Не жулик конечно, лайфхакер.
Вы за него так впрягаетесь, что мне аж страшно :)
А если серьезно, то раз чел сместил фокус с постройки и сдачи домов на постройку домов на заказ, продолжая при этом активно пропагандировать сдачу как бизнес, это у размышляющего человека должно вызвать несколько сомнений, таких как:
— честен ли он относительно приводимых цифр от аренды или это лишь рекламный ход для продажи своих домов?
— если действительно аренда так выгодна, почему он втихую не «рубит бабло», а лезет об этом кричать налево-направо?
— почему человек рассказывает о 25% roi при этом занимаясь постройкой? может это еще выгоднее?
Спасибо. Мы стало быть с вами на одной волне. Я тоже голосовать не могу, меня как-то хипстеры очками своими в роговой оправе завалили со злости на мое прямое им мнение :)
К сожалению, не удается мне найти самые свежие данные. На сайте минфина данные только по октябрь 13. А верить разным сомнительным источникам не хочется.
На столбцы можно кликать чтобы увидеть структуру доходов. Насколько помню, «доход от углеводородов» на самом деле 2 статьи — акциз на добычу (желтый на пироге внизу) и налог на продажу за бугор (это идет в доходы от ВЭД — темно зеленый). Чтобы выделить сколько из ВЭД приходится на нефтегазоуголь надо ковыряться и искать, поэтому делаю грубый допуск что весь доход от вэда состоит из нефтедолларов. Имеем такую табличку — «Статьи доходов ВЭД + природная рента за прошлые года»
В 11 году — 6.7 трлн р
В 12 году — 7.4 трлн р
В 13 году — 6.1 трлн р (за 10 месяцев)
Если последнюю строчку «докрутить» до года экстраполяцией, то получим:
В 11 году — 6.7 трлн р
В 12 году — 7.4 трлн р
В 13 году — 7.32 трлн р
Так что похоже вы правы, но для пущей честности надо вынимать из ВЭДа углеводороды и считать только их.
Обвал рынка жилья (покупка, аренда) предсказывают и ждут с нетерпением уже не первое десятилетие. А он все не падает. Я в этом спокоен.
Далее, выгон 5 млн таджиков не сильно повлияет на стоимость недвиги, т.к. они обычно не снимают квартир. Точнее так, кол-во квартир сдающихся таджикам не составляет значимой доли рынка. Стоимость аренды росла еще в эпоху «до таджиков», кроме миграции иностранцев, в Мск хватает своей, внутренней миграции.
> Цены среднего заработка коррелируют с прибылью от нефти.
В вопросах экономики я бы не был столь категоричен — ибо профан. Могу судить эмперически, приводя в доводы исключительно anecdotal evidence.
Кореллируют? Скорее всего. Зависят прямой зависимостью? Вряд ли. Ведь и до ~ 2003 росли зарплаты, хотя нефть стоила копейки.
> которая после 10-15 лет уже не растёт
Доход в бюджет от добычи и продажи углеводородов, судя по тем цифрам что мне попадались недавно на глаза, растут год от года. Бюджет дефицитен — это да, но как это отразится на аренде? Судя по противоречивости суждений и взаимопротиворечащих оценках тех высоколобых экономистов, которых мне доводилось слышать, макроэкономика все-таки ближе к алхимии, чем к науке. Ну либо настоящих экспертов намного меньше, чем людей таковыми себя называющих.
Мне чутье подсказывает так — чем меньше какого-нибудь ресурса остается, тем он дороже. Флуктуации возможны, конечно.
> следует учитывать, например, сколько таких людей
Официальное население москвы 12 млн. Официальных, учтенных мигрантов где-то с миллион. Сколько их в реальности не знает никто. По оценкам от 3 до 5 млн. И их число только увеличивается из года в год.
> в студию? Если едут, то не от скуки. И не ради жизни в студии.
Я не понимаю вашего вопроса тогда. Причем тут студия? Откуда едут?
> У вас горизонт планирования — месяц. А должен быть 10-15-30 лет.
Этого я тоже не понимаю. Вы обнажили проблему — исчезновение жильцов. Я показал как обычно она решается. Причем тут горизонт планирования?
