Comments 22
Спасибо за интересный вопрос! Судя по иронии, данная тема для Вас достаточно проста в решении, а может, просто неактуальна. Но я опирался на реальные вопросы и сложности, исходя из прошлой статьи. Именно на основе комментариев я решил сделать, как бы продолжение и поделиться своим мнением. И, уверен, подобного в интернете нет.
Я даже на других своих площадках (кроме Telegram) не размещаю этот материал. Но планирую дальше обсуждать тонкие темы. Конечно же, я не буду постоянно делать сериал «как IT-шнику…».
Ваш комментарий содержит различные интересные темы. По поводу выделения IT-шников в какую-то особую категорию. Дело в том, что, хотя я и освещаю сферу недвижимости, я это пропускаю через свой объективный взгляд, опираясь где-то даже на свои впечатления.
Когда у меня изменился статус клиентов именно по профессиональному уклону, я заметил иные потребности клюдей, другие взгляды, отношение к сделкам. Это всё для меня достаточно интересно, и я делюсь своими впечатлениями, добавляя свои профессиональные знания и опыт.
Конечно же, IT-шники — такие же люди, но я привык достаточно тонко разбираться в деталях. И вижу их отличительный подход, и, уверен, это будет многим интересно. Если бы это был какой-то общий тренд, то да, я бы выглядел одним из сотен, кто хочет на хайпе выйти. Но этого нигде нет, я сам заметил важные для меня отличия и пишу о них.
Что касается «нужности» риелторов. Здесь я Вас понимаю на все 100%. Это очень тонкий вопрос, и раскрыть кратко его нельзя, много сложных вещей. Но скажу точно, что дело не в риелторах. Мне вообще это название не нравится. Тут что-то другое.
По поводу Вашего примера, что Вы пришли в строительную компанию и самостоятельно купили квартиру. Дело в том, что были иногда случаи, когда спрашивали спрашивали: «Сопровождаете ли вы покупку квартиры в новостройке?» Я всегда отвечаю: «Нет», так как дело не в том, что у застройщиков всё чисто и грамотно, дело в том, что я там не нужен. Застройщик имеет свой подготовленный пакет документов, и менять и диктовать свои условия застройщику бессмысленно.
Я, когда сам покупал себе квартиру в новостройке, с менеджером долго дискутировал и договаривался. Там сложная была ситуация. По договору было видно, что решение о продаже принимает некий «депозитарий». В привычном смысле депозитарий представляется неким сейфом. Но в инвестициях там это чётко обозначало некое сообщество. И застройщик вообще не показывал согласие этого депозитария. Я упросил менеджера, он мне его показал. Но толку от этого нет. Новостройка продавалась тысячам покупателей, и было понятно, что всё более-менее надёжно. Даже если у застройщика есть какие-то свои схемы, нюансы, они сейчас не особо-то скажутся на вашей собственности и уж точно изменить правила оформления застройщика не удастся. Сейчас они все плюс-минус одинаково работают, это все-таки не начало «нулевых» или 90-е.
Поэтому Вы поступили так, как я сам бы Вам посоветовал: «Покупайте в офисе застройщика самостоятельно, там ничего мудрить не нужно, крупный застройщик вряд ли будет именно Вас лично обманывать». Просто при сделках со вторичным жильём возникает ряд сложностей, и там нужен опыт и инструменты, чтобы обеспечить безопасность. И, конечно же, пользуются услугами не все. Это очень узкая сфера. Кстати если покупать загородную недвижимость у маленького застройщика «юрика», или даже скажем ИП-шника, вот там нужно быть внимательным.
Ждём статью как купить квартиру без помощи риелторов.
Статья на такую тему будет сложной и спорной в рамках Хабра. По сути, у меня много подобных видео на каналах для общего зрителя. Здесь точно сложно сузить тему в том формате, чтобы она была только для IT-специалистов.
Объясню: если, скажем, для массового зрителя я могу перечислить этапы покупки квартиры — там этого достаточно, и многие радостно говорят: «Мы всё поняли! Спасибо! Теперь будем сами покупать!». То здесь этот номер не сработает. Нужна конкретика. А это сложно упаковать в одно видео или в одну статью.
То есть если контент озаглавить «Как купить квартиру без риелтора», то я должен реально дать знания, как это сделать. Но это невозможно, так как очень много организационных и юридических нюансов. А делать обобщённую «воду» бессмысленно.
Поэтому я давно нашёл выход для этого даже на других каналах — я разбиваю этот процесс на мелкие важные части и пытаюсь их раскрывать по отдельности.
