Простой, но гибкий калькулятор для расчёта общей стоимости ипотеки

Полная стоимость квартиры, купленной в ипотеку


Хотите посчитать, во что на самом деле обойдётся вам квартира именно с вашим сложным графиком оплаты страховки, ремонтом и тем, что вы планируете платить коммуналку лишь несколько месяцев пока не сдадите квартиру жильцу?


Здесь можно скачать файл excel с калькулятором, здесь — посмотреть в Google Sheets (скопируйте себе для модифицирования).


Смело добавляйте колонки для типов платежей, которые хотите учитывать, меняйте цифры под ваши условия и получайте результат.


Зачем вообще нужен ещё один калькулятор ипотеки


Рано или поздно каждый взрослеющий человек приходит к тому, что хорошо бы не только тратить деньги на текущее потребление, но и откладывать на чёрный день, на ежегодный отпуск и на инвестиции в будущее. Покупка квартиры или дома — один из наиболее консервативных способов инвестирования, скорее даже способов сбережения. Помимо чисто финансовых аспектов, приобретение жилья даёт вам свободу обустраивать его так, как хочется, заводить любых домашних питомцев в рамках законодательства и вообще чувствовать себя спокойнее.


Конечно же, за подобное чувство спокойствия надо платить и, как пишут многие, очень часто покупка недвижимости именно в целях инвестирования проигрывает даже обычному банковскому вкладу, к тому же защищённому страхованием вкладов.


Как и многие айтишники перед серьёзным решением я предпочитаю строить разнообразные формулы, прикидывать плюсы минусы, сравнивать варианты инвестиций и, к сожалению, среди множества существующих калькуляторов мне так и не удалось найти достаточно простой, но в то же время гибкий, который позволил бы ответить на вопрос "а насколько же выгоднее/рискованнее снимать квартиру и вкладываться, например, в облигации, чем покупать недвижимость в ипотеку".


Пришлось проводить подобные расчёты самому, и первая часть расчётов получилась достаточно простой и легко настраиваемой. Буду рад, если поможет кому-нибудь ещё.


Что учитывает калькулятор и откуда данные


Все цифры в примере расчёта немного изменены на случай, если я не дочитал тонкостей соглашений о неразглашении, но примерно соответствуют покупке убитой квартиры в старом фонде Санкт-Петербурга в ипотеку через один синий банк.


Квартиру приобрели в феврале 2019 года с целью прежде всего сбережения денег. Добрые и опытные родственники обещали помочь с ремонтом, поэтому квартиру выбрали максимальной убитости, с планом выполнить ремонт как можно скорее, сразу же сдать квартиру и продолжать сдавать её почти всегда, вкладываясь в ремонт по минимуму.


Учтённые расходы


Сейчас пример калькулятора учитывает следующее


  • Расходы на собственно ипотеку: первый взнос, тело и проценты по кредиту по известному проценту.
  • Расходы на страховку, которая рассчитывается по отдельной сложной формуле на отдельном листе
    • Раз в год, страховая смотрит на оставшуюся сумму долга и требует покрытия на 115% от оставшейся суммы по трём видам страхования: жильё (на случай пожара, например), личного (заёмщик тяжко заболел) и первые три года — титул (нашёлся обделённый собственник из прошлого)
    • Для каждого из этих видов страхования есть соответствующий множитель. Она складываются, умножаются на требуемое покрытие и получаете сумму страхового платежа. Примерно, это соответствует увеличению ставки ипотечного кредита на один процент, но калькулятор, конечно, покажет вам ожидаемые суммы расходов точнее
  • Одноразовые расходы на гос. пошлину, услуги риэлтера
  • Расходы на ремонт и коммунальные услуги и ежегодный налог на недвижимость
  • В расчёты крайне легко добавить, например, ожидаемый поддерживающий ремонт каждые пять-шесть лет, заложить расходы на поиск нового квартиросъёмщика каждые пару лет или прикинуть как изменятся расходы, если через пару лет придёт материнский капитал, из которого получится погасить часть кредита

Что можно заметить по графику


Иллюстрированные расходы
Конечно же, при различных условиях выводы будут отличаться, в данном случае самые очевидные наблюдения таковы:


  • За 20 лет ипотеки придётся выложить банку не две стоимости квартиры, а всё же меньше. В этом примере купили квартиру стоимостью почти 5.2млн, если учесть стоимость ремонта, пошлины и комиссию реэлтера, а за 20 лет всех ожидаемых расходов — 8.7млн. Если учесть инфляцию, то в ценах года покупки — даже меньше, чем 8.7млн.
  • Проценты-проценты-проценты — вот кто съедает ваши деньги. Решайте сами насколько имеет смысл сначала накопить побольше для первого взноса и возможно торговаться с банками за каждый процент
  • Ремонт может оказаться не таким уж маленьким фактором в общей стоимости расходов
  • А вот расходы на госпошлины и риэлтеров могут оказаться не столь большими и возможно оплата хорошего риэлтера окупится благодаря подбору более соответствующего объекта

Что дальше


Полезен вам калькулятор? Пользовались бы сами или кинули бы ссылку товарищу? Что улучшить? На чём лучше сфокусироваться в дальнейшем: на расчёте доходной стороны, на учёте инфляции, на удобстве, на чём-то ещё?


Помогите улучшить калькулятор, ответив на пару вопросов.

AdBlock похитил этот баннер, но баннеры не зубы — отрастут

Подробнее
Реклама

Комментарии 19

    +1
    Скажите, а зачем делать велосипед под конкретно ипотеку, когда в сети есть несколько доступных, в которых учтены нюансы разных банков с помощью настроек — то сть можно получить то же самое, плюс пересчёты для разовых досрочек, плюс расчёты для постоянных переплат (экономию и суммы с точностью до пары копеек), плюс какие вычеты возможны (за недвижимость и проценты)?
    А всё прочее легко учесть через эксель в конкретном случае…
      +1
      Затем же, зачем и любые другие велосипеды — потому, что не удалось найти достаточно гибкий. Не удалось найти ни одного, где можно было бы учесть ремонт и оплату коммуналки в некоторые месяцы, например.
        0
        Казалось бы, как связаны:
        Простой, но гибкий калькулятор для расчёта общей стоимости ипотеки
        где можно было бы учесть ремонт и оплату коммуналки в некоторые месяцы, например.
        А в итоге, у вас получился велосипед только для вас, ибо у банков нюансы бывают. Хотя просто берётся файл с расчётами из каклькулятора и добавляются нужные вам суммы, после чего график в экселе делается на уровне школьного урока…
        PS. И опять же, как считать ипотеку без учета возможных вычетов? Тот, кто не в первый раз берёт — скорей всего уже и без калькулятора оценить сможет. А без них — это не оценка стоимости всей ипотеки.
        PPS. А там ещё маткапиталы добавляются, расходы на рефенансирование и изменений кредита.
      +2
      Таблица классная, но, как выразиилсь до меня: досрочные платежи — очень важно. Сам считал досрочные платежи в течении нескольких месяцев, чтобы меньше переплачивать и быстрее выплатить. А график — очень нужная штука, правда привычнее смотреть на график платежей, к которому прикрутить дополнительные выплаты на страховки и т.д. (если такое возможно уместить в одном графике красиво и удобно для восприятия)
        0
        Модифицировать для досрочных платежей, конечно можно. Спасибо за идею — подумаю. В принципе, можно провести досрочный платёж как вручную увеличенную «выплату тела» за конкретный месяц. Тогда только надо будет пересчитать формулы тела-процентов, чтобы опирались не на исходную сумму, а на остающуюся к текущему моменту. Должно быть не очень сложно — попробую сделать.
        +1
        Когда-то написал для себя, в том числе для расчета досрочных платежей: mykredit.narod.ru/download.htm

        Сайт все еще живой, может кому пригодится…
          +1
          «Первый внос» — конечно сказано по существу — но лучше поправить опечатку

          А в остальном — не так уж понятно — в чём тут конкретная польза, по сравнению с другими ипотечными калькуляторами в сети (причём браузерными — что удобно, хотя тут как смотреть — ведь данное решение позволяет легко сохранять расчёты). Так в чём же преимущества (кроме сохранения)
          Поточнее учесть страховые взносы — а надо ли? Аппроксимации в 1% +- пару десятых — вполне достаточно — разница уточнения не существенна при принятии решений?
          Учесть ремонт и другие фикс платежи — а надо ли — ведь они константы в них нет динамики. Хотите учитывать периодический ремонт… ну это уже экзотика — хотя да, вижу что цель решения — расчёт стоимости владения — но так уж это нужно большинству? Ну понятно — можно же делать и для меньшинства.
          Учитывать коммунальные платежи — может и полезно? До сдачи в аренду? А где же тогда учет доходов — от аренды, хотя бы гипотетических?

