Давайте смотреть правде в глаза — таджики, это не средство затыкания дыр в вакансиях, «куда зажравшиеся москвичи идти работать не хотят». Это средство извлечения дополнительной прибыли конкретным бизнес лобби, которое регулярно проталкивает квоты на этих самых таджиков. Не будет таджиков, придется им брать на работу не таджиков и платить им по рынку.
Еще раз подчеркну — оттого что низкооплачиваемые таджики работают сейчас в ЖКХ и сфере обслуги, нам это самое ЖКХ и обслуга не стала дешевле. Просто кто-то экономит на расходах, получая больше прибыли.
Не жулик конечно, лайфхакер.
Вы за него так впрягаетесь, что мне аж страшно :)
А если серьезно, то раз чел сместил фокус с постройки и сдачи домов на постройку домов на заказ, продолжая при этом активно пропагандировать сдачу как бизнес, это у размышляющего человека должно вызвать несколько сомнений, таких как:
— честен ли он относительно приводимых цифр от аренды или это лишь рекламный ход для продажи своих домов?
— если действительно аренда так выгодна, почему он втихую не «рубит бабло», а лезет об этом кричать налево-направо?
— почему человек рассказывает о 25% roi при этом занимаясь постройкой? может это еще выгоднее?
Спасибо. Мы стало быть с вами на одной волне. Я тоже голосовать не могу, меня как-то хипстеры очками своими в роговой оправе завалили со злости на мое прямое им мнение :)
К сожалению, не удается мне найти самые свежие данные. На сайте минфина данные только по октябрь 13. А верить разным сомнительным источникам не хочется.
На столбцы можно кликать чтобы увидеть структуру доходов. Насколько помню, «доход от углеводородов» на самом деле 2 статьи — акциз на добычу (желтый на пироге внизу) и налог на продажу за бугор (это идет в доходы от ВЭД — темно зеленый). Чтобы выделить сколько из ВЭД приходится на нефтегазоуголь надо ковыряться и искать, поэтому делаю грубый допуск что весь доход от вэда состоит из нефтедолларов. Имеем такую табличку — «Статьи доходов ВЭД + природная рента за прошлые года»
В 11 году — 6.7 трлн р
В 12 году — 7.4 трлн р
В 13 году — 6.1 трлн р (за 10 месяцев)
Если последнюю строчку «докрутить» до года экстраполяцией, то получим:
В 11 году — 6.7 трлн р
В 12 году — 7.4 трлн р
В 13 году — 7.32 трлн р
Так что похоже вы правы, но для пущей честности надо вынимать из ВЭДа углеводороды и считать только их.
Обвал рынка жилья (покупка, аренда) предсказывают и ждут с нетерпением уже не первое десятилетие. А он все не падает. Я в этом спокоен.
Далее, выгон 5 млн таджиков не сильно повлияет на стоимость недвиги, т.к. они обычно не снимают квартир. Точнее так, кол-во квартир сдающихся таджикам не составляет значимой доли рынка. Стоимость аренды росла еще в эпоху «до таджиков», кроме миграции иностранцев, в Мск хватает своей, внутренней миграции.
> Цены среднего заработка коррелируют с прибылью от нефти.
В вопросах экономики я бы не был столь категоричен — ибо профан. Могу судить эмперически, приводя в доводы исключительно anecdotal evidence.
Кореллируют? Скорее всего. Зависят прямой зависимостью? Вряд ли. Ведь и до ~ 2003 росли зарплаты, хотя нефть стоила копейки.
> которая после 10-15 лет уже не растёт
Доход в бюджет от добычи и продажи углеводородов, судя по тем цифрам что мне попадались недавно на глаза, растут год от года. Бюджет дефицитен — это да, но как это отразится на аренде? Судя по противоречивости суждений и взаимопротиворечащих оценках тех высоколобых экономистов, которых мне доводилось слышать, макроэкономика все-таки ближе к алхимии, чем к науке. Ну либо настоящих экспертов намного меньше, чем людей таковыми себя называющих.
Мне чутье подсказывает так — чем меньше какого-нибудь ресурса остается, тем он дороже. Флуктуации возможны, конечно.
> следует учитывать, например, сколько таких людей
Официальное население москвы 12 млн. Официальных, учтенных мигрантов где-то с миллион. Сколько их в реальности не знает никто. По оценкам от 3 до 5 млн. И их число только увеличивается из года в год.
