Рынок жилой недвижимости давно перестал быть «тёмным лесом», где у одних есть закрытые базы, а другие вынуждены искать объявления в газетах.
Сегодня все источники открыты: ЦИАН, Авито, Яндекс.Недвижимость, домовые чаты, Telegram-каналы. Более того, многие айтишники пишут свои парсеры, строят фильтры и ранжируют варианты по критериям — цена, площадь, локация, год постройки дома.
Но вот проблема: алгоритм отбора не решает главного вопроса:
Как из десятков «подходящих» объектов выбрать те, куда реально стоит ехать на просмотр, а тем более — вносить задаток и тратить деньги на юридическую проверку?
Неправильный выбор на этапе бронирования почти всегда оборачивается потерей ресурсов: времени, нервов, денег.
Почему «потом отдам юристу на проверку» не работает
Сомнительный подход: «Сначала выберу квартиру, а потом отдам юристу». На практике это неэффективно.
Хороший юрист работает только за оплату. Даже ДомКлик не начнёт проверку без предоплаты.
Если кто-то «проверяет бесплатно», то возникает вопрос: зачем? Скорее всего, перед вами агент, у которого цель — не глубокая экспертиза, а побыстрее довести до задатка. Глубокие экспертизы дорогие и просто так специалист не будет вкладываться свои деньги.
Именно поэтому важно фильтровать объекты ещё до привлечения специалистов. Это экономит десятки и сотни тысяч рублей. А так же кучу времени и нервов.
Минимальный экспресс-анализ: что можно сделать самому
Даже без юриста у вас есть инструменты:
Выписка ЕГРН (Росреестр) — количество собственников, дата регистрации, есть ли обременения.
Сравнение данных продавца и Росреестра — нередко «забывают» упомянуть ипотеку или лишнего собственника.
Первичный опрос продавца — история, документы, прошлые перепродажи и др.
Я часто делаю такую экспресс-проверку за клиентов: сверяю данные, задаю вопросы, нахожу несостыковки.
Но есть минус — покупатели не всегда готовы тратить деньги, пока не уверены, что квартира «рабочая».
Простое решение: ИИ как фильтр
Тут появляется инструмент, близкий айтишнику: GPT.
Алгоритм:
Звоните по объявлению.
Записываете разговор с продавцом или агентом.
Транскрибируете в текст.
Загоняете текст в GPT с промптом, например: «Проанализируй диалог и укажи, есть ли настораживающие моменты в истории квартиры, с документами и другими юридическим аспектами. Сформулируй дополнительные вопросы к продавцу».
Таким образом, вы уже на нулевом этапе получаете «машинную подсветку» скрытых рисков. GPT не заменяет юриста, но помогает быстро отбрасывать сомнительные варианты.
Можно обзвонить несколько квартир и выгрузить результаты в GPT для сравнения, какая лучше.
Что спрашивать у продавца: чек-лист вопросов
Здесь важно не полагаться на «интуицию», а задавать правильные вопросы. Минимальный набор вопросов:
С кем разговариваю — с собственником или агентом?
Сколько лет квартира в собственности?
Сколько собственников всего?
Есть ли среди них дети?
Кто прописан сейчас?
На каком основании получена квартира (покупка, приватизация, наследство, дарение)?
Есть ли ипотека, залоги или иные обременения?
Когда куплена квартира: до брака или в браке?
Есть ли брачный договор?
Были ли отказники от приватизации?
Если покупали у физлиц — какая история предыдущей сделки?
Когда продавец готов выходить на сделку?
Почему вообще продаётся квартира?
Все ли собственники будут лично присутствовать на сделке или кто-то продает по доверенности?
Прямая продажа или альтернатива (сразу покупают другое жильё)?
Пример: как детали превращаются в риски
Допустим, продавец говорит: «Собственников двое».
Если это муж и жена — вопросов пока нет.
Если мама и дочь приватизировали, а отец «отказался» от доли — появляется риск. Такой отец имеет право на пожизненную регистрацию и может через суд восстановить своё право пользования.
В худшем случае — вы купите квартиру, но через пару лет «папа» заявит права, и вернуть деньги будет невозможно.
Комичный случай при подборе квартиры
Один из интересных кейсов у меня был при подборе однокомнатной квартиры для клиента.