Что вы ставите под сомнение? И 10, и 15, и 30 лет назад народ ехал в Мск на заработки. И жилье снималось не только в Мск, а в подМск тоже (по средствам). Я искренне верю, что если в стране не изменится кардинально ситуация в ближайшие 10-15 лет таким образом, что Москва станет центром отталкивания, а не притяжения, то эта тенденция сохранится. И цены на аренду будут коррелировать с цифрами среднего заработка и инфляцией.
>> что ж это за дом
«дом» в моем ответе это не house, это home. В смысле то место, откуда человек исходно приехал.
>> в любой день недели студия из 9% превращаеться в никому не нужную тыкву
если берете денег напепред (а только так и надо) + взяли гарантийный взнос, то внезапно арендатор не сорвется. Если ценник на аренду «в рынке», то нового жильца найдете в течении неск. дней.
Я не верю выдуманным активам, со странной механикой введения в оборот, не признаваемых ни одним государством и объявляемых «вне закона» как средство спонсирования террористов. Как средство поиграться / поспекулировать на ажиотаже — ради бога, можно хоть на гравицапах спекулировать, но рассматривать всерьез как long term investment — никогда.
кто эти люди? просто нерешительные люди, старающиеся не брать на себя повышенных обязательств (кредит на сумму, сравнимую с заработком за нексолько лет) и боящихся ответственности за их неисполнение. Тут работает примерно такая житейская логика: «домой из арендуемой квартиры можно вернуться всегда, а ипотеку надо будет отдавать». Таких, кстати, большинство. Их нужда пригнала в другой регион, и я думаю они не связывают свою судьбу в стратегической перспективе с ним, а просто «пережидают плохие времена».
По поводу барака для таджиков — надо разресерчить тему, я уверен, что не все так просто.
Расчет для подмосковья — однушка на фазе «дом построен, сдача скоро» — 1.8 млн, аренда будет 15-20 тр. Выходит 10-13% в год. Если ежегодно поднимать арендную ставку исходя из тенденций рынке + показателям реальной инфляции, можно считать что эти % уже включают инфляцию.
Подмосковье в плане инвестиций в недвижку самый интересный регион. Площадь на порядок больше площади Москвы => мест для потенциальных строек больше, ценник не такой конский как в Мск. Если для покупаемого объекта соблюдена минимальная транспортная доступность до столицы в пределах часа до одного из ж/д вокзалов, то ваши клиенты — вся столичная трудовая миграция, которой в столице снимать дорого. Не нужно и говорить, что для самой этой миграции Москва намного более интересный регион, чем любой другой в стране, поэтому народ сюда будет ехать всегда, цены на аренду будут держаться высоко, ROI больше.
В более широком смысле «золото» — это единственный шанс вообще хоть что-то сохранить и вывести, в сценарии 1917 года. Надо почитать революционных эмигрантов, как они вывозили, Швондеры на границе поди тоже не дремали.
1. Купил в ближнем подмосковье однушка в построенном доме. Строят новый микрорайон, сдача через год. Денег 1.8 млн. Если б покупал на этапе котлована, стоила бы 1,3 млн — следил за этим и другими подобными стройками. Да, строек таких по подмосковью много, и выбор есть, и дешевле есть. Надо только уметь искать.
2. Делайте, как на западе — когда заключаете договор аренды, пропишите в нем условие в случае съезда жильца ранее минимального срока в виде невозврата некоторой части депозита, которую вы потратите на renovation. Если жилец не предупредил о своем «сруле» за месяц, депозит можно и вообще не возвращать. Это тоже должно быть в договоре и ясно разъяснено. Ну и последнее, ничто не мешает показывать квартиру новым потенциальным арендаторам, пока в ней доживает свой последний месяц ваш прежний, вопрос отношений.
