Нет, мы говорим про типовую застройку ЖК спальных районов.
Понятно, опять разговоры про мир розовых пони. Кому в Москве сейчас согласовывают типовую застройку ЖК спальных районов? Даже в реновации уже архитектурные излишества подавай.
Из этого набора слов непонятно ваше личное мнение по поводу коррупции.
Да, конечно, я тоже за все хорошее, против всего плохого. Еще мне не нравится, что зимой в Хибинах полярная ночь, а pi = 3.14..., а не 42. Но, во-первых, повлиять на все это я никак не могу. А во-вторых, совсем не факт, что если pi станет равно 42, жить станет лучше.
Точно такой же бетонный заливной дом. И будьте уверены - коррупционная составляющая там тоже есть. И за землеотвод, и за согласования, и т.д. и т.п. Те же технологии, те же материалы, те же квадратные метры. Но стоят 100 тысяч. Удивительно, не находите?
Типовая бетонная коробка где-то в картофельном поле и 200 метровый небоскреб со всей социалкой должны иметь одинаковую себестоимость метра. Очень логично.
Пару месяцев назад писал небольшой сервис для знакомого, собрать показания с нескольких датчиков, обработать, отдать пользователям. Дня за три на пару с клодом(в основном клод) справились, попросил 1000$ за это. Система управления ядерным реактором стоит на много порядков дороже. Удивительно, не находите? Все тоже самое. Собрать показания с датчиков, обработать, показать пользователям.Тот же продукт - код программы, работа за теми же компютерами выполнятеся. А стоит на много порядков дороже. Видимо, софт управления ядерным реактором тоже стоит 1000$, а все остальное откаты.
Вы не ответили, является ли для вас коррупция нормой.
Вы точно умеете читать? Мой ответ выше:
Тут все зависит от того какое значение слова норма вы используете. Норма — это узаконенное установление, общепринятое правило, образец или средняя величина, определяющая состояние чего-либо. Если про закон или мораль - нет, если про общепринятое правило используемое во всем мире - то да.
Для справки, стоимость 1 кв м в многоквартирном строительстве (типа ЖК на 20000 кв м) без отделки составляет около 25-30 тыс руб - это материалы, аренда оборудования, зарплаты рабочих и даже прибыль застройщика. Дальше думайте сами.
Ладно, вы абсолютно правы. Накинем еще столько же на откаты(вы, видимо, лично Сергею Семенычу чемоданчики носили, раз так уверенно об этом говорите). Итого 50к за метр. Продать премиум в пределах ТТК по 750к за метр сейчас вполне реально. Итого 700к с метра. Ух, у меня аж привстал. Что же вы ждете, основывайте скорее свою компанию и приступайте. Когда будете в первой сотне forbes, при такой доходности это вопрос нескольких лет, дайте знать.
А разве они не для этого Васи строят жильё?
Во-первых нет, ни в одном крупном мегаполисе человек со средней по стране зарплатой не может позволить себе нормальное жилье без ипотек, субсидий и всего такого. Во-вторых, почему зарплата клиентов компании должна влиять на доходы собственника? Посмотрите на условную Zara, одежда для не самых богатых людей и ~100 млрд$ состояния у собственника.
Норма - это без коррупции.
А для вас какая норма?
Если вы хоть на минуту вынырните из своих буйных фантазий про то, как все должно быть, в реальность и хотя бы прочитаете мой предыдущий коммент, там уже есть ответ на этот вопрос.
От "честной" цены застроя? В смысле без учета всех наценок за беспроцентную рассрочку, скидку от накидки и т.п.? Это прям много. Если не секрет, какой ЖК? Я свои продавать не планирую, новую ипотеку под 6% мне никто не даст. И какой-то большой выборки нет. Единственный знакомый, который продавал в 2026, продал где-то за -15% от цены застройщика, точно сказать нельзя потому что ровно такой у застройщика не было, но ориентируясь на то что было получше и похуже.
