Как стать автором
Обновить

Оценка коммерческой недвижимости с точки зрения технологий: Machine Learning, методика и другие нюансы

Время на прочтение6 мин
Количество просмотров8.3K
Всего голосов 6: ↑5 и ↓1+4
Комментарии2

Комментарии 2

есть немало компаний, качество оценки которых находится на высоком уровне

Стоит посмотреть группы профессиональных риэлторов, чтобы узнать их мнение об этом уровне. Реальные риелторы (а не медиа-компании по разводке лохов) кормятся за счет сарафана и постоянников - потому что знают РЕАЛЬНЫЕ цены. Реальные цены иррациональны: не зависят от "очевидных" ценообразующих факторов и зависят от совсем бредовых "факторов". Поэтому реальные цены нельзя вычислить - их можно только знать. Узнать их можно только общаясь с реальным рынком - реальными продавцами и реальными покупателями. Эти реальные продавцы и покупатели ничего не могут сказать про цены, они всегда врут. Но если за ними наблюдать каждый день, то можно увидеть, по каким ценам они совершают реальные сделки. И это видят только вот эти риелторы, которые получают лидов в основном по рекомендациям.

Посмотрите как эти риелторы недовольны авитами и прочими посредниками, которые сеют хаос и недоверие, чтобы ловить в мутной воде. А вы лезите в этот омут с наивными представлениями типа 1. Сравнительный подход 2. Доходный подход. Рука-лицо.

об оценке коммерческой недвижимости как задаче

Задача отдела кредитования - выдавать кредиты. Есть план. Есть люди, у которых оплата зависит от плана. И вот эти выдумки с оценками иногда мешают людям работать. С живым оценщиком можно договориться (нет правильной оценки - нет кредита - нет оплаты за оценку - с нашим банком больше не работаешь. Ровно для этого существуют списки аккредитованных в банках оценщиков.). Робот по этой причине будет внедрен примерно никогда - с ним просто невозможно работать.

Еще есть такая штука, как надзор ЦБ и резервные требования. Чем ниже залоговое покрытие, тем выше резервные требования. Т.е. мало того, чтобы залог покрывал кредит. Надо еще, чтобы он его перекрывал в 5 раз - чтобы удешевить резервы. Поэтому ЦБ плачет, что 95% оценок залога завышены, но изменить систему не в силах.

Так что проблема вашего робота не в способности верно оценивать, а в несоответствии реальным требованиям бизнеса и государства.

чем медленнее оценщик выполняет свою задачу

Оценщик может выполнить задачу за 15 минут. Недели уходят на оформления - подписания - согласования - коммуникации - саботаж - обычные простои. Каждый банк считает нормой требовать от оценщиков отчет по своей собственной форме, причем каждый оценщик должен сам автоматизировать все свои процессы под каждый банк, причем все это меняется постоянно и непредсказуемо. Банки могли бы получать тупо JSON / XML и оформлять их в формы как того захочет главный залоговик. Но нет, требовать этого от своего айти отдела некошерно - засмеют, а от стороннего оценщика можно - пусть поплачут.

Банк, который позеленее, слышал откуда звон и сделал "платформу" для общения с оценщиками. Только опять автоматизировали все на своей стороне и через одно место, а оценщики должны руками забивать сотни цифр в систему.

Сейчас существует два основных источников данных для оценки и валидации : 1) Предложения на рынке о продаже недвижимости. 2) Результаты ручных оценок реальных объектов недвижимости

Этим летом я заехал в Питер на пару недель и надо было снять жилье на это время. В "предложениях на рынке" есть такая практика - на фото указывать свой id на авито и прочих цианах. Это чтобы показать, что на фото реальный объект и этот объект имеет прямое отношение к автору объявления. Два объявления было с правильным id. ДВА ВЕРНЫХ ID НА ВЕСЬ ПИТЕР. Все остальные - фейк по определению в правилах использования id.

Это к чему: государство защищает право мошенников на манипуляции рынком. Как так получилось, что 99% доступной информации о рынке - фейк? Это от того, что реальная цена сделок - закрытая информация. Причем, закрыта она только для рынка - пусть он сам как-то разбирается, государство ему ничего не должно. (А в тех странах, где вы не захотели заниматься оценкой - указание в объявлении фейковых фоток и фейковых цен является уголовным преступлением.)

Для дата сатаниста поясню отдельно.

1) Для "правильной оценки" своего объекта публикуют 2 - 3 десятка фейковых "предложений". Оценщик берет их и получает "правильную" оценку.

2) Медиа типа циана публикуют фейки с привлекательными ценами. Которые, и правда, привлекают поток лидов. Только этим лидам говорят, что тех цен уже нет и посмотрите какое замечательное г@вн@ у нас есть только сегодня и только для вас по специальной цене.

