Я продал свою квартиру в России, не выезжая из-за границы. Не думал, что это возможно, но получилось. Всё в рамках закона.
(Кому сразу нужна детальная инструкция – она в конце).
Моя история – типичная для айтишников в последние месяцы. Правда, без осенних драматических перемен, потому что я выехал раньше, еще летом.
IT-компания, в которой я работаю четвертый год, была создана на деньги зарубежных инвесторов. Весной повисла неизвестность – у компании возникло много проблем из-за санкций. Летом до нас довели информацию: российский офис меняет расположение. Условием сохранения рабочего места был переезд. Затраты на релокацию и съем жилья предлагалось компенсировать.
Пришлось взвешивать и решать. Конечно, постоянный заработок был у меня не единственным источником дохода. Можно было рискнуть остаться только на заказах и разовых проектах, в том числе через Upwork. Но по этому направлению напряжение началось еще с весны – зарубежных заказчиков не устраивал российский или белорусский IP исполнителя.
В общем, я уехал. Место релокации было выбрано нетипичное – Восточная Европа. Я оказался в Будапеште. Не сказал бы, что испытываю восторг по этому поводу. Единственный плюс, мой младший брат четвёртый год учится именно здесь, в Будапеште, он будущий экономист. Это совпадение немного скрасило «радость» от перемен.
Речь сейчас, в принципе, не об том. Отъезд проходил в спешке, приводить все дела в идеальный порядок было некогда. И у меня остался нерешённым вопрос, которым я собирался заняться – квартира в Новочеркасске. По документам квартира принадлежала мне (досталась от родственников), но присматривала за ней моя тётя – она единственная из родных живет в Новочеркасске (это Ростовская область). Квартира периодически сдавалась, деньги мы с тётушкой честно делили пополам, и оба были довольны. В это время жилплощадь как раз была свободна, и я планировал подрядить людей продать её. И не успел. А надо было, очень надо.
Вопрос по квартире был простой и в то же время непростой:
я в венгерской столице;
квартира в Новочеркасске;
документы на квартиру у меня с собой, в Будапеште.
Осенью стало понятно, что приехать в Россию, чтобы поучаствовать в сделке или хотя бы нотариально оформить доверенность на надежного человека, я пока не смогу. А моя личная ситуация складывалась так, что продавать надо было уже срочно, очень срочно.
Дело представлялось безнадёжным. Знакомые из IT-сферы и друзья ничего определенного сказать не смогли.
На всякий случай я стал искать, нет ли какой лазейки. Сам не нашёл: там масса нюансов и скорее нужны были специалисты со знанием международного права. А сроки поджимали.
Стал обращаться в агентства – сейчас многие занимаются продажами недвижимости в онлайн-варианте. Они готовы были сделать все удаленно, девочки-консультанты задавали примерно одинаковые вопросы. А потом отказывались, когда узнавали, что приехать на сделку я не смогу. И так – по кругу.
Наконец в одной конторе со мной стали разговаривать как-то по-другому. Я объяснил ситуацию и ждал отказа. Но меня связали с начальником юридического отдела. Он был первый, кто сказал, что шанс есть. Расспросил, узнал все детали и еще раз подтвердил: если все мои документы как собственника действительны, то есть комбинация, при которой квартира продастся.
Потом попросили фото документов. Я отснял паспорт и бумаги на квартиру. В успех не верил. Два дня они молчали – проверяли все мои документы (брали все справки-выписки, что все законно, что я собственник, что на квартире нет обременений и арестов).
Через два дня милый голосок прощебетал: «Мы беремся продать вашу квартиру. Ваш случай особый, поэтому далее заказом будет заниматься наш ведущий специалист по продажам. Руководитель юридического отдела будет контролировать все шаги по вашей сделке. Мы постараемся выдержать заявленные вами сжатые сроки». И что-то ещё на вежливом девичьем.
Я чуть не дрогнул от эмоций, настолько не верил, что что-то получится, но вовремя собрался.