Ещё раз: абсолютно все затраты на материалы, зарплаты, отчисления, налоги (кроме налога с прибыли), выплаты, согласования, комиссии, абсолютно все затраты уже включены в себестоимость. Вы никак не хотите принять реальность, живя в мире фантазий и смутных догадок. :-)
Так вы утверждаете, что вся эта себестоимость каким-то чудом должна быть 40-50к за квадрат. Я вам написал некоторые, но далеко не все причины, почему она примерно на порядок выше.
Знаете, зарплата 10 млн в год - это те самые 2-3% богатых в стране. Средняя зарплата более 90% жителей за вычетом сверхбогатых составляет около 70 тыс в месяц сегодня.
Грустная статистика. Вот только людей обладающих компетенциями, возможностями и готовностью реализовать ЖК на 30 тыс квадратов ни 2%, ни 0.2% и даже ни 0.002%. Поэтому с фига ли им они должны смотреть на Васю работающего за 70 т.р. непонятно.
И если коррупция мешает нормальной жизни - разве не логично от неё избавляться? Вы же не считаете, что это норма жизни, надеюсь?
Тут все зависит от того какое значение слова норма вы используете. Норма — это узаконенное установление, общепринятое правило, образец или средняя величина, определяющая состояние чего-либо. Если про закон или мораль - нет, если про общепринятое правило используемое во всем мире - то да.
Уверены, что за следующие 10 лет без льготок и прочих данных недвижимость сохранит свое преимущество?
А вы уверены, что темпы роста помоекс дальше не станут еще выше (еще более отрицательными)? Все ж таки хорошая недвига имела ценность и в 1960 и 1990 и в 2026. А вот того кто инвестировал в отечественные ценные бумаги(в том виде, в котором они тогда были) в 60ом или 90ом в 98ом ждал сюрприз.
А что было, если взять точку отсчета не 2022 год, а 2008 год? А если с 2000?)
Найдейтся крайне мало точек, с которых можно взять что б моекс обогнал недвигу на текущий момент. В большинстве случаев будет строго наоборот.
Ну и вопрос, когда вы брали в 2022 году. Если считать от лета, то тот же помоекс, как вы говорите дал 62% доходности, которую вы сейчас легко можете зафиксировать одним нажатием кнопки.
Поздравляю, вы выбрали одну из лучших возможных точек начала отсчета и получили 62% доходности за почти 4 года. Мою годовую доходность)
Конечно, по цене застройщика продать не реально. Я в своем комменте написал, я считаю доходность исходя из цены 0.8 от цены застройщика на похожую квартиру на текущий момент. За эту цену, думаю, ее у меня заберут даже с трупом замурованым в стену.
Тут опечатка конечно, хотел написать "точно знаю, что не все знаю"
И вы правы: в текущих условиях - конечно нереальна. Но я писал о других условиях - без коррупции и завышении цен.
Если вам интересно обсудить, что там в мире розовых пони - пожалуйста. Мне интересно заработать денег в этой реальности.
Эти 150 млн могут идти на развитие, на премии и т.д. Это - чистая прибыль.
Во-первых, 30 тыс продаваемой площади это уже прям большой ЖК. В лучшем случае от старта всех согласований до финиша 5 лет(скорее больше). 150 млн за 5 лет, то есть 30 млн в год. И все еще всего лишь в 3 раза больше зарплаты обычного тим лида. С учетом всяких факапов мат ожадние как бы не получилось меньше все той же зар платы тим лида. При запредельном риске, нереальном объеме требуемых компетенций и ожидаемого гемороя.
Между тем, стоимость строительного карьерного песка что в Москве, что в Екатеринбурге составляет около 600 рублей за куб. Так что вы снова не попали в реальность.
Ну то есть такие вещи как отчисления на социалку(1 место в школе 4.5 млн, поликлиника 1 посещение в смену - 7.7 млн ), рост себеса из-за безумных требований к архитектуре, дорогие инженерные системы, осбенно если у вас доминанта на 150+ метров(а хрен вам АГР без нее согласуют) и т.д. вам ни о чем не говорит? Продолжаете мысли "космического масштаба и космической же глупости".