В первой статье на Хабр я специально показал скрин майнд-карты, и первый пункт — поиск квартир. Этот этап на практике выглядит расширеннее, и возникает много вопросов. А в самой схеме покупки много других этапов, которые раскрывать ещё сложнее.
Поэтому статью «Как купить квартиру без риелтора» можно написать только в кратком формате, перечислив этапы и очень кратко описав смысл:
1. Подбираете квартиру.
2. Вносите аванс.
3. Проверяете квартиру.
4. Готовите документы к сделке.
5. Проводите сделку и денежные расчёты, сдаёте на регистрацию.
6. Получаете деньги с регистрации.
7. Принимаете квартиру.
И то в каких-то случаях порядок будет неверным. Кто-то, скажем, сразу в день сделки принимает квартиру и подписывает акт. Кто-то деньги разными способами передаёт, кто-то попал в альтернативную цепочку, а там уже многое иначе.
В общем, здесь лучше всё изучать по частям.
После выбора квартиры на Циане, идете в банк - высокотехнологичный Сбер, например.
Там проверка сделки 20 тыр стоила в 2020 году. Сейчас с поправкой на инфляцию.
Потом у них же есть оформление сделки. С выпуском ЭП при вас - все технологично, быстро и недорого. Дальше ждете регистрации сделки пару дней и идете принимать квартиру.
Интересно, за 20 тыр они потом сколько за результат отвечают ? Если через 10 лет кто-нибудь освободится и будет претендовать, то что сделает высокотехнологичный сбер ? Неужели квартиру подарит ?
Тут очень много нюансов. Во-первых, по поводу того, если какой-то бывший жилец освободится из тюрьмы и пропишется в квартире — это вообще не страховой случай в рамках сертификатов от банков. В сертификате речь идёт только о том, если покупатель потеряет квартиру, потеряет собственность. А так он остаётесь собственником – сертификат не действе. Подумаешь, что жилец появился. С точки зрения закона это вообще не преступление, а особенность квартиры.
Что касается гарантий в целом, если сертификат безопасности банка стоит 25–30 тысяч рублей. Тут много вопросов. Конечно, не верится, что бизнес будет работать по такой схеме: взял 25 тысяч и вернул 50 миллионов. Ведь некоторые банки до 60 миллионов обещают вернуть. Но важно читать документы. Они же предоставляют не договор страхования, а сертификат. Что это? Это декларирование каких-то обещаний на основании какого-то договора. У них есть договор, скорее всего, со страховой компанией, но она может страховать нечто иное, чем думает покупатель. Там много нюансов, скажем 60 млн на все страховые случаи, на весь срок страхования, на какие-то особые случаи или еще какие-то фишки.
Я слышал, как одна страховая отказала в выплате страховки при растяжении сделки из-за того, что оспаривании произошло не по вине продавца, а в связи с ситуацией предыдущих собственников, а это не считалось страховым случаем. А чтобы перечислить в страховом полисе максимум предполагаемых страховых случаев - фантазии и денег не хватит, т.к. там резко повышается цена полиса с добавлением дополнительных рисков.
Я сам хотел как-то застраховать деятельность и консультировался со страховыми компаниями. Вот что оказалось: моя страховка вообще не относилась бы к гарантии покупателю. То есть если представить, что покупатель потерял бы квартиру, он не получил бы мою страховку. Моя страховка заключается в том, что если суд докажет мою вину, и то в том, что я допустил ошибку в документах. Но это абсурд. Сделки не из-за ошибок в документах оспариваются, а из-за появления лиц, чьи права нарушены.
При этом страховка покрывает небольшую сумму, а платить за неё нужно много. Хотя я мог взять для вида этот красивый сертификат и заявить, что, мол, покупатели получают безопасность. Кто не знает тонкостей, конечно, будет считать это гарантией. Но это было бы пустышкой и достаточно дорогой. Было бы обидно кормить просто так страховую, т.к. в процессе работы на настоящие экспертизы, обучение, консультации и так много уходит средств. Но банки в теории, конечно, могут себе позволить разные маркетинговые ходы.
Но в реальности защита не в сертификатах, а в методах проверки и добросовестном подходе, который сильно снижает риски, практически до нуля. И за это можно заплатить. Хотя в своей массе люди ищут 100% гарантию, но её нет в принципе нигде. И погоня за гарантией сбивает фокус с важных деталей. То есть массово люди готовы заплатить 20 тысяч за «гарантию» сертификата, чем реально провести глубокую экспертизу.