> в студию? Если едут, то не от скуки. И не ради жизни в студии.
Я не понимаю вашего вопроса тогда. Причем тут студия? Откуда едут?
> У вас горизонт планирования — месяц. А должен быть 10-15-30 лет.
Этого я тоже не понимаю. Вы обнажили проблему — исчезновение жильцов. Я показал как обычно она решается. Причем тут горизонт планирования?
Что вы ставите под сомнение? И 10, и 15, и 30 лет назад народ ехал в Мск на заработки. И жилье снималось не только в Мск, а в подМск тоже (по средствам). Я искренне верю, что если в стране не изменится кардинально ситуация в ближайшие 10-15 лет таким образом, что Москва станет центром отталкивания, а не притяжения, то эта тенденция сохранится. И цены на аренду будут коррелировать с цифрами среднего заработка и инфляцией.
>> что ж это за дом
«дом» в моем ответе это не house, это home. В смысле то место, откуда человек исходно приехал.
>> в любой день недели студия из 9% превращаеться в никому не нужную тыкву
если берете денег напепред (а только так и надо) + взяли гарантийный взнос, то внезапно арендатор не сорвется. Если ценник на аренду «в рынке», то нового жильца найдете в течении неск. дней.
Я не верю выдуманным активам, со странной механикой введения в оборот, не признаваемых ни одним государством и объявляемых «вне закона» как средство спонсирования террористов. Как средство поиграться / поспекулировать на ажиотаже — ради бога, можно хоть на гравицапах спекулировать, но рассматривать всерьез как long term investment — никогда.
кто эти люди? просто нерешительные люди, старающиеся не брать на себя повышенных обязательств (кредит на сумму, сравнимую с заработком за нексолько лет) и боящихся ответственности за их неисполнение. Тут работает примерно такая житейская логика: «домой из арендуемой квартиры можно вернуться всегда, а ипотеку надо будет отдавать». Таких, кстати, большинство. Их нужда пригнала в другой регион, и я думаю они не связывают свою судьбу в стратегической перспективе с ним, а просто «пережидают плохие времена».
По поводу барака для таджиков — надо разресерчить тему, я уверен, что не все так просто.
Расчет для подмосковья — однушка на фазе «дом построен, сдача скоро» — 1.8 млн, аренда будет 15-20 тр. Выходит 10-13% в год. Если ежегодно поднимать арендную ставку исходя из тенденций рынке + показателям реальной инфляции, можно считать что эти % уже включают инфляцию.
Подмосковье в плане инвестиций в недвижку самый интересный регион. Площадь на порядок больше площади Москвы => мест для потенциальных строек больше, ценник не такой конский как в Мск. Если для покупаемого объекта соблюдена минимальная транспортная доступность до столицы в пределах часа до одного из ж/д вокзалов, то ваши клиенты — вся столичная трудовая миграция, которой в столице снимать дорого. Не нужно и говорить, что для самой этой миграции Москва намного более интересный регион, чем любой другой в стране, поэтому народ сюда будет ехать всегда, цены на аренду будут держаться высоко, ROI больше.
В более широком смысле «золото» — это единственный шанс вообще хоть что-то сохранить и вывести, в сценарии 1917 года. Надо почитать революционных эмигрантов, как они вывозили, Швондеры на границе поди тоже не дремали.
1. Купил в ближнем подмосковье однушка в построенном доме. Строят новый микрорайон, сдача через год. Денег 1.8 млн. Если б покупал на этапе котлована, стоила бы 1,3 млн — следил за этим и другими подобными стройками. Да, строек таких по подмосковью много, и выбор есть, и дешевле есть. Надо только уметь искать.
2. Делайте, как на западе — когда заключаете договор аренды, пропишите в нем условие в случае съезда жильца ранее минимального срока в виде невозврата некоторой части депозита, которую вы потратите на renovation. Если жилец не предупредил о своем «сруле» за месяц, депозит можно и вообще не возвращать. Это тоже должно быть в договоре и ясно разъяснено. Ну и последнее, ничто не мешает показывать квартиру новым потенциальным арендаторам, пока в ней доживает свой последний месяц ваш прежний, вопрос отношений.