КО подсказывает, что если у вас квартира больше месяца в простое, подумайте крепко о ценообразовании. А лучше о нем думать заранее, чтобы условно не лезть в сегмент премиум жилья с дизайнерским ремонтом втридорога, когда в городе безработица и спрос на дешевое жилье. «Люся дались тебе эти макароны» (с)
3. Мой опыт общения с агентами по вопросам покупки и продажи, съема и сдачи недвижимости говорит мне однозначно, что тот брат омерзительно алчный и ущербно ограниченный, чьи мифические знания «законов и процедур» легко восполняются в любой голове, при наличии общей адекватности, умения задавать вопросы и находить на них ответы. К тому же агенты не несут никаких рисков, так что вы ни от чего не защищены в любом случае. В общем, «скрипач не нужен» (с) Вы же не ходите с агентом в продуктовый магазин? А покупки чуть посложнее (быт техника, авто) способны провернуть самостоятельно? Почему же вас так пугает недвижка?
5. Я в свое время, перед покупкой однушки, изучал рынок новостроя и самостроя в ближайшем подмосковье. По моим прикидкам выходило, что строясь самостоятельно можно сэкономить минимум лям в сравнении с покупкой того же объекта, но уже построенного. Но чтобы это стало возможным, эта стройка, на время своего протекания, станет вашей работой, а не «инвестициями с пассивным доходом». Проблема в подрядчиках, проблема в кадрах. Какое-то внутренее чувство шепчет, что там где вы захотите сэкономить деньги на кадрах, придётся вложиться в контроль и управление своим временем и силами.
Есть еще вариант — «построить домик и сдать его». Я как-то наткнулся на просторах интернета на одного жулика проворливого чела, который строил таунхаузы и сдавал их как «бизнес жилье» — scandinaviadom.ru/. Конечно, он не договаривает и половины, и нальет вам в уши любого лелея, лишь бы вы к нему обратились, а дальше он уж знает, как вас в маркетинговую воронку затолкать. Но все-равно, пример достаточно показательный.
@Топик стартеру:
Забудьте про пифы, пари-конторы на псевдокурсах FX, биткоины — это все ерунда.
Недвижка и только недвижка. Если денег нет — образование, повышение собственной стоимости и как следствие больший рейт за час, чтобы потом купить недвижку. ITшник в Москве может за год отложить лям. В худшем случае, за полтора года. Еще лям можно будет взять в кредит и это будет уже та сумма, имея которую можно будет выбирать.
Как самый крайний вариант, где-то между игрой в блекджек и спусканием денег на кокс и шлюх (но перед всякими форексами и биткоинами), можно поиграть в свой бизнес. Только забудьте про инновационность, фразы «в бизнесе главное — идея», поиск инвестора / инвестиций и прочий бред, хипстерским курятником распускаемый. Бизнес должен быть известным, простым и понятным народу. Посмотрите, на чем лучше всего зарабатывают в вашем регионе и скопируйте чей-нибудь успешный бизнес.
В этом случае лучше заранее иметь некоторую мобильность в виде золота VolCh'а и загранпаспорта с открытой визой :) А вообще, в случае такого масштабного сдвига, я думаю будет больше волновать личная безопасность и безопасность семьи.
Лучше расскажите, сколько сунули гуглу. Уже который год помечаю сообщения от вас как спам, захожу в свой «личный кабинет», услужливо вами созданный (я ни разу не пользователь социальных сетей), отписываюсь — все нипочем. Овноспам от вас как приходил, так и приходит. Чтобы вам в аду жариться.
Вы за него так впрягаетесь, что мне аж страшно :)
А если серьезно, то раз чел сместил фокус с постройки и сдачи домов на постройку домов на заказ, продолжая при этом активно пропагандировать сдачу как бизнес, это у размышляющего человека должно вызвать несколько сомнений, таких как:
— честен ли он относительно приводимых цифр от аренды или это лишь рекламный ход для продажи своих домов?
— если действительно аренда так выгодна, почему он втихую не «рубит бабло», а лезет об этом кричать налево-направо?
— почему человек рассказывает о 25% roi при этом занимаясь постройкой? может это еще выгоднее?
