Comments 19
Золото, так себе инструмент. Сколько оно сидело на одном уровне, пока, вдруг, резко не выросло? 10 лет, 15 лет? А если бы выборка была по, условно 2022 год - золото, вдруг оказалось бы одним из самых худших инструментов.
Да, знаю лично людей, которые продержали золото в портфеле как раз те 10 лет, пока оно в боковике было, и расстались с ним до того ралли, которое мы наблюдаем последние несколько лет.
Правда, конкретно у золота история наблюдений гораздо длиннее, чего к сожалению нельзя сказать про российские активы, поэтому начать график раньше не получилось.
все зависит от точки входа. Это справедлива для любого актива.
Золото - для долговременных накоплений, ну и не забывайте про биржу, на которой можно зарабатывать и на росте, и на падении. А биржа сейчас доступна прямо в телефоне практически у всех.
недвижимость
Налог на имущество, амортизация, коммунальные платежи, ремонты после арендаторов, и прочие нюансы.
да, это учтено и вычитается из "грязной" арендной доходности, на графике уже очищенные цифры
Из плюсов - стоимость недвижимости растёт год от года вместе с инфляцией. Стоимость аренды - аналогично. Налог на имущество копейки.
Из плюсов - стоимость недвижимости растёт год от года вместе с инфляцией.
Да, но это относится и к другим сравниваемым активам. У недвижимости ещё и амортизацию надо учитывать, а например килограмм золота и через 20 лет останется килограммом.
Стоимость аренды - аналогично.
Совсем не факт, по-моему мало кто индексирует плату арендаторам прямо вровень с инфляцией, особенное если речь про сдачу квартиры. Часто годами цена не меняется.
Налог на имущество копейки.
Был копейки, в последнее время вырос. Доходность в статье рассчитана как раз на время когда им можно было пренебречь.
Сводная таблица: 23 года, 1 января 2003 — 31 марта 2026
Депозиты x5.9
Вообще не так. Свои личные записи: депозиты с 2008 по 2013 - х2. Депозиты с 2014 по 2018 - х2.2. Депозиты с 2022 по 2026 - х1.8. Это уже х7.92, а ведь здесь нет 2003-2008, 2013-2014 и 2018-2022 годов.
p.s.: Если берете период с 2003 по 2026, то неплохо бы добавить так же долларовые депозиты или их аналоги (овернайты на биржах). Благо ИБ до сих пор платит, а в районе 2010 года были ставки выше 12% местами.
Высокая ставка ЦБ (18–21%) сделала вклады временно выгодными. Исторически это исключение
Ага, вот только Россия страна исключений. С 2008 года были депо до 25%, с 2014 до 23%. До 2008 года вспомнить тяжело, но в сентябре 1998 года помнится до 300% доходило:)
Недвижимость СПб (без аренды)
x16.2
Тоже мягко говоря сомнительные данные.
По средней судить нельзя, ведь в 2003 году в питере не было дорогущих новостроек (которые задрали среднюю цену изрядно, пусть их и относительно немного) и не было накрутки реальной цены в статистике (когда квартиру ценой в 10млн вам продают за 20млн с ипотекой под 2% и в стату попадает именно 20млн).
Если же брать реальный рост цены одной и той же квартиры, то в 2003 скажем однушка стоящая 20 килобаксов тогда (вполне приличное рядовое место приличный рядовой дом) сейчас стоит около 120 килобаксов (это опять же вполне реальный пример), то есть порядка 6 раз рост, не 16.
график _средней_ цены по питеру с bn.ru, рост с 32к до 216к за метр
Недвижимость СПб (с арендой)
x59.6
Недвижимость СПб (без аренды)
x16.2
Тут тоже непонятно откуда такое расхождение. Чистый доход с аренды (если это не коммерция и не посуточная и расходы учтены) порядка 4% годовых, даже за 23 года это никак 16 в 60 превратить не должно было. Опять же - откуда данные?
В общем за технический инструмент респект, а вот датасет и алгоритм работы с ним - надо улучшать. По остальным пунктам просто не в теме, но доверия к ним тоже теперь нет.
Спасибо за обратную связь. В тексте я дважды упоминал статью с подробным разбором источников и методологии, там расписан каждый класс активов. Если есть конкретные предложения по данным, типа «для X лучше использовать Y вместо Z, потому что...» — это будет максимально полезный фидбек. Сейчас тезис сводится к «у вас проблема с датасетом и алгоритмом, потому что цифры по депозитам не бьются с моими личными записями и ощущениями». Это сложно обсуждать предметно.
По квартирам — я честно говоря не знаком с сайтом, с которого вы приводите цифры, и не совсем понятно, это цифры по объявлениям или по сделкам? По первичке, по вторичке или вместе? Только с этого сайта или нет?
В целом данные плюс-минус похожи на мои (Росстат + Сбериндекс), но ваш график начинается на 2.5 года позже моего отрезка. У меня стартовая точка — 14 991 р за кв.м на 1 января 2003, в апреле 2005 уже 30 486 р. За эти 2.5 года питерские квартиры сделали чуть больше двух иксов — это объясняет существенную часть разницы между моими 16x и вашими 6x.
По аренде. Прикладываю выгрузку с пошаговыми расчётами (ссылка ниже). Кстати, с момента, как я писал статью и снимал скриншоты, успели подъехать свежие данные за Q1 — поэтому в выгрузке цифры чуть больше, чем в статье: 16.3x и 62.9x.
За 23.25 года цена выросла в 16.3 раза, а с учётом аренды и её реинвестирования — в 62.9 раза. В пересчёте на годовые: цена ~12.8%, total return ~19.5%. Разница между ними — это и есть аренда, около 6% годовых. Простое среднее по моему датасету даёт примерно ту же цифру.
Если взять вашу оценку 4% net и подставить в ту же формулу вместо моих 6%, получится 40.7x вместо 62.9x. Так что ваше «16 в 60 превратить не должно было» — это вопрос конкретной цифры по аренде, а не арифметики. При 6% — превращается. Базовая брутто-доходность у меня берётся из OECD Price-to-Rent index, потом умножается на 0.65 — 35% уходит на простой, капремонт, содержание, риэлтора, страховку.
По депозитам в выгрузке помесячная разбивка ставок. Используется показатель «Средневзвешенные процентные ставки по привлечённым кредитными организациями вкладам физических лиц в рублях со сроком до 1 года, кроме «до востребования»» — доступен на сайте ЦБ РФ.
Расчёты по недвижимости адаптированы для чтения человеком — добавлены промежуточные шаги, чтобы не просто «магические цифры» были внутри. Фактические формулы в приложении проще, но визуально отследить процесс не дают.
Таблица:
https://docs.google.com/spreadsheets/d/1zGiOLKj5lj4nkLxwE3D8dvRCHaqUcntksqwQSV6zsSE/edit?usp=sharing
P.S. про ваше предложение добавить долларовые депозиты я думал раньше, но решил, что раз их больше нет, то на графике этот обрубок будет не очень красив и полезен. Но если получится сшить со ставкой IB, то вполне может быть! Спасибо за идею, подумаю еще в этом направлении.
Сейчас тезис сводится к «у вас проблема с датасетом и алгоритмом, потому что цифры по депозитам не бьются с моими личными записями ». Это сложно обсуждать
Так мы не обсуждать предлагали, а на проблему указали.
Если у Вас доходность "по формулам" за 23 года по депозитам х5.9, а мы говорим что реальная доходность только за 13 лет из этих 23 была х7.9. Наличие проблемы очевидно, Разве нет.
Но на проблему тоже можем более конкретно указать.
Вы пишете "Средневзвешенная ставка по депозитам физлиц сроком до одного года, исключая вклады «до востребования» (накопительные счета не учитываются). .".
Во-первых, Вы берете очень узкий срез. Только до года, только вклады без НС, это отрезает огромную часть имеющего значения дата сета. Вот допустим в 2015 максимальная ставка в конце года 11%, в 2016 8.4%, а трехлетний НС открытый в 2014 давал до 23% годовых все три года.
Во-вторых, Вы берете средневзевешнную, даже не средне максимальную. Вы хотите разместить миллион, в банке есть вклад под 5%, 10%, 15%. Ваша статистика считает размещение под средневзешенные 10%.
В-третьих, статистика тут третий вид лжи, реальная статистика от реальных ставок отличалась очень сильно. Типичный пример - трехмесячный вклад под 16% и бонус 5% за пополнение в течении 3 дней после открытия. Как посчитает Ваша статистика?
Ваша методология более или менее годится с учетом текущей ситуации (ну кроме пункта 2), хотя и тут дает огромную погрешность. Но на периодах до 2014 и отчасти на периоде от 2022 по 2025 она выдает просто цифры с потолка.
Датасет по вкладам должен составлять человек, который на всем периоде этих вкладов был реально в этой теме, или как минимум внимательно изучивший форум на том же банки.ру за эти годы.
По квартирам — я честно говоря не знаком с сайтом, с которого вы приводите цифры, и не совсем понятно, это цифры по объявлениям или по сделкам? По первичке, по вторичке или вместе? Только с этого сайта или нет?
В целом данные плюс-минус похожи на мои (Росстат + Сбериндекс), но ваш график начинается на 2.5 года позже моего отрезка. У меня стартовая точка — 14 991 р за кв.м на 1 января 2003, в апреле 2005 уже 30 486 р. За эти 2.5 года питерские квартиры сделали чуть больше двух иксов — это объясняет существенную часть разницы между моими 16x и вашими 6x.
bn.ru это сайт объявлений, но из-за некоторых нюансов - цены там вполне реальные и на его стату можно ориентироваться, они чуть завышенные относительно реальных продаж, но завышены равномерно.
Да, график там действительно с 2005, но реального прыжка (в СПб) в 2 раза за это время не было, более того, после поднятия цен в 2003 процентов на 10 - в 2004 году они даже несколько упали обратно.
А на проблемы в методологии Вы сами указываете: "Нет hedonic adjustment (коррекции на качество жилья). Если в каком-то квартале продавалось больше дорогих квартир, средняя цена растёт — без реального подорожания Малая выборка (5% организаций) — чувствительна к составу В данных есть необъяснимые скачки от квартала к кварталу. Менялась методология? Состав выборки? Публичной информации нет". И указываете абсолютно верно.
Плюс в недвиге есть еще два момента - во-первых долгое время квартиры часто продавались за "миллион" для ухода от налогов, а во-вторых (как мы уже выше объясняли) реальная цена за счет "акций" часто ниже статистичекой, в-третьих свежая вторичка тянет среднюю цену вверх просто фактом своего появления.
Ну и наконец мерять цену метра по продажам не вполне верно в принципе. Потому что Вы делаете срез только по "активно продающемуся жилью".
В целом если брать распространенную вторичку и учитывать качество жилья, то рост по питеру от от 4 до 8 раз в зависимости от района.
Условия депозитов слишком вариативны, поэтому лучше взять за основу не средневзвешенный ставки депозитов, а ключевую ставку ЦБ.
Я услышал ваши доводы по депозитам, у меня иная точка зрения — мне не кажется логичным закладывать, будто рядовой пользователь мог всегда вложить все свободные деньги в самые длинные (вы оперируете трехлетними) депозиты, при этом войти "на хаях" всегда, и не теряя ничего на досрочном извлечении. Сейчас я средне-консервативно взял ставку как люди *реально* в каждый из периодов размещали деньги на депозитах сроком *до года*, то есть по ставкам выше накопительных счетов, выше трехмесячных вкладов, но ниже 2-3-летних.
Тут еще можно поспорить, не завышение ли это — считать так, как посчитано сейчас, ведь досрочное расторжение вкладов явление не то чтобы супер редкое, поэтому реальная доходность будет еще ниже ставок с сайта ЦБ.
Типичный пример - трехмесячный вклад под 16% и бонус 5% за пополнение в течении 3 дней после открытия. Как посчитает Ваша статистика?
Мне кажется вы упускаете смысл моего инструмента. Это способ сравнить между собой среднюю доходность целых классов активов.
Разница в доходности от получения каким-то процентом людей в какой-то период какого-то sign-up бонуса на депозит это просто дорожная пыль в рамках тех погрешностей, которые в этих расчетах принимаются.))
По недвижимости я взял лучшие на мой взгляд источники из доступных, со всеми их ограничениями. Если у вас есть альтернативные предложения, буду рад их услышать.
мне не кажется логичным закладывать, будто рядовой пользователь мог всегда вложить все свободные деньги в самые длинные (вы оперируете трехлетними) депозит
Трехлетний депозит был приведен как один из примеров, а не как "ультимативное решение для всех пользователей". Смысл примера был в том, что Вы напрасно выкидываете вклады больше года.
при этом войти "на хаях" всегда
На хаях "всегда" было бы не х7.9, а около х12 за тот же срок:)
, и не теряя ничего на досрочном извлечении.
Про потери на досрочном извлечении тоже речь не шла. В добрые старые времена (старческое кряхтение) "расходники" и "расторгайки" были очень распространены.
Понимаете в чем проблема у Вас с анализом депозитов - Вы анализируете то, в чем не разбираетесь, полагаем в лучшем случае Вы немного погуглили, взяли текущую ситуацию как она выглядит внешне на первый взгляд и обобщили ее почти на 25 лет назад. По уму Вам бы для каждого инструмента взять в партнеры человека который в нем и разбирается, потому что блин это реально сложно не зная темы делать ее статистический анализ, тут одной математики мало.
И если относительно текущего момента Вы более или менее угадали, то вот чем дальше в прошлое - тем хуже (начиная с 2021), а до 2014 года вообще мимо.
Вот мы не разбираемся в насдаке, облигах, золоте... дык мы и ничего не написали по этому поводу, не разбираемся в недвиге по москве и не написали по ней. Зато мы отлично разбираемся в депозитах и недвиге по спб и именно по ним написали.
Кроме того, Вы абсолютно не аргументируете свои решения по выборке.
Есть датасет всех депозитов.
Вы берете и урезаете все НС и все больше года. Почему, где аргументация, основание? Нет ее. Дальше Вы берете средневзешенную ставку, опять же, почему, где аргументация? Нет ее. Для урезания выборки всегда нужны строгие обоснования, а не просто "ну так захотелось".
Сейчас я средне-консервативно взял ставку как люди реально
Нет, не реально. В том-то и проблема. Никто "реально" не делает вклад под "средние 10%", если рядом вклады под 5% и 15%.
Мне кажется вы упускаете смысл моего инструмента. Это способ сравнить между собой среднюю доходность целых классов активов.
Процитируем Вас же из статьи "адекватно оценить реальную доходность своих инвестиций".
Так вот - "реальная доходность инвестиций в депозиты" радикально отличается от "официальной средневзвешенной ставки по депозитам". Это Вам не насдак и не цена золота, с публичными, доступными и точными данными:)
16% годовых на 3 месяца с бонусом за пополнение 5%
Разница в доходности ...это просто дорожная пыль в рамках тех погрешностей, которые в этих расчетах принимаются.))
Это проблем величины погрешности, а не разницы в доходности:)
5% при вкладе на 3 месяца это разница между 16% годовых и 36%+ годовых. Анализируя 16% вместо 36%+ Вы получаете настолько радикально другие цифры, что смысл анализа теряется.
каким-то процентом людей в какой-то период какого-то sign-up бонуса
Вы совершенно зря игнорируете совет все же ознакомится с тем, как работали депозиты в прошлом. До 2014 года это был не "какой-то процент в какой-то период", это было массовое явление. За счет "нюансов оформления" реальная ставка по депозитам была выше в 1.5-2-3 раза. Повторим - массовое явление!
Банкопад активно начавшийся в 2013 году сопровождался (и отчасти был следствием) в том числе постепенным ужесточением требований ЦБ к показу реальной ставки, запрету на ее завышение левыми способами, что к текущему моменту привело к тому, что в среднем по палате ставка по депозитам более или менее вписывается в лимит "цб рф +2%".
Но это всё - относительный свежачок, если бы Вы анализировали последние года 3 - вопросов бы не было. Но Вы пробуете анализировать диапазон аж 2003 года.
По недвижимости я взял лучшие на мой взгляд источники из доступных, со всеми их ограничениями. Если у вас есть альтернативные предложения, буду рад их услышать.
Так у Вас в методологии всё сказано Вами же:)
В Вашей выборке однотипность данных не соблюдена ("Нет hedonic adjustment (коррекции на качество жилья)", выборка недостаточна (" Малая выборка (5% организаций) "), при таких условиях анализ просто не имеет смысла, цифры будут с потолка. Не зря же есть требования к выборке без которых результат статистики просто не примут.
Как по правильному? Просто исправить те две вещи, которые Вы же и называете причиной проблем.
В первую очередь сделать ту самую "коррекцию на качество жилья". То есть вместо того, что бы сравнивать цену на разваливающуюся панель в 2003 с ценой монолитного бизнекласса построенного на ее месте в 2023 и делать выводы о росте цены в 16 раз- возьмите (допустим) цену на 60м+-10% сталинку в московском районе в 3км от метро не на 1 этаже (чтобы исключить влияние коммерции) и смотрите как на нее менялась цена, потом возьмите еще пару таких же аналогов и тоже именно по ним цену проанализируйте и получите те самые 6 раз по питеру в среднем. Новостройки которых не было физически на дату начала анализа учитывать вообще смысла нет, как анализировать изменение цены на дом которого не было половину времени?:)
Во вторую очередь, надо сделать ту самую "достаточную выборку". Попробуйте связаться с bn.ru/cian.ru/avito.ru и попросить у них данные об объявлениях (или найти по архивам). Вам нужны не официальные цены продаж для налоговой (там куча лажи по разным причинам), а реальные цены за которые квартиры выставлялись (ошибки будут, но для анализа динамики не критичные) и в достаточном объеме (все что продается так или иначе попадает на доски объявлений, так что объем будет).
Нет, не реально. В том-то и проблема. Никто "реально" не делает вклад под "средние 10%", если рядом вклады под 5% и 15%.
Есть ощущение, что у кого-то из нас расхождение в понимании самой метрики. Не исключаю, что у меня — давайте на формулировке.
Это не среднее по доступным предложениям. Это средневзвешенная по объёму ставка по фактически размещённым в отчётном месяце депозитам. Дословно из ЦБ: «Средневзвешенные процентные ставки в годовом исчислении, рассчитанные исходя из годовых процентных ставок, установленных в депозитных договорах, и объёмов привлечённых в отчётном месяце депозитов».
То есть если в месяце 80% денег легло под 5%, а 20% — под 15%, метрика покажет 7%. И это будет средняя доходность всех денег, реально размещённых в депозитах в этом месяце, взвешенная по тому, куда они на самом деле легли. Не «среднее из доступных вариантов». Что я в этой логике упускаю?
Про «до 2014 реальная ставка была в 1.5–3 раза выше официальной как массовое явление». Это очень сильное утверждение — оно означает, что макростатистика ЦБ систематически недооценивала доходность всего класса активов в 2–3 раза в течение десятилетия. Если есть источник на это серьёзнее личных воспоминаний — посмотрю с интересом.
По недвижимости. Hedonic adjustment — справедливое замечание, я сам отмечаю это в статье как известное ограничение. Но предложение проследить цену сталинки 60 м на 1 этаже в 3 км от метро через 23 года и взять «пару аналогов» — это не улучшение методологии, а её ухудшение: большая выборка с известными смещениями статистически надёжнее трёх квартир с предполагаемой чистотой. Когда я разбирался, как эту проблему решают в мире, нашёл два стандартных подхода — repeat-sales index (на нём построен Case-Shiller в США) и hedonic regression. Оба требуют детального датасета сделок на длинном горизонте, и публичных данных такого качества по российской недвижимости за 23 года просто нет. Если у вас есть — буду благодарен за ссылку.
По остальной части у меня ощущение, что вы обсуждаете коммерческий продукт, который вам не то чтобы предложили — а который вы уже купили. «Найдите партнёров по каждому активу», «изобретите свои базы данных», «свяжитесь с bn.ru, cian.ru, avito.ru».
Я сделал бесплатный инструмент на публичных данных. Он собран одним человеком, хостится за мой счёт. У него есть ограничения, и я их явно перечисляю в статье. Если у вас есть публично доступные альтернативные источники по конкретным активам — буду благодарен.
Только вчера об этом думал, что неплохо бы сравнить инструменты в целом. Спасибо за проделанную работу. Самое сложное как всегда точки входа.
Как сейчас например, по идее идеальная точка входа в акции, но легко может лопнуть пузырь ИИ и волной снесёт наш рынок за одно, а может как японский рынок в боковик на десятилетия уйти.
Чисто в теории на 10-15 лет вперёд, наверное стоит какой нибудь индексный фонд ТОП100 акций индийского рынка купить
покупательная способность рубля за 23 года упала на 84%. Инфляция x6.45 по данным Росстата. От рубля, отложенного в 2003 году, осталось 15 копеек покупательной силы.
Вот только не у всех 23 года были рубли чтобы их сохранять или приумножать. Я вот только к 2007 году накопил на квартир на вторичке и еще год с долгами рассчитывался.
«Судьба рубля»: 20 активов против инфляции за 23 года