Comments 48
Забавно, что автор сам не демонстрирует в статье технический склад ума: в каждом кейсе набор фактов и набор субъективных выводов.
Спасибо за Ваш комментарий! Вы правы — в моей работе действительно может быть доля субъективности. Но я стараюсь делиться реальным опытом. Надеюсь, мои наблюдения будут полезны читателям.
Да, доля приблизительно 100%, плюс-минус. Даже тезис в заголовке не подкреплен никакими объективными исследованиями, измерениями и цифрами. Мне, как техническому человеку и просто скептику-материалисту, не интересно читать почему А меньше чем В, пока мне убедительно не продемонстрируют, что оно действительно меньше. Это просто лишено всякого смысла. Нацелить ваш опус на техническую аудиторию было ошибкой. Объяснимо конечно: ваша цель простимулировать рынок недвижимости, а техническая аудитория потенциально платежеспособна, стратегия понятна. Но тактика подвела. Предложу дать статью на правку любому ИИ, чтобы он заменил технарей на священников. Тем доказательств не требуется и говорят, они еще более платежеспособны. Убедить их в собственной мудрости для прекрасных сделок никакому ИИ труда не составит.
Спасибо за Ваш взгляд — он логичен и понятен. Я не случайно оказался на Хабре — последние годы в основном работаю с айтишниками и технически подкованными людьми. Так получилось скорее из-за стратегии продвижения и формата контента: на YouTube и других площадках стал делать глубокие, детальные материалы. Потому что сам люблю разбираться в нюансах и быть максимально точным.
Коллеги иногда говорили, что это не самая правильная тактика — мало будет подписчиков и клиентов. И так и есть, я не в самом ТОП, но именно техническая аудитория ценит детали и вдумчивый подход. Это моя ниша, здесь я делюсь тонкостями, а не просто поверхностными тезисами.
Что касается статьи — на мой взгляд, она раскрывает суть поиска и оценки квартир, показывает практические моменты, которых я лично не встречал в открытых источниках. Конечно, всегда важны разные мнения и взгляды — они подчеркивают, что мою работу нужно делать точнее и лучше. Совершенству нет предела.
Рад, что вы поделились своим мнением — для меня это важно и помогает развиваться.
А по факту, кто больше заинтересован в сделке - тот и вынужден будет прогнуться. Если продаешь уже год, то покупателю и психиатрическое освидетельствование предоставишь и нотариальное заявление от двоюродной племянницы. И наоборот, если приперло купить - то и аванс налом в агентство внесешь. Ну а если у обоих "терпит" - можно покривить рожи и разойтись до следующего раза.
Как правило, продавцы требуют задаток. И мне кажется, это правильно. Это показывает серьезность намерений с обеих сторон.
Не замечал, что это правило. Возможно мне попадались продавцы, которые были в курсе, что задаток возвращается в двойном размере ;)
С точки зрения продавца — да, задаток действительно кажется надёжным. Но из-за специфики различных ситуаций и юридических деталей покупателю задаток невыгоден. Ведь продавцы разные, намерения разные, а что с квартирой — заранее не узнаешь.
А описания «рисков» в законе нет. Может быть такое, что покупатель найдёт «риск», а продавец откажет в возврате денег. У нас был случай: при проверке квартиры мы нашли реальных людей, готовых оспорить сделку. Это пенсионеры-родители, потенциальные наследники. Они чётко написали заявление о том, что против продажи квартиры.
А юрист агентства, который принял «задаток», говорил: «Это не страшно, покупайте». Но покупать было опасно, и мы еле договорились забрать задаток обратно.
У нас был случай: при проверке квартиры мы нашли реальных людей, готовых оспорить сделку. Это пенсионеры-родители, потенциальные наследники. Они чётко написали заявление о том, что против продажи квартиры.
Что-то вы как будто недоговариваете. Если это просто квартира, которую люди купили сами и сами там живут, то все "потенциальные наследники" идут лесом. Особенно если сделка кристально честная без всяких там занижений.
Да, действительно, я не мог полностью описать пример, иначе получилась бы целая статья. Ситуация достаточно сложная. Но если интересен случай, постараюсь вкратце описать.
Мы с покупателем подбирали ему квартиру. Нашли квартиру, вполне подходящую по цене, состоянию, расположению и типу дома. Но собственницей была молодая девушка. И она владела квартирой по наследству, по завещанию.
Наследство она получила от молодого человека, с которым жила. Они не были в браке. Они написали друг на друга завещания. И вот парень вскоре умирает. Может, болел или по какой-то другой причине, поэтому заранее подстраховались. Здесь точных данных нет.
Я сразу сказал покупателю, что наследство — это в целом риск. Но покупатель примерно так ответил: «Раз нотариус оформил наследство, остальные наследники не имеют права на квартиру». Но я объяснял, что это не так. Есть опоздавшие наследники, которые имеют уважительную причину, почему не успели вступить в наследство. Также если есть наследники более поздних очередей, у них есть отсрочка срока в 6 месяцев. А есть наследники, имеющие обязательную долю в наследстве, например, пожилые неработающие пенсионеры. Бывают внебрачные дети, которые потом появляются и сделку оспаривают. В целом оформленное наследство, тем более по завещанию, далеко не стопроцентная собственность.