Потом мы дистанционно заключили агентский договор и – закрутилось. (Если кому надо, сервис называется BuyBuyHouse, они рулили всем из Московской области, это не помешало).
В общем, оказалось, что в моем случае (один собственник, более пяти лет, не прописан и т.д.) продать квартиру без визита к месту подписания договора купли-продажи вполне возможно. Более того, от меня потребовалась только одна бумага (правда, ключевая). Это доверенность на человека, который в России будет действовать от моего лица. Рекомендовали выбрать самого надежного человека. Искать его не пришлось, спасибо моей тёте.
Оформление доверенности за границей проходит в консульстве. Если ты гражданин РФ. Я им являюсь, поэтому обратился в консульство при посольстве РФ в Венгрии (в Будапеште). Все оформили за пару дней (но узнал, что со сроками в разных странах бывает очень по-разному, так что узнавайте).
От первого разговора до отправки доверенности в Россию прошло четыре дня. Мои риелторы дали старт рекламе, отработали звонки желающих, выбрали трех лучших покупателей. Научили мою тетю правильно разговаривать с потенциальными покупателями, и после показов выбрали лучшего покупателя. Он согласился заплатить за мою квартиру более высокую цену (на 150 тыс.руб.), чем я ожидал – так они провели финальные переговоры. Это Аванс был внесен покупателем на 7-й день после первого разговора с юристом компании.
Сделка состоялась чуть больше чем через месяц (доверенность доставляли 25 дней).
Инструкция для IT-специалиста, который хочет, не выезжая из-за рубежа, продать квартиру в РФ
Найдите агентство, специализирующееся на сделках с недвижимостью со специалистами по международному праву.
Предоставьте информацию о себе и о вашей недвижимости для проверки по базам и ЕГРН.
Заключите агентский договор.
Оформите и заверьте все документы, которые попросят ваши риелторы, в консульстве в стране вашего пребывания, если вы – гражданин РФ (в моей ситуации это была только доверенность на тётю). Если являетесь гражданином другой страны, а квартира в России – действовать нужно немного по-другому.
Если доверенное лицо – действительно надежный человек, то впишите в доверенность кроме права заключить от вашего лица договор купли-продажи еще и право получать денежные средства. Это существенно облегчит впоследствии перевод денег и позволит избежать заморозки счета.
Отправьте оригиналы документов, которые требуются при совершении сделки (кстати, закон не требует, чтобы оригинал вашего свидетельства о праве собственности был обязательно предоставлен на сделке, достаточно сканов, я отправлял только оригинал доверенности). Здесь лучше не экономить и выбрать хорошую курьерскую службу, чтобы максимально сократить срок доставки.
Время ожидания (пока идет доставка) потратьте на мониторинг актуальных способ перевода денег. Проблемы со SWIFT есть. Они меняются из-за ограничений. Поэтому ищите то, который будет безопасен.
Дождитесь заключения договора купли-продажи, затем регистрации в реестре, перевода денег на счет (деньги переводятся на счет банков автоматически после прохождения перерегистрации объекта недвижимости на нового собственника – это называется услуга аккредитива, мне ее заказывали мои риелторы). И не забудьте отблагодарить того близкого человека, кому вы доверили распорядиться от вашего лица одним из самых ценных активов – своей недвижимостью.
Безопасно переведите деньги на собственные счета актуальным способом.
Всё это я изучил, пока занимался своим вопросом. Тонкостей много, мой вариант был относительно простым. Многое подсказали мои риелторы. Благодаря им все получилось. И это хорошо. Несмотря на то, что общий фон событий не самый радостный.
Не знаю, насколько было оправдано решение компании по оперативной релокации сотрудников. Не отношу себя к «людям мира», которым не важно, где жить и с кем видеться, при всем уважении к Венгрии. Сейчас стало понятно, что в России всё не так критично и пути возвращения остаются открытыми. Обещается даже целый каскад преференций для IT-сотрудников. Не знаю. Может быть, со временем. Может быть.