Там несколько иная ситуация. Обычные справки из ПНД и НД выдаёт регистратура, и комиссию проходить специально не нужно. Там просто берут сведения из базы — состоит ли заявитель на учёте или нет. Если состоит — то это проблема. Сделку могут оспорить потом. Но по желанию можно быстро пройти дополнительно платный осмотр врача. Это усиливает защиту покупателя. А дотошные специалисты даже имеют каналы проверять подлинность сведений в справках.
Вы абсолютно правы, сфера недвижимости действительно является достаточно рискованной, как и все сферы, где крутятся большие деньги. Законы порой противоречивы, и законодательство не всегда успевает адаптироваться к современной реальности.
Подстраховаться можно, имея большой опыт и знание узкой специфики. Многие риелторы, которые лишь показывают квартиры и расклеивают объявления, действительно не обладают необходимыми ресурсами, средствами для обеспечения безопасности и нужными знаниями. Это могут позволить себе только определённые эксперты, работающие в узком направлении.
Хочу отметить, что даже банки не могут провести глубокую проверку недвижимости, так как официально это сделать невозможно. Банк в принципе не может проверить сложную и глубокую историю различных владельцев и жильцов и отразить это в отчёте. Важно понимать, что банк, как правило, даже не запрашивает справки из ПНД и НД при формировании правового заключения.
Благодарю за справедливый комментарий. Про банки я как раз описал ситуацию в предыдущем комментарии. А вот тема ответственности — популярная и непростая.
Покупатели, конечно же, приобретая дорогую недвижимость, воспринимают юридические услуги, как неотъемлемую часть гарантии. Вообще юристы и риелторы, как и все люди, несут ответственность перед законом, но не дают безусловного обязательства выплаты полной стоимости объекта недвижимости. Даже страховые компании – не 100% страховка.
Юристы, эксперты, адвокаты — это больше не про гарантию, а про снижение рисков и профессиональную поддержку. Тут справедливо возникает вопрос: зачем мне эксперт, если нет гарантии? И реально, люди сами покупают недвижимость. Но многие всё же подстраховываются, обращаясь к тем, кто по рекомендациям или по рекламе позиционирует себя профессионалом.
Кстати, если объективно смотреть — именно с риелторов вообще нет смысла что-то требовать. Огромная масса риелторов выполняет совсем не те функции, которые относятся к безопасности. Они не знают важных деталей не потому, что аферисты, а просто это не их профиль. Их задача — принимать клиентов, показывать квартиры, раздавать листовки, давать базовые ответы на вопросы. Это огромная категория молодых ребят, девушек, хотя в стажеры идут так же и взрослые люди. Вчерашний кассир повесит в первый день бейдж агентства – и все, риэлтор. Кстати в США ведь агенты не имеют право проводить сделки и проверки, по крайней мере, точно в определенных штатах. Их задача – просто проводить переговоры, уметь продавать, показывать дома и привлекать покупателей. Там уверенно все знаю, что агент получат только за маркетинг, рекламу и переговоры.
А у нас проверками и организацией сделок в агентстве занимается юридический отдел. Только перед клиентом мелькает практически один агент, и создаётся впечатление, что это он один бегает, показывает квартиры и объявления расклеивает. Хотя есть агенты-стажёры которые пару раз провели с наставником сделки и уходят из агентства и начинают самостоятельно работать частным образом. Вот там зрелище не для слабонервных.
Один юрист не сможет обеспечивать полный комплекс услуг. Много черновой работы, беготни, переговоров, нервотрепок, организационных моментов, показов квартир и т. д. Это не для юристов, Они любят в кабинете, чтобы принести готовый пакет документов, они посмотрели и сделали заключение. Но «Заключение» это не гарантия. Правовое заключение – это мнение юриста, и все. Нет никаких правил проверок, понятий «Проверка», «Юридическая чистота». И юристы так же очень разные. В недвижимости нужен практик, узкий специалист по конкретной локации и сегменту, понимающий реальные процессы на сделках.
Хотя есть грамотные эксперты, которые выполняют определённые работы самостоятельно, но и у них есть партнёры, которые предоставляют важные сведения, юридические консультации и т. д.
Тут очень много нюансов. Во-первых, по поводу того, если какой-то бывший жилец освободится из тюрьмы и пропишется в квартире — это вообще не страховой случай в рамках сертификатов от банков. В сертификате речь идёт только о том, если покупатель потеряет квартиру, потеряет собственность. А так он остаётесь собственником – сертификат не действе. Подумаешь, что жилец появился. С точки зрения закона это вообще не преступление, а особенность квартиры.
Что касается гарантий в целом, если сертификат безопасности банка стоит 25–30 тысяч рублей. Тут много вопросов. Конечно, не верится, что бизнес будет работать по такой схеме: взял 25 тысяч и вернул 50 миллионов. Ведь некоторые банки до 60 миллионов обещают вернуть. Но важно читать документы. Они же предоставляют не договор страхования, а сертификат. Что это? Это декларирование каких-то обещаний на основании какого-то договора. У них есть договор, скорее всего, со страховой компанией, но она может страховать нечто иное, чем думает покупатель. Там много нюансов, скажем 60 млн на все страховые случаи, на весь срок страхования, на какие-то особые случаи или еще какие-то фишки.
Я слышал, как одна страховая отказала в выплате страховки при растяжении сделки из-за того, что оспаривании произошло не по вине продавца, а в связи с ситуацией предыдущих собственников, а это не считалось страховым случаем. А чтобы перечислить в страховом полисе максимум предполагаемых страховых случаев - фантазии и денег не хватит, т.к. там резко повышается цена полиса с добавлением дополнительных рисков.
Я сам хотел как-то застраховать деятельность и консультировался со страховыми компаниями. Вот что оказалось: моя страховка вообще не относилась бы к гарантии покупателю. То есть если представить, что покупатель потерял бы квартиру, он не получил бы мою страховку. Моя страховка заключается в том, что если суд докажет мою вину, и то в том, что я допустил ошибку в документах. Но это абсурд. Сделки не из-за ошибок в документах оспариваются, а из-за появления лиц, чьи права нарушены.
При этом страховка покрывает небольшую сумму, а платить за неё нужно много. Хотя я мог взять для вида этот красивый сертификат и заявить, что, мол, покупатели получают безопасность. Кто не знает тонкостей, конечно, будет считать это гарантией. Но это было бы пустышкой и достаточно дорогой. Было бы обидно кормить просто так страховую, т.к. в процессе работы на настоящие экспертизы, обучение, консультации и так много уходит средств. Но банки в теории, конечно, могут себе позволить разные маркетинговые ходы.
Но в реальности защита не в сертификатах, а в методах проверки и добросовестном подходе, который сильно снижает риски, практически до нуля. И за это можно заплатить. Хотя в своей массе люди ищут 100% гарантию, но её нет в принципе нигде. И погоня за гарантией сбивает фокус с важных деталей. То есть массово люди готовы заплатить 20 тысяч за «гарантию» сертификата, чем реально провести глубокую экспертизу.
Но не все, конечно, покупают сертификаты. В прошлом году я проводил сделку с бизнесменом из Ставрополя, он собственник IT-компании. Компания, я как полагаю, не маленькая, несколько десятков человек штат, я смотрел в интернете по карточке юрлица.
Так вот, он покупал дочери в Москве 3 комн. квартиру в районе метро «Технопарк» трёхкомнатную квартиру, вблизи набережной. На меня он вышел случайно по рекомендации одного знакомого, поэтому прямо уж так сильно меня не знал и не мог, конечно, доверять. Меня контролировал ещё его юрист. К сделке подготовились хорошо, вопросов у юриста почти и не было. Но проверка была сложная.
Квартиру продавал флиппер, сам собственник в браке, брачный договор. До них были собственники — мужчина с женщиной с разными фамилиями, которые покупали в ипотеку, а они покупали у застройщика. И нужно было всё выяснять: не использовался ли маткапитал, не продавал ли без согласия супруга, проверять по судам, по банкротствам. И с самим флиппером приходилось дискутировать по многим деталям — он не хотел разные документы давать, говорил, что к квартире это не имеет отношения, хотя был неправ.
Так вот, когда проверка была завершена, я предоставил полный отчёт и правовое заключение, мы вышли на сделку. Сделка была в банке ВТБ. Кстати, там квартира была ещё под ипотекой, поэтому использовалась определённая схема покупки. И вот на сделке к бизнесмену подошла менеджер и стала предлагать их финансовую защиту, как раз, по-моему, цена была в районе 25 тысяч. Бизнесмен только отмахнулся, даже разговаривать не стал о покупке.
То есть если у нас есть, например 2 варианта защиты: сертификат, обещающий гарантию, но пропускающий проверку, и качественную проверку без сертификата, то я считаю, лучше выбрать качественную проверку. Хотя сам по себе сертификат не несёт вреда. Он, скажем, как дополнительный элемент пакета добросовестного покупателя вполне подходит, то есть создаёт вес добросовестности, если сделку будут оспаривать кредиторы или другие лица.
