Тут ситуация в следующем: в целом 100% гарантии нет ни в чём. Но нужно исходить из таких вещей:
1. Сами по себе сделки оспариваются нечасто. Условно, до 10%, и то если сделка проведена неграмотно и без проверки. Те сделки, которые проходят тщательную проверку и профессиональное сопровождение, ощутимо отстраняются от этой зоны риска.
2. Перед покупкой квартиры, конечно, за короткий срок и без практики нельзя вникнуть в суть сделок. Но можно примерно понять детали особенностей выбора, покупки, рисков. Именно получить первичные знания для подстраховки и выбора специалиста можно сделать в разумные сроки. Нужно ненадолго погрузиться в некоторые детали. Я в YouTube многое детально разбираю.
У меня была ситуация, не связанная с покупкой квартиры, но, мне кажется, отражающая суть погружения в неизвестную сферу. У меня есть соседи, которые часто раньше стучали сверху даже ночью. Было предположение, что на каком-то этаже работает по ночам сапожник — тихо, но беспрерывно стучит ночью, что не давало спать. В итоге его заставили соблюдать тишину. Также соседи над нами тоже стучали в пол мячиком, даже ночью. Играли с собакой. И долго приходилось с ними бороться.
И у меня была идея сделать звукоизоляцию. Я уже был готов нанять компанию для ремонта. Я нашёл исполнителя и уже договорился, чтобы выехали на первичный осмотр. Понятно, что процедура будет крайне неудобной и дорогой, так как квартира жилая, имеет одну комнату, и сложно было бы проводить такой капитальный ремонт.
И вот в последний момент я решил выбрать какую-то крупную компанию по звукоизоляции и проконсультироваться. Я позвонил и сразу честно сказал, что звоню проконсультироваться, что, скорее всего, не буду заказывать услугу, и поэтому готов заплатить за консультацию. Мне нужна объективная информация: может ли звукоизоляция помочь в моей ситуации. И описал все неудобства от соседей.
По дороге специалист сказал, что платить не нужно, он всё равно едет в автомобиле и есть время пообщаться (я реально слышал в трубке, как у него работали подворотники). Мы достаточно плодотворно пообщались, и выяснилось, что в моём случае делать звукоизоляцию бессмысленно. Он разъяснил детали, привёл примеры, что звукоизоляция далеко не всем помогает. Стоит дорого, но эффективность сомнительна. От ударных звуков (стуки, сверление) она, конечно же, не помогает. В целом я узнал многое, что в совокупности с информацией в интернете разъяснило в целом картину, как работает звукоизоляция, какая природа звуков и т.д.
В итоге я сэкономил большие средства, отказался от ненужного ремонта, и потом даже вопросы с соседями решились. Хотя в интернете я до этого много что изучал. Ведь в интернете много рекламы и необъективной информации. Поэтому реальное общение со специалистами также может помочь. Вы всё равно поймёте, кто лукавит, кто «продаёт услуги», а кто объективно освещает важные вещи.
В любом случае к покупке жилья нужно готовиться тщательно — это же важное событие.
Вы точно подметили ряд деталей, и вопросы абсолютно логичные. Гарантии безопасности на 100% отсутствуют. Тут дело в другом — нужно действовать исходя из ситуации и уменьшать риски.
Скажем, если мы подозреваем, что брачный договор фальшивый, то берём супругу и идём вместе с ней к нотариусу. Там, как я уже говорил, нотариус или откажет нам в выдаче согласия, после проверки брачного договора, и мы будем понимать, что договор настоящий. Если нотариусу не сказать о брачном договоре вообще, и он выдаст согласие супруги, то оно будет полезным в случае, если брачный договор окажется фальшивым.
Если супруга находится далеко, в другом регионе, сейчас нотариусы легко делают «тождественность», электронное заверение документов — это не проблема.