3) Авиты и цианы максимально затрудняют общение продавцов и покупателей. Логика безупречна: чем сложнее общение, тем дороже посредничество. Посредники применяют манипуляции, чтобы объяснить необходимость разных препонов и соответствующих платежей заботой о безопасности - классика.

Вот из этих трех историй и состоит ваше 1) Предложения на рынке. Реальные рыночные предложения в доступной информации составляют доли процентов.

А 2) Результаты ручных оценок вы совершенно замечательно приравниваете к фейковым "предложениям на рынке". Потому что это ангажированный пересказ п 1) Предложения на рынке. Вы вообще в курсе, что оценочная деятельность находится в крайне зарегулированном состоянии? Оценщики должны, с одной стороны, знать некие негласно внедряемые бессмысленные техники определения рыночной стоимости, с другой стороны само понятие "качество оценки" отсутствует в нормативных требованиях. Т.е. требования к качеству очень велики, но критериев качества нет вообще. Как вы верно заметили, оценщики обычно применяют 3 - 6 аналогов при доступных 3000 - 6000. Се ля ви. Анализ рынка на цифрах оценщиками делается примерно никогда, а все расчеты основываются на неких справочных данных - полученных путем опроса людей, которые даже рядом не стояли, но платят за эти самые справочники, на которые сами потом же и ссылаются в своих отчетах. Современная российская оценка это полный сюр. Всех это устраивает.

На рынке РФ нет данных по ценам недвижимости. Потому что так надо чиновникам. По этой же причине закрыта реальная медицинская и образовательная статистика. Последствия общеизвестны.

проверяем итоговые метрики

Открою страшную тайну: цена недвижимости это не одна цифра. Это даже не доверительный интервал.

Цена имеет эластичность. Применительно к недвижимости здесь есть специфика: недвижимость - это не биржевой товар. На штучный товар есть штучный покупатель и штучный продавец. Коммуникации для штучных персон имеют конечную эффективность (время прежде всего). Коммуникации стоят денег и времени. Т.е. на эластичность накладывается еще эффект качества коммуникаций. Можно повесить объявление на столбе или разослать объявления на все без исключения доски объявлений и позвонить всем риэлторам региона - разница в скорости продажи будет большая.

Таким образом, каждому значению цены соответствует ожидаемый срок продажи при заданных усилиях на коммуникацию. Даже если забить на умение продавать (а на этом люди делают состояния) цена как цифра не имеет смысла без указания срока экспозиции и доверительного интервала. Т.е. хочешь продать за месяц и заплатить за это Х руб. - цена будет от А до Б, а если надо продать за год и потратить на это Yруб. - цена заметно другая.

Но это все лирика. Реально взрослая тема - метрика. Вы предполагаете проверять качество предсказания цены - словами из объявлений, которые на самом деле не для продажи даже, а для указанных выше п.1), 2) и 3). Т.е. весь ваш ML и AI ориентируете на такое качество измерения писюна:

Сначала на авито выставляется очень большой писюн. Свой, родной, он конечно дороже всех чужих. Идут месяцы, но никто не может по достоинству оценить такой замечательный писюн. И приходит грустное осознание того, что цену надо снижать. Сначала немного. Потом больше. Затем - в разы. Так живут реальные рыночные предложения. Но вы основываете выводы не на них, а на фейках. Чтобы затем валидировать построенные на фейках выводы по этим же самым фейкам.

В заключение

Можно бесконечно делать три вещи - смотреть, как горит огонь, как работает другой человек и угорать над дата сатанистом. Можно будет как-нибудь продолжить, материала здесь еще навалом. Спасибо за хорошее настроение.

Хакатон, конечно - дело молодое.

Попробуйте подключить продакта.

Я все ждал подобного комментария потому что за время опыта работы в оценки недвижимости не раз общался с людьми с похожей точкой зрения. Хочется сразу заметить, что под оценщиком я не имею ввиду именно оценщика из оценочной компании, оценщики могут быть и в банке и в сторонних организациях.

У Вас, правда, комментарий слишком большой, поэтому я отвечу вначале на объективные замечания:

Задача отдела кредитования - выдавать кредиты. Есть план. Есть люди, у которых оплата зависит от плана. И вот эти выдумки с оценками иногда мешают людям работать. С живым оценщиком можно договориться (нет правильной оценки - нет кредита - нет оплаты за оценку - с нашим банком больше не работаешь. Ровно для этого существуют списки аккредитованных в банках оценщиков.). Робот по этой причине будет внедрен примерно никогда - с ним просто невозможно работать.

Тут сразу два нюанса:

  1. требование о независимой оценки со стороны независимой оценочной компании необходимо только в случае ипотеки и только для retail сегмента. В случае залога объекта этого требования нет и банку нет никакой необходимости в подключении внешней оценочной компании

  2. вот именно потому что с живым оценщиком договариваются - банки все и перепроверяют их результаты дополнительной оценкой (реально не побоюсь сказать ВСЕ банки, потому что я это знаю);

Еще есть такая штука, как надзор ЦБ и резервные требования. Чем ниже залоговое покрытие, тем выше резервные требования. Т.е. мало того, чтобы залог покрывал кредит. Надо еще, чтобы он его перекрывал в 5 раз - чтобы удешевить резервы. Поэтому ЦБ плачет, что 95% оценок залога завышены, но изменить систему не в силах.

Так что проблема вашего робота не в способности верно оценивать, а в несоответствии реальным требованиям бизнеса и государства.

Более того, я скажу что Райффайзенбанк - международный банк, и есть еще требования со стороны международного регулятора. Если Вы думаете, что мы делаем этот проект без коммуникации с бизнесом и без уведомления ЦБ и международного регулятора, то Вы глубоко заблуждаетесь. Мы постоянно общаемся с бизнесом (в том числе и с экспертами по оценке, у которых общий стаж по оценке и в оценочных компаниях и в отделе кредитования и залогов в банках превышает 10 лет), презентуем свои результаты (в том числе членам правлению банка, поэтому о проекте в курсе все), вместе ищем пути улучшения.

Для ЦБ и международного регулятора мы оцениваем риски от внедрения моделей, которые напрямую влияют можно ли внедрять модель и на каких условиях. Готовим техническую документацию и вся остальная бюрократия.

Мы не сразу стали оценивать коммерческую, проект наш не новый в банке, и мы не видим что на каком-то этапе кто-то это принимает в штыки.

Оценщик может выполнить задачу за 15 минут. Недели уходят на оформления - подписания - согласования - коммуникации - саботаж - обычные простои.

Никогда не видел, чтобы оценщик выполнил свою задачу за 15 минут. Если говорить про типичную жилую недвижимость - да, если говорим про коммерческую - вообще нет, с учетом объема работ оценщика. Если говорить про оценщики с небольшим опытом, то 15 минут просто нереально

Открою страшную тайну: цена недвижимости это не одна цифра. Это даже не доверительный интервал.

Это вообще не тайна, всем ясно что цен вообще может быть несколько, основных можно четыре выделить:

  1. цена в объявлении - что-то субъективное и непонятное, такое использовать нельзя;

  2. цена в отчете об оценке - тоже довольно субъективная вещь, оценщик всегда может договориться, как Вы правильно заметили;

  3. цена ДКП - уже более приближенно к реальности, так как есть тут задействован банк, то цена в ДКП и цена в отчете об оценки близки (мы это проверяли не раз) и, как следствие, близки к рыночной стоимости объекта;

  4. рыночная стоимость - вот тут как раз начинаем говорить про сроки экспозиции квартир, что в зависимости от разных внешних параметров квартиры определяется рыночная стоимость. Про это можно много говорить и разглагольствовать, я не стал тут вдаваться в подробности, так как статья вообще не про это.

Дальше просто у Вас написана волна хейта в сторону автоматизации оценки - про некомпетентность дата санатистов в оценке, про то что все вокруг вранье, человека не заменить (только он знает правду), про писюны и т.д. Таких точек зрения за время работы в сфере оценки недвижимости я слышал много раз. Позитивный фактор, что люди, которые видят этот процесс сверху и у которых есть большая статистика для сравнения всех доступных цен (отчет об оценке, цены ДКП, рыночная стоимость, стоимость модели) и расчетов, понимают что можно и нужно автоматизировать. И я очень рад, что ни разу еще не видел, чтобы эти люди были против этого.

Кажется создалось впечатление, что мы такие дата сатанисты в банке без опыта в оценке решили вдруг что-то сделать хорошее и крутое и предложили идею с автоматизацией оценки бизнесу, что совершенно не так. Идея проекта прежде всего исходила от бизнеса и там четко проанализировали все возможности автоматической оценки со всеми ограничениями.

Единственный у меня вопрос - что если только оценщики и риелторы знают ту "реальную" по Вашим словам стоимость - как тогда потом все оценивают сравнительным подходом?) Как работает и на чем зарабатывают циан, авито, если на их сайтах - один фейк (с которыми, кстати говоря, они тоже справляются)? Честно, с Вашей стороны тут просто вбросы чтобы так же побольше вкинуть хейта.

Я более чем уверен, что Вы останетесь при своем мнении в любом случае, но хотелось ответить на комментарий, чтобы другие пользователи, которые больше по AI,DS,ML и меньше про оценку недвижимости, не подумали, что мы совсем некомпетентны в этом вопросе.

Зарегистрируйтесь на Хабре, чтобы оставить комментарий