Я в статье на своём сайте разбирал ранее этот вопрос.
В целом, да, Вы правы. Единственное, перепроверять сложно. Но, как показывает практика, в узких кругах, как правило, есть специалисты, которым доверяют и которых рекомендуют.
Мой посыл как раз в том, что если, скажем, люди распространённых массовых профессий, когда ищут через знакомых риэлторов, находят часто не совсем нужное качество, так как сами не хотят вникать глубоко в детали.
Но когда поиск идёт в кругу людей, которые привыкли контролировать, понимать мелкие и глубокие детали, там уже совсем другой уровень риэлторов попадается. Просто нужно в своём сообществе искать. По интернету случайных специалистов сложно квалифицировать.
Статья на такую тему будет сложной и спорной в рамках Хабра. По сути, у меня много подобных видео на каналах для общего зрителя. Здесь точно сложно сузить тему в том формате, чтобы она была только для IT-специалистов.
Объясню: если, скажем, для массового зрителя я могу перечислить этапы покупки квартиры — там этого достаточно, и многие радостно говорят: «Мы всё поняли! Спасибо! Теперь будем сами покупать!». То здесь этот номер не сработает. Нужна конкретика. А это сложно упаковать в одно видео или в одну статью.
То есть если контент озаглавить «Как купить квартиру без риелтора», то я должен реально дать знания, как это сделать. Но это невозможно, так как очень много организационных и юридических нюансов. А делать обобщённую «воду» бессмысленно.
Поэтому я давно нашёл выход для этого даже на других каналах — я разбиваю этот процесс на мелкие важные части и пытаюсь их раскрывать по отдельности.
В первой статье на Хабр я специально показал скрин майнд-карты, и первый пункт — поиск квартир. Этот этап на практике выглядит расширеннее, и возникает много вопросов. А в самой схеме покупки много других этапов, которые раскрывать ещё сложнее.
Поэтому статью «Как купить квартиру без риелтора» можно написать только в кратком формате, перечислив этапы и очень кратко описав смысл:
1. Подбираете квартиру.
2. Вносите аванс.
3. Проверяете квартиру.
4. Готовите документы к сделке.
5. Проводите сделку и денежные расчёты, сдаёте на регистрацию.
6. Получаете деньги с регистрации.
7. Принимаете квартиру.
И то в каких-то случаях порядок будет неверным. Кто-то, скажем, сразу в день сделки принимает квартиру и подписывает акт. Кто-то деньги разными способами передаёт, кто-то попал в альтернативную цепочку, а там уже многое иначе.
Ваш комментарий содержит различные интересные темы. По поводу выделения IT-шников в какую-то особую категорию. Дело в том, что, хотя я и освещаю сферу недвижимости, я это пропускаю через свой объективный взгляд, опираясь где-то даже на свои впечатления.
Когда у меня изменился статус клиентов именно по профессиональному уклону, я заметил иные потребности клюдей, другие взгляды, отношение к сделкам. Это всё для меня достаточно интересно, и я делюсь своими впечатлениями, добавляя свои профессиональные знания и опыт.
Конечно же, IT-шники — такие же люди, но я привык достаточно тонко разбираться в деталях. И вижу их отличительный подход, и, уверен, это будет многим интересно. Если бы это был какой-то общий тренд, то да, я бы выглядел одним из сотен, кто хочет на хайпе выйти. Но этого нигде нет, я сам заметил важные для меня отличия и пишу о них.
Что касается «нужности» риелторов. Здесь я Вас понимаю на все 100%. Это очень тонкий вопрос, и раскрыть кратко его нельзя, много сложных вещей. Но скажу точно, что дело не в риелторах. Мне вообще это название не нравится. Тут что-то другое.
По поводу Вашего примера, что Вы пришли в строительную компанию и самостоятельно купили квартиру. Дело в том, что были иногда случаи, когда спрашивали спрашивали: «Сопровождаете ли вы покупку квартиры в новостройке?» Я всегда отвечаю: «Нет», так как дело не в том, что у застройщиков всё чисто и грамотно, дело в том, что я там не нужен. Застройщик имеет свой подготовленный пакет документов, и менять и диктовать свои условия застройщику бессмысленно.
Я, когда сам покупал себе квартиру в новостройке, с менеджером долго дискутировал и договаривался. Там сложная была ситуация. По договору было видно, что решение о продаже принимает некий «депозитарий». В привычном смысле депозитарий представляется неким сейфом. Но в инвестициях там это чётко обозначало некое сообщество. И застройщик вообще не показывал согласие этого депозитария. Я упросил менеджера, он мне его показал. Но толку от этого нет. Новостройка продавалась тысячам покупателей, и было понятно, что всё более-менее надёжно. Даже если у застройщика есть какие-то свои схемы, нюансы, они сейчас не особо-то скажутся на вашей собственности и уж точно изменить правила оформления застройщика не удастся. Сейчас они все плюс-минус одинаково работают, это все-таки не начало «нулевых» или 90-е.
Поэтому Вы поступили так, как я сам бы Вам посоветовал: «Покупайте в офисе застройщика самостоятельно, там ничего мудрить не нужно, крупный застройщик вряд ли будет именно Вас лично обманывать». Просто при сделках со вторичным жильём возникает ряд сложностей, и там нужен опыт и инструменты, чтобы обеспечить безопасность. И, конечно же, пользуются услугами не все. Это очень узкая сфера. Кстати если покупать загородную недвижимость у маленького застройщика «юрика», или даже скажем ИП-шника, вот там нужно быть внимательным.
Спасибо за интересный вопрос! Судя по иронии, данная тема для Вас достаточно проста в решении, а может, просто неактуальна. Но я опирался на реальные вопросы и сложности, исходя из прошлой статьи. Именно на основе комментариев я решил сделать, как бы продолжение и поделиться своим мнением. И, уверен, подобного в интернете нет.
Я даже на других своих площадках (кроме Telegram) не размещаю этот материал. Но планирую дальше обсуждать тонкие темы. Конечно же, я не буду постоянно делать сериал «как IT-шнику…».
И Вам спасибо за комментарий! По поводу звукоизоляции добавлю то, что я узнал от специалистов и сам уже понял.
Низкие частоты, которые испускают сабвуферы, можно сравнивать с ударными звуками — их звукоизоляция плохо останавливает. Звукоизоляция, как правило, эффективна для акустических звуков: работа обычного телевизора, разговоры, то есть высоких частот, которые легче рассеиваются в материалах. Ударные же звуки и низкие частоты сложно остановить. А очень низкие звуки действуют на сердце. При очень низкой частоте и активности человеку может стать плохо.
Изолируют звуки не слои пенополипропилена или разной ваты, а крайне тяжёлые материалы. Чем массивнее и тяжелее материал, тем сильнее он поглощает звук, при условии что сам материал изолирован от вашей стены, чтобы не было мостика для прохождения звука. В противном случае стуки могут быть слышны на разных этажах, хотя масса дома и перекрытий кажется огромной.
Поэтому в принципе пытаться изолироваться от басов и стуков в своей квартире какими-то средствами изоляции нереально. А вот деньги огромные на это уйдут. Гипотетически, чтобы свою комнату хорошо изолировать, нужно внутри сделать ещё одну бетонную комнату, которая должна как-то висеть в воздухе.
Спасибо за Ваш взгляд — он логичен и понятен. Я не случайно оказался на Хабре — последние годы в основном работаю с айтишниками и технически подкованными людьми. Так получилось скорее из-за стратегии продвижения и формата контента: на YouTube и других площадках стал делать глубокие, детальные материалы. Потому что сам люблю разбираться в нюансах и быть максимально точным.
Коллеги иногда говорили, что это не самая правильная тактика — мало будет подписчиков и клиентов. И так и есть, я не в самом ТОП, но именно техническая аудитория ценит детали и вдумчивый подход. Это моя ниша, здесь я делюсь тонкостями, а не просто поверхностными тезисами.
Что касается статьи — на мой взгляд, она раскрывает суть поиска и оценки квартир, показывает практические моменты, которых я лично не встречал в открытых источниках. Конечно, всегда важны разные мнения и взгляды — они подчеркивают, что мою работу нужно делать точнее и лучше. Совершенству нет предела.
Рад, что вы поделились своим мнением — для меня это важно и помогает развиваться.
Совершенно верно. Но и у нас есть также - задаток. Единственное — продавцы в двойном размере, как правило, не возвращают. Очень сложно доказать вину продавца.
Схематично всё кажется надёжным для покупателя, но на деле очень сложно осуществить обвинение продавца в том, что именно он виноват в срыве сделки. Очень много технических и юридических нюансов.