В нашем случае наследство было свежее. Кстати, квартиру рекламировало агентство. Но мой покупатель очень хотел купить эту квартиру и сказал: «Вы проверьте по максимуму, оформите правильно, и этого достаточно. Вряд ли там кто-то появится».
И нужно сказать, что это рискованный шаг. Не всегда можно проверить наследников, в том числе тех, кто не смог приехать на вступление в наследство, но появится позже. Это могут быть так же наследники, которые серьёзно болели и не могли приехать.
При проверке мы выяснили, что у умершего парня есть пожилые родители. Мы нашли их, и в разговоре попросили написать заявление, что они не против продажи квартиры и в будущем не будут предъявлять претензии новому владельцу и оспаривать сделку. И отец написал. Когда мы стали читать заявление, увидели, что он написал: «Я против продажи». Он объяснил это так: «Мы эту квартиру покупали для сына и не против, чтобы девушка сама там жила. Но не хотим, чтобы она продавала, это были не её деньги».
Здесь мой покупатель, конечно, всё понял и отказался от покупки. Вторая наша проблема заключалась в том, что забрать предоплату у агентства, так как юрист агентства утверждал, что заявление отца ничего не значит, что если мы отказываемся от квартиры, то предоплату они не возвращают. Но после некоторых разъяснений, они все-таки отдали деньги.
Я же видел проблему в покупке: суд вполне мог оспорить сделку, если, скажем, на момент вступления в наследство отец болел. Или вообще, может, он стоит на учёте в психоневрологическом диспансере. Всё может быть. Выиграем или не выиграем — другой вопрос, но то, что суд неизбежен, — это факт.
Естественно, в такую квартиру вряд ли кто ввяжется. Что интересно, после этого случая агентство сняло квартиру с продажи. А агент, девушка, которая занималась продажей, как-то встретилась мне и сообщила, что они отказались от этой квартиры и перестали продавать.
В целом, да. Ситуация на рынке влияет ощутимо. Бывает рынок покупателя, а бывает рынок продавца. Хотя бывают сложности из-за непонимания деталей, из-за опасений или предубеждений. Можно пытаться найти общий язык.
Больше всего меня поражает, что продавцы вместо договора задатка предлагают аванс, а покупатели на это соглашаются, ставя себя в заведомо неравное положение.
Задаток создает риск для покупателя - потерять кучу бабок при наступлении какогото форсмажора, причем источником форсмажора может быть росреестр например и банк с ипотекой
Есть нюанс.. Договор аванса обычно предполагает, что при отказе покупателя от покупки - аванс не возвращается. По любым причинам. Даже если покупатель после изучения документов понял, что квартиру лучше не брать. Или нашел другой вариант. В этом - суть аванса. А продавец, наоборот, в случае отказа от сделки просто возвращает аванс и... ничего не теряет. В этом отличие аванса от задатка..
Наоборот - это задаток продавец не возвращает, если покупатель отказался. А если от сделки отказался продавец - то он должен вернуть двойную сумму.
Если продавец предлагает вместо задатка аванс, это происходит скорее из-за сложившихся традиционных моментов. У нас в городе в основном авансы используют. В Москве агентства часто любят принимать не задатки, а обеспечительные платежи — то есть если агентство не выйдет на сделку, просто возвращает деньги. А если покупатель не выйдет, то теряет обеспечительный платёж.
На бытовом уровне схема покупки квартиры в головах большинства людей выглядит примерно так:
Нашёл подходящую квартиру — понравилась.
Внёс задаток.
Юрист посмотрел документы.
Подписали договор, передали деньги, подали на регистрацию.
Получили документы, акт приёма-передачи — сделка завершена
Вообще-то нет. Многие пытаются представить себе без юриста, ведь риэлторы и юристы это дармоеды. Как только обращаются к юристу, описанные в статье проблемы отваливаются. А с агентством/риэлтором и цепочки прекрасно проходят. Вполне нормально, когда продавец ищет себе вариант взамен продаваемого жилья (например, хочет "разменять", чтобы дети жили отдельно), это не такая уж проблема при грамотной стыковке всех этапов.
это не такая уж проблема при грамотной стыковке всех этапов.
и стоит всего нечего 20% от суммы сделки в виде агентстких риелтору, а заплатите меньше - будете бегать и мучится...
вот риелторы в подавляющем своем большинстве реально дармоеды, попробуй найди еще адекватного
Честно сказать, эта тема очень сложная. Тут реально мнения людей делятся на части. Кто-то категорично говорит: «Нет ничего сложного в сделках». Кто-то понимает реальность рисков. Всё зависит от опыта, с какими случаями и ситуациями человек сталкивался.
Я недавно компьютер ремонтировал. У меня есть специалист, который работает в компании, связанной с обеспечением связи и интернета в крупном элитном жилом комплексе. По моему мнению, он очень хорошо разбирается и в «железе», и в компьютерах в целом. Давно с ним работаю и уважаю, как специалиста. Он по поводу архивирования данных сказал: «Те, кто однажды столкнулся с потерей ценных данных, сразу начинают потом копировать». Наверное, что-то есть в этом и касаемