21 мая 1901 года в Москве умер Гаврила Солодовников — один из богатейших (и при этом патологически скупых) людей Российской империи. Ходили байки, что он экономил на еде, давал крошечные чаевые, носил заплатанный халат и т. д. Короче, был максимально аскетичным в быту человеком.
Но с миллионами в банке.
После его смерти семье перепало около 830 тысяч рублей, а 20 миллионов ушло на благотворительность: образование для женщин, профшколы и дома дешёвых квартир в Москве. Причём он очень точно сформулировал техническое задание, чтобы деньги не пошли на «благотворительность вообще».
Треть выделил именно на дома. Это должны были быть не приюты или ночлежки, а нормальное жильё, которое само бы окупалось за счёт аренды.
Город вместе с душеприказчиками просчитал экономику, купил землю, провёл архитектурные конкурсы и построил два огромных дома — для семейных и для одиноких. С лифтами, электричеством, банями, прачечными, столовыми, детсадами и библиотеками.
По цене, доступной обычному рабочему.
Но что-то пошло не так. Проблема была не в деньгах, не в строительстве и даже не в спросе.
Как Москва изучала свою бедноту
В завещании Солодовников прямо указал, для кого эти дома предназначались: в первую очередь — для рабочего класса. Там же зафиксировал экономику проекта: стоимость аренды не должна была превышать трёх рублей в месяц за комнату.
В сентябре 1901 года душеприказчики запросили у Московской городской думы техническое заключение. Дума создала комиссию, которая провела анализ жилищной ситуации и сформулировала требования к проекту.
Основная часть целевой аудитории проживала за пределами Садового кольца, больше всего — в Мещанской части поблизости от вокзалов. Комиссия изучила её структуру и состав, выявив основную проблему — коечно-каморочные квартиры. Это жильё, где семьи снимали каморку площадью в пару квадратных метров, а одиночки арендовали койку в общей спальне на 8–16 человек.
Никакой приватности, антисанитария, скученность.
Вывод: требуются два отдельных дома, чтобы разделить семьи с детьми и взрослых холостяков.
Дальше комиссия просчитала экономику. Средний московский рабочий зарабатывал около 45 рублей в месяц, неквалифицированный — примерно 22. Приемлемая арендная нагрузка — 10–15 процентов дохода. То есть целевая стоимость комнаты: три–пять рублей в месяц. При такой цене и полной заполняемости дома должны были выходить в ноль по эксплуатации.
Но главное требование было жёстким: никаких доплат из городского бюджета.
Дома должны были содержать себя за счёт арендной платы или отдельного капитала из завещания. Работать как коммерческая недвижимость с социальной функцией.
В общем, получился качественный дореволюционный customer development.
Архитектурный конкурс и строительство
Параллельно с покупкой земли разрабатывалось техзадание для архитектурного конкурса. Условия отправили в Санкт-Петербург в Общество гражданских инженеров. На конкурс поступили десятки проектов.
Дом для одиноких должен был вместить тысячу человек, планировка — коридорная с отдельными комнатами минимум в 4,5 квадратного метра.
Дом для семейных рассчитывался на 200 семейств с отдельными квартирами и общими кухнями на этаже. Дополнительно требовались ясли и детский сад.
Технические требования включали в себя несгораемые конструкции, электрическое освещение, водопровод, канализацию, паровое отопление и вентиляцию.
В конкурсе на строительство домов для одиноких выиграл проект архитекторов Михаила Перетятковича и Моисея Лялевича, а для семейных — Болеслава Конецкого.
Стройка семейного корпуса началась в августе 1906 года, а дома для одиноких — в мае 1907-го. Первый открылся в январе 1909-го, второй — в мае того же года.
Инфраструктура
В доме для одиноких было пять жилых этажей плюс полуподвал, площадь застройки больше 2000 квадратных метров. 11 подъездов, длинные коридоры, вдоль них двери в комнаты. Всего комнат больше тысячи. Размер стандартной от 4,5 до 6 квадратных метров. В каждой подъёмная кровать, столик, табуретка, вешалка, электрическая лампа.
Арендная плата — четыре–пять рублей за четыре недели. Электричество входило в стоимость.
На первом этаже — столовая площадью двести квадратных метров. Прайс-лист: обед из двух блюд стоил 15 копеек, если с мясом было одно блюдо, и 30 — если оба.
Библиотека с читальным залом открылась в декабре 1910 года. К концу 1914-го в фонде было несколько тысяч книг и больше сотни журналов. Пользоваться ею могли только квартиранты (абонемент на месяц стоил 15 копеек).