Я подозреваю, что в Португалии похожая ситуация, так как дело не в законе, а в природе взаимодействия людей. Хотя закон о задатке есть, но осуществить его сложно на практике. Поэтому у нас действуют по несколько другим принципам и подстраховываются по-другому. Задатки для покупателя не выгодны.
Спасибо за комментарий, я понимаю Ваш взгляд и согласен, что в России действительно существуют отличия в принципах проведения сделок с недвижимостью. Позвольте изложить свою точку зрения — не как возражение, а чтобы показать другую сторону вопроса.
Я как-то специально даже выпустил видеоролик на своём YouTube-канале на тему специфики проведения сделок с недвижимостью за границей. Я изучал сайты юридических услуг в разных странах — США, Турция, Европа. Тема тонкая, и, конечно, я не юридический эксперт по иностранным законодательствам, но кое-что заметил.
Например, в Америке могут быть разные условия в зависимости от штата, но в целом агент выполняет функцию, которую у нас в России часто называют «показ квартиры». У нас риэлторов часто упрекают, что они ничего, кроме показа, не делают. Но в США именно это и есть основная функция агента — и без него не обходится сделка. Агент получает свой процент от суммы сделки в валюте. Но показать объект — мало. К этому обязательно прибавляется юридическое сопровождение, которое проводят адвокаты.
На сайтах американских адвокатов можно найти предложения по сопровождению сделок. Это отдельная, недешёвая услуга. И важно: на том же сайте они сразу же пишут, что рекомендуют застраховать сделку. Потому что сделка может быть оспорена в суде по разным причинам — например, из-за брачных споров или других обстоятельств. То есть, адвокаты прямо говорят: «Мы оказываем услугу, но это не гарантия. Оформляйте страховку».
И там это действительно практикуется — покупатели оформляют страховку. Сам я из тех, кто любит подстраховаться. При покупке вторичной квартиры я бы сам купил бы страховку, хотя бы на три года, чтобы увеличить защиту. У нас же, в России, люди экономят, хотя никто не запрещает оформить страховку даже при крупных сделках. Многие ищут способы пройти проверку максимально дёшево или вообще бесплатно.
Что касается наших цен — 2–2,5%. В эти условия входит всё «под ключ» (говорю о качественных услугах, мошенников и делитантов не беру в расчёт). Честно сказать, у опытного эксперта огромные расходы по сделке. При покупке недвижимости идёт коллегиальная работа: закупаются дорогостоящие сведения, проводится экспертиза, ведётся сложная психологическая работа с контрагентами, собственниками и даже со своими клиентами. Приходится изучать массу документов, отсеивать интересы всех сторон. Эксперт так же во многом рискует и это отдельная тема.
Если бы, например, экспертов под страхом тюрьмы заставить всё оформилять условно за 50 тысяч и отработать всю сделку — то все бы уволились или остались бы некачественные услуги. Идут большие расходы, много сил и времени уходит на одну сделку, на деятельность в целом. Хотя сейчас есть способы, проводить сделки недорого — например, через «Домклик». Там, скажем, за 50 тысяч менеджер проведёт сделку, даже даст правовое заключение и формально даёт гарантию на возврат денег. Всё в одном пакете.
Что касается поиска риэлтора или юриста в интернете — сейчас это несложно. Есть сайты судов, где можно вбить фамилию или ИНН — и всё находится. Можно поиск по сайту проводить, используя в запросе специальные «операторы». Также, если какой-то эксперт «запорол» сделку, и клиент потерял квартиру, я уверен, клиент обязательно напишет отзыв. Достаточно посмотреть отзывы об агентствах, риэлторах, можно многое интересное найти и видео в том числе. С этим сейчас проблем нет мне кажется — люди молчать не будут.
Но в целом, все эти негативные факторы — это реалии жизни. Где большие деньги — там и риски, и простых решений нет. Настоящие эксперты — это как сталкеры по сути. Но я уверен в одном: качественно проведённая сделка и проверка заметно усиливают безопасность.
Благодарю за Ваш комментарий! Вы во многом правильно видите проблемы. Единственное, я мог бы немного структурировать данную информацию и поделиться своим мнением.
Да, конечно, гарантию саму по себе никто не может дать и не будет рисковать, тем более на сумму, сопоставимую с недвижимостью. Если бы так было, давно бы подставили всех юристов, так как при желании можно любую сделку оспорить, подстроить нужную ситуацию, множеством способов подменяются факты и т. д. Поэтому, условно, если юрист берёт 50 тысяч, он не может вернуть потом 10 миллионов. Это не является задачей юридической услуги. Это больше для страхования подходит, там реально в год можно, скажем, по 30 тысяч платить и заключить полис на несколько миллионов. Но и там есть нюансы.
Что касается возврата гонорара — конечно же, порядочные эксперты вернут деньги, но их задача — не допустить оспаривания сделки в принципе. Для настоящих профессионалов это, по сути, крах карьеры. Поэтому, когда мы берём действительно экспертные проверки и сопровождение сделки, речь идёт о снижении вероятности риска. У неопытных покупателей риск высокий. Когда ко мне приходят покупатели с найденными квартирами, их приходится сразу отбраковывать, а потом ещё непросто найти подходящее жильё исходя из бюджета.
Что касается срока исковой давности 10 лет, тут ситуация такая: срок исковой давности — 3 года для ничтожных сделок, но он отсчитывается от момента, когда кредитор узнал о нарушении своих прав, но срок не может превышать 10 лет (ст. 196 ГК РФ).
В реальности важно при покупке недвижимости не искать гарантии, так как их нет. Главное — искать способы максимально исключить риски или отказаться от подозрительной квартиры, а это возможно. Есть способы глубокого анализа, проверки, правильного оформления. По банкротству также есть защита в виде качественной проверки, пакета добросовестного покупателя и прозрачно проведённой сделки. Суды не оспаривают сделки налево-направо. Поэтому в своей массе защита есть.
Позвольте ответить более подробно. Действительно, вопрос о доходности жилья требует детального рассмотрения.
Если смотреть на цикл цен за историю рынка (скажем начиная с 2000-х годов), то общее направление, безусловно, идёт вверх. Например, квартира в нашем городе в 2000 году стоила 3 млн рублей, а сейчас — 10 млн рублей. При этом важно понимать, что цены не росли линейно: были периоды заметного падения, последующей стабилизации и постепенного роста.
Что касается доходности, то здесь ситуация сложнее. Например, в период дешёвой ипотеки для новостроек многие инвесторы вкладывали минимальный первоначальный взнос, брали ипотеку и, пользуясь стремительным ростом цен (как это было в 2020–2021 годах), продавали квартиры, получая высокую доходность за короткий срок. Благодаря ипотечному плечу удавалось заработать даже при минимальном собственном вложении. Подобная практика существует и за рубежом.
Однако такие периоды высокой доходности, к сожалению, не бывают длительными и предсказуемыми. Поэтому, хотя цены в целом растут, получить хорошую доходность удаётся не всегда. Сейчас, например, заработать на перепродаже довольно сложно.
В целом доходность недвижимости в России остаётся невысокой. Тем не менее существуют локальные временные периоды и определённые ситуации, когда можно выгодно купить и перепродать жильё. Поэтому однозначно оценить доходность недвижимости довольно сложно — всё зависит от конкретных обстоятельств и рыночной ситуации.
Да, действительно, я не мог полностью описать пример, иначе получилась бы целая статья. Ситуация достаточно сложная. Но если интересен случай, постараюсь вкратце описать.
Мы с покупателем подбирали ему квартиру. Нашли квартиру, вполне подходящую по цене, состоянию, расположению и типу дома. Но собственницей была молодая девушка. И она владела квартирой по наследству, по завещанию.
Наследство она получила от молодого человека, с которым жила. Они не были в браке. Они написали друг на друга завещания. И вот парень вскоре умирает. Может, болел или по какой-то другой причине, поэтому заранее подстраховались. Здесь точных данных нет.
Я сразу сказал покупателю, что наследство — это в целом риск. Но покупатель примерно так ответил: «Раз нотариус оформил наследство, остальные наследники не имеют права на квартиру». Но я объяснял, что это не так. Есть опоздавшие наследники, которые имеют уважительную причину, почему не успели вступить в наследство. Также если есть наследники более поздних очередей, у них есть отсрочка срока в 6 месяцев. А есть наследники, имеющие обязательную долю в наследстве, например, пожилые неработающие пенсионеры. Бывают внебрачные дети, которые потом появляются и сделку оспаривают. В целом оформленное наследство, тем более по завещанию, далеко не стопроцентная собственность.
В нашем случае наследство было свежее. Кстати, квартиру рекламировало агентство. Но мой покупатель очень хотел купить эту квартиру и сказал: «Вы проверьте по максимуму, оформите правильно, и этого достаточно. Вряд ли там кто-то появится».
И нужно сказать, что это рискованный шаг. Не всегда можно проверить наследников, в том числе тех, кто не смог приехать на вступление в наследство, но появится позже. Это могут быть так же наследники, которые серьёзно болели и не могли приехать.