Да, продавцы могут отказаться идти к нотариусу, и тут возникает вопрос: то ли они аферисты, то ли просто не хотят делать документы принципиально. В таком случае можно попросить супругу написать заявление от руки. Чтобы идентифицировать супругу, естественно, нужен её паспорт, свидетельство о браке. Но эксперты могут заранее: проверить лицо супруги в паспорте, сведения из ЗАГСа.
Для чего нужны скрытые проверки — чтобы подтвердить подлинность документов, которые вам показывают.
Что касается того, что добросовестный покупатель просит дополнительные документы — это как раз хорошо. На суде тот, кто больше всего представит и расскажет, тот часто и выигрывает.
Добросовестному покупателю — чем больше документов, тем лучше. Он не может быть связан с аферистами. Какой смысл? Он провёл безналичный расчёт, всё досконально проверил, скажем, обратился к независимым экспертам. Никакой связи с мошенниками нет. Наоборот, он вытаскивал всю информацию наружу.
Да, действительно, с детьми, как правило, именно опека должна всё решать, но есть важные детали. Сейчас, если мы покупаем квартиру, лучше избегать объектов, где есть дети и требуется участие опеки:
1. Процедура опеки в Москве проходит теперь очень сложно. Вы можете столкнуться с задержками в оформлении сделки, и даже сама сделка может сорваться. Существуют технические сложности, когда продавец с детьми ищет другое жильё. Многим из них отказывают в альтернативе. В общем, ситуация довольно непростая.
2. Если мы приобретаем квартиру, где собственниками являются дети, они обязаны купить для них альтернативное жильё с безупречной юридической историей. Однако часто такие семьи стараются экономить и могут заказать поверхностную проверку. Если они купят проблемное жильё и сделку оспорят, им придётся вернуть уже купленную вами квартиру. Это означает, что вашу сделку также могут оспорить, поскольку условие разрешения опеки на продажу долей детей чётко предусматривает покупку для них нового жилья. Таким образом, вам необходимо убедиться, что квартира, приобретаемая для детей, также юридически безупречна.
Иными словами, покупка квартиры, где собственниками являются дети, мягко сказать —не самая приятная сделка. Хотя такие сделки и заключаются в бюджетном сегменте, поскольку людям часто приходится идти на компромисс. Продавцы с детьми вынуждены снижать цену, а покупатели с ограниченным бюджетом вынуждены соглашаться на такие условия.
Уважаемые читатели, поясню ситуацию с «Согласием супруги», т.к. этот вопрос справедливо затрагивается. Возможно, этот момент нужно было сразу более подробно расписать в статье.
Дело в том, что сам процесс защиты покупателя и создание безопасности заметно отличается от формальных действий, соответствующих логике законодательства.
Пример: если супруги заключили брачный договор, то согласие не нужно. Более того, если супруга скажет нотариусу, что между ней и супругом заключён брачный договор, то нотариус не выдаст согласия и не заверит его, т.к. в самом согласии супруг указывает, что брачный договор заключен не был.
А теперь важно: если брачный договор фальшивый, то покупатель может получить проблемы. В каких-то ситуациях покупатель может и выиграть в суде, но при определённых обстоятельствах проиграет.
А теперь вопрос: что лучше — постараться обходным путём получить согласие у супруги, пусть даже нелогичным способом, или же рисковать, если брачный договор, оформленный в далёком регионе фальшивый и вы его никак не проверите? Согласие супруга никак не отменяет брачник.
Да, в ряде случаев продавец не будет делать согласие, тогда ничего не мешает взять заявление рукописное с супруги о том, что она знает о продаже квартиры. Тут не важно, как вы будете выглядеть в глазах продавца. Важно, чтобы была обеспечена безопасность.
Тут не то чтобы среди самих собственников мошенников много. Хотя сейчас достаточно часто попадаются продавцы бабушки или даже женщины в районе 60 лет, которых вводят в заблуждение мошенники.
Дело ещё в том, что много жилья есть, которое имеет те или иные риски из-за особенностей семейных отношений или событий. Как говорят — с испорченным титулом. То есть неправильно когда-то оформили квартиру: скажем, перепродали по незнанию, не наделив детей долями, или подарили квартиру без согласия жены и т.д.
