Комментарии 35
Если применить простую линейную регрессию… Получается следующий результат ...
Зачем это? Что мы хотим? Что это за результат?
Мой опыт покупки б/у вещей говорит, что сначала неплохо было бы время жизни объявления и выбирать только те, которые ушли сравнительно быстро — это значит, что запрашиваемая цена была адекватной. Объявление после продажи долго висеть не будет, так как никому не нужны лишние звонки, когда недвига уже продана.
По графику капиталиста у вас получились лучшие варианты дают всего 2,5% ренты от стоимости недвижимости. В такой ситуации не интереснее ли было бы деньги держать в инвест портфеле? 6% в год в валюте считается средним результатом… И снимать что-то интересное с другой стороны распределения, где меньше 1% рента в год
2.5% от общей цены, а я ипотеку беру, она тут сейчас ~ 2.7%. ну и налогово выгодней одним домом владеть, а не двумя.
По графику капиталиста у вас получились лучшие варианты дают всего 2,5% ренты от стоимости недвижимости. В такой ситуации не интереснее ли было бы деньги держать в инвест портфеле?
К ренте нужно прибавлять еще изменение стоимости самой недвиги. А она сейчас растет в таких местах на 10% в год и выше.
Плохо вопрос прочитал, в общем — так как сказали ниже, цены растут. Так что держу часть в портфеле, часть в недвижимости.
С налогами тут тоже нужно всё аккуратно считать.
Не заметил учёта простоя арендных площадей (вряд ли на 10-ти летнем горизонте при выезде одного арендатора сразу же въедет другой), налога на доход от аренды, налога на недвижимость, затрат на ремонт, страховку, задержки арендных платежей и т.д. Т.е. это чисто умозрительные рассуждения с целью показать возможности питона и больше ничего.
Ещё важный момент — это отношение дохода с одной квартиры к цене триплекса. В триплексе — три квартиры, две на сдачу, одна побольше и получше для владельца обычно.
housepriceindex.ca/#chart_change=qc_montreal
Рост недвижки 5,6% Y/Y на горизонте 20 лет…
в центральных районах (те что у меня на карте) цены на плексы растут быстрее чем на другие виды недвижимости, но новые их не строят, пруф линк дать не могу.
Тут много всяких хитростей, с одной стороны при продаже единственного частного дома в котором живёшь, прирост капитала не облагается подоходным налогом, с другой стороны из дохода от аренды можно вычитать затраты (часть ипотеки, страховку, и т.д), с третьей стороны в Квебеке очень сильные законы по защите жильцов (цены за аренду поднимать нельзя больше разрешённого уровня), с четвёртой на острове Монреаль сейчас vacancy rate ( не знаю как это по-русских) 1.5% и среди жильцов очень сильная конкуренция за квартиры и реальные цены аренды растут быстрее того что положено по-закону.
мне кажется, что концы в предсказаниях требуют дополнительной поправки, т.к. они скорее всего или over, или underestimated, похожее можно прочитать у Smith et al в NI 2019, о BAG.
Возможно GLM требует более аккуратный выбор параметров, я не знаком с теорией ценообразования, но возможно счёт должен быть устойчив к выбросам. Наверняка, их много (желание заработать), а данных мало (покупка-продажа не как на бирже идёт).
я бы попробовал xgboost ещё, чтобы сравнить разные подходы и посмотреть, как они совпадают.
приятно было почитать!
В общем, пока сложные модели не смотрел. Данные то у меня все-равно сильно не полные — настоящих цен продаж нет.
Только целевой функцией было качество или выгодность жизни.
Спасибо за статью, жаль что не все на питоне, я с R не особо знаком.
сейчас есть отличная возможность исправить этот пробел за бесплатно: https://www.edx.org/course/statistics-and-r
Применяем Data Science в мирных целях покупки дома