КО подсказывает, что если у вас квартира больше месяца в простое, подумайте крепко о ценообразовании. А лучше о нем думать заранее, чтобы условно не лезть в сегмент премиум жилья с дизайнерским ремонтом втридорога, когда в городе безработица и спрос на дешевое жилье. «Люся дались тебе эти макароны» (с)
3. Мой опыт общения с агентами по вопросам покупки и продажи, съема и сдачи недвижимости говорит мне однозначно, что тот брат омерзительно алчный и ущербно ограниченный, чьи мифические знания «законов и процедур» легко восполняются в любой голове, при наличии общей адекватности, умения задавать вопросы и находить на них ответы. К тому же агенты не несут никаких рисков, так что вы ни от чего не защищены в любом случае. В общем, «скрипач не нужен» (с) Вы же не ходите с агентом в продуктовый магазин? А покупки чуть посложнее (быт техника, авто) способны провернуть самостоятельно? Почему же вас так пугает недвижка?
5. Я в свое время, перед покупкой однушки, изучал рынок новостроя и самостроя в ближайшем подмосковье. По моим прикидкам выходило, что строясь самостоятельно можно сэкономить минимум лям в сравнении с покупкой того же объекта, но уже построенного. Но чтобы это стало возможным, эта стройка, на время своего протекания, станет вашей работой, а не «инвестициями с пассивным доходом». Проблема в подрядчиках, проблема в кадрах. Какое-то внутренее чувство шепчет, что там где вы захотите сэкономить деньги на кадрах, придётся вложиться в контроль и управление своим временем и силами.
Есть еще вариант — «построить домик и сдать его». Я как-то наткнулся на просторах интернета на одного жулика проворливого чела, который строил таунхаузы и сдавал их как «бизнес жилье» — scandinaviadom.ru/. Конечно, он не договаривает и половины, и нальет вам в уши любого лелея, лишь бы вы к нему обратились, а дальше он уж знает, как вас в маркетинговую воронку затолкать. Но все-равно, пример достаточно показательный.
@Топик стартеру:
Забудьте про пифы, пари-конторы на псевдокурсах FX, биткоины — это все ерунда.
Недвижка и только недвижка. Если денег нет — образование, повышение собственной стоимости и как следствие больший рейт за час, чтобы потом купить недвижку. ITшник в Москве может за год отложить лям. В худшем случае, за полтора года. Еще лям можно будет взять в кредит и это будет уже та сумма, имея которую можно будет выбирать.
Как самый крайний вариант, где-то между игрой в блекджек и спусканием денег на кокс и шлюх (но перед всякими форексами и биткоинами), можно поиграть в свой бизнес. Только забудьте про инновационность, фразы «в бизнесе главное — идея», поиск инвестора / инвестиций и прочий бред, хипстерским курятником распускаемый. Бизнес должен быть известным, простым и понятным народу. Посмотрите, на чем лучше всего зарабатывают в вашем регионе и скопируйте чей-нибудь успешный бизнес.
В этом случае лучше заранее иметь некоторую мобильность в виде золота VolCh'а и загранпаспорта с открытой визой :) А вообще, в случае такого масштабного сдвига, я думаю будет больше волновать личная безопасность и безопасность семьи.
Еще раз подчеркну — оттого что низкооплачиваемые таджики работают сейчас в ЖКХ и сфере обслуги, нам это самое ЖКХ и обслуга не стала дешевле. Просто кто-то экономит на расходах, получая больше прибыли.
Вы за него так впрягаетесь, что мне аж страшно :)
А если серьезно, то раз чел сместил фокус с постройки и сдачи домов на постройку домов на заказ, продолжая при этом активно пропагандировать сдачу как бизнес, это у размышляющего человека должно вызвать несколько сомнений, таких как:
— честен ли он относительно приводимых цифр от аренды или это лишь рекламный ход для продажи своих домов?
— если действительно аренда так выгодна, почему он втихую не «рубит бабло», а лезет об этом кричать налево-направо?
— почему человек рассказывает о 25% roi при этом занимаясь постройкой? может это еще выгоднее?