Но есть и реальные аферисты. И цена действительно играет большое значение. Даже проблемную квартиру кто-то из покупателей приобретёт. Главное, чтобы цена была привлекательной.
Тут схема такая: у нас ипотеку (залог) накладывают в момент регистрации перехода права.
Речь идёт несколько о другом: чтобы подготовиться к сделке, нужно оплатить оценку в определённых банках. Так же, покупатель оплачивает проверку, подготовку ДКП, другие необходимые справки, если нужно, предоставляются документы в банк и потом ипотека одобряется банком, и уже можно выходить на сделку.
А вот если в промежутке между полной подготовкой к сделке и самой сделкой продавец отказывается продать квартиру, тут и наступает для покупателя неприятная неожиданность.
Тут ведь суть в том, чтобы подстраховаться. Если согласие супруга будет недействительным, тогда брачный договор будет подлинным. Мы подстраховываемся. Каждая мелочь ложится в пакет добросовестного покупателя.
Я даже брал простое (от руки) письменное заявление от супруги продавца, что она знает о продаже квартиры и против ничего не имеет. Эти документы хранятся у покупателя и очень хорошо сыграют свою роль, если вдруг будет судебное разбирательство.
С точки зрения закона действительно многое можно не запрашивать и не требовать. Раньше когда-то расплачивались за недвижимость сразу при подписании договора купли-продажи. А класть деньги в ячейку придумали просто по ситуации, чтобы сделать буферную зону.
Поэтому тут важно подстраховаться, а каким путём — уже дело фантазии.
Честно сказать, эта тема очень сложная. Тут реально мнения людей делятся на части. Кто-то категорично говорит: «Нет ничего сложного в сделках». Кто-то понимает реальность рисков. Всё зависит от опыта, с какими случаями и ситуациями человек сталкивался.
Я недавно компьютер ремонтировал. У меня есть специалист, который работает в компании, связанной с обеспечением связи и интернета в крупном элитном жилом комплексе. По моему мнению, он очень хорошо разбирается и в «железе», и в компьютерах в целом. Давно с ним работаю и уважаю, как специалиста. Он по поводу архивирования данных сказал: «Те, кто однажды столкнулся с потерей ценных данных, сразу начинают потом копировать». Наверное, что-то есть в этом и касаемо недвижимости.
Тут даже не ради рекламы, просто исходя из знаний и опыта, могу сказать, что есть реальные глубокие нюансы в этой сфере, которые нельзя недооценивать.
Если продавец предлагает вместо задатка аванс, это происходит скорее из-за сложившихся традиционных моментов. У нас в городе в основном авансы используют. В Москве агентства часто любят принимать не задатки, а обеспечительные платежи — то есть если агентство не выйдет на сделку, просто возвращает деньги. А если покупатель не выйдет, то теряет обеспечительный платёж.
С точки зрения продавца — да, задаток действительно кажется надёжным. Но из-за специфики различных ситуаций и юридических деталей покупателю задаток невыгоден. Ведь продавцы разные, намерения разные, а что с квартирой — заранее не узнаешь.
А описания «рисков» в законе нет. Может быть такое, что покупатель найдёт «риск», а продавец откажет в возврате денег. У нас был случай: при проверке квартиры мы нашли реальных людей, готовых оспорить сделку. Это пенсионеры-родители, потенциальные наследники. Они чётко написали заявление о том, что против продажи квартиры.
А юрист агентства, который принял «задаток», говорил: «Это не страшно, покупайте». Но покупать было опасно, и мы еле договорились забрать задаток обратно.
В целом, да. Ситуация на рынке влияет ощутимо. Бывает рынок покупателя, а бывает рынок продавца. Хотя бывают сложности из-за непонимания деталей, из-за опасений или предубеждений. Можно пытаться найти общий язык.
Спасибо за Ваш комментарий! Вы правы — в моей работе действительно может быть доля субъективности. Но я стараюсь делиться реальным опытом. Надеюсь, мои наблюдения будут полезны читателям.
