История айтишника, который устал держать рубли на депозите, решил инвестировать в недвижимость в Дубае — фактически купить квартиру в Дубае — и прошёл весь процесс, от первого звонка брокеру до регистрации титула. До старта я гуглил, сколько стоит квартира в Дубае, сравнивал стоимость квартиры в Дубае по районам и спорил с друзьями, где выгоднее купить недвижимость в Дубае. В русскоязычных чатах под хештегом недвижимость Дубай находил свежие кейсы, а аналитика по рынку недвижимость в ОАЭ убедила: пора действовать.
🔍 Пять команд, которым я доверился
DDA Real Estate — premium-сегмент: Palm Jumeirah и виллы «под ключ», оформление Golden Visa ОАЭ
Tranio — международный брокер, сделки на расстоянии, гибкие планы рассрочки застройщика
Betterhomes — колоссальная база вторички, ипотека от 3,9 % и ремонт «под заселение»
Allsopp & Allsopp — семейные проекты в Dubai Hills Estate, коммерция JLT, британская прозрачность условий
haus & haus — 2 700+ lотов в краткосрочной аренде, NET-доход до 10 %
Почему рынок Дубая всё ещё «горячий» и время заходить не упущено
За три последних года цены на недвижимость Дубай выросли примерно на 34 %. Поток туристов вернулся к доковидным пикам, а город даёт инвесторам низкие налоги, понятные правила Dubai Land Department и шанс получить паспорт инвестора Дубая. Пока саудовские мегапроекты только строятся, Дубай уже запускает станции метро у крупных кварталов и массово сдаёт дома в Dubai South новостройки. Девелоперы выкатывают off-plan проекты Дубай от 120 000 $ с рассрочкой до пяти лет — главное успеть выбрать локацию.
Что сегодня реально купить
Новостройки Дубая — студии в Arjan, небоскрёбы Business Bay, резиденции JVC: то самое жилье в Дубае купить можно от 180 000 $.
Готовые объекты — вторичка Dubai Marina, таунхаусы Green Community, меблированные квартиры в Downtown.
Премиум — виллы с бассейном на первой линии моря и пентхаусы с видом на Burj Khalifa.
Коммерция — офисы в DIFC, склады в Dubai South.
Rent-to-own — аренда с последующим выкупом, формат набирает обороты.
Как я фильтровал агентства
Проверил RERA-лицензию, убедился в отсутствии штрафов и судов.
Сравнил портфели: нужны районы с уверенным capital gain Дубай — Dubai Creek Harbour, Meydan, Al Barsha.
Запросил полную смету: комиссия ≤ 2 %, все сервисные сборы, расчёт ROI при «короткой» и «длинной» аренде.
Оценил сервис: скорость ответа, VR-туры, готовность к электронной сделке.
Поговорил с их бывшими клиентами и сверил фактический доход от аренды.
ТОП-5 агентств недвижимости Дубая
1. DDA Real Estate
Преимущества: премиальный сегмент (Palm Jumeirah, Dubai Marina), полный цикл «сдача под ключ», помощь с Golden Visa, собственный тех-надзор, интеграция «умного дома».
Опыт: с 2014 г.; RERA #20945, более 2 000 закрытых сделок без штрафов.
Районы: Palm, Marina, Downtown, Arjan; сотрудничают с Emaar и Sobha.
Комиссии: 2 % + прозрачная разбивка DLD-пошлин и титульного сбора.
2. Tranio
Преимущества: VR-просмотры, e-signature, escrow-платёж, страхование rent-gap, подробные отчёты тренды рынка Дубай.
Опыт: с 2010 г.; RERA #18963, член FIABCI, транзакций > 1 млрд $.
Районы: Dubai Creek Harbour, Meydan, JVC, Dubai South.
Комиссии: 1,5 % + бесплатное юр-сопровождение и помощь с переводом средств.
3. Betterhomes
Преимущества: крупнейшая база «ключ-сегодня», ипотека 3,8 %, услуга «ремонт + меблировка» с фиксированной сметой.
Опыт: с 1986 г.; RERA #97, 38 лет без судебных споров.
Районы: JLT, Business Bay, Al Barsha, Jumeirah Park, коммерция DIFC.
Комиссии: 2 % + 5 000 AED admin-fee, смета сервис-фи до подписания.
4. Allsopp & Allsopp
Преимущества: сервис для семей-релокантов: карты школ, клиник, playground-ов, услуга «family move-in».
Опыт: с 2008 г.; RERA #1815, более 10 000 титулов.
Районы: Dubai Hills Estate, Green Community, JLT (коммерция), Springs.
Комиссии: 2 % + 4 000 AED за титул, rent-to-own планы до 10 лет.
5. haus & haus
Преимущества: лидер краткосрока — DTCM-лицензия, dynamic pricing, гарантия «нет арендатора — нет комиссии».
Опыт: с 2013 г.; RERA #12357, 2 700+ holiday-homes, средний простой — 6 дней.
Районы: JBR, Dubai Marina, Downtown, JVC.
Комиссии: 2 % при покупке + 3 % success-fee от арендных поступлений; опция zero-vacancy компенсирует простой > 15 дней.
О платежах, которые обычно «забывают» упомянуть
— DLD-сбор за регистрацию — это 4 % от цены + 580 AED за выпуск титула; без него ни одна покупка недвижимости в Дубае не попадёт в реестр.
