Застройщики борются с проблемами жилых районов, расширяя концепцию заводской сборки домов до изготовления многоквартирных домов целиком
На фабрике Factory OS в городе Вальехо (Калифорния) сегменты модульных домов собирают на нескольких точках, каждая из которых работает с определённой частью процесса сборки. На фото – двое рабочих, специализирующихся на изготовлении и установке стен
В Калифорнии бушует кризис недвижимости в связи с отсутствием доступного по цене жилья, с которым пытаются бороться все города штата [процент по ипотеке в Калифорнии не превышает 5 / прим. перев.]. Рик Холидэй, давний застройщик области залива Сан-Франциско, считает, что один из ответов можно найти на старой верфи в Вальехо, расположенной в 40 минутах езды от Сан-Франциско.
Здесь, на складе размером с футбольное поле, где раньше рабочие собирали подводные лодки, Холидэй недавно открыл Factory OS – фабрику, изготавливающую дома. С одного края входят дерево, трубы, плитка, мойки и унитазы; с другого выходят отдельные апартаменты, которые можно довезти на грузовике на стройку и скрепить, собрав из них дом всего за несколько месяцев.
«Если мы не будем строить дома по-другому, ни у кого не будет жилья», — сказал Холидэй во время недавней экскурсии, проходя мимо рабочих мест на конвейере и штабелей стройматериалов – окон, труб и рулонов розовой изоляции.
Почти через десять лет после того, как рецессия придавила индустрию строительства жилья, из-за чего волнами пошли банкротства подрядчиков и увольнения строителей, ушедших на другие работы, застройщикам ещё далеко до их прежней формы. Сегодня скорость строительства новых апартаментов и домов едва превышает половину пика 2006 года.
На первой точке конвейера собираются полы
Джефф Андертон, рабочий Factory OS, режет потолочные профили, которые затем будут вставлять в модульные комнаты
Несколько ванн ждут своей очереди
На нескольких точках рабочие концентрируются на изготовлении и установке потолков модулей
США требуются новые дома, но строительная индустрия не справляется со спросом. Количество рабочих, занятых в жилищном строительстве, на 23% меньше, чем в 2006, а таких специалистов, как сантехники, плотники и электрики, меньше на 17%. Спрос на жильё высок, а рабочих не хватает, поэтому застройщики повышают цены, соревнуясь за ограниченное количество подрядчиков.
Стоимость строительства по всей стране за последние три года росла по 5% в год, согласно индексу Turner Building Cost Index. В больших городах и в Калифорнии стоимость росла ещё быстрее, согласно компании RSMeans, собирающей данные по строительству. В области залива застройщики говорят, что стоимость строительства за последние три года выросла на 30% — это так много, что даже люксовые проекты откладываются.
«Всё дошло до такого состояния, что не получается сдавать или продавать апартаменты в таком количестве, чтобы оставаться на плаву», — говорит Лу Васкез, основатель и управляющий компании Build, застройщика из Сан-Франциско.
Рост стоимости строительства происходит в наихудший из возможных моментов для таких растущих городов, как Нью-Йорк, Сиэтл и Сан-Франциско, в которых и так уже остро не хватает доступного жилья, из-за чего растёт популяция бездомных и идут жаркие споры по поводу роста и реконструкции ветхих зданий. Законодатели штата и отдельных городов пытались подходить к проблемам жилья, выдавая больше субсидий на строительство доступного жилья, упрощая правила строительства и узаконивая строительство зданий с большим количеством этажей.
Но даже если каждый чрезмерно дорогой город внезапно продерётся сквозь чащу юридических ограничений и сопротивление местных жителей, затрудняющие строительство – а это вряд ли – сегодняшняя выдохшаяся строительная индустрия не сможет выйти на нужную скорость. Это бьёт как по богатым, так и по бедным, поскольку повышает как стоимость элитных кондоминиумов, так и цену доступного жилья.
В этом году жители Калифорнии будут голосовать по поводу выделения $4 млрд субсидий на строительство доступного жилья. В Сан-Франциско, где застройщики говорят, что стоимость постройки одной квартиры доходит до $800 000, и этих субсидий хватит на строительство порядка 5000 квартир, что будет каплей в море. «Стоимость повысилась так сильно, что стало невозможно строить дома, где люди хотели бы жить по тем ценам за покупку или аренду, которую они могли бы себе позволить», — говорит Джон
Бёрнс, основатель John Burns Real Estate Consulting.