При проверке мы выяснили, что у умершего парня есть пожилые родители. Мы нашли их, и в разговоре попросили написать заявление, что они не против продажи квартиры и в будущем не будут предъявлять претензии новому владельцу и оспаривать сделку. И отец написал. Когда мы стали читать заявление, увидели, что он написал: «Я против продажи». Он объяснил это так: «Мы эту квартиру покупали для сына и не против, чтобы девушка сама там жила. Но не хотим, чтобы она продавала, это были не её деньги».
Здесь мой покупатель, конечно, всё понял и отказался от покупки. Вторая наша проблема заключалась в том, что забрать предоплату у агентства, так как юрист агентства утверждал, что заявление отца ничего не значит, что если мы отказываемся от квартиры, то предоплату они не возвращают. Но после некоторых разъяснений, они все-таки отдали деньги.
Я же видел проблему в покупке: суд вполне мог оспорить сделку, если, скажем, на момент вступления в наследство отец болел. Или вообще, может, он стоит на учёте в психоневрологическом диспансере. Всё может быть. Выиграем или не выиграем — другой вопрос, но то, что суд неизбежен, — это факт.
Естественно, в такую квартиру вряд ли кто ввяжется. Что интересно, после этого случая агентство сняло квартиру с продажи. А агент, девушка, которая занималась продажей, как-то встретилась мне и сообщила, что они отказались от этой квартиры и перестали продавать.
Тут ситуация в следующем: в целом 100% гарантии нет ни в чём. Но нужно исходить из таких вещей:
1. Сами по себе сделки оспариваются нечасто. Условно, до 10%, и то если сделка проведена неграмотно и без проверки. Те сделки, которые проходят тщательную проверку и профессиональное сопровождение, ощутимо отстраняются от этой зоны риска.
2. Перед покупкой квартиры, конечно, за короткий срок и без практики нельзя вникнуть в суть сделок. Но можно примерно понять детали особенностей выбора, покупки, рисков. Именно получить первичные знания для подстраховки и выбора специалиста можно сделать в разумные сроки. Нужно ненадолго погрузиться в некоторые детали. Я в YouTube многое детально разбираю.
У меня была ситуация, не связанная с покупкой квартиры, но, мне кажется, отражающая суть погружения в неизвестную сферу. У меня есть соседи, которые часто раньше стучали сверху даже ночью. Было предположение, что на каком-то этаже работает по ночам сапожник — тихо, но беспрерывно стучит ночью, что не давало спать. В итоге его заставили соблюдать тишину. Также соседи над нами тоже стучали в пол мячиком, даже ночью. Играли с собакой. И долго приходилось с ними бороться.
И у меня была идея сделать звукоизоляцию. Я уже был готов нанять компанию для ремонта. Я нашёл исполнителя и уже договорился, чтобы выехали на первичный осмотр. Понятно, что процедура будет крайне неудобной и дорогой, так как квартира жилая, имеет одну комнату, и сложно было бы проводить такой капитальный ремонт.
И вот в последний момент я решил выбрать какую-то крупную компанию по звукоизоляции и проконсультироваться. Я позвонил и сразу честно сказал, что звоню проконсультироваться, что, скорее всего, не буду заказывать услугу, и поэтому готов заплатить за консультацию. Мне нужна объективная информация: может ли звукоизоляция помочь в моей ситуации. И описал все неудобства от соседей.
По дороге специалист сказал, что платить не нужно, он всё равно едет в автомобиле и есть время пообщаться (я реально слышал в трубке, как у него работали подворотники). Мы достаточно плодотворно пообщались, и выяснилось, что в моём случае делать звукоизоляцию бессмысленно. Он разъяснил детали, привёл примеры, что звукоизоляция далеко не всем помогает. Стоит дорого, но эффективность сомнительна. От ударных звуков (стуки, сверление) она, конечно же, не помогает. В целом я узнал многое, что в совокупности с информацией в интернете разъяснило в целом картину, как работает звукоизоляция, какая природа звуков и т.д.
В итоге я сэкономил большие средства, отказался от ненужного ремонта, и потом даже вопросы с соседями решились. Хотя в интернете я до этого много что изучал. Ведь в интернете много рекламы и необъективной информации. Поэтому реальное общение со специалистами также может помочь. Вы всё равно поймёте, кто лукавит, кто «продаёт услуги», а кто объективно освещает важные вещи.
В любом случае к покупке жилья нужно готовиться тщательно — это же важное событие.
Вы точно подметили ряд деталей, и вопросы абсолютно логичные. Гарантии безопасности на 100% отсутствуют. Тут дело в другом — нужно действовать исходя из ситуации и уменьшать риски.
Скажем, если мы подозреваем, что брачный договор фальшивый, то берём супругу и идём вместе с ней к нотариусу. Там, как я уже говорил, нотариус или откажет нам в выдаче согласия, после проверки брачного договора, и мы будем понимать, что договор настоящий. Если нотариусу не сказать о брачном договоре вообще, и он выдаст согласие супруги, то оно будет полезным в случае, если брачный договор окажется фальшивым.
Если супруга находится далеко, в другом регионе, сейчас нотариусы легко делают «тождественность», электронное заверение документов — это не проблема.
Да, продавцы могут отказаться идти к нотариусу, и тут возникает вопрос: то ли они аферисты, то ли просто не хотят делать документы принципиально. В таком случае можно попросить супругу написать заявление от руки. Чтобы идентифицировать супругу, естественно, нужен её паспорт, свидетельство о браке. Но эксперты могут заранее: проверить лицо супруги в паспорте, сведения из ЗАГСа.
Для чего нужны скрытые проверки — чтобы подтвердить подлинность документов, которые вам показывают.
Что касается того, что добросовестный покупатель просит дополнительные документы — это как раз хорошо. На суде тот, кто больше всего представит и расскажет, тот часто и выигрывает.
Добросовестному покупателю — чем больше документов, тем лучше. Он не может быть связан с аферистами. Какой смысл? Он провёл безналичный расчёт, всё досконально проверил, скажем, обратился к независимым экспертам. Никакой связи с мошенниками нет. Наоборот, он вытаскивал всю информацию наружу.
Да, действительно, с детьми, как правило, именно опека должна всё решать, но есть важные детали. Сейчас, если мы покупаем квартиру, лучше избегать объектов, где есть дети и требуется участие опеки:
1. Процедура опеки в Москве проходит теперь очень сложно. Вы можете столкнуться с задержками в оформлении сделки, и даже сама сделка может сорваться. Существуют технические сложности, когда продавец с детьми ищет другое жильё. Многим из них отказывают в альтернативе. В общем, ситуация довольно непростая.
2. Если мы приобретаем квартиру, где собственниками являются дети, они обязаны купить для них альтернативное жильё с безупречной юридической историей. Однако часто такие семьи стараются экономить и могут заказать поверхностную проверку. Если они купят проблемное жильё и сделку оспорят, им придётся вернуть уже купленную вами квартиру. Это означает, что вашу сделку также могут оспорить, поскольку условие разрешения опеки на продажу долей детей чётко предусматривает покупку для них нового жилья. Таким образом, вам необходимо убедиться, что квартира, приобретаемая для детей, также юридически безупречна.
Иными словами, покупка квартиры, где собственниками являются дети, мягко сказать —не самая приятная сделка. Хотя такие сделки и заключаются в бюджетном сегменте, поскольку людям часто приходится идти на компромисс. Продавцы с детьми вынуждены снижать цену, а покупатели с ограниченным бюджетом вынуждены соглашаться на такие условия.
Уважаемые читатели, поясню ситуацию с «Согласием супруги», т.к. этот вопрос справедливо затрагивается. Возможно, этот момент нужно было сразу более подробно расписать в статье.
Дело в том, что сам процесс защиты покупателя и создание безопасности заметно отличается от формальных действий, соответствующих логике законодательства.
Пример: если супруги заключили брачный договор, то согласие не нужно. Более того, если супруга скажет нотариусу, что между ней и супругом заключён брачный договор, то нотариус не выдаст согласия и не заверит его, т.к. в самом согласии супруг указывает, что брачный договор заключен не был.
А теперь важно: если брачный договор фальшивый, то покупатель может получить проблемы. В каких-то ситуациях покупатель может и выиграть в суде, но при определённых обстоятельствах проиграет.
А теперь вопрос: что лучше — постараться обходным путём получить согласие у супруги, пусть даже нелогичным способом, или же рисковать, если брачный договор, оформленный в далёком регионе фальшивый и вы его никак не проверите? Согласие супруга никак не отменяет брачник.
Да, в ряде случаев продавец не будет делать согласие, тогда ничего не мешает взять заявление рукописное с супруги о том, что она знает о продаже квартиры. Тут не важно, как вы будете выглядеть в глазах продавца. Важно, чтобы была обеспечена безопасность.
Там несколько иная ситуация. Обычные справки из ПНД и НД выдаёт регистратура, и комиссию проходить специально не нужно. Там просто берут сведения из базы — состоит ли заявитель на учёте или нет. Если состоит — то это проблема. Сделку могут оспорить потом.
Но по желанию можно быстро пройти дополнительно платный осмотр врача. Это усиливает защиту покупателя. А дотошные специалисты даже имеют каналы проверять подлинность сведений в справках.
Вы абсолютно правы, сфера недвижимости действительно является достаточно рискованной, как и все сферы, где крутятся большие деньги. Законы порой противоречивы, и законодательство не всегда успевает адаптироваться к современной реальности.
Подстраховаться можно, имея большой опыт и знание узкой специфики. Многие риелторы, которые лишь показывают квартиры и расклеивают объявления, действительно не обладают необходимыми ресурсами, средствами для обеспечения безопасности и нужными знаниями. Это могут позволить себе только определённые эксперты, работающие в узком направлении.
Хочу отметить, что даже банки не могут провести глубокую проверку недвижимости, так как официально это сделать невозможно. Банк в принципе не может проверить сложную и глубокую историю различных владельцев и жильцов и отразить это в отчёте. Важно понимать, что банк, как правило, даже не запрашивает справки из ПНД и НД при формировании правового заключения.
Благодарю за справедливый комментарий. Про банки я как раз описал ситуацию в предыдущем комментарии. А вот тема ответственности — популярная и непростая.
Покупатели, конечно же, приобретая дорогую недвижимость, воспринимают юридические услуги, как неотъемлемую часть гарантии. Вообще юристы и риелторы, как и все люди, несут ответственность перед законом, но не дают безусловного обязательства выплаты полной стоимости объекта недвижимости. Даже страховые компании – не 100% страховка.
Юристы, эксперты, адвокаты — это больше не про гарантию, а про снижение рисков и профессиональную поддержку. Тут справедливо возникает вопрос: зачем мне эксперт, если нет гарантии? И реально, люди сами покупают недвижимость. Но многие всё же подстраховываются, обращаясь к тем, кто по рекомендациям или по рекламе позиционирует себя профессионалом.
Кстати, если объективно смотреть — именно с риелторов вообще нет смысла что-то требовать. Огромная масса риелторов выполняет совсем не те функции, которые относятся к безопасности. Они не знают важных деталей не потому, что аферисты, а просто это не их профиль. Их задача — принимать клиентов, показывать квартиры, раздавать листовки, давать базовые ответы на вопросы. Это огромная категория молодых ребят, девушек, хотя в стажеры идут так же и взрослые люди. Вчерашний кассир повесит в первый день бейдж агентства – и все, риэлтор. Кстати в США ведь агенты не имеют право проводить сделки и проверки, по крайней мере, точно в определенных штатах. Их задача – просто проводить переговоры, уметь продавать, показывать дома и привлекать покупателей. Там уверенно все знаю, что агент получат только за маркетинг, рекламу и переговоры.
А у нас проверками и организацией сделок в агентстве занимается юридический отдел. Только перед клиентом мелькает практически один агент, и создаётся впечатление, что это он один бегает, показывает квартиры и объявления расклеивает. Хотя есть агенты-стажёры которые пару раз провели с наставником сделки и уходят из агентства и начинают самостоятельно работать частным образом. Вот там зрелище не для слабонервных.
Один юрист не сможет обеспечивать полный комплекс услуг. Много черновой работы, беготни, переговоров, нервотрепок, организационных моментов, показов квартир и т. д. Это не для юристов, Они любят в кабинете, чтобы принести готовый пакет документов, они посмотрели и сделали заключение. Но «Заключение» это не гарантия. Правовое заключение – это мнение юриста, и все. Нет никаких правил проверок, понятий «Проверка», «Юридическая чистота». И юристы так же очень разные. В недвижимости нужен практик, узкий специалист по конкретной локации и сегменту, понимающий реальные процессы на сделках.
Хотя есть грамотные эксперты, которые выполняют определённые работы самостоятельно, но и у них есть партнёры, которые предоставляют важные сведения, юридические консультации и т. д.
Тут очень много нюансов. Во-первых, по поводу того, если какой-то бывший жилец освободится из тюрьмы и пропишется в квартире — это вообще не страховой случай в рамках сертификатов от банков. В сертификате речь идёт только о том, если покупатель потеряет квартиру, потеряет собственность. А так он остаётесь собственником – сертификат не действе. Подумаешь, что жилец появился. С точки зрения закона это вообще не преступление, а особенность квартиры.
Что касается гарантий в целом, если сертификат безопасности банка стоит 25–30 тысяч рублей. Тут много вопросов. Конечно, не верится, что бизнес будет работать по такой схеме: взял 25 тысяч и вернул 50 миллионов. Ведь некоторые банки до 60 миллионов обещают вернуть. Но важно читать документы. Они же предоставляют не договор страхования, а сертификат. Что это? Это декларирование каких-то обещаний на основании какого-то договора. У них есть договор, скорее всего, со страховой компанией, но она может страховать нечто иное, чем думает покупатель. Там много нюансов, скажем 60 млн на все страховые случаи, на весь срок страхования, на какие-то особые случаи или еще какие-то фишки.
Я слышал, как одна страховая отказала в выплате страховки при растяжении сделки из-за того, что оспаривании произошло не по вине продавца, а в связи с ситуацией предыдущих собственников, а это не считалось страховым случаем. А чтобы перечислить в страховом полисе максимум предполагаемых страховых случаев - фантазии и денег не хватит, т.к. там резко повышается цена полиса с добавлением дополнительных рисков.
Я сам хотел как-то застраховать деятельность и консультировался со страховыми компаниями. Вот что оказалось: моя страховка вообще не относилась бы к гарантии покупателю. То есть если представить, что покупатель потерял бы квартиру, он не получил бы мою страховку. Моя страховка заключается в том, что если суд докажет мою вину, и то в том, что я допустил ошибку в документах. Но это абсурд. Сделки не из-за ошибок в документах оспариваются, а из-за появления лиц, чьи права нарушены.
При этом страховка покрывает небольшую сумму, а платить за неё нужно много. Хотя я мог взять для вида этот красивый сертификат и заявить, что, мол, покупатели получают безопасность. Кто не знает тонкостей, конечно, будет считать это гарантией. Но это было бы пустышкой и достаточно дорогой. Было бы обидно кормить просто так страховую, т.к. в процессе работы на настоящие экспертизы, обучение, консультации и так много уходит средств. Но банки в теории, конечно, могут себе позволить разные маркетинговые ходы.
Но в реальности защита не в сертификатах, а в методах проверки и добросовестном подходе, который сильно снижает риски, практически до нуля. И за это можно заплатить. Хотя в своей массе люди ищут 100% гарантию, но её нет в принципе нигде. И погоня за гарантией сбивает фокус с важных деталей. То есть массово люди готовы заплатить 20 тысяч за «гарантию» сертификата, чем реально провести глубокую экспертизу.
Но не все, конечно, покупают сертификаты. В прошлом году я проводил сделку с бизнесменом из Ставрополя, он собственник IT-компании. Компания, я как полагаю, не маленькая, несколько десятков человек штат, я смотрел в интернете по карточке юрлица.
Так вот, он покупал дочери в Москве 3 комн. квартиру в районе метро «Технопарк» трёхкомнатную квартиру, вблизи набережной. На меня он вышел случайно по рекомендации одного знакомого, поэтому прямо уж так сильно меня не знал и не мог, конечно, доверять. Меня контролировал ещё его юрист. К сделке подготовились хорошо, вопросов у юриста почти и не было. Но проверка была сложная.
Квартиру продавал флиппер, сам собственник в браке, брачный договор. До них были собственники — мужчина с женщиной с разными фамилиями, которые покупали в ипотеку, а они покупали у застройщика. И нужно было всё выяснять: не использовался ли маткапитал, не продавал ли без согласия супруга, проверять по судам, по банкротствам. И с самим флиппером приходилось дискутировать по многим деталям — он не хотел разные документы давать, говорил, что к квартире это не имеет отношения, хотя был неправ.
Так вот, когда проверка была завершена, я предоставил полный отчёт и правовое заключение, мы вышли на сделку. Сделка была в банке ВТБ. Кстати, там квартира была ещё под ипотекой, поэтому использовалась определённая схема покупки. И вот на сделке к бизнесмену подошла менеджер и стала предлагать их финансовую защиту, как раз, по-моему, цена была в районе 25 тысяч. Бизнесмен только отмахнулся, даже разговаривать не стал о покупке.
То есть если у нас есть, например 2 варианта защиты: сертификат, обещающий гарантию, но пропускающий проверку, и качественную проверку без сертификата, то я считаю, лучше выбрать качественную проверку. Хотя сам по себе сертификат не несёт вреда. Он, скажем, как дополнительный элемент пакета добросовестного покупателя вполне подходит, то есть создаёт вес добросовестности, если сделку будут оспаривать кредиторы или другие лица.
Я в статье на своём сайте разбирал ранее этот вопрос.
В целом, да, Вы правы. Единственное, перепроверять сложно. Но, как показывает практика, в узких кругах, как правило, есть специалисты, которым доверяют и которых рекомендуют.
Мой посыл как раз в том, что если, скажем, люди распространённых массовых профессий, когда ищут через знакомых риэлторов, находят часто не совсем нужное качество, так как сами не хотят вникать глубоко в детали.
Но когда поиск идёт в кругу людей, которые привыкли контролировать, понимать мелкие и глубокие детали, там уже совсем другой уровень риэлторов попадается. Просто нужно в своём сообществе искать. По интернету случайных специалистов сложно квалифицировать.
Это "Гленгарри Глен Росс" 1992г. про риэлторов.
Статья на такую тему будет сложной и спорной в рамках Хабра. По сути, у меня много подобных видео на каналах для общего зрителя. Здесь точно сложно сузить тему в том формате, чтобы она была только для IT-специалистов.
Объясню: если, скажем, для массового зрителя я могу перечислить этапы покупки квартиры — там этого достаточно, и многие радостно говорят: «Мы всё поняли! Спасибо! Теперь будем сами покупать!». То здесь этот номер не сработает. Нужна конкретика. А это сложно упаковать в одно видео или в одну статью.
То есть если контент озаглавить «Как купить квартиру без риелтора», то я должен реально дать знания, как это сделать. Но это невозможно, так как очень много организационных и юридических нюансов. А делать обобщённую «воду» бессмысленно.
Поэтому я давно нашёл выход для этого даже на других каналах — я разбиваю этот процесс на мелкие важные части и пытаюсь их раскрывать по отдельности.
В первой статье на Хабр я специально показал скрин майнд-карты, и первый пункт — поиск квартир. Этот этап на практике выглядит расширеннее, и возникает много вопросов. А в самой схеме покупки много других этапов, которые раскрывать ещё сложнее.
Поэтому статью «Как купить квартиру без риелтора» можно написать только в кратком формате, перечислив этапы и очень кратко описав смысл:
1. Подбираете квартиру.
2. Вносите аванс.
3. Проверяете квартиру.
4. Готовите документы к сделке.
5. Проводите сделку и денежные расчёты, сдаёте на регистрацию.
6. Получаете деньги с регистрации.
7. Принимаете квартиру.
И то в каких-то случаях порядок будет неверным. Кто-то, скажем, сразу в день сделки принимает квартиру и подписывает акт. Кто-то деньги разными способами передаёт, кто-то попал в альтернативную цепочку, а там уже многое иначе.
В общем, здесь лучше всё изучать по частям.
Ваш комментарий содержит различные интересные темы. По поводу выделения IT-шников в какую-то особую категорию. Дело в том, что, хотя я и освещаю сферу недвижимости, я это пропускаю через свой объективный взгляд, опираясь где-то даже на свои впечатления.
Когда у меня изменился статус клиентов именно по профессиональному уклону, я заметил иные потребности клюдей, другие взгляды, отношение к сделкам. Это всё для меня достаточно интересно, и я делюсь своими впечатлениями, добавляя свои профессиональные знания и опыт.
Конечно же, IT-шники — такие же люди, но я привык достаточно тонко разбираться в деталях. И вижу их отличительный подход, и, уверен, это будет многим интересно. Если бы это был какой-то общий тренд, то да, я бы выглядел одним из сотен, кто хочет на хайпе выйти. Но этого нигде нет, я сам заметил важные для меня отличия и пишу о них.
Что касается «нужности» риелторов. Здесь я Вас понимаю на все 100%. Это очень тонкий вопрос, и раскрыть кратко его нельзя, много сложных вещей. Но скажу точно, что дело не в риелторах. Мне вообще это название не нравится. Тут что-то другое.
По поводу Вашего примера, что Вы пришли в строительную компанию и самостоятельно купили квартиру. Дело в том, что были иногда случаи, когда спрашивали спрашивали: «Сопровождаете ли вы покупку квартиры в новостройке?» Я всегда отвечаю: «Нет», так как дело не в том, что у застройщиков всё чисто и грамотно, дело в том, что я там не нужен. Застройщик имеет свой подготовленный пакет документов, и менять и диктовать свои условия застройщику бессмысленно.
Я, когда сам покупал себе квартиру в новостройке, с менеджером долго дискутировал и договаривался. Там сложная была ситуация. По договору было видно, что решение о продаже принимает некий «депозитарий». В привычном смысле депозитарий представляется неким сейфом. Но в инвестициях там это чётко обозначало некое сообщество. И застройщик вообще не показывал согласие этого депозитария. Я упросил менеджера, он мне его показал. Но толку от этого нет. Новостройка продавалась тысячам покупателей, и было понятно, что всё более-менее надёжно. Даже если у застройщика есть какие-то свои схемы, нюансы, они сейчас не особо-то скажутся на вашей собственности и уж точно изменить правила оформления застройщика не удастся. Сейчас они все плюс-минус одинаково работают, это все-таки не начало «нулевых» или 90-е.
Поэтому Вы поступили так, как я сам бы Вам посоветовал: «Покупайте в офисе застройщика самостоятельно, там ничего мудрить не нужно, крупный застройщик вряд ли будет именно Вас лично обманывать». Просто при сделках со вторичным жильём возникает ряд сложностей, и там нужен опыт и инструменты, чтобы обеспечить безопасность. И, конечно же, пользуются услугами не все. Это очень узкая сфера. Кстати если покупать загородную недвижимость у маленького застройщика «юрика», или даже скажем ИП-шника, вот там нужно быть внимательным.
Спасибо за интересный вопрос! Судя по иронии, данная тема для Вас достаточно проста в решении, а может, просто неактуальна. Но я опирался на реальные вопросы и сложности, исходя из прошлой статьи. Именно на основе комментариев я решил сделать, как бы продолжение и поделиться своим мнением. И, уверен, подобного в интернете нет.
Я даже на других своих площадках (кроме Telegram) не размещаю этот материал. Но планирую дальше обсуждать тонкие темы. Конечно же, я не буду постоянно делать сериал «как IT-шнику…».
И Вам спасибо за комментарий! По поводу звукоизоляции добавлю то, что я узнал от специалистов и сам уже понял.
Низкие частоты, которые испускают сабвуферы, можно сравнивать с ударными звуками — их звукоизоляция плохо останавливает. Звукоизоляция, как правило, эффективна для акустических звуков: работа обычного телевизора, разговоры, то есть высоких частот, которые легче рассеиваются в материалах. Ударные же звуки и низкие частоты сложно остановить. А очень низкие звуки действуют на сердце. При очень низкой частоте и активности человеку может стать плохо.
Изолируют звуки не слои пенополипропилена или разной ваты, а крайне тяжёлые материалы. Чем массивнее и тяжелее материал, тем сильнее он поглощает звук, при условии что сам материал изолирован от вашей стены, чтобы не было мостика для прохождения звука. В противном случае стуки могут быть слышны на разных этажах, хотя масса дома и перекрытий кажется огромной.
Поэтому в принципе пытаться изолироваться от басов и стуков в своей квартире какими-то средствами изоляции нереально. А вот деньги огромные на это уйдут. Гипотетически, чтобы свою комнату хорошо изолировать, нужно внутри сделать ещё одну бетонную комнату, которая должна как-то висеть в воздухе.
Спасибо за Ваш взгляд — он логичен и понятен. Я не случайно оказался на Хабре — последние годы в основном работаю с айтишниками и технически подкованными людьми. Так получилось скорее из-за стратегии продвижения и формата контента: на YouTube и других площадках стал делать глубокие, детальные материалы. Потому что сам люблю разбираться в нюансах и быть максимально точным.
Коллеги иногда говорили, что это не самая правильная тактика — мало будет подписчиков и клиентов. И так и есть, я не в самом ТОП, но именно техническая аудитория ценит детали и вдумчивый подход. Это моя ниша, здесь я делюсь тонкостями, а не просто поверхностными тезисами.
Что касается статьи — на мой взгляд, она раскрывает суть поиска и оценки квартир, показывает практические моменты, которых я лично не встречал в открытых источниках. Конечно, всегда важны разные мнения и взгляды — они подчеркивают, что мою работу нужно делать точнее и лучше. Совершенству нет предела.
Рад, что вы поделились своим мнением — для меня это важно и помогает развиваться.
Совершенно верно. Но и у нас есть также - задаток. Единственное — продавцы в двойном размере, как правило, не возвращают. Очень сложно доказать вину продавца.
Схематично всё кажется надёжным для покупателя, но на деле очень сложно осуществить обвинение продавца в том, что именно он виноват в срыве сделки. Очень много технических и юридических нюансов.
