщика, на который перечисляются денежные средства дольщиков в случае заключения договора участия в долевом строительстве. Вся разница в том, что доступ к средствам на счете эскроу появляется при соблюдении условий договора участия в долевом строительстве (все криптоэнтузиасты на этом моменте вспомнили о смарт-контрактах?)
На текущий момент на рынке основным условием для доступа застройщика к средствам на счете эскроу является получения им разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, что фактически устраняет проблемы обманутых дольщиков.
“А при чем тут все-таки Банк России?”
Счет эскроу можно открыть не в любом банке, а только в уполномоченном. В уже знакомом нам законе 214-ФЗ для него определен следующий термин: "уполномоченный банк - банк, созданный в соответствии с законодательством Российской Федерации и включенный Банком России в перечень банков, соответствующих критериям, установленным Правительством Российской Федерации".
Ага, значит Банк России ведет перечень таких банков и, как вы догадались, являясь регулятором, должен комплексно оценивать финансовую устойчивость каждого конкретного банка. Для этого, в частности, требуются сведения о проектах долевого строительства из ЕИСЖС, по которым можно оценивать, например, срок до погашения кредита, по сравнению со сроком до завершения реализации площадей проекта составляет не менее 70% в соответствии с оценкой риска по приложению 5 Положения 590-П.
Что дальше?
Интеграция с информационной системой любого из ведомств состоит из двух составляющих: формальной и технической частей.
Формальная часть
В общем виде этот пункт включает в себя заключение соглашения между сторонами и регламент взаимодействия. Подробно содержимое документов привести не могу, так как оно является информацией ограниченного доступа, но расскажу о подводных камнях и возможных шишках.
Соглашение. Этот документ определяет нормативно-правовое обоснование для организации информационного взаимодействия между сторонами, общий порядок взаимодействия и состав сведений.
Регламент взаимодействия. Он в свою очередь определяется порядок взаимодействия и требования к нему, детальный состав данных, ответственных лиц за взаимодействие с каждой из сторон.
Что не нужно делать:
указывать в документах подписанта, для которого невозможно подтвердить основание полномочий (федеральный закон, приказ, доверенность) - юристы такие документы не согласуют;
указывать в соглашении детальные требования к составу сведений - в случае изменения состава потребуется каждый раз заключать дополнительное соглашение;
забыть указать в регламенте правила внесения изменений в порядок взаимодействия или состав сведений — это не позволит гибко управлять изменениями и не исключит необходимость каждый раз утверждать новую версию регламента.
А что по технике?
Банк России определил требования к интеграционному взаимодействию так:
должен быть сформирован XML-файл на основании XSD-схемы;
XML-файл должен передаваться через REST API;
XML-файл должен быть зашифрован и подписан УКЭП уполномоченного лица;
XML-файл должен передаваться первого числа каждого месяца.
“Что мы могли на это предложить?”
каждая публикуемая в ЕИСЖС проектная декларация загружается в аналитическое хранилище данных (это тема для отдельной большой статьи, с подготовкой которой мне поможет Григорий Грязнов, руководитель подразделения «Аналитические сервисы», у которого есть классная статья Применение ML в мониторинге строительства многоквартирных домов);
в компании внедрен и активно используется для решения задача класса ETL продукт Apache Airflow;
в компании был реализован сервис работы с электронной подписью.
На схеме ниже упрощенно представлена концепция решения поставленной задачи:
В результате был реализован следующий DAG (Directed Acyclic Graph):
prepare_env
“Куда же без переменных?” Мы подумали точно так же, поэтому после запуска нашего дага первой выполняется задача, которая отвечает за подготовку и сохранение внутри DAG (XCom) переменных, относящихся ко всему процессу интеграции. Ниже в таблице приведен список переменных и их описание:
|
|---|
build_emart
“Что по данным?”
Проектная декларация — это большой электронный документ, содержащий свыше 200 атрибутов, в связи с чем назвать задачу по формированию витрины тривиальной не поворачивается язык.
Первое, что мы должны сделать, — это исключить из данных проекты, которые уже введены в эксплуатацию: то есть обязательства перед дольщиками по ним выполнены. Для этого используются задачи actobjlist и actdevlist.
Второе: мы должны сформировать сведения о застройщике, которые будут общими для всех опубликованных им проектных деклараций, чтобы исключить избыточность и дублирование передаваемых сведений. Для этого используются задачи merge1 и merge2.
Третье: мы должны сформировать сведения о проектных характеристиках каждой проектной декларации застройщика. Для этого используются задачи merge3 и merge4.
В результате мы получили вот такой красивый самолетик из задач:
build_xml
“Витрины готовы, отправляем?”
Рано, нам нужно сформировать XML-файл, и здесь на помощь приходит задача, которая отвечает за запуск docker-контейнера с исполняемым cb-report.jar. Под капот cb-report.jar в рамках данной статьи заглядывать не будем.
sign_xml
“Подписываем?”
Здесь все просто: по REST API вызывается наш сервис работы с электронной подписью для шифрования xml-файла.
encrypt_xml
“Шифруем?”
Аналогично подписанию.
Далее идет блок задач в соответствии со спецификацией REST API Банка России. Неуспешное завершение каждой из задачи нотифицируется ответственному через email.
check_messages
Данная задача по REST API Банка России выполняет проверку того, что на технологическом портале Банка России не проводятся регламентные работы, и можно выполнять отправку.
submit_files
Данная задача по REST API Банка России выполняет отправку xml-файла в сжатом виде.
await_status
Эта задача по REST API Банка России выполняет проверку статуса отправки.
download_documents
Эта задача по REST API Банка России выполняет сохранения квитанции.
status_validation
Наконец, эта задача по REST API Банка России проверяет статус по квитанции.
Вместо заключения
Принято считать, что в госсекторе нет ни собственной разработки, ни современных решений, ни решения реальных бизнес-задач. Мы же хотим в наших статьях избавить вас от сложившихся стереотипов и предрассудков =)