Всё это заставляет застройщиков, таких, как Холидэй, искать более дешёвые и менее трудозатратные методы строительства – и в стартапы, которые обещают делать именно это, инвесторы вливают свои деньги. Katerra, компания, изготавливающая дома заводским методом, образованная три года назад, и расположенная в Менло-парк, получила финансирования на $1,1 млрд. Множество других стартапов, включая Blokable из Сиэтла, Kasita их Остина (Техас) и RAD Urban из Окленда (Калифорния) открылись за последние пять лет.
«Текущая система не справляется со спросом, в результате чего у людей не хватает возможностей, и это бьёт по экономике», — сказал Стонли Баптист, сооснователь Urban Us, бруклинской инвестиционной компании, вложившейся в Blokable. «Это немаленькие проблемы и немаленькие рынки».
Технологии различаются, но обычно вращаются вокруг упрощения строительства благодаря изготовленным на фабрике панелям, которые можно собирать вместе, как икеевскую мебель, и модульные апартаменты, которые можно ставить друг на друга, как кирпичики LEGO. Треть опрошенных компанией FMI застройщиков сообщили, что пытаются организовать фабричную сборку заготовок в том или ином виде – это гораздо больше, чем было в 2010-м. Их интересуют как жилые дома, так и отели, как медицинские учреждения и индустриальные компании, так и рестораны быстрого питания.
«Это одна из тех вещей, которые выглядят, как путь к быстрому успеху, но в реальности путь занял 10 лет и потребовал тяжёлого труда сотен людей», — сказал Крис Джиатина, генеральный директор компании BLOX, строящей госпитали из модульных компонентов.
Посредники и риски
Общемировая строительная индустрия – это монстр объёмом $10 трлн, определяющий, где люди будут жить, как добираться на работу, и как будут выглядеть города. Это также один из наименее эффективных бизнесов в мире. Эффективность строительства – количество зданий, построенных за человеко-час – не растёт с 1945 года, согласно Всемирному институту Маккинзи. За это время такие сектора, как сельское хозяйство, производство и розничные продажи подняли свою продуктивность на 1500%. Иначе говоря, пока остальная экономика получала помощь машин, компьютеров и роботов, эффективность застройщиков остаётся такой же, как во время Второй Мировой войны.
Чтобы это понять, рассмотрим, как именно строятся дома. Всё начинается с застройщика, который на самом деле ничего не строит, а лишь добывает кусок земли и займ, а также получает разрешение у правительства. В этот момент деньги переходят генеральному подрядчику, разместившему удачную заявку на строительство, который передаёт их субподрядчикам, выигравшим аукционы на такие вещи, как канализация или листовой металл, которые часто передают их ещё более мелким субподрядчикам.
Подрядчики описывают эту переадресацию как «посреднический риск». Они имеют в виду, что хотя все в этой цепочке согласились построить определённый проект за определённые деньги и определённое время, никто из них не уверен, что сможет сделать это так дёшево или быстро, как обещал. Они делегируют этот риск, платя кому-то ещё, чтобы он сделал это за них, за вычетом небольшой комиссии.
На конвейере Factory OS есть 24 точки сборки. К станции №17, где устанавливают окна, модули начинают напоминать конечный продукт
Кухня почти закончена
Законченный модуль студии, готовый к перевозке.
«Допустим, вы – главный подрядчик, и ваш субподрядчик соглашается выполнить работы. Как только вы подписали контракт, вам становится всё равно, сколько человеко-часов понадобится на выполнение проекта, поскольку это уже не ваша проблема», — сказал Рэнди Миллер, директор RAD Urban, описывая ход мыслей в этом процессе.
Цель компаний, собирающих модули на фабрике – поставить эту модель с ног на голову. Вместо сбрасывания с себя рисков, подрядчик берёт их все на себя. Вместо передачи работы субподрядчикам, они нанимают собственных рабочих на фабрику. «Главный подрядчик говорит: „О боже мой, строительство – штука страшная, давайте я передам весь этот риск“, — сказал Миллер. – Я говорю: О боже, строительство – штука страшная, так что я лучше всё распланирую и буду контролировать».