Но не все, конечно, покупают сертификаты. В прошлом году я проводил сделку с бизнесменом из Ставрополя, он собственник IT-компании. Компания, я как полагаю, не маленькая, несколько десятков человек штат, я смотрел в интернете по карточке юрлица.
Так вот, он покупал дочери в Москве 3 комн. квартиру в районе метро «Технопарк» трёхкомнатную квартиру, вблизи набережной. На меня он вышел случайно по рекомендации одного знакомого, поэтому прямо уж так сильно меня не знал и не мог, конечно, доверять. Меня контролировал ещё его юрист. К сделке подготовились хорошо, вопросов у юриста почти и не было. Но проверка была сложная.
Квартиру продавал флиппер, сам собственник в браке, брачный договор. До них были собственники — мужчина с женщиной с разными фамилиями, которые покупали в ипотеку, а они покупали у застройщика. И нужно было всё выяснять: не использовался ли маткапитал, не продавал ли без согласия супруга, проверять по судам, по банкротствам. И с самим флиппером приходилось дискутировать по многим деталям — он не хотел разные документы давать, говорил, что к квартире это не имеет отношения, хотя был неправ.
Так вот, когда проверка была завершена, я предоставил полный отчёт и правовое заключение, мы вышли на сделку. Сделка была в банке ВТБ. Кстати, там квартира была ещё под ипотекой, поэтому использовалась определённая схема покупки. И вот на сделке к бизнесмену подошла менеджер и стала предлагать их финансовую защиту, как раз, по-моему, цена была в районе 25 тысяч. Бизнесмен только отмахнулся, даже разговаривать не стал о покупке.
То есть если у нас есть, например 2 варианта защиты: сертификат, обещающий гарантию, но пропускающий проверку, и качественную проверку без сертификата, то я считаю, лучше выбрать качественную проверку. Хотя сам по себе сертификат не несёт вреда. Он, скажем, как дополнительный элемент пакета добросовестного покупателя вполне подходит, то есть создаёт вес добросовестности, если сделку будут оспаривать кредиторы или другие лица.
Я в статье на своём сайте разбирал ранее этот вопрос.
Проверка банков это пустая трата денег, т. к он ответственности по сути не несёт, по сути вас заставят платить в любом случае, даже если мошеннические схемы были не зависящие от вас. Не банк продает вам квартиру, а банк дает деньги со всеми вытекающими. Ряд схем банка защищает от совсем глупых мошенничества, но далеко не от всех. Как пример нет защиты от подделки подписи в прошлом или громкая история с Долиной, которая попахивает полным бредом....
Почитайте еще истории про страховки их, когда у вас сгорел дом, но остались 4 стены= дом не весь нужно компенсировать, а только пол и потолок. А бпла и стихийные действия и еще мильен всего не в гарантийном случае.
Про страховки осаго вообще молчим, когда или платят за бу запчасти или все делают чтобы не ремонтировать.
Ps к слову сказать, но риелтор тоже не несёт ответственности за потерю квартиры в случае мошенничеств.
Благодарю за справедливый комментарий. Про банки я как раз описал ситуацию в предыдущем комментарии. А вот тема ответственности — популярная и непростая.
Покупатели, конечно же, приобретая дорогую недвижимость, воспринимают юридические услуги, как неотъемлемую часть гарантии. Вообще юристы и риелторы, как и все люди, несут ответственность перед законом, но не дают безусловного обязательства выплаты полной стоимости объекта недвижимости. Даже страховые компании – не 100% страховка.
Юристы, эксперты, адвокаты — это больше не про гарантию, а про снижение рисков и профессиональную поддержку. Тут справедливо возникает вопрос: зачем мне эксперт, если нет гарантии? И реально, люди сами покупают недвижимость. Но многие всё же подстраховываются, обращаясь к тем, кто по рекомендациям или по рекламе позиционирует себя профессионалом.
Кстати, если объективно смотреть — именно с риелторов вообще нет смысла что-то требовать. Огромная масса риелторов выполняет совсем не те функции, которые относятся к безопасности. Они не знают важных деталей не потому, что аферисты, а просто это не их профиль. Их задача — принимать клиентов, показывать квартиры, раздавать листовки, давать базовые ответы на вопросы. Это огромная категория молодых ребят, девушек, хотя в стажеры идут так же и взрослые люди. Вчерашний кассир повесит в первый день бейдж агентства – и все, риэлтор. Кстати в США ведь агенты не имеют право проводить сделки и проверки, по крайней мере, точно в определенных штатах. Их задача – просто проводить переговоры, уметь продавать, показывать дома и привлекать покупателей. Там уверенно все знаю, что агент получат только за маркетинг, рекламу и переговоры.