Я подозреваю, что в Португалии похожая ситуация, так как дело не в законе, а в природе взаимодействия людей. Хотя закон о задатке есть, но осуществить его сложно на практике. Поэтому у нас действуют по несколько другим принципам и подстраховываются по-другому. Задатки для покупателя не выгодны.
Спасибо за комментарий, я понимаю Ваш взгляд и согласен, что в России действительно существуют отличия в принципах проведения сделок с недвижимостью. Позвольте изложить свою точку зрения — не как возражение, а чтобы показать другую сторону вопроса.
Я как-то специально даже выпустил видеоролик на своём YouTube-канале на тему специфики проведения сделок с недвижимостью за границей. Я изучал сайты юридических услуг в разных странах — США, Турция, Европа. Тема тонкая, и, конечно, я не юридический эксперт по иностранным законодательствам, но кое-что заметил.
Например, в Америке могут быть разные условия в зависимости от штата, но в целом агент выполняет функцию, которую у нас в России часто называют «показ квартиры». У нас риэлторов часто упрекают, что они ничего, кроме показа, не делают. Но в США именно это и есть основная функция агента — и без него не обходится сделка. Агент получает свой процент от суммы сделки в валюте. Но показать объект — мало. К этому обязательно прибавляется юридическое сопровождение, которое проводят адвокаты.
На сайтах американских адвокатов можно найти предложения по сопровождению сделок. Это отдельная, недешёвая услуга. И важно: на том же сайте они сразу же пишут, что рекомендуют застраховать сделку. Потому что сделка может быть оспорена в суде по разным причинам — например, из-за брачных споров или других обстоятельств. То есть, адвокаты прямо говорят: «Мы оказываем услугу, но это не гарантия. Оформляйте страховку».
И там это действительно практикуется — покупатели оформляют страховку. Сам я из тех, кто любит подстраховаться. При покупке вторичной квартиры я бы сам купил бы страховку, хотя бы на три года, чтобы увеличить защиту. У нас же, в России, люди экономят, хотя никто не запрещает оформить страховку даже при крупных сделках. Многие ищут способы пройти проверку максимально дёшево или вообще бесплатно.
Что касается наших цен — 2–2,5%. В эти условия входит всё «под ключ» (говорю о качественных услугах, мошенников и делитантов не беру в расчёт). Честно сказать, у опытного эксперта огромные расходы по сделке. При покупке недвижимости идёт коллегиальная работа: закупаются дорогостоящие сведения, проводится экспертиза, ведётся сложная психологическая работа с контрагентами, собственниками и даже со своими клиентами. Приходится изучать массу документов, отсеивать интересы всех сторон. Эксперт так же во многом рискует и это отдельная тема.
Если бы, например, экспертов под страхом тюрьмы заставить всё оформилять условно за 50 тысяч и отработать всю сделку — то все бы уволились или остались бы некачественные услуги. Идут большие расходы, много сил и времени уходит на одну сделку, на деятельность в целом. Хотя сейчас есть способы, проводить сделки недорого — например, через «Домклик». Там, скажем, за 50 тысяч менеджер проведёт сделку, даже даст правовое заключение и формально даёт гарантию на возврат денег. Всё в одном пакете.
Что касается поиска риэлтора или юриста в интернете — сейчас это несложно. Есть сайты судов, где можно вбить фамилию или ИНН — и всё находится. Можно поиск по сайту проводить, используя в запросе специальные «операторы». Также, если какой-то эксперт «запорол» сделку, и клиент потерял квартиру, я уверен, клиент обязательно напишет отзыв. Достаточно посмотреть отзывы об агентствах, риэлторах, можно многое интересное найти и видео в том числе. С этим сейчас проблем нет мне кажется — люди молчать не будут.
Но в целом, все эти негативные факторы — это реалии жизни. Где большие деньги — там и риски, и простых решений нет. Настоящие эксперты — это как сталкеры по сути. Но я уверен в одном: качественно проведённая сделка и проверка заметно усиливают безопасность.
Благодарю за Ваш комментарий! Вы во многом правильно видите проблемы. Единственное, я мог бы немного структурировать данную информацию и поделиться своим мнением.
Да, конечно, гарантию саму по себе никто не может дать и не будет рисковать, тем более на сумму, сопоставимую с недвижимостью. Если бы так было, давно бы подставили всех юристов, так как при желании можно любую сделку оспорить, подстроить нужную ситуацию, множеством способов подменяются факты и т. д. Поэтому, условно, если юрист берёт 50 тысяч, он не может вернуть потом 10 миллионов. Это не является задачей юридической услуги. Это больше для страхования подходит, там реально в год можно, скажем, по 30 тысяч платить и заключить полис на несколько миллионов. Но и там есть нюансы.
Что касается возврата гонорара — конечно же, порядочные эксперты вернут деньги, но их задача — не допустить оспаривания сделки в принципе. Для настоящих профессионалов это, по сути, крах карьеры. Поэтому, когда мы берём действительно экспертные проверки и сопровождение сделки, речь идёт о снижении вероятности риска. У неопытных покупателей риск высокий. Когда ко мне приходят покупатели с найденными квартирами, их приходится сразу отбраковывать, а потом ещё непросто найти подходящее жильё исходя из бюджета.
Что касается срока исковой давности 10 лет, тут ситуация такая: срок исковой давности — 3 года для ничтожных сделок, но он отсчитывается от момента, когда кредитор узнал о нарушении своих прав, но срок не может превышать 10 лет (ст. 196 ГК РФ).
В реальности важно при покупке недвижимости не искать гарантии, так как их нет. Главное — искать способы максимально исключить риски или отказаться от подозрительной квартиры, а это возможно. Есть способы глубокого анализа, проверки, правильного оформления. По банкротству также есть защита в виде качественной проверки, пакета добросовестного покупателя и прозрачно проведённой сделки. Суды не оспаривают сделки налево-направо. Поэтому в своей массе защита есть.
Позвольте ответить более подробно. Действительно, вопрос о доходности жилья требует детального рассмотрения.
Если смотреть на цикл цен за историю рынка (скажем начиная с 2000-х годов), то общее направление, безусловно, идёт вверх. Например, квартира в нашем городе в 2000 году стоила 3 млн рублей, а сейчас — 10 млн рублей. При этом важно понимать, что цены не росли линейно: были периоды заметного падения, последующей стабилизации и постепенного роста.
Что касается доходности, то здесь ситуация сложнее. Например, в период дешёвой ипотеки для новостроек многие инвесторы вкладывали минимальный первоначальный взнос, брали ипотеку и, пользуясь стремительным ростом цен (как это было в 2020–2021 годах), продавали квартиры, получая высокую доходность за короткий срок. Благодаря ипотечному плечу удавалось заработать даже при минимальном собственном вложении. Подобная практика существует и за рубежом.
Однако такие периоды высокой доходности, к сожалению, не бывают длительными и предсказуемыми. Поэтому, хотя цены в целом растут, получить хорошую доходность удаётся не всегда. Сейчас, например, заработать на перепродаже довольно сложно.
В целом доходность недвижимости в России остаётся невысокой. Тем не менее существуют локальные временные периоды и определённые ситуации, когда можно выгодно купить и перепродать жильё. Поэтому однозначно оценить доходность недвижимости довольно сложно — всё зависит от конкретных обстоятельств и рыночной ситуации.
Да, действительно, я не мог полностью описать пример, иначе получилась бы целая статья. Ситуация достаточно сложная. Но если интересен случай, постараюсь вкратце описать.
Мы с покупателем подбирали ему квартиру. Нашли квартиру, вполне подходящую по цене, состоянию, расположению и типу дома. Но собственницей была молодая девушка. И она владела квартирой по наследству, по завещанию.
Наследство она получила от молодого человека, с которым жила. Они не были в браке. Они написали друг на друга завещания. И вот парень вскоре умирает. Может, болел или по какой-то другой причине, поэтому заранее подстраховались. Здесь точных данных нет.
Я сразу сказал покупателю, что наследство — это в целом риск. Но покупатель примерно так ответил: «Раз нотариус оформил наследство, остальные наследники не имеют права на квартиру». Но я объяснял, что это не так. Есть опоздавшие наследники, которые имеют уважительную причину, почему не успели вступить в наследство. Также если есть наследники более поздних очередей, у них есть отсрочка срока в 6 месяцев. А есть наследники, имеющие обязательную долю в наследстве, например, пожилые неработающие пенсионеры. Бывают внебрачные дети, которые потом появляются и сделку оспаривают. В целом оформленное наследство, тем более по завещанию, далеко не стопроцентная собственность.
В нашем случае наследство было свежее. Кстати, квартиру рекламировало агентство. Но мой покупатель очень хотел купить эту квартиру и сказал: «Вы проверьте по максимуму, оформите правильно, и этого достаточно. Вряд ли там кто-то появится».
И нужно сказать, что это рискованный шаг. Не всегда можно проверить наследников, в том числе тех, кто не смог приехать на вступление в наследство, но появится позже. Это могут быть так же наследники, которые серьёзно болели и не могли приехать.