Основная концепция не нова. В 1624 году поселенцы в Массачусетсе строили дома из заранее сделанных материалов, доставлявшихся из Англии. Эта схема повторялась в Австралии, Африки и Индии, когда Британская империя занималась доставкой колонистов и структур по всему миру, согласно книге «Архитектура, изготовленная на заводе» [Prefab Architecture], написанной Райаном Смитом, профессором из Университета Юты.
За следующие несколько веков новые варианты этой идеи появлялись везде, где людям нужно было быстро построить много жилья – во время калифорнийской золотой лихорадки, после великого чикагского пожара, во время американской экспансии на запад. В начале XX века компания Sears [управляющая сетями розничной торговли / прим. перев.] продала десятки тысяч "Современных домов Sears", состоявших из изготовленных на фабриках частей и панелей, которые покупатель собирал уже на месте.
В этом процессе строительная индустрия поглощала такие производственные концепции, как конвейер – их утилизировала компания Levitt & Sons, пионер массового строительства. Но идея изготовления домов на фабриках никогда не была внедрена целиком и достаточно широко, чтобы оказать какое-то существенное влияние – по крайней мере, в США.
Одна из причин, по которой США отставали от Европы, Австралии и Азии – где имеются прекрасно работающие компании, занимающиеся изготовлением модульных зданий – состоит в пригородной природе жителей страны, и огромном количестве свободной земли, которая сохраняла стоимость постройки отдельных домов относительно низкой. Ещё одна – в индустрии строительства очень маленькая маржа, поэтому там не принято инвестировать деньги в исследования и разработки.
Шансы прогореть высоки, и каждый серьёзный провал ведёт к отказу от концепции. Во время бума строительства в середине 2000-х компания Pulte Homes, один из крупнейших застройщиков, открыл фабрику по производству домов, которая должна была произвести революцию в строительстве. Компания закрыла её в начала жилищного кризиса в 2007-м.
Венгерские строители опускают изготовленную на фабрике кухню на строительстве дома; 1950-е
Сейчас, вместо постройки отдельных домов на одну семью, компании, занимающиеся фабричным изготовлением, концентрируются на кондоминиумы и апартаменты плотной застройки. Всё потому, что постройка отдельных домов до сих пор не достигла предкризисного уровня, а многоквартирные дома восстановились довольно неплохо. «Наша цель – суметь построить 40-этажное здание за 12 месяцев, и за половину стоимости традиционного строительства», — сказал Миллер из RAD Urban.
И всё же, хотя строители могут уменьшить стоимость строительства, это не значит, что они смогут достичь успеха. Каждая компания ставит на то, что сможет строить гораздо эффективнее, чем позволяют имеющиеся способы. Но это ещё надо доказать, по крайней мере, на большом масштабе.
Эффективность против рабочих
Холидэй из Factory OS задумался о модульных домах около четырёх лет назад, когда пытался реализовать проект в Траки (Калифорния), в горном поселении на 15000 человек рядом с озером Тахо. Планировалось построить от 800 до 1000 апартаментов и кондоминиумов плотного проживания, но «цифры не сошлись, — сказал он. – Не получалось слишком сильно снизить стоимость».
Холидей пришёл с идеей модульного строительства к своему давнему подрядчику, Лари Пэйсу из Cannon Constructors, который за последние сорок лет строил различные проекты, от отдельных домов до многоэтажных кондоминиумов и офисных небоскрёбов. «Я сказал, что модульные проекты потерпели фиаско – а нам этого не надо», — вспоминает Пэйс, подкрепляя заявление крепким словцом.
Но Холидэй настаивал, и они с Пэйсом использовали модульную технологию, позаимствованную у двух производителей, для строительства четырёх проектов в области залива. Они планируют сделать то же самое с проектом в Таки. Пэйсу настолько понравилось модульное строительство, что он предложил привлечь инвесторов и построить собственную фабрику.
Недавно Пэйс расписал весь процесс работы фабрики. На первой станции, сразу за дверью, четыре рабочих трудились над и под приподнятой платформой, изготавливая то, что впоследствии станет полом. Два человека вверху укладывали покрытие пола, а мужчина и женщина снизу одновременно приделывали трубы.