Конечно он не жулик, я ж зачеркнул
враньеприукрашиванияinfo.minfin.ru/fbdohod.php
На столбцы можно кликать чтобы увидеть структуру доходов. Насколько помню, «доход от углеводородов» на самом деле 2 статьи — акциз на добычу (желтый на пироге внизу) и налог на продажу за бугор (это идет в доходы от ВЭД — темно зеленый). Чтобы выделить сколько из ВЭД приходится на нефтегазоуголь надо ковыряться и искать, поэтому делаю грубый допуск что весь доход от вэда состоит из нефтедолларов. Имеем такую табличку — «Статьи доходов ВЭД + природная рента за прошлые года»
В 11 году — 6.7 трлн р
В 12 году — 7.4 трлн р
В 13 году — 6.1 трлн р (за 10 месяцев)
Если последнюю строчку «докрутить» до года экстраполяцией, то получим:
В 11 году — 6.7 трлн р
В 12 году — 7.4 трлн р
В 13 году — 7.32 трлн р
Так что похоже вы правы, но для пущей честности надо вынимать из ВЭДа углеводороды и считать только их.
проверено на 4-5 недавних ремонтах
Обвал рынка жилья (покупка, аренда) предсказывают и ждут с нетерпением уже не первое десятилетие. А он все не падает. Я в этом спокоен.
Далее, выгон 5 млн таджиков не сильно повлияет на стоимость недвиги, т.к. они обычно не снимают квартир. Точнее так, кол-во квартир сдающихся таджикам не составляет значимой доли рынка. Стоимость аренды росла еще в эпоху «до таджиков», кроме миграции иностранцев, в Мск хватает своей, внутренней миграции.
> Цены среднего заработка коррелируют с прибылью от нефти.
В вопросах экономики я бы не был столь категоричен — ибо профан. Могу судить эмперически, приводя в доводы исключительно anecdotal evidence.
Кореллируют? Скорее всего. Зависят прямой зависимостью? Вряд ли. Ведь и до ~ 2003 росли зарплаты, хотя нефть стоила копейки.
> которая после 10-15 лет уже не растёт
Доход в бюджет от добычи и продажи углеводородов, судя по тем цифрам что мне попадались недавно на глаза, растут год от года. Бюджет дефицитен — это да, но как это отразится на аренде? Судя по противоречивости суждений и взаимопротиворечащих оценках тех высоколобых экономистов, которых мне доводилось слышать, макроэкономика все-таки ближе к алхимии, чем к науке. Ну либо настоящих экспертов намного меньше, чем людей таковыми себя называющих.
Мне чутье подсказывает так — чем меньше какого-нибудь ресурса остается, тем он дороже. Флуктуации возможны, конечно.
Официальное население москвы 12 млн. Официальных, учтенных мигрантов где-то с миллион. Сколько их в реальности не знает никто. По оценкам от 3 до 5 млн. И их число только увеличивается из года в год.
Я не понимаю вашего вопроса тогда. Причем тут студия? Откуда едут?
> У вас горизонт планирования — месяц. А должен быть 10-15-30 лет.
Этого я тоже не понимаю. Вы обнажили проблему — исчезновение жильцов. Я показал как обычно она решается. Причем тут горизонт планирования?
Что вы ставите под сомнение? И 10, и 15, и 30 лет назад народ ехал в Мск на заработки. И жилье снималось не только в Мск, а в подМск тоже (по средствам). Я искренне верю, что если в стране не изменится кардинально ситуация в ближайшие 10-15 лет таким образом, что Москва станет центром отталкивания, а не притяжения, то эта тенденция сохранится. И цены на аренду будут коррелировать с цифрами среднего заработка и инфляцией.
Да, да, да, черт возьми! И человек, соответствующий этим описаниям — наш арендатор
«дом» в моем ответе это не house, это home. В смысле то место, откуда человек исходно приехал.
>> в любой день недели студия из 9% превращаеться в никому не нужную тыкву
если берете денег напепред (а только так и надо) + взяли гарантийный взнос, то внезапно арендатор не сорвется. Если ценник на аренду «в рынке», то нового жильца найдете в течении неск. дней.
кто эти люди? просто нерешительные люди, старающиеся не брать на себя повышенных обязательств (кредит на сумму, сравнимую с заработком за нексолько лет) и боящихся ответственности за их неисполнение. Тут работает примерно такая житейская логика: «домой из арендуемой квартиры можно вернуться всегда, а ипотеку надо будет отдавать». Таких, кстати, большинство. Их нужда пригнала в другой регион, и я думаю они не связывают свою судьбу в стратегической перспективе с ним, а просто «пережидают плохие времена».