Тут ситуация в следующем: в целом 100% гарантии нет ни в чём. Но нужно исходить из таких вещей:
1. Сами по себе сделки оспариваются нечасто. Условно, до 10%, и то если сделка проведена неграмотно и без проверки. Те сделки, которые проходят тщательную проверку и профессиональное сопровождение, ощутимо отстраняются от этой зоны риска.
2. Перед покупкой квартиры, конечно, за короткий срок и без практики нельзя вникнуть в суть сделок. Но можно примерно понять детали особенностей выбора, покупки, рисков. Именно получить первичные знания для подстраховки и выбора специалиста можно сделать в разумные сроки. Нужно ненадолго погрузиться в некоторые детали. Я в YouTube многое детально разбираю.
У меня была ситуация, не связанная с покупкой квартиры, но, мне кажется, отражающая суть погружения в неизвестную сферу. У меня есть соседи, которые часто раньше стучали сверху даже ночью. Было предположение, что на каком-то этаже работает по ночам сапожник — тихо, но беспрерывно стучит ночью, что не давало спать. В итоге его заставили соблюдать тишину. Также соседи над нами тоже стучали в пол мячиком, даже ночью. Играли с собакой. И долго приходилось с ними бороться.
И у меня была идея сделать звукоизоляцию. Я уже был готов нанять компанию для ремонта. Я нашёл исполнителя и уже договорился, чтобы выехали на первичный осмотр. Понятно, что процедура будет крайне неудобной и дорогой, так как квартира жилая, имеет одну комнату, и сложно было бы проводить такой капитальный ремонт.
И вот в последний момент я решил выбрать какую-то крупную компанию по звукоизоляции и проконсультироваться. Я позвонил и сразу честно сказал, что звоню проконсультироваться, что, скорее всего, не буду заказывать услугу, и поэтому готов заплатить за консультацию. Мне нужна объективная информация: может ли звукоизоляция помочь в моей ситуации. И описал все неудобства от соседей.
По дороге специалист сказал, что платить не нужно, он всё равно едет в автомобиле и есть время пообщаться (я реально слышал в трубке, как у него работали подворотники). Мы достаточно плодотворно пообщались, и выяснилось, что в моём случае делать звукоизоляцию бессмысленно. Он разъяснил детали, привёл примеры, что звукоизоляция далеко не всем помогает. Стоит дорого, но эффективность сомнительна. От ударных звуков (стуки, сверление) она, конечно же, не помогает. В целом я узнал многое, что в совокупности с информацией в интернете разъяснило в целом картину, как работает звукоизоляция, какая природа звуков и т.д.
В итоге я сэкономил большие средства, отказался от ненужного ремонта, и потом даже вопросы с соседями решились. Хотя в интернете я до этого много что изучал. Ведь в интернете много рекламы и необъективной информации. Поэтому реальное общение со специалистами также может помочь. Вы всё равно поймёте, кто лукавит, кто «продаёт услуги», а кто объективно освещает важные вещи.
В любом случае к покупке жилья нужно готовиться тщательно — это же важное событие.
Вы точно подметили ряд деталей, и вопросы абсолютно логичные. Гарантии безопасности на 100% отсутствуют. Тут дело в другом — нужно действовать исходя из ситуации и уменьшать риски.
Скажем, если мы подозреваем, что брачный договор фальшивый, то берём супругу и идём вместе с ней к нотариусу. Там, как я уже говорил, нотариус или откажет нам в выдаче согласия, после проверки брачного договора, и мы будем понимать, что договор настоящий. Если нотариусу не сказать о брачном договоре вообще, и он выдаст согласие супруги, то оно будет полезным в случае, если брачный договор окажется фальшивым.
Если супруга находится далеко, в другом регионе, сейчас нотариусы легко делают «тождественность», электронное заверение документов — это не проблема.