ТО, что Вы называете помоексом - дает доходность выше, чем квартиры в крупных городах
Ладно не будем про квартиру взятую мной в семейку в 24 году, в конце концов семейка была не всем доступна, да и вы сильно расстроитесь от доходности. Но квартира взятая в обычную льготку(которая была доступна всем) 2.3 млн своих + 12 млн льготки в конце 22г дала 57% годовой доходности на вложенные деньги(лень считать самому, но вряд ли клод ошибся). Это при умеренно пессимистичной оценке стоиомсти (-20% от цены похожей у застройщика сейчас). Что там с помоексом? Открыл сайт мос. биржи, говорит индекс полной доходности с ноября 22 - 1%. Прям успех.
Замечу напоследок, когда я покупал эту первую квартиру в 22, я слушал ровно теже басни про помоекс, перегретую недвижимость и т.д. Очень желаю, что до 22, я правда прислушивался к этим сказкам дурачков.
А вы не допускаете, что это вы чего-то недопонимаете?
Я точно знаю, я все таки тим лид в софтварной компании, а не СЕО в каком нибудь ПИК. Поэтому написал >250к, а не >400к, что намного ближе к истине в моем представление. Но так сложилось, что в моем окружение довольно много людей связаных со стройкой, плюс покупка 3 квартир за последние 3 года(семейная ипотека сама себя не использует) дают какое-то понимание в теме. И когда знакомый проектировщик матерится, что в АГР, которое им согласовала Москва, только фасады добавят 25-30к себестоимости на метр(и речь ни разу не про Deluxe), а через 2 дня какой-то человек меня пытается убедить, что весь себес 45-50 за метр, то у меня возникают вопросы к интеллектуальным способностям этого человека.
А что, в Москве дома строят из золотого песка? :-)
Более того, теперь и всю социалку будут строить из него же. Забавно видеть, как абсолютно не разбираясь в теме, вы высказываете мысли "космического масштаба и космической же глупости".
И давайте просуммирую ваши "маржа не больше 10%", и себестоимость "45-40 за метр". То есть 5 т.р. с метра маржи. Строя небольшой ЖК на 30000 кв. м. маржа 5 млн рублей. О да, это так заманчиво влезть в огромный, сложный проект с кучей рисков, что б за 3-5 лет заработать полугодовую зарплату тим лида.
И давайте просуммирую ваши "маржа не больше 10%", и себестоимость "45-40 за метр". То есть 5 т.р. с метра маржи. Строя вполне приличный ЖК на 20000 кв. м. маржа 100 млн рублей. О да, это так заманчиво влезть в огромный, сложный проект с кучей рисков, что б за 5 лет заработать(если все пойдет хорошо, конечно) в 2 раза больше чем обычный тим лид, который вообще ни чем не рискует, сидит себе вместо работы коменты на хабре строчит.
а наценка к себестоимости строительства не будет превышать 10%.
При ставке 15%. То есть положить деньги на депозит на 9 месяцев или влезать в проект на 3-5 лет с тучей рисков и получить такую же доходность. Кажется я заню, что выберет любой адекватный человек.
И получим цену за квадратный метр нового жилья в 40-50 тысяч
И даже в этом случае получим >250к в Москве, возможно сильно больше. За 40-50к вы получите что-то типа хрущевки в голом поле без инфраструктуры, без коммуникаций.
Печально, что такие коментарии набирают +, казалось бы это ресурс у аудитории которого должно быть хоть немного критического мышления.
Лет 15 читал хабр и все лень было зарегаться. Но тут не выдержал. Автор, напишите плиз, в какой компании вы управляющий, ну чисто что б обходить таких управляющих десятой дорогой.
Теперь по теме: почему снижения цен не будет, ну или как миним не будет на нормальное жилье(на панельки 70х годов вполне возможно).
С точки зрения стройки.
Открываем дом.рф. Распроданность строящегося жилья к стройготовности 95% при норме 70-80%.