Конечно он не жулик, я ж зачеркнул
враньеприукрашиванияinfo.minfin.ru/fbdohod.php
На столбцы можно кликать чтобы увидеть структуру доходов. Насколько помню, «доход от углеводородов» на самом деле 2 статьи — акциз на добычу (желтый на пироге внизу) и налог на продажу за бугор (это идет в доходы от ВЭД — темно зеленый). Чтобы выделить сколько из ВЭД приходится на нефтегазоуголь надо ковыряться и искать, поэтому делаю грубый допуск что весь доход от вэда состоит из нефтедолларов. Имеем такую табличку — «Статьи доходов ВЭД + природная рента за прошлые года»
В 11 году — 6.7 трлн р
В 12 году — 7.4 трлн р
В 13 году — 6.1 трлн р (за 10 месяцев)
Если последнюю строчку «докрутить» до года экстраполяцией, то получим:
В 11 году — 6.7 трлн р
В 12 году — 7.4 трлн р
В 13 году — 7.32 трлн р
Так что похоже вы правы, но для пущей честности надо вынимать из ВЭДа углеводороды и считать только их.
проверено на 4-5 недавних ремонтах
Обвал рынка жилья (покупка, аренда) предсказывают и ждут с нетерпением уже не первое десятилетие. А он все не падает. Я в этом спокоен.
Далее, выгон 5 млн таджиков не сильно повлияет на стоимость недвиги, т.к. они обычно не снимают квартир. Точнее так, кол-во квартир сдающихся таджикам не составляет значимой доли рынка. Стоимость аренды росла еще в эпоху «до таджиков», кроме миграции иностранцев, в Мск хватает своей, внутренней миграции.
> Цены среднего заработка коррелируют с прибылью от нефти.
В вопросах экономики я бы не был столь категоричен — ибо профан. Могу судить эмперически, приводя в доводы исключительно anecdotal evidence.
Кореллируют? Скорее всего. Зависят прямой зависимостью? Вряд ли. Ведь и до ~ 2003 росли зарплаты, хотя нефть стоила копейки.
> которая после 10-15 лет уже не растёт
Доход в бюджет от добычи и продажи углеводородов, судя по тем цифрам что мне попадались недавно на глаза, растут год от года. Бюджет дефицитен — это да, но как это отразится на аренде? Судя по противоречивости суждений и взаимопротиворечащих оценках тех высоколобых экономистов, которых мне доводилось слышать, макроэкономика все-таки ближе к алхимии, чем к науке. Ну либо настоящих экспертов намного меньше, чем людей таковыми себя называющих.
Мне чутье подсказывает так — чем меньше какого-нибудь ресурса остается, тем он дороже. Флуктуации возможны, конечно.
Официальное население москвы 12 млн. Официальных, учтенных мигрантов где-то с миллион. Сколько их в реальности не знает никто. По оценкам от 3 до 5 млн. И их число только увеличивается из года в год.
Я не понимаю вашего вопроса тогда. Причем тут студия? Откуда едут?
> У вас горизонт планирования — месяц. А должен быть 10-15-30 лет.
Этого я тоже не понимаю. Вы обнажили проблему — исчезновение жильцов. Я показал как обычно она решается. Причем тут горизонт планирования?
Что вы ставите под сомнение? И 10, и 15, и 30 лет назад народ ехал в Мск на заработки. И жилье снималось не только в Мск, а в подМск тоже (по средствам). Я искренне верю, что если в стране не изменится кардинально ситуация в ближайшие 10-15 лет таким образом, что Москва станет центром отталкивания, а не притяжения, то эта тенденция сохранится. И цены на аренду будут коррелировать с цифрами среднего заработка и инфляцией.
Да, да, да, черт возьми! И человек, соответствующий этим описаниям — наш арендатор
«дом» в моем ответе это не house, это home. В смысле то место, откуда человек исходно приехал.
>> в любой день недели студия из 9% превращаеться в никому не нужную тыкву
если берете денег напепред (а только так и надо) + взяли гарантийный взнос, то внезапно арендатор не сорвется. Если ценник на аренду «в рынке», то нового жильца найдете в течении неск. дней.
кто эти люди? просто нерешительные люди, старающиеся не брать на себя повышенных обязательств (кредит на сумму, сравнимую с заработком за нексолько лет) и боящихся ответственности за их неисполнение. Тут работает примерно такая житейская логика: «домой из арендуемой квартиры можно вернуться всегда, а ипотеку надо будет отдавать». Таких, кстати, большинство. Их нужда пригнала в другой регион, и я думаю они не связывают свою судьбу в стратегической перспективе с ним, а просто «пережидают плохие времена».
По поводу барака для таджиков — надо разресерчить тему, я уверен, что не все так просто.
Подмосковье в плане инвестиций в недвижку самый интересный регион. Площадь на порядок больше площади Москвы => мест для потенциальных строек больше, ценник не такой конский как в Мск. Если для покупаемого объекта соблюдена минимальная транспортная доступность до столицы в пределах часа до одного из ж/д вокзалов, то ваши клиенты — вся столичная трудовая миграция, которой в столице снимать дорого. Не нужно и говорить, что для самой этой миграции Москва намного более интересный регион, чем любой другой в стране, поэтому народ сюда будет ехать всегда, цены на аренду будут держаться высоко, ROI больше.
2. Делайте, как на западе — когда заключаете договор аренды, пропишите в нем условие в случае съезда жильца ранее минимального срока в виде невозврата некоторой части депозита, которую вы потратите на renovation. Если жилец не предупредил о своем «сруле» за месяц, депозит можно и вообще не возвращать. Это тоже должно быть в договоре и ясно разъяснено. Ну и последнее, ничто не мешает показывать квартиру новым потенциальным арендаторам, пока в ней доживает свой последний месяц ваш прежний, вопрос отношений.
КО подсказывает, что если у вас квартира больше месяца в простое, подумайте крепко о ценообразовании. А лучше о нем думать заранее, чтобы условно не лезть в сегмент премиум жилья с дизайнерским ремонтом втридорога, когда в городе безработица и спрос на дешевое жилье. «Люся дались тебе эти макароны» (с)
3. Мой опыт общения с агентами по вопросам покупки и продажи, съема и сдачи недвижимости говорит мне однозначно, что тот брат омерзительно алчный и ущербно ограниченный, чьи мифические знания «законов и процедур» легко восполняются в любой голове, при наличии общей адекватности, умения задавать вопросы и находить на них ответы. К тому же агенты не несут никаких рисков, так что вы ни от чего не защищены в любом случае. В общем, «скрипач не нужен» (с) Вы же не ходите с агентом в продуктовый магазин? А покупки чуть посложнее (быт техника, авто) способны провернуть самостоятельно? Почему же вас так пугает недвижка?
5. Я в свое время, перед покупкой однушки, изучал рынок новостроя и самостроя в ближайшем подмосковье. По моим прикидкам выходило, что строясь самостоятельно можно сэкономить минимум лям в сравнении с покупкой того же объекта, но уже построенного. Но чтобы это стало возможным, эта стройка, на время своего протекания, станет вашей работой, а не «инвестициями с пассивным доходом». Проблема в подрядчиках, проблема в кадрах. Какое-то внутренее чувство шепчет, что там где вы захотите сэкономить деньги на кадрах, придётся вложиться в контроль и управление своим временем и силами.
Есть еще вариант — «построить домик и сдать его». Я как-то наткнулся на просторах интернета на одного
жуликапроворливого чела, который строил таунхаузы и сдавал их как «бизнес жилье» — scandinaviadom.ru/. Конечно, он не договаривает и половины, и нальет вам в уши любого лелея, лишь бы вы к нему обратились, а дальше он уж знает, как вас в маркетинговую воронку затолкать. Но все-равно, пример достаточно показательный.@Топик стартеру:
Забудьте про пифы, пари-конторы на псевдокурсах FX, биткоины — это все ерунда.
Недвижка и только недвижка. Если денег нет — образование, повышение собственной стоимости и как следствие больший рейт за час, чтобы потом купить недвижку. ITшник в Москве может за год отложить лям. В худшем случае, за полтора года. Еще лям можно будет взять в кредит и это будет уже та сумма, имея которую можно будет выбирать.
Как самый крайний вариант, где-то между игрой в блекджек и спусканием денег на кокс и шлюх (но перед всякими форексами и биткоинами), можно поиграть в свой бизнес. Только забудьте про инновационность, фразы «в бизнесе главное — идея», поиск инвестора / инвестиций и прочий бред, хипстерским курятником распускаемый. Бизнес должен быть известным, простым и понятным народу. Посмотрите, на чем лучше всего зарабатывают в вашем регионе и скопируйте чей-нибудь успешный бизнес.