Ранее мы писали, что число зарегистрированных самозанятых в России достигло 10 млн человек. Среди видов деятельности, которыми они занимаются, на третьем месте по популярности - сфера IT. Специалисты отрасли используют возможности самозанятости как в работе, так и в управлении личными финансами. Например, при получении пассивного дохода при сдаче в аренду недвижимости. Кстати, срок уплаты налога самозанятыми истекает 28 числа каждого месяца.
Рассказываем подробнее о нюансах режима самозанятости.
Преимущества самозанятости для арендодателей
До 2019 года сдавать недвижимость «в белую» и платить налоги с доходов можно было только двумя способами – как физлицо перечислять НДФЛ в 13% или регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и пользоваться специальными налоговыми режимами для ИП.
После появления режима налога на профессиональный доход (НПД) самозанятость стала самым оптимальным по простоте и выгоде способом легально сдавать квартиру. Статус самозанятого позволяет платить налог с доходов от аренды в размере 4% при сдаче физическим лицам и 6% при сдаче компаниям или индивидуальным предпринимателям. Причем самозанятым может стать как физлицо, так и ИП. Но есть ограничение по сумме годового дохода: для сохранения ставки НПД доход не должен превышать 2,4 млн рублей.
Весомый бонус для самозанятых – получение налогового вычета в 10 000 рублей при регистрации в качестве плательщика НПД. Эта сумма позволит уменьшить ставку налога до 3% при получении платы от физлица и до 4% - от юрлица или ИП до тех пор, пока не исчерпается.
Пример:
Сергей купил студию в новостройке и собирается её сдавать за 35 000 рублей в месяц. Годовой доход от аренды составит 420 000 рублей, что умещается в лимит. Базовая сумма налога за год будет равняться 16 800 рублей (4%).
Так как Сергею положен налоговый вычет, то сначала он будет платить налог в размере 1050 руб в месяц (35 000 × 3% = 1050) до тех пор, пока не закончится сумма бонуса в 10 000 рублей. Затем налог будет начисляться по обычной ставке в 4%, что составит 1400 рублей в месяц.
Еще одно важное преимущество налога на профессиональный доход: самозанятому не надо подавать каждый год декларацию о доходах в ФНС для уплаты НДФЛ и вести бухгалтерию или покупать патент, как это делают ИП. Для плательщиков НПД сумма налога рассчитывается автоматически. Как именно – расскажем дальше.
Сервис для самозанятых
Чтобы пользоваться режимом НПД, нужно зарегистрироваться в качестве самозанятого, формировать чеки при получении дохода и перечислять налоги. Сделать это можно в приложении «Мой налог» от ФНС или в приложениях банков-партнёров налоговой службы.
Каждый платеж, поступающий от арендаторов, нужно заносить в приложение и формировать чеки на имя арендатора. Это касается как переводов на карту, так и оплаты наличными. Если арендатор – юрлицо или ИП, то для формирования чека понадобится его ИНН, а если физлицо, то этот ИНН не нужен: чек ему можно направить любым удобным способом электронной связи. Для удобства пользователей чек можно повторить в следующем месяце, не тратя время на внесение данных вручную.
Сумма налога будет рассчитываться автоматически до 12-го числа каждого месяца. Оплачивать налог за предыдущий месяц нужно до 28-го числа текущего месяца включительно. Чтобы не просрочить оплату, можно настроить автоматическое списание с любого из привязанных счетов.
Какую недвижимость можно и нельзя сдавать
Используя режим налога на профессиональный доход можно сдавать в аренду любую жилую недвижимость – квартиры, жилые дома, часть дома, комнату. В свидетельстве о праве собственности или выписке из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) должна быть отметка, что помещение жилое. Сдавать жилые помещения можно как посуточно, так и на длительный срок. Ограничений по числу объектов недвижимости тоже нет. Главное, чтобы совокупный доход от их сдачи в аренду не превышал 2,4 млн в год.
А вот коммерческую недвижимость в статусе самозанятого сдавать нельзя. Речь идет об апартаментах (пусть даже пригодных для проживания), офисных помещениях, кабинетах, торговых залах, складах, а также земельных участках и гаражах.
Важные нюансы
• Оплата коммунальных услуг жильцами или собственником по счетчикам не считается доходом арендодателя. Однако если хозяин квартиры берет с жильцов фиксированную плату за ЖКХ, прибавляя ее к сумме аренды, то налог придется заплатить с общей суммы.
• Залог или депозит, который обычно берут с жильцов при заселении, облагается налогом только в том случае, если арендодатель оставил эту сумму себе. Это случается, когда жильцы внезапно пропали или испортили имущество, а в стандартных случаях депозит возвращается жильцу при выселении.
• Самозанятый может сдавать не только свою квартиру, но и квартиру, оформленную на супруга или несовершеннолетнего ребенка. Кроме того, можно сдавать чужую недвижимость через договор субаренды.
Что грозит за сдачу квартиры без уплаты налога
Получать доход от сдачи квартиры в аренду и не платить налоги – незаконно. Когда налоговая служба вычислит неплательщика, то насчитает ему всю сумму неуплаченных налогов по ставке в 13% (за последние три года). В случае со сдачей квартиры за 35 000 рублей в месяц, сумма НДФЛ к уплате составила бы 54 600 рублей в год.
Кроме того, нарушителю могут начислить штрафы - за каждую несданную декларацию о доходах и за неуплату налога, а также пени – за просрочку уплаты налога.
В итоге сумма налогов и штрафов окажется в разы больше, чем при легализации дохода от аренды в режиме самозанятости.