Да, продавцы могут отказаться идти к нотариусу, и тут возникает вопрос: то ли они аферисты, то ли просто не хотят делать документы принципиально. В таком случае можно попросить супругу написать заявление от руки. Чтобы идентифицировать супругу, естественно, нужен её паспорт, свидетельство о браке. Но эксперты могут заранее: проверить лицо супруги в паспорте, сведения из ЗАГСа.
Для чего нужны скрытые проверки — чтобы подтвердить подлинность документов, которые вам показывают.
Что касается того, что добросовестный покупатель просит дополнительные документы — это как раз хорошо. На суде тот, кто больше всего представит и расскажет, тот часто и выигрывает.
Добросовестному покупателю — чем больше документов, тем лучше. Он не может быть связан с аферистами. Какой смысл? Он провёл безналичный расчёт, всё досконально проверил, скажем, обратился к независимым экспертам. Никакой связи с мошенниками нет. Наоборот, он вытаскивал всю информацию наружу.
Да, действительно, с детьми, как правило, именно опека должна всё решать, но есть важные детали. Сейчас, если мы покупаем квартиру, лучше избегать объектов, где есть дети и требуется участие опеки:
1. Процедура опеки в Москве проходит теперь очень сложно. Вы можете столкнуться с задержками в оформлении сделки, и даже сама сделка может сорваться. Существуют технические сложности, когда продавец с детьми ищет другое жильё. Многим из них отказывают в альтернативе. В общем, ситуация довольно непростая.
2. Если мы приобретаем квартиру, где собственниками являются дети, они обязаны купить для них альтернативное жильё с безупречной юридической историей. Однако часто такие семьи стараются экономить и могут заказать поверхностную проверку. Если они купят проблемное жильё и сделку оспорят, им придётся вернуть уже купленную вами квартиру. Это означает, что вашу сделку также могут оспорить, поскольку условие разрешения опеки на продажу долей детей чётко предусматривает покупку для них нового жилья. Таким образом, вам необходимо убедиться, что квартира, приобретаемая для детей, также юридически безупречна.
Иными словами, покупка квартиры, где собственниками являются дети, мягко сказать —не самая приятная сделка. Хотя такие сделки и заключаются в бюджетном сегменте, поскольку людям часто приходится идти на компромисс. Продавцы с детьми вынуждены снижать цену, а покупатели с ограниченным бюджетом вынуждены соглашаться на такие условия.
Уважаемые читатели, поясню ситуацию с «Согласием супруги», т.к. этот вопрос справедливо затрагивается. Возможно, этот момент нужно было сразу более подробно расписать в статье.
Дело в том, что сам процесс защиты покупателя и создание безопасности заметно отличается от формальных действий, соответствующих логике законодательства.
Пример: если супруги заключили брачный договор, то согласие не нужно. Более того, если супруга скажет нотариусу, что между ней и супругом заключён брачный договор, то нотариус не выдаст согласия и не заверит его, т.к. в самом согласии супруг указывает, что брачный договор заключен не был.
А теперь важно: если брачный договор фальшивый, то покупатель может получить проблемы. В каких-то ситуациях покупатель может и выиграть в суде, но при определённых обстоятельствах проиграет.
А теперь вопрос: что лучше — постараться обходным путём получить согласие у супруги, пусть даже нелогичным способом, или же рисковать, если брачный договор, оформленный в далёком регионе фальшивый и вы его никак не проверите? Согласие супруга никак не отменяет брачник.
Да, в ряде случаев продавец не будет делать согласие, тогда ничего не мешает взять заявление рукописное с супруги о том, что она знает о продаже квартиры. Тут не важно, как вы будете выглядеть в глазах продавца. Важно, чтобы была обеспечена безопасность.
Тут не то чтобы среди самих собственников мошенников много. Хотя сейчас достаточно часто попадаются продавцы бабушки или даже женщины в районе 60 лет, которых вводят в заблуждение мошенники.
Дело ещё в том, что много жилья есть, которое имеет те или иные риски из-за особенностей семейных отношений или событий. Как говорят — с испорченным титулом. То есть неправильно когда-то оформили квартиру: скажем, перепродали по незнанию, не наделив детей долями, или подарили квартиру без согласия жены и т.д.