Законченный проект: апартаменты в Беркли (Калифорния), построенные из фабричных модулей, скреплённых вместе
Апартаменты задуманы и построены для максимизации внутреннего пространства
Деталь, выдающая заводскую сборку: небольшие полоски в дверных проёмах, прячущие место соединения модулей
Окошки над дверями используются для вентиляции, поскольку модульные дома в Беркли не оснащены кондиционированием воздуха
Оттуда модуль постепенно движется по линии, и после прохождения ещё 21-й точки, обрастает унитазами, внутренними стенами, внешними стенами, крышей, розетками, окнами, мойками, столешницами и плиткой. На изготовление модуля уходит около недели, сказал Пэйс. Цель – выдавать по 2 000 апартаментов в год, которые смогут превратиться в четырёх- и пятиэтажные дома, в каждом из которых будет от 80 до 150 модулей.
Для рабочих фабрика означает меньшие, но стабильные зарплаты. Factory OS платит по $30 в час, включая медицинскую страховку и двухнедельный отпуск. Это в два раза меньше, чем можно заработать на стройке, но работа более регулярная, и для многих людей добираться до неё из дома ближе.
Тони Вандеварк, 51-летний бригадир на Factory OS, доволен таким обменом. Он живёт в нескольких минутах езды от фабрики в Вальехо, где дома стоят меньше половины того, что просят на подъездах к Сан-Франциско. Это резко отличается от его предыдущей работы в городе Саннивэйл в Кремниевой долине. Тогда ему приходилось два часа ехать на работу и три часа – домой с работы, после чего он решил снять комнату, чтобы быть ближе к работе в будни.
«На стройке можно работать сдельно, зарабатывать много, а потом эта работа исчезает», — сказал он.
Кроме того, что вам на голову не льётся дождь, разница между работой на стройке и в Factory OS состоит в том, что любого рабочего можно натренировать на выполнение любой работы. А для профсоюзов старой закалки это равносильно объявлению войны. «Бизнес-модель – это хорошо для меня, и всё равно, что будет с другими», — сказал ЛАрри Маццола мл., бизнес-менеджер в UA Local 38, профсоюзе сантехников в Сан-Франциско, в котором состоят порядка 2500 членов из Северной Калифорнии.
Factory OS не против профсоюзов. У неё есть контракт с Региональным советом плотников Северной Калифорнии, организовавшим другие модульные фабрики, и ставящим на постоянный рост технологии. Проблема в том, что работа строителей устроена так же, как на автомобильной фабрике Детройта, где один профсоюз представляет всех рабочих, а рабочих можно натренировать на выполнение любой работы в компании.
Это очень сильно отличается от стройки, где профсоюзы представляют интересы сантехников, электриков, плотников и множества других профессий, и каждый из них контролирует свою часть строительства. В прошлом году Маццола написал письмо мэру Сан-Франциско, Эду Ли, за месяц до его смерти, призывая его отказать Factory OS в выполнении любых контрактов для города – к примеру, строительства субсидируемого жилья.
«Любое решение по использованию услуг Factory OS продемонстрирует вопиющее пренебрежение профсоюзами», — писал он. Он просил мэра воздержаться от подписания контракта с компанией, если она не разрешит профсоюзам тоже работать. «Мы понимаем, что грядёт модульность, и мы хотим быть её частью, но не за счёт наших рабочих – а именно это и происходит», — сказал Маццола в интервью.
Джей Брэдшоу, директор по организации в совете плотников, представляющем работников Factory OS, сказал, что это было бы непрактично. Вспомните ту первую точку, на которой четыре человека работали над и под будущим полом. В мире Маццолы профсоюз сантехников представлял бы рабочих, устанавливающих трубы, а другие профсоюзы представляли бы рабочих, работавших сверху.
«Невозможно было бы иметь по 10-15 трудовых организаций на одного работника фабрики», — сказал Брэдшоу.
Для него реальная борьба – это не защита наименований профессий, а обеспечение того, что работники фабрики вообще останутся в профсоюзе. Недалеко от Factory OS, в тренировочном центре плотников, профсоюз разрабатывает программу для обучения рабочих для работы на фабрике, производящей модульные дома. Он надеется, что она сможет подготовить больше людей к неизбежно наступающей индустрии.
«Это однозначно круче китайского строительства», — сказал он.