Сам клиент находил варианты на сайтах и присылал их мне на проверку.
Звоню по объявлению — отвечает агент. Такое происходит часто: во многих случаях именно риэлтор ведёт переговоры.
Это не всегда плохо, что отвечает агент — агенту важно продать квартиру как можно быстрее, и при правильных вопросах от него можно вытянуть больше информации, чем от собственника.
Начинаю задавать стандартный набор вопросов. И тут меня настораживает момент: в объявлении было написано «свободная продажа» (то есть без встречной покупки).
Так же я узнаю, что по возрасту собственнику был около 60 лет.
Меня сразу «триггернуло». В последнее время всё чаще встречаются истории, когда люди пенсионного или предпенсионного возраста продают квартиры под давлением телефонных мошенников.
Я начинаю уточнять: зачем продаёт, где будет жить дальше? Агент отвечает путано. Сначала говорит: «Он продаёт, но будет покупать другую квартиру».
Я уточняю: значит, это альтернативная сделка? Почему же тогда написано «свободная продажа»?
Агент объясняет: «Ну, он как бы и свободно может продать, но всё равно собирается купить другую квартиру в этом же доме».
Я спрашиваю: «Какую именно?» Ответ: «Однокомнатную, в соседнем подъезде».
Тут я уже не удержался от улыбки: зачем продавать «однушку», чтобы купить точно такую же, в том же доме? Проблемные соседи, что ли?
И вот тут агент не выдерживает и «проговаривается»:
«Да нет, всё просто. Раньше он жил в другой квартире, но дом снесли. Ему город выдал взамен эту. В той старой квартире была еще его первая жена. Теперь она пытается отсудить половину этой квартиры. Но у неё ничего не получится, так что не переживайте».
«Спасибо, успокоили…» — подумал я.
Естественно, такую квартиру мы даже не стали рассматривать. Вероятнее всего, там была ситуация с приватизацией: собственник оформил всё на себя, а жена могла отказаться от приватизации.
В таком случае она сохраняет право пожизненной регистрации даже в этой квартире выданной взамен старой, причем не важно, что квартира будет перепродана.
Долю конечно она в этом случае не получит — но возможность пожизненно прописаться обратно в эту квартиру есть. А это уже головная боль для любого покупателя.
Но может другая ситуация, например, замешан брачный договор или иные обстоятельства, но сути это не меняет: зачем лезть в брачные споры и рисковать деньгами?
Что важно из этого кейса
Агент проговорилась только потому, что ей было задано много вопросов. Если бы ограничились общими фразами, риски всплыли бы только после внесения аванса.
Мы с клиентом сэкономили время и деньги: не поехали смотреть квартиру, не тратили средства на глубокую экспертизу.
Подобные детали можно выявить не только вручную, но и через ИИ-инструменты. GPT, например, способен подсветить:
• возможное наличие «отказников»;
• необходимость уточнить регистрацию всех членов семьи;
• проверить, требуется ли нотариальное согласие.
Расширенный сценарий для GPT
Можно пойти ещё дальше при проверке квартиры:
Составляете список 10 понравившихся квартир.
Получаете по ним диалоги.
Загружаете в GPT в одном файле.
Просите оценить: какая квартира выглядит наиболее «прозрачной», где риски минимальны.
В результате вы быстро сокращаете пул объектов до 1–2 действительно достойных кандидатов, и уже в них можно вкладываться в полную проверку с юристами и риэлторами.
Подводим итог
Подобный подход к фильтрации информации полезен многим. На практике именно так мыслит эксперт: недвижимость — такая же система, где качество результата напрямую зависит от качества исходных данных.
Не ждите, что «юрист потом разберётся».
Не ведитесь на бесплатные проверки.
Используйте экспресс-анализ и ИИ, чтобы отсекать заведомо плохие варианты.
Сохраняйте переписку и разговоры — это ваш «лог файл» сделки.
Записанный разговор повышает безопасность покупки квартиры в будущем.
И только после того, как объект прошёл фильтры, имеет смысл тратить деньги на полное сопровождение.
Это та самая оптимизация процесса, которая ценна в работе — и которую стоит применять к сделкам с недвижимостью.