Но есть и реальные аферисты. И цена действительно играет большое значение. Даже проблемную квартиру кто-то из покупателей приобретёт. Главное, чтобы цена была привлекательной.
Тут схема такая: у нас ипотеку (залог) накладывают в момент регистрации перехода права.
Речь идёт несколько о другом: чтобы подготовиться к сделке, нужно оплатить оценку в определённых банках. Так же, покупатель оплачивает проверку, подготовку ДКП, другие необходимые справки, если нужно, предоставляются документы в банк и потом ипотека одобряется банком, и уже можно выходить на сделку.
А вот если в промежутке между полной подготовкой к сделке и самой сделкой продавец отказывается продать квартиру, тут и наступает для покупателя неприятная неожиданность.
Тут ведь суть в том, чтобы подстраховаться. Если согласие супруга будет недействительным, тогда брачный договор будет подлинным. Мы подстраховываемся. Каждая мелочь ложится в пакет добросовестного покупателя.
Я даже брал простое (от руки) письменное заявление от супруги продавца, что она знает о продаже квартиры и против ничего не имеет. Эти документы хранятся у покупателя и очень хорошо сыграют свою роль, если вдруг будет судебное разбирательство.
С точки зрения закона действительно многое можно не запрашивать и не требовать. Раньше когда-то расплачивались за недвижимость сразу при подписании договора купли-продажи. А класть деньги в ячейку придумали просто по ситуации, чтобы сделать буферную зону.
Поэтому тут важно подстраховаться, а каким путём — уже дело фантазии.
Честно сказать, эта тема очень сложная. Тут реально мнения людей делятся на части. Кто-то категорично говорит: «Нет ничего сложного в сделках». Кто-то понимает реальность рисков. Всё зависит от опыта, с какими случаями и ситуациями человек сталкивался.
Я недавно компьютер ремонтировал. У меня есть специалист, который работает в компании, связанной с обеспечением связи и интернета в крупном элитном жилом комплексе. По моему мнению, он очень хорошо разбирается и в «железе», и в компьютерах в целом. Давно с ним работаю и уважаю, как специалиста. Он по поводу архивирования данных сказал: «Те, кто однажды столкнулся с потерей ценных данных, сразу начинают потом копировать». Наверное, что-то есть в этом и касаемо недвижимости.
Тут даже не ради рекламы, просто исходя из знаний и опыта, могу сказать, что есть реальные глубокие нюансы в этой сфере, которые нельзя недооценивать.
Если продавец предлагает вместо задатка аванс, это происходит скорее из-за сложившихся традиционных моментов. У нас в городе в основном авансы используют. В Москве агентства часто любят принимать не задатки, а обеспечительные платежи — то есть если агентство не выйдет на сделку, просто возвращает деньги. А если покупатель не выйдет, то теряет обеспечительный платёж.
С точки зрения продавца — да, задаток действительно кажется надёжным. Но из-за специфики различных ситуаций и юридических деталей покупателю задаток невыгоден. Ведь продавцы разные, намерения разные, а что с квартирой — заранее не узнаешь.
А описания «рисков» в законе нет. Может быть такое, что покупатель найдёт «риск», а продавец откажет в возврате денег. У нас был случай: при проверке квартиры мы нашли реальных людей, готовых оспорить сделку. Это пенсионеры-родители, потенциальные наследники. Они чётко написали заявление о том, что против продажи квартиры.
А юрист агентства, который принял «задаток», говорил: «Это не страшно, покупайте». Но покупать было опасно, и мы еле договорились забрать задаток обратно.
В целом, да. Ситуация на рынке влияет ощутимо. Бывает рынок покупателя, а бывает рынок продавца. Хотя бывают сложности из-за непонимания деталей, из-за опасений или предубеждений. Можно пытаться найти общий язык.
Спасибо за Ваш комментарий! Вы правы — в моей работе действительно может быть доля субъективности. Но я стараюсь делиться реальным опытом. Надеюсь, мои наблюдения будут полезны читателям.