При проверке мы выяснили, что у умершего парня есть пожилые родители. Мы нашли их, и в разговоре попросили написать заявление, что они не против продажи квартиры и в будущем не будут предъявлять претензии новому владельцу и оспаривать сделку. И отец написал. Когда мы стали читать заявление, увидели, что он написал: «Я против продажи». Он объяснил это так: «Мы эту квартиру покупали для сына и не против, чтобы девушка сама там жила. Но не хотим, чтобы она продавала, это были не её деньги».
Здесь мой покупатель, конечно, всё понял и отказался от покупки. Вторая наша проблема заключалась в том, что забрать предоплату у агентства, так как юрист агентства утверждал, что заявление отца ничего не значит, что если мы отказываемся от квартиры, то предоплату они не возвращают. Но после некоторых разъяснений, они все-таки отдали деньги.
Я же видел проблему в покупке: суд вполне мог оспорить сделку, если, скажем, на момент вступления в наследство отец болел. Или вообще, может, он стоит на учёте в психоневрологическом диспансере. Всё может быть. Выиграем или не выиграем — другой вопрос, но то, что суд неизбежен, — это факт.
Естественно, в такую квартиру вряд ли кто ввяжется. Что интересно, после этого случая агентство сняло квартиру с продажи. А агент, девушка, которая занималась продажей, как-то встретилась мне и сообщила, что они отказались от этой квартиры и перестали продавать.
Тут ситуация в следующем: в целом 100% гарантии нет ни в чём. Но нужно исходить из таких вещей:
1. Сами по себе сделки оспариваются нечасто. Условно, до 10%, и то если сделка проведена неграмотно и без проверки. Те сделки, которые проходят тщательную проверку и профессиональное сопровождение, ощутимо отстраняются от этой зоны риска.
2. Перед покупкой квартиры, конечно, за короткий срок и без практики нельзя вникнуть в суть сделок. Но можно примерно понять детали особенностей выбора, покупки, рисков. Именно получить первичные знания для подстраховки и выбора специалиста можно сделать в разумные сроки. Нужно ненадолго погрузиться в некоторые детали. Я в YouTube многое детально разбираю.
У меня была ситуация, не связанная с покупкой квартиры, но, мне кажется, отражающая суть погружения в неизвестную сферу. У меня есть соседи, которые часто раньше стучали сверху даже ночью. Было предположение, что на каком-то этаже работает по ночам сапожник — тихо, но беспрерывно стучит ночью, что не давало спать. В итоге его заставили соблюдать тишину. Также соседи над нами тоже стучали в пол мячиком, даже ночью. Играли с собакой. И долго приходилось с ними бороться.
И у меня была идея сделать звукоизоляцию. Я уже был готов нанять компанию для ремонта. Я нашёл исполнителя и уже договорился, чтобы выехали на первичный осмотр. Понятно, что процедура будет крайне неудобной и дорогой, так как квартира жилая, имеет одну комнату, и сложно было бы проводить такой капитальный ремонт.
И вот в последний момент я решил выбрать какую-то крупную компанию по звукоизоляции и проконсультироваться. Я позвонил и сразу честно сказал, что звоню проконсультироваться, что, скорее всего, не буду заказывать услугу, и поэтому готов заплатить за консультацию. Мне нужна объективная информация: может ли звукоизоляция помочь в моей ситуации. И описал все неудобства от соседей.
По дороге специалист сказал, что платить не нужно, он всё равно едет в автомобиле и есть время пообщаться (я реально слышал в трубке, как у него работали подворотники). Мы достаточно плодотворно пообщались, и выяснилось, что в моём случае делать звукоизоляцию бессмысленно. Он разъяснил детали, привёл примеры, что звукоизоляция далеко не всем помогает. Стоит дорого, но эффективность сомнительна. От ударных звуков (стуки, сверление) она, конечно же, не помогает. В целом я узнал многое, что в совокупности с информацией в интернете разъяснило в целом картину, как работает звукоизоляция, какая природа звуков и т.д.
В итоге я сэкономил большие средства, отказался от ненужного ремонта, и потом даже вопросы с соседями решились. Хотя в интернете я до этого много что изучал. Ведь в интернете много рекламы и необъективной информации. Поэтому реальное общение со специалистами также может помочь. Вы всё равно поймёте, кто лукавит, кто «продаёт услуги», а кто объективно освещает важные вещи.
В любом случае к покупке жилья нужно готовиться тщательно — это же важное событие.
Вы точно подметили ряд деталей, и вопросы абсолютно логичные. Гарантии безопасности на 100% отсутствуют. Тут дело в другом — нужно действовать исходя из ситуации и уменьшать риски.
Скажем, если мы подозреваем, что брачный договор фальшивый, то берём супругу и идём вместе с ней к нотариусу. Там, как я уже говорил, нотариус или откажет нам в выдаче согласия, после проверки брачного договора, и мы будем понимать, что договор настоящий. Если нотариусу не сказать о брачном договоре вообще, и он выдаст согласие супруги, то оно будет полезным в случае, если брачный договор окажется фальшивым.
Если супруга находится далеко, в другом регионе, сейчас нотариусы легко делают «тождественность», электронное заверение документов — это не проблема.
Да, продавцы могут отказаться идти к нотариусу, и тут возникает вопрос: то ли они аферисты, то ли просто не хотят делать документы принципиально. В таком случае можно попросить супругу написать заявление от руки. Чтобы идентифицировать супругу, естественно, нужен её паспорт, свидетельство о браке. Но эксперты могут заранее: проверить лицо супруги в паспорте, сведения из ЗАГСа.
Для чего нужны скрытые проверки — чтобы подтвердить подлинность документов, которые вам показывают.
Что касается того, что добросовестный покупатель просит дополнительные документы — это как раз хорошо. На суде тот, кто больше всего представит и расскажет, тот часто и выигрывает.
Добросовестному покупателю — чем больше документов, тем лучше. Он не может быть связан с аферистами. Какой смысл? Он провёл безналичный расчёт, всё досконально проверил, скажем, обратился к независимым экспертам. Никакой связи с мошенниками нет. Наоборот, он вытаскивал всю информацию наружу.
Да, действительно, с детьми, как правило, именно опека должна всё решать, но есть важные детали. Сейчас, если мы покупаем квартиру, лучше избегать объектов, где есть дети и требуется участие опеки:
1. Процедура опеки в Москве проходит теперь очень сложно. Вы можете столкнуться с задержками в оформлении сделки, и даже сама сделка может сорваться. Существуют технические сложности, когда продавец с детьми ищет другое жильё. Многим из них отказывают в альтернативе. В общем, ситуация довольно непростая.
2. Если мы приобретаем квартиру, где собственниками являются дети, они обязаны купить для них альтернативное жильё с безупречной юридической историей. Однако часто такие семьи стараются экономить и могут заказать поверхностную проверку. Если они купят проблемное жильё и сделку оспорят, им придётся вернуть уже купленную вами квартиру. Это означает, что вашу сделку также могут оспорить, поскольку условие разрешения опеки на продажу долей детей чётко предусматривает покупку для них нового жилья. Таким образом, вам необходимо убедиться, что квартира, приобретаемая для детей, также юридически безупречна.
Иными словами, покупка квартиры, где собственниками являются дети, мягко сказать —не самая приятная сделка. Хотя такие сделки и заключаются в бюджетном сегменте, поскольку людям часто приходится идти на компромисс. Продавцы с детьми вынуждены снижать цену, а покупатели с ограниченным бюджетом вынуждены соглашаться на такие условия.
Уважаемые читатели, поясню ситуацию с «Согласием супруги», т.к. этот вопрос справедливо затрагивается. Возможно, этот момент нужно было сразу более подробно расписать в статье.
Дело в том, что сам процесс защиты покупателя и создание безопасности заметно отличается от формальных действий, соответствующих логике законодательства.
Пример: если супруги заключили брачный договор, то согласие не нужно. Более того, если супруга скажет нотариусу, что между ней и супругом заключён брачный договор, то нотариус не выдаст согласия и не заверит его, т.к. в самом согласии супруг указывает, что брачный договор заключен не был.
А теперь важно: если брачный договор фальшивый, то покупатель может получить проблемы. В каких-то ситуациях покупатель может и выиграть в суде, но при определённых обстоятельствах проиграет.
А теперь вопрос: что лучше — постараться обходным путём получить согласие у супруги, пусть даже нелогичным способом, или же рисковать, если брачный договор, оформленный в далёком регионе фальшивый и вы его никак не проверите? Согласие супруга никак не отменяет брачник.
Да, в ряде случаев продавец не будет делать согласие, тогда ничего не мешает взять заявление рукописное с супруги о том, что она знает о продаже квартиры. Тут не важно, как вы будете выглядеть в глазах продавца. Важно, чтобы была обеспечена безопасность.