          А где досрочные погашения? Это куда важнее всей мишуры с не ипотечными расходами?
          Где оценка инфляции? Ведь это тоже важно?

          А почему у графика именно такое представление? Лично мне вот, оно показалось не шибко удобным.

          А вообще — если уж делать продвинутый ипотечный калькулятор — то нужно делать интеллектуальный калькулятор — которые не просто по паре (пусть и хитрых) формул посчитает графики, а рассчитает наиболее оптимальные сценарии вложения средств — т.е. вводишь исходные персональные данные как стоимость квартиры, ежемесячный доход (вернее ту часть, что планируется выделять на ипотеку — иначе ещё и семейные расходы нужно будет учитывать), текущие средства, и, при желании, уровень затрат на ремонт (т.е. вводя чисто индивидуальные показатели). А программа (причём на глобально накапливаемой статистики, вероятностного прогнозирования и текущих средних показателей по стоимости тех или иных услуг (тут можно ещё регион указать, может и банк/банки — где планируется брать ипотеку)) — рассчитывает несколько сценариев наиболее эффективного вложения данных средств (в том числе в динамике; да ещё и банк с программой подберёт — если он не был зафиксирован), с расчётом предполагаемой вероятности данного сценария и с возможностью детализировать иные вероятностные исходы, с соответствующими расходами, по каждому сценарию.

          Вот это была бы да — революционная вещь! Полезная!
          А так — ничего особенного, уж извините…
            0
            > «Первый внос»
            Спасибо! Исправлю к следующей версии!

            > Поточнее учесть страховые взносы — а надо ли?
            Именно так. Не только страховые взносы, но и их тоже. У меня не очень получалось оценить их эффект «на глазок», вот и визуализировал. То же самое касается ремонта и оплаты услуг риэлтера.

            > А где досрочные погашения? Это куда важнее всей мишуры с не ипотечными расходами?
            Для принятия решения о покупке мне это кажется не очень важным (ибо неплохо моделируется например как бы сокращением длительности кредита), но вообще возможность важная. Спасибо за идею, попробую добавить.

            > Где оценка инфляции? Ведь это тоже важно?
            Финальная цель какой-нибудь будущей версии — сравнить эффективность покупки квартиры с ОФЗ, например, а тогда не очень важно считать в ценах стартового года или с учётом инфляции. Но конечно, можно и учесть — подумаю.

            > А вообще — если уж делать продвинутый ипотечный калькулятор — то нужно делать интеллектуальный калькулятор — которые не просто по паре (пусть и хитрых) формул посчитает графики, а рассчитает наиболее оптимальные сценарии вложения средств…

            «Шаг за шагом достигнем поставленной цели».
            Именно это, действительно, очень интересно. Понимание расходов — лишь первый шаг, но уже полезный в отдельности и как калькулятор, и как источник комментариев для понимания упущенных факторов.
              0
              Так в чём же преимущества (кроме сохранения)
              Более того, в интернете есть калькуляторы, которые умеют и в сохранения (генерится уникальная ссылка, при этом после очередной досрочки данные можно пересохранить по той же ссылке), и выгружаются расчёты в каком-нибудь экселе.
              И каклькуляторы как накопить на квартиру. И сравнения досрочки с вкладом. Вообще куча уже всяких есть.
                0

                Поделитесь ссылкой на калькулятор с сохранением?
                И на тот, где есть сравнение досрочных платежей с вкладом.
                Заранее спасибо.