А у нас проверками и организацией сделок в агентстве занимается юридический отдел. Только перед клиентом мелькает практически один агент, и создаётся впечатление, что это он один бегает, показывает квартиры и объявления расклеивает. Хотя есть агенты-стажёры которые пару раз провели с наставником сделки и уходят из агентства и начинают самостоятельно работать частным образом. Вот там зрелище не для слабонервных.
Один юрист не сможет обеспечивать полный комплекс услуг. Много черновой работы, беготни, переговоров, нервотрепок, организационных моментов, показов квартир и т. д. Это не для юристов, Они любят в кабинете, чтобы принести готовый пакет документов, они посмотрели и сделали заключение. Но «Заключение» это не гарантия. Правовое заключение – это мнение юриста, и все. Нет никаких правил проверок, понятий «Проверка», «Юридическая чистота». И юристы так же очень разные. В недвижимости нужен практик, узкий специалист по конкретной локации и сегменту, понимающий реальные процессы на сделках.
Хотя есть грамотные эксперты, которые выполняют определённые работы самостоятельно, но и у них есть партнёры, которые предоставляют важные сведения, юридические консультации и т. д.
В том-то и дело - а у риелтора еще и нет ресурсов никаких, в отличие от банка.
Система покупки недаижки у нас адски рискованная. Кейс с Долиной или другими продавцами, которые ссылались на помутнение сознания. Фактически суды творят беспредел и обижают порядочных покупанов-айтишников )
Вы абсолютно правы, сфера недвижимости действительно является достаточно рискованной, как и все сферы, где крутятся большие деньги. Законы порой противоречивы, и законодательство не всегда успевает адаптироваться к современной реальности.
Подстраховаться можно, имея большой опыт и знание узкой специфики. Многие риелторы, которые лишь показывают квартиры и расклеивают объявления, действительно не обладают необходимыми ресурсами, средствами для обеспечения безопасности и нужными знаниями. Это могут позволить себе только определённые эксперты, работающие в узком направлении.
Хочу отметить, что даже банки не могут провести глубокую проверку недвижимости, так как официально это сделать невозможно. Банк в принципе не может проверить сложную и глубокую историю различных владельцев и жильцов и отразить это в отчёте. Важно понимать, что банк, как правило, даже не запрашивает справки из ПНД и НД при формировании правового заключения.
Возможно я ошибаюсь или за последние 5 лет что-то изменилось
Но справки ПНД выдавались за "красывые глаза" изза отсуствия единой базы данных
Т.е главное пройти комиссию, для этого достаточно выучить ответы на вопросы. Так получали разрешение на оружие точно, на сколько помню по новостям
Там несколько иная ситуация. Обычные справки из ПНД и НД выдаёт регистратура, и комиссию проходить специально не нужно. Там просто берут сведения из базы — состоит ли заявитель на учёте или нет. Если состоит — то это проблема. Сделку могут оспорить потом.
Но по желанию можно быстро пройти дополнительно платный осмотр врача. Это усиливает защиту покупателя. А дотошные специалисты даже имеют каналы проверять подлинность сведений в справках.
Болдуин и Кевин Спейси.
Кто знает, что за кино на первой фотке?
Дальше картинки на стал читать - пытался кино угадать )
По заголовку отвечу - для покупки риелтора не использовал. Только разок в этом году взяли на проверку и сопровождение - видели как она работает со стороны продавца и прониклись уважением.
Выбрать риэлтора очень просто - это должен быть человек, которому ты всецело доверяешь. Если такового нет, то риэлтор не нужен - всю работу за него, кроме совсем уж утилитарно-технической, придется перепроверять, а значит, по-сути, делать самостоятельно.
В целом, да, Вы правы. Единственное, перепроверять сложно. Но, как показывает практика, в узких кругах, как правило, есть специалисты, которым доверяют и которых рекомендуют.
Мой посыл как раз в том, что если, скажем, люди распространённых массовых профессий, когда ищут через знакомых риэлторов, находят часто не совсем нужное качество, так как сами не хотят вникать глубоко в детали.
Но когда поиск идёт в кругу людей, которые привыкли контролировать, понимать мелкие и глубокие детали, там уже совсем другой уровень риэлторов попадается. Просто нужно в своём сообществе искать. По интернету случайных специалистов сложно квалифицировать.
Как IT-специалисту найти риэлтора для покупки квартиры