По поводу барака для таджиков — надо разресерчить тему, я уверен, что не все так просто.
Подмосковье в плане инвестиций в недвижку самый интересный регион. Площадь на порядок больше площади Москвы => мест для потенциальных строек больше, ценник не такой конский как в Мск. Если для покупаемого объекта соблюдена минимальная транспортная доступность до столицы в пределах часа до одного из ж/д вокзалов, то ваши клиенты — вся столичная трудовая миграция, которой в столице снимать дорого. Не нужно и говорить, что для самой этой миграции Москва намного более интересный регион, чем любой другой в стране, поэтому народ сюда будет ехать всегда, цены на аренду будут держаться высоко, ROI больше.
2. Делайте, как на западе — когда заключаете договор аренды, пропишите в нем условие в случае съезда жильца ранее минимального срока в виде невозврата некоторой части депозита, которую вы потратите на renovation. Если жилец не предупредил о своем «сруле» за месяц, депозит можно и вообще не возвращать. Это тоже должно быть в договоре и ясно разъяснено. Ну и последнее, ничто не мешает показывать квартиру новым потенциальным арендаторам, пока в ней доживает свой последний месяц ваш прежний, вопрос отношений.
КО подсказывает, что если у вас квартира больше месяца в простое, подумайте крепко о ценообразовании. А лучше о нем думать заранее, чтобы условно не лезть в сегмент премиум жилья с дизайнерским ремонтом втридорога, когда в городе безработица и спрос на дешевое жилье. «Люся дались тебе эти макароны» (с)
3. Мой опыт общения с агентами по вопросам покупки и продажи, съема и сдачи недвижимости говорит мне однозначно, что тот брат омерзительно алчный и ущербно ограниченный, чьи мифические знания «законов и процедур» легко восполняются в любой голове, при наличии общей адекватности, умения задавать вопросы и находить на них ответы. К тому же агенты не несут никаких рисков, так что вы ни от чего не защищены в любом случае. В общем, «скрипач не нужен» (с) Вы же не ходите с агентом в продуктовый магазин? А покупки чуть посложнее (быт техника, авто) способны провернуть самостоятельно? Почему же вас так пугает недвижка?
5. Я в свое время, перед покупкой однушки, изучал рынок новостроя и самостроя в ближайшем подмосковье. По моим прикидкам выходило, что строясь самостоятельно можно сэкономить минимум лям в сравнении с покупкой того же объекта, но уже построенного. Но чтобы это стало возможным, эта стройка, на время своего протекания, станет вашей работой, а не «инвестициями с пассивным доходом». Проблема в подрядчиках, проблема в кадрах. Какое-то внутренее чувство шепчет, что там где вы захотите сэкономить деньги на кадрах, придётся вложиться в контроль и управление своим временем и силами.
Есть еще вариант — «построить домик и сдать его». Я как-то наткнулся на просторах интернета на одного
жуликапроворливого чела, который строил таунхаузы и сдавал их как «бизнес жилье» — scandinaviadom.ru/. Конечно, он не договаривает и половины, и нальет вам в уши любого лелея, лишь бы вы к нему обратились, а дальше он уж знает, как вас в маркетинговую воронку затолкать. Но все-равно, пример достаточно показательный.@Топик стартеру:
Забудьте про пифы, пари-конторы на псевдокурсах FX, биткоины — это все ерунда.
Недвижка и только недвижка. Если денег нет — образование, повышение собственной стоимости и как следствие больший рейт за час, чтобы потом купить недвижку. ITшник в Москве может за год отложить лям. В худшем случае, за полтора года. Еще лям можно будет взять в кредит и это будет уже та сумма, имея которую можно будет выбирать.
Как самый крайний вариант, где-то между игрой в блекджек и спусканием денег на кокс и шлюх (но перед всякими форексами и биткоинами), можно поиграть в свой бизнес. Только забудьте про инновационность, фразы «в бизнесе главное — идея», поиск инвестора / инвестиций и прочий бред, хипстерским курятником распускаемый. Бизнес должен быть известным, простым и понятным народу. Посмотрите, на чем лучше всего зарабатывают в вашем регионе и скопируйте чей-нибудь успешный бизнес.