Амбулатория с врачом и фельдшерицей. Врач принимал трижды в неделю, потом обходил больных на квартирах. Фельдшерица ежедневно делала обход, накладывала повязки, ставила прививки от оспы.
В женской части дома установили электрический лифт на трёх пассажиров. Больные с врачебной справкой и дети до пяти лет пользовались им бесплатно, остальные платили две копейки за подъём.
Бесплатные кипятильники в пяти точках здания. Прачечная, работавшая два раза в неделю. Баня. Общий зал для концертов, спектаклей и танцевальных вечеров. Два раза в неделю показывали «туманные картинки» — ранний аналог слайд-шоу. Зимой во дворе заливали каток и ставили ёлку. В семейном корпусе на соседнем участке была похожая история плюс детский сад с яслями.
Они не пришли
К концу 1914 года в обоих домах жило больше двух тысяч человек. Квартиры всегда были заполнены, очередь не иссякала. За один день приёма заявлений их подавалось несколько сотен.
Но тут парадокс: жильё было востребовано, но не совсем теми людьми, для которых строилось.
В отчёте Совета домов констатировали: паркетные полы оттолкнули обитателей каморок. Речь шла о людях, привыкших к земляным полам и дощатым настилам. Также они не хотели пользоваться лифтами. Вся эта роскошь отпугнула тех, кому солодовниковские дома предназначались. Рабочим нужна была просто нормальная комната за три рубля, но расходы на обслуживание дома сделали эту планку невозможной.
Любая инженерия имеет фиксированную цену владения: обслуживание, ремонт, топливо, амортизация. Добавим общественные пространства и получим структуру расходов, плохо совместимую с задуманной целевой стоимостью.
Похожие эффекты наблюдались и в европейских проектах доступного жилья того же периода. Даже успешные модели вроде лондонских домов Peabody Trust в итоге ориентировались не на самых бедных, а на стабильных платёжеспособных арендаторов. Экономика эксплуатации оказывалась сильнее первоначальной социальной идеи.
Совету пришлось отказаться от идеи помощи и предоставить квартиры мелким служащим, конторщикам, пенсионерам, учащимся. На старте основными арендаторами стали чиновники: о выгодных квартирах они узнали быстрее остальных. В результате к 1914 году в домах жили в основном дворяне, мещане и купцы, тогда как рабочих насчитывались буквально единицы.
Что пошло не так
За несколько лет эксплуатации Совет домов выявил ряд недостатков и озвучивал их Городской управе, чтобы учесть при планировке будущих таких домов.
Технические проблемы были, но второстепенные. При коридорной системе оказалась невозможна изоляция жильцов в случае заразных болезней. В семейных квартирах семьи из семи–восьми человек разного пола и возраста размещались в одной комнате, что «вредно отражалось на нравственности подрастающего поколения». На общих кухнях постоянно ссорились. Дрова для печей приходилось поднимать на пятый этаж вручную. Умывальники сильно стучали и беспокоили соседей.
Но главная проблема была концептуальной.
Дом спроектировали исходя из представлений о «правильной» жизни, а не из реальных запросов жильцов. То есть проект, задуманный как доступный, потерял контакт с целевой аудиторией.
Что случилось дальше
Московская городская дума планировала постройку ещё нескольких таких домов. Душеприказчик уже купил землю в Пресненской части. Переписка старшего сына Петра Гавриловича с московскими властями велась вплоть до 1917 года: город настойчиво интересовался, когда же будет вторая очередь домов.
Спойлер: никогда.
Пётр Гаврилович отвечал, что завещание специально предупреждает о строительстве без вмешательства опекунских учреждений, а срок употребления денег определён в 20 лет. Собственно, покойный так и завещал: расходовать деньги с умом и делать это не спеша.
В общем, расставаться с отцовским капиталом душеприказчик не торопился.
Во время Первой мировой войны жильцы обратились в Совет домов с многочисленными заявлениями, в которых отказывались от развлечений и предлагали открыть лазарет для раненых (открыли). Помещением для него послужили концертный зал и прилегающие комнаты в доме для одиноких. Некоторые жильцы помогали ухаживать за ранеными.
В 1918 году всё имущество и счета перешли государству — благотворительные миллионы Солодовникова растворились в общей казне новой власти.
Дома дешёвых квартир сменили жильцов и функции: их заняли ведомства и общественные структуры. Семейный корпус пережил эпоху коммуналок, пока в 1963 году жильцов не расселили и здание не отошло Центросоюзу. Сейчас, помимо него, здесь расположены ВНИИАЛМАЗ и обычный набор офисов.
А ещё в солодовниковском доме для одиноких в советское время снимал квартиру Владимир Ионесян — более известный как «Мосгаз».
Но это уже, как говорится, совсем другая история.