Введение
Даже в самом страшном сне мне не могло присниться, что любимое Отечество однажды меня так неожиданно сделает рублёвым миллиардером. Причём не в «керенках» Временного правительства сто лет назад, а в наше современное время, в аккурат на 101-ю годовщину Великого октября в 2018 г. Да ещё как-то стыдливо, задним числом предъявит через ИФНС налог на имущество в 2021 г. согласно методике, разработанной и засекреченной где-то в недрах Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее РОСРЕЕСТР).
И всё было бы ничего, и конечно воспринято по-человечески, ведь органы власти, армию и чиновников на наши с вами налоги необходимо содержать, лечить, мосты строить, ракеты запускать, периодически кредитовать соседа Батьку, но вот беда, налог на актив скаканул аж до небес. Хотя нет, всё-таки, до космических орбит, а если конкретно, то почти в 15 раз. При этом, стоимость моего актива с землёй приблизилась к 1 млрд. российских рублей! И я понимаю, если бы мы занимались каким-нибудь сверхдоходным бизнесом, например, продажей свежего воздуха с улицы или дневного света от солнца для наивных горожан, или на худой конец майнили крипту на халявном электричестве, но у нас всего лишь рутинный складской бизнес – сдача склада и офисов в долгосрочную аренду.
Не сон, а реальность
Сразу после новогодних праздников мне позвонил финансовый директор Терминала и сообщил: — Нам ИФНС выставила требование в виде доплаты имущественного налога за 2019 г. – 11 млн. руб. и такое же требование готовят налоговики за 2020 г. Это означает нежданчик на 22 млн. руб., будь любезен эти деньги «вынь да положь» мытарям, иначе заблокируют счета и вообще, деятельности нашего малого бизнеса настанет крышка.
Ситуация во всех отношениях – не из приятных. Мы начинаем искать решение, как всегда мозговым штурмом, ибо для нас в новинку подобная ситуация, к тому же обременённая высокими рисками отстаивания своей позиции перед Государством. Посредники, как всегда в подобном случае наобещают горы, а потом придумают кучу причин, почему при уже свершённой оплате за эксклюзивную помощь у них ничего не вышло.
Приходим к выводу, что необходимо написать сначала в ДГИ – Департамент городского имущества города Москвы. Однако, там в электронном окне юридического лица с подробной жалобой сильно не разгонишься, но всё-таки в лаконичной форме нам удаётся написать слова SOS: Просим исправить ошибку, допущенную при определении кадастровой стоимости наших объектов недвижимости с реквизитами и кадастровыми номерами этих объектов. Несмотря на заявленный срок для ответа – 50 рабочих дней, письмо из ДГИ с неутешительным –
Решением об отказе в пересчёте кадастровой стоимости объектов прилетело довольно быстро, всего через две недели. В письме ДГИ в том числе сообщалось, что: работы по ГКО – государственной кадастровой оценке проводились методами массовой оценки в соответствии с Методическими указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 12.05.2017 № 226 (далее – Методические указания).
И далее добивая безупречностью словесных форм:
Расчет кадастровой стоимости Объекта недвижимости осуществлялся с применением метода статистического (регрессионного) моделирования, который основан на построении статистической модели оценки. Под статистической моделью оценки понимается математическая формула, отображающая связь между зависимой переменной (кадастровая стоимость) и значениями независимых переменных (ценообразующие факторы объектов недвижимости). По результатам ГКО кадастровая стоимость объекта недвижимости составила 770 000 000 рублей и утверждена распоряжением Департамента от 29.11.2018 № 40557 «Об утверждении результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в городе Москве по состоянию на 1 января 2018 г.» (применяется для целей, предусмотренных законодательством Российской Федерации, с 01.01.2019). По результатам проверки наличие ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости Объекта недвижимости, не выявлено.
Умеют же чиновники на наши кровные налоги для их же обеспечения убедительно прикрыть свой тыл! И что дальше? Тупик на нелёгкой предпринимательской стезе?! Опять включаем собственные мозги и приходим к единственно верному выводу, что надо писать «Челобитную Государю»!