                  0
                  Например я пользуюсь вот этим для своей ипотеки. Он позволяет сохранять и обновлять рассчёты, главное не терять полученную в итоге ссылку вида /?loan=xxxxxxxxx
                  Только надо не забывать шмякать по доп.параметрам и настраивать под конкретный банк расчёт (с моим разбежка в копейку по итогам), а ещё есть графики и выгрузка в эксель.
                  Другие калькуляторы слева в графе «калькуляторы». Там есть калькуляторы и для расчётов с постоянной переплатой, и сравнения досрочки с вкладом, и сравнения кредитов и т.п.

                  В принципе ничего сложного, просто лично мне было влом в экселе это всё делать, и так на работе достаёт)
              0
              А насколько сложно здесь учесть налоговые вычеты? Ну то есть это весьма существенная сумма, которую можно сэкономить и которая может существенно изменить конечную стоимость квартиры.
                0
                Конкретно этот калькулятор — исключительно для расходов, чтобы определить «сколько же на самом деле мы отдадим денег за эту квартиру». Вычет, по большому счёту — тот же расход, только со знаком минус.

                Добавьте колонку для вычета в " Одноразовые или почти одноразовые" и в «Накопленные суммы расходов», внесите «расход» с отрицательным знаком в тот месяц, когда налоговая скорее всего вернёт его там. И наверное, надо будет поправить источники данных в графике (скорее всего там тоже на одну колонку что-то поедет)…

                Хмм… попробую так ли гибко работает добавление расходов и опубликую апдейт. В первом приближении можно добавить «отрицательные расходы» в колонку «ремонт», например.
                0
                Не вполне понятно, какая именно величина вычисляется. Это просто сумма всех расходов за разные промежутки времени? Но эта величина не имеет физического смысла — нельзя просто (без индексации) складывать вчерашние деньги с сегодняшними. Было бы интересно построить модель, которая вычисляет реальную цену денег (имеющую размерность «время в минус первой»), чтобы сравнивать предложения банков между собой, а также сравнить со ставкой ЦБ, чтобы оценить «реальную переплату».
                  0
                  IMHO Так и не понял смысловой нагрузки данной статьи и калькулятора. Кажется, что практически каждый пользователь этого сайта способен вспомнить школьный курс «экономической грамотности», открыть excel и вписать туда все свои доходы и расходы, а потом просто растянуть строчки с формулками на нужное количество строк (месяцев). Это будет практически Cash Flow. А если пойти дальше то можно узнать что такое кассовый разрыв, когда он может наступить и многое другое ))

                  P.S. А для подсчета полной стоимости кредита (ПСК) не обязательно строить таблички. Это можно узнать в банке перед получением ипотечного кредита.
                    +2
                    аннуитет на больших сроках не точен. также вы считаете по датам, а не месяцам. Эта формула считает проценты очень точно:
                    =ОКРУГЛ($S$9*J24*СУММПРОИЗВ(1/(ДЕНЬ(ДАТА(ГОД(СТРОКА(ИНДЕКС(A:A;C24+1): ИНДЕКС(A:A;C25)));3;))+337));2)
                    и англ вариант
                    =ROUND($S$9*J24*SUMPRODUCT(1/(DAY(DATE(YEAR(ROW(INDEX(A:A,C24+1):INDEX(A:A,C25))),3,))+337)),2)
                    S9- годовая ставка
                    J24 — остаток тела предыдущего периода
                      0
                      Не хватает учета изменения стоимости денег — инфляции. 10млн.руб. сегодня и через 10 лет — это разные суммы.
                        0
                        Предположим, то что вы собираетесь купить не дорожает.
                        Вы можете подождать несколько месяцев/лет например снимая жилье, и накапливая дополнительно на первый взнос. Можно визуализировать экономию для выбора стратегии — накопление или оплата процентов
                          –1
                          За 20 лет ипотеки придётся выложить банку не две стоимости квартиры, а всё же меньше.
                          Причем тут стоимость квартиры? В расчет идет сумма долга. Брали 2700000. Отдали 6100000. Простая арифметика и получается в 2,26 раза отдали больше. Выходит, не две стоимости, а все же больше. Не надо лоббировать интересы банков!

                          Только полноправные пользователи могут оставлять комментарии. Войдите, пожалуйста.

                          Самое читаемое