— Сервис-фи растут: сегодня 12-26 AED/м², через три года могут быть уже 30 AED — учитывайте инфляцию инженерных услуг и «умных» лифтов.
— Такса сообщества (Master Community Fee) берут даже у тех, кто решает купить дом в Дубае в закрытом посёлке: платите за охрану, озеленение и дороги.
— Страхование недвижимости стоит от 1 000 AED в год за студию; вилла на первой линии моря дороже из-за риска коррозии.
— Если берёте ипотеку в Дубае, добавьте 0,5 % от суммы кредита на банковскую «processing fee» и 0,25 % — на регистрацию залога.
— При сдаче «краткосроком» нужна лицензия DTCM (1 500 AED год) и туристический налог 10 AED/ночь; без этого штраф 5 000 AED.
— Памятка владельцу виллы в ОАЭ: бассейн обходится в 8-12 тыс. AED в год на обслуживание + электричество для чиллеров.
— Девелоперские проекты любят включать «маркетинговый взнос» 2 % за участие в выставках; пробуйте выбить скидку или добавить его в общую стоимость квартиры в Дубае.
Как убедиться, что агентство вам подходит
Проверьте, чтобы на сайте по продаже недвижимости в Дубае агента ссылалась база RERA и не было приостановок лицензии.
Попросите расчёт «all-in»: цена, DLD, сервисные сборы, меблировка, комиссион агенту — тогда ясно, сколько реально стоит купить апартаменты в ОАЭ.
Уточните, ведёт ли брокер сделки на вторичке квартир в Эмиратах и off-plan одновременно; гибридный портфель надёжнее.
Сравните, есть ли у компании опыт с rent-to-own Дубай или дистанционным escrow — пригодится, если планируете покупку недвижимости в ОАЭ из-за рубежа.
Посмотрите на статистику сдачи: сколько объектов агента сейчас пустуют, какой median-простой. Это главный индикатор для тех, кто рассчитывает на пассивный доход.
Настаивайте на stress-тесте: задержка стройки, рост цен на недвижимость Дубай ниже прогноза, увеличение ставок ипотеки — хороший брокер покажет резервный сценарий.
Убедитесь, что поддержка идёт не только до подписания, но и после: snag-лист, устранение дефектов, контроль гарантий.
FAQ
Сколько стоит стартовая студия? — Сейчас можно купить недвижимость в Эмиратах от 150 000 $, но в районах «с перспективой» (Dubai South новостройки) ценник начинает ползти вверх.
А почём «однушка» с ремонтом? — В среднем квартира в Дубае с меблировкой в JVC или Arjan — 210-240 тыс. $.
Какова стоимость виллы в Дубае на первой береговой? — От 1,9 млн $ за три спальни; супер-lux в Palm Crescent переваливает за 15 млн $.
Можно ли нерезиденту взять кредит? — Да, банки дают до 60 % LTV, ставка 4-5 %, нужен официальный доход > 5 000 $ и залог 50 %.
Как быстро оформляется титул? — При вторичке — 2-3 рабочих дня; при off-plan документ Oqood получают сразу, а финальный deed — после ввода.
Трудно ли перепродать? — Виллы в Dubai Hills Estate уходят за 2-3 недели; студия в мас-маркет районе может стоять месяц, если завышена цена.
Сколько платят налогов владельцы? — В ОАЭ нет ежегодного налога на собственность; оплачиваете только сборы сообщества и 5 % VAT на услуги.
Надо ли приезжать лично? — При желании сделку проводят полностью онлайн: VR-тур, e-SPA и нотариальное доверенное лицо.
Чек-лист перед началом работы
Определить стратегию: flip, долгосрочная аренда или «короткие» туристические заезды.
Сравнить три локации: одна premium (Palm Jumeirah), одна mid-class (Business Bay апартаменты), одна развивающаяся (Meydan недвижимость).
Запросить у брокера breakdown «price per ft²» + прогноз сервис-фи на пять лет.
Проверить escrow-счёт девелопера и банк-кастодиан.
Подготовить сканы паспорта, банковские выписки, подтвердить источник средств — без этого перевод денег за границу не пройдёт compliance.
Согласовать договор property management Dubai: комиссия, SLA по заселению, отчётность.
Закрыть вопрос со страховкой — имущественный + гражданская ответственность.
Зафиксировать даты snag- инспекции и окончательного технического осмотра объекта.
Обговорить exit-fee, если решите совершить перепродажу недвижимости до окончания рассрочки.
Внести депозит не ранее, чем получите подписанную «прозрачную» схему платежей.
Итог
За полгода я прошёл путь от идеи купить квартиру в Арабских Эмиратах до первого перевода арендной платы на счёт в ADIB. Налогов на недвижимость ОАЭ нет, доход идёт чистым, а рынок недвижимости ОАЭ остаётся ликвидным благодаря турпотоку и жёсткому контролю RERA. Сегодня мои апартаменты в Дубае приносят 8 % NET, а вилла в Dubai South обещает +35 % к моменту сдачи. Не стесняйтесь задавать брокерам неудобные вопросы, требуйте цифры и проверяйте каждый пункт сметы — так покупка недвижимости в Дубае станет не авантюрой, а продуманным шагом к финансовой свободе.