Выход новых проектов: в математике эта величина называется пустым множеством. Если году в 23 - 24 и раньше постоянно что-то выходило, то сейчас комфорт - в принципе не выходит в Москве, бизнес - исчезающий вид в старой Москве, в границах ТТК выходит как минимум премимум и то полтора проекта в год. Deluxe сегмент не учитываю, это отдельный мир.
Косты - они запредельный. Не очень умные люди(тут должно быть слово намного грубее) пишушие про 50к за метр - просто не очень умные. С учетом ПФ, требований Москвы: социалка, архитектурные излишества и т.д. 300к за метр в лучшем случае для бизнес класса.
С точки зрения спроса. В России по-прежнему есть люди, у которых есть деньги, которые надо куда-то вкладывать, а вкладывать некуда. Зарубежные рынки - спасибо, в 22 году проходили. поМоекс тут прям классика, рост есть, правда отрицательный, зато темпы очень хорошие, если я захочу выкинуть деньги я предпочту просто смыть их в унитаз, чем вкладывать в акции поМоекс - результат тот же, но мороки меньше. Зарубежная недвига: Европа закрыта, а теперь еще и всякие ОАЭ не вариант. Криптоскам - ну такое. Один из очень немногих оставшихся вариантов - недвига в крупных городах РФ.
Понятно, опять разговоры про мир розовых пони. Кому в Москве сейчас согласовывают типовую застройку ЖК спальных районов? Даже в реновации уже архитектурные излишества подавай.
Да, конечно, я тоже за все хорошее, против всего плохого. Еще мне не нравится, что зимой в Хибинах полярная ночь, а pi = 3.14..., а не 42. Но, во-первых, повлиять на все это я никак не могу. А во-вторых, совсем не факт, что если pi станет равно 42, жить станет лучше.
Типовая бетонная коробка где-то в картофельном поле и 200 метровый небоскреб со всей социалкой должны иметь одинаковую себестоимость метра. Очень логично.
Пару месяцев назад писал небольшой сервис для знакомого, собрать показания с нескольких датчиков, обработать, отдать пользователям. Дня за три на пару с клодом(в основном клод) справились, попросил 1000$ за это. Система управления ядерным реактором стоит на много порядков дороже. Удивительно, не находите? Все тоже самое. Собрать показания с датчиков, обработать, показать пользователям.Тот же продукт - код программы, работа за теми же компютерами выполнятеся. А стоит на много порядков дороже. Видимо, софт управления ядерным реактором тоже стоит 1000$, а все остальное откаты.
Вы точно умеете читать? Мой ответ выше:
Тут все зависит от того какое значение слова норма вы используете. Норма — это узаконенное установление, общепринятое правило, образец или средняя величина, определяющая состояние чего-либо. Если про закон или мораль - нет, если про общепринятое правило используемое во всем мире - то да.
Что именно в этом ответе вам непонятно?
Ладно, вы абсолютно правы. Накинем еще столько же на откаты(вы, видимо, лично Сергею Семенычу чемоданчики носили, раз так уверенно об этом говорите). Итого 50к за метр. Продать премиум в пределах ТТК по 750к за метр сейчас вполне реально. Итого 700к с метра. Ух, у меня аж привстал. Что же вы ждете, основывайте скорее свою компанию и приступайте. Когда будете в первой сотне forbes, при такой доходности это вопрос нескольких лет, дайте знать.
Во-первых нет, ни в одном крупном мегаполисе человек со средней по стране зарплатой не может позволить себе нормальное жилье без ипотек, субсидий и всего такого. Во-вторых, почему зарплата клиентов компании должна влиять на доходы собственника? Посмотрите на условную Zara, одежда для не самых богатых людей и ~100 млрд$ состояния у собственника.
Если вы хоть на минуту вынырните из своих буйных фантазий про то, как все должно быть, в реальность и хотя бы прочитаете мой предыдущий коммент, там уже есть ответ на этот вопрос.
От "честной" цены застроя? В смысле без учета всех наценок за беспроцентную рассрочку, скидку от накидки и т.п.? Это прям много. Если не секрет, какой ЖК?
Я свои продавать не планирую, новую ипотеку под 6% мне никто не даст. И какой-то большой выборки нет. Единственный знакомый, который продавал в 2026, продал где-то за -15% от цены застройщика, точно сказать нельзя потому что ровно такой у застройщика не было, но ориентируясь на то что было получше и похуже.
Так вы утверждаете, что вся эта себестоимость каким-то чудом должна быть 40-50к за квадрат. Я вам написал некоторые, но далеко не все причины, почему она примерно на порядок выше.
Грустная статистика. Вот только людей обладающих компетенциями, возможностями и готовностью реализовать ЖК на 30 тыс квадратов ни 2%, ни 0.2% и даже ни 0.002%. Поэтому с фига ли им они должны смотреть на Васю работающего за 70 т.р. непонятно.
Тут все зависит от того какое значение слова норма вы используете.
Норма — это узаконенное установление, общепринятое правило, образец или средняя величина, определяющая состояние чего-либо.Если про закон или мораль - нет, если про общепринятое правило используемое во всем мире - то да.А вы уверены, что темпы роста помоекс дальше не станут еще выше (еще более отрицательными)? Все ж таки хорошая недвига имела ценность и в 1960 и 1990 и в 2026. А вот того кто инвестировал в отечественные ценные бумаги(в том виде, в котором они тогда были) в 60ом или 90ом в 98ом ждал сюрприз.
Найдейтся крайне мало точек, с которых можно взять что б моекс обогнал недвигу на текущий момент. В большинстве случаев будет строго наоборот.
Поздравляю, вы выбрали одну из лучших возможных точек начала отсчета и получили 62% доходности за почти 4 года. Мою годовую доходность)
Конечно, по цене застройщика продать не реально. Я в своем комменте написал, я считаю доходность исходя из цены 0.8 от цены застройщика на похожую квартиру на текущий момент. За эту цену, думаю, ее у меня заберут даже с трупом замурованым в стену.
Тут опечатка конечно, хотел написать "точно знаю, что не все знаю"
Если вам интересно обсудить, что там в мире розовых пони - пожалуйста. Мне интересно заработать денег в этой реальности.
Во-первых, 30 тыс продаваемой площади это уже прям большой ЖК. В лучшем случае от старта всех согласований до финиша 5 лет(скорее больше). 150 млн за 5 лет, то есть 30 млн в год. И все еще всего лишь в 3 раза больше зарплаты обычного тим лида. С учетом всяких факапов мат ожадние как бы не получилось меньше все той же зар платы тим лида. При запредельном риске, нереальном объеме требуемых компетенций и ожидаемого гемороя.
Ну то есть такие вещи как отчисления на социалку(1 место в школе 4.5 млн, поликлиника 1 посещение в смену - 7.7 млн ), рост себеса из-за безумных требований к архитектуре, дорогие инженерные системы, осбенно если у вас доминанта на 150+ метров(а хрен вам АГР без нее согласуют) и т.д. вам ни о чем не говорит? Продолжаете мысли "космического масштаба и космической же глупости".
Ладно не будем про квартиру взятую мной в семейку в 24 году, в конце концов семейка была не всем доступна, да и вы сильно расстроитесь от доходности. Но квартира взятая в обычную льготку(которая была доступна всем) 2.3 млн своих + 12 млн льготки в конце 22г дала 57% годовой доходности на вложенные деньги(лень считать самому, но вряд ли клод ошибся). Это при умеренно пессимистичной оценке стоиомсти (-20% от цены похожей у застройщика сейчас). Что там с помоексом? Открыл сайт мос. биржи, говорит индекс полной доходности с ноября 22 - 1%. Прям успех.
Замечу напоследок, когда я покупал эту первую квартиру в 22, я слушал ровно теже басни про помоекс, перегретую недвижимость и т.д. Очень желаю, что до 22, я правда прислушивался к этим сказкам дурачков.
Я точно знаю, я все таки тим лид в софтварной компании, а не СЕО в каком нибудь ПИК. Поэтому написал >250к, а не >400к, что намного ближе к истине в моем представление. Но так сложилось, что в моем окружение довольно много людей связаных со стройкой, плюс покупка 3 квартир за последние 3 года(семейная ипотека сама себя не использует) дают какое-то понимание в теме. И когда знакомый проектировщик матерится, что в АГР, которое им согласовала Москва, только фасады добавят 25-30к себестоимости на метр(и речь ни разу не про Deluxe), а через 2 дня какой-то человек меня пытается убедить, что весь себес 45-50 за метр, то у меня возникают вопросы к интеллектуальным способностям этого человека.
Более того, теперь и всю социалку будут строить из него же. Забавно видеть, как абсолютно не разбираясь в теме, вы высказываете мысли "космического масштаба и космической же глупости".
И давайте просуммирую ваши "маржа не больше 10%", и себестоимость "45-40 за метр". То есть 5 т.р. с метра маржи. Строя небольшой ЖК на 30000 кв. м. маржа 5 млн рублей. О да, это так заманчиво влезть в огромный, сложный проект с кучей рисков, что б за 3-5 лет заработать полугодовую зарплату тим лида.
И давайте просуммирую ваши "маржа не больше 10%", и себестоимость "45-40 за метр". То есть 5 т.р. с метра маржи. Строя вполне приличный ЖК на 20000 кв. м. маржа 100 млн рублей. О да, это так заманчиво влезть в огромный, сложный проект с кучей рисков, что б за 5 лет заработать(если все пойдет хорошо, конечно) в 2 раза больше чем обычный тим лид, который вообще ни чем не рискует, сидит себе вместо работы коменты на хабре строчит.
При ставке 15%. То есть положить деньги на депозит на 9 месяцев или влезать в проект на 3-5 лет с тучей рисков и получить такую же доходность. Кажется я заню, что выберет любой адекватный человек.
И даже в этом случае получим >250к в Москве, возможно сильно больше. За 40-50к вы получите что-то типа хрущевки в голом поле без инфраструктуры, без коммуникаций.
Печально, что такие коментарии набирают +, казалось бы это ресурс у аудитории которого должно быть хоть немного критического мышления.
Лет 15 читал хабр и все лень было зарегаться. Но тут не выдержал. Автор, напишите плиз, в какой компании вы управляющий, ну чисто что б обходить таких управляющих десятой дорогой.
Теперь по теме: почему снижения цен не будет, ну или как миним не будет на нормальное жилье(на панельки 70х годов вполне возможно).
С точки зрения стройки.
Открываем дом.рф. Распроданность строящегося жилья к стройготовности 95% при норме 70-80%.
Выход новых проектов: в математике эта величина называется пустым множеством. Если году в 23 - 24 и раньше постоянно что-то выходило, то сейчас комфорт - в принципе не выходит в Москве, бизнес - исчезающий вид в старой Москве, в границах ТТК выходит как минимум премимум и то полтора проекта в год. Deluxe сегмент не учитываю, это отдельный мир.
Косты - они запредельный. Не очень умные люди(тут должно быть слово намного грубее) пишушие про 50к за метр - просто не очень умные. С учетом ПФ, требований Москвы: социалка, архитектурные излишества и т.д. 300к за метр в лучшем случае для бизнес класса.
С точки зрения спроса. В России по-прежнему есть люди, у которых есть деньги, которые надо куда-то вкладывать, а вкладывать некуда. Зарубежные рынки - спасибо, в 22 году проходили. поМоекс тут прям классика, рост есть, правда отрицательный, зато темпы очень хорошие, если я захочу выкинуть деньги я предпочту просто смыть их в унитаз, чем вкладывать в акции поМоекс - результат тот же, но мороки меньше. Зарубежная недвига: Европа закрыта, а теперь еще и всякие ОАЭ не вариант. Криптоскам - ну такое. Один из очень немногих оставшихся вариантов - недвига в крупных городах РФ.