Ниже, в общих чертах, привожу суть обращения, не указывая, разве что некоторые параметры актива. Данное обращение пригодится, как по форме, так и по содержанию, если у вас такая же ситуация с запредельно высокой кадастровой стоимостью активов, назначенная ДГИ задним числом. Кстати, из совокупного опыта не рекомендуется на начальном этапе обращаться в суд, иначе придётся отсуживать лишь текущий год, а не все три предыдущих года с момента экстремально завышенной оценки. И так:
Челобитная, Москва, Кремль…
Обращаюсь к Вам, как к Высшему должностному лицу, гаранту Конституции Российской Федерации и защитнику российского бизнеса, от имени малого бизнеса и юридического лица «Терминал», как российский инвестор и истинный патриот России.
В 2005 году я совместно с партнёрами завершил строительство небольшого офисно-складского комплекса класса «Б» площадью в 11.000 м. кв. на участке земли в 2.3 Га по адресу: … возведя его из долгостроя, на тот момент более 10 лет находящегося в брошенном состоянии. Всего на момент сдачи офисно-складского комплекса «Терминал» в 2005 г. нами было инвестировано около 128 000 000 руб. или по курсу доллара США в 2005 г.: 27,6 -28,8 за 1 долл. США, около $4.5 млн.
За 15 лет работы «Терминал» заплатил в Российскую казну налогов в виде имущественных платежей, НДС, ЕСН и прочих в размере: 460 000 000 руб.
За те же 15 лет эксплуатации комплекс «Терминал» морально и технически устарел, и фактически на 100% амортизировался, хотя по-прежнему работает стабильно, продолжая исправно платить в Российскую казну налоги, в том числе в сложный период – короновирусной пандемии в 2020-2021 гг. не сократив ни единого сотрудника и не понизив им заработную плату.
В марте 2021 года Инспекцией Федеральной налоговой службы № … по г. Москве юридическому лицу «Терминал» был предъявлен Акт налоговой проверки № … от …2021г. к доплате налога на имущество с кадастровыми номерами объектов: хх: хх расположенных по адресу:… за 2019г. в сумме: 11 400 000.00 руб. – офис и склад. В Акте №… ИФНС, кадастровая стоимость нашего имущества амортизированного, была скорректирована на основании данных, полученных из Росреестра, и внезапно увеличилась с 53.000.000 руб. (2018 г.) почти в 15 раз до 770.000.000 руб. в 2019г.!!! Кстати, кадастровая стоимость нашего земельного участка (кадастровый номер хх: хх…, на котором расположены здания и сооружения, хотя и выросла в соответствии с изменениями от 01.01.2019г., но не так существенно с 140.000.000 руб. до 175.000.000 руб. то есть на 22%.
Самое интересное то, что в течение последних 9 лет наш имущественный комплекс «Терминал» находится в залоге под кредит у одного из ключевых Российских банков – «Х», в котором контрольным пакетом акций владеет Правительство Российской Федерации, то есть по факту Российское государство. Так Российский банк «Х» в течение всего этого периода начиная с 2012 г. проводит мониторинг имущества, находящегося у него в залоге и оценивает его профессиональными независимыми оценщиками, и за этот период рыночная стоимость здания с кадастровым номером: хх: хх… по состоянию на 2020 г. была оценена в сумме: 280 000 000 руб.
Проведя исследования данных из публичного кадастра (реестра) окружающих объектов в зоне нахождения комплекса «Терминал» и, в частности, комплекс зданий НИИ с кадастровым номером: хх: хх…, расположенного от нас в 300-х метрах по адресу:… кадастровая стоимость которого по состоянию на 01.08.2015 г. была 8 700 000 руб. и увеличена до 16 900 000 руб., т. е. в 1,93 раза в 2019 г. (Но не в 15 раз!!!). Таким образом мы выяснили, что ни одно из подобных зданий не получало аналогичной экстремальной кадастровой оценки, как наш объект.
Из этого исследования мы сделали вывод: либо это чья-то сознательная диверсия против малого бизнеса Российской Федерации, либо вопиющая ошибка, которую необходимо срочно исправить.
Убедительно просим Вас, Государь, вмешаться в творящийся беспредел и навести порядок в Росреестре, кадастре и приостановить требования ИФНС №… по г. Москве до выяснения причин и обстоятельств скачкообразного роста кадастровой стоимости нашего объекта, дабы не погубить российский бизнес, не задоить его насмерть и так работающего фактически на износ в сложной экономической и политической обстановке.
С уважением, Ваш…
Часть 2-я
Ответ из Администрации Президента РФ на Обращение по факту завышенной кадастровой стоимости прилетел почти незамедлительно, а точнее через 3 дня от момента его электронной регистрации. Обращение было прикреплено к письму из Администрации в адрес: Росреестра и ИФНС со следующим текстом:
На имя Президента Российской Федерации поступило обращение от заявителя по вопросу налогообложение малого бизнеса, специальных налоговых режимов» (сообщение гражданина о недостатках в работе государственных органов (331)) в форме электронного документа, зарегистрированное …2021 г. за № …
В соответствии с частью 3 статьи 8 Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-Ф3 «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» направляем на рассмотрение обращение в электронном виде для ответа заявителю.
Оригинал данного обращения направлен в части вопроса «ххх.ххх» Работа Росреестра в федеральных округах и в субъектах Российской Федерации» (сообщение гражданина о недостатках в работе государственных органов (331)) в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии.
Учитывая изложенное, в соответствии с пунктом 1 части 1 статьи 10 Федерального закона от 2 мая 2006 года № 59-Ф3 «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации» просим обеспечить объективное, всестороннее и своевременное рассмотрение обращения с разъяснением автору обращения в доступной форме возможности либо невозможности (с указанием причин и правового обоснования) решения поставленных в обращении вопросов.
Приложение. Текст письма заявителя…
Не смотря на серьёзнеть контроля поставленного вопроса в Обращении – Роскодастр ответил повторной формулировкой:
Управление экономики недвижимости Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии рассмотрело Ваше обращение от ...2021 № Х (вх. № ХХХ от ...2021), поступившее из Администрации Президента Российской Федерации (письмо от ...2021 № ХХХ-СО1), и в рамках установленной компетенции сообщает.Меня это очень сильно задело, как можно игнорировать очевидные факты, приведённые в предыдущем обращении, пришлось привести убойную аргументацию, написав ещё одно письмо в Администрацию Президента РФ следующего содержания:
Ранее Ваше обращение, содержащее вопросы о порядке определения кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером хх: хх:…, являлось предметом рассмотрения в Росреестре, по результатам которого в Ваш адрес направлены соответствующие разъяснения письмом Управления Росреестра по Москве от ...2021 № ХХ/2021 (копия прилагается).
Уважаемый Государь!
Обращаюсь к Вам повторно, по крайне важной проблеме для малого бизнеса, а именно, по вопросу многократного, одномоментного увеличения кадастровой стоимости нашего здания на 1 339, 87 % (одна тысяча триста тридцать девять процентов – уточненные данные), находящегося по адресу:…
Несмотря на оперативность ответа специализированных ведомств Росреестра и ИФНС в наш адрес, с учётом контроля данного вопроса Вашей Администрацией, результат оказался фактически нулевым, а для нас с точки зрения потенциального несоразмерного налогового бремени, вообще отрицательным.
В этой связи ещё раз попытаюсь пояснить возникшую проблему на реальном, адекватном примере. И так, принимая во внимание тот факт, что на момент кадастровой оценки объектов коммерческой недвижимости (2018 год), я являлся акционером двух ниже приведенных компаний, по состоянию на 01.01.2019 года получил информацию об изменении кадастровой стоимости двух объектов:
1.АБВ, владеющее офисно-складским комплексом с кадастровым номером – хх: хх…, расположенным по адресу: г. Москва, и
2.Терминал, владеющий офисно-складским комплексом с кадастровым номером – хх: хх… расположенным по адресу: г. Москва.
Результаты оценки подобных аналогов привожу ниже:
• По складу АБВ с кадастровым номером – хх: хх…, расположенным по адресу: г. Москва, в соответствии с Актом об утверждении результатов определения кадастровой стоимости № ХХХ от …2018г. Департамента городского имущества города Москвы кадастровая стоимость объекта с 01.01.2019г. определена в сумме: ХХХ руб. с УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости руб./кв.м.): – 35 000 руб.
При этом, увеличение кадастровой стоимости по сравнению к предыдущему показателю составило: ХХХ руб. (ХХХ – YYY)/ ZZZ руб. т.е. на 12 % к базовой.
Тем не менее, компанией АБВ результаты оценки кадастровой стоимости были оспорены через суд. Решением Московского городского суда № ХХХ от …2019г. кадастровая стоимость данного объекта была пересмотрена и принята в размере: DDD руб. со сроком применения с 01.01.2019г. По Решению суда кадастровая стоимость объекта снижена по сравнению с базовой (до переоценки) на MMM руб. т.е. на 10 %.
• По складу «Терминал» с кадастровым номером – хх: хх… расположенным по адресу: г. Москва, в соответствии с Актом об утверждении результатов определения кадастровой стоимости № ХХХ от ...2018г. Департамента городского имущества города Москвы кадастровая стоимость объекта с 01.01.2019г. определена в сумме: 770 000 000 руб. с УПКС (удельный показатель кадастровой стоимости руб./кв.м.) 70 000 руб. При этом, увеличение кадастровой стоимости по сравнению к предыдущему показателю составило: 1 339,87% (Одна тысяча триста тридцать девять процентов)!!!
Компания «Терминал» столь шокирующие результаты роста кадастровой стоимости приняла за техническую ошибку и направила в ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» заявление от ...2021 № ХХ-(0)-0 об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером хх: хх… расположенного по адресу: г. Москва…
Однако, РЕШЕНИЕМ об отказе в пересчете кадастровой стоимости от … 2021 г. № ХХ/21 ГБУ «Центр имущественных платежей и жилищного страхования» по результатам проверки наличие ошибки, допущенной при определении кадастровой стоимости Объекта недвижимости, ссылаясь на Методические Указания о государственной кадастровой оценке, утвержденные приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. № 226 не обнаружил.
В соответствии с Методическими Указаниями о государственной кадастровой оценке, утвержденными приказом Минэкономразвития России от 12.05.2017 г. № 226: При определении кадастровой стоимости используются методы массовой оценки, при которых осуществляется построение единых для групп объектов недвижимости, имеющих схожие характеристики, моделей определения кадастровой стоимости. При невозможности применения методов массовой оценки определение кадастровой стоимости осуществляется индивидуально в отношении объектов недвижимости в соответствии с пунктом 8.1 Указаний.
Однако, сравнивая результаты оценки двух наших объектов одной 4-ой группы «Объектов коммерческого назначения» следует отметить следующее:
• Даже если был бы применён метод массовой оценки к объектам АБГ и «Терминал», результат был бы сопоставимым по динамике увеличения кадастровой стоимости этих объектов;
• Учитывая, что объект «Терминал» с кадастровым номером хх: хх… по своим количественным и качественным характеристикам значительно уступает объекту АБГ с кадастровым номером хх: хх… Причём, у АБГ есть железнодорожные пути, сам склад из железобетона со 100-летним сроком эксплуатации, большая приобъектная территория для маневрирования автопоездов, доходность на 1 м. кв. выше, чем у «Терминала», сравнительная динамика роста кадастровых стоимостей этих двух объектов с Московской локацией не соответствует здравому смыслу.
Убедительно просим Вас Государь, от лица, вымирающего, как мамонт малого бизнеса, более внимательно посмотреть на данную проблему не только в нашем конкретном случае, но и в рамках общероссийского масштаба. Ибо подобные действия Росреестра фактически уничтожают малый бизнес в России без выстрелов, апелляций и полемики, прибегая к логике принятия ошибочных решений на основе отдельных государственных актов.
Далее мне позвонили из ГБУ ДГИ г. Москвы с пояснением об возможной ошибочности оценки подразделения кадастра нашего объекта и о согласовании выезда специального оценщика на наш объект с целью сверки результатов ранее проводимой оценки без какого-либо выезда, виртуально! Через неделю к нам на объект приехал очень дотошный оценщик, который обошёл буквально все помещения, закоулки, сортиры и технические объекты всё это протоколируя и фотографируя.
Попутно выяснилось, что якобы нас не нашли в соответствующих службах оценки ни на картах Google, ни на картахYandex, а раз так, то для каким-то чутьём нас отнесли к торговому центру на МКАД применив при этом к нашему объекту максимальный ценник. И тем не менее согласно Решения ДГУ и оценочной комиссии, и на основании ещё каких-то неведомых нам факторов кадастровую цену объекта снизили до 499 000 000 руб., то есть на 40% меньше от ранее утверждаемой безошибочной оценки согласно методики, математической модели (по-видимому того же чувака, что нам рассчитал и реализовал пенсионную реформу), на основе статистически методов и т.д.
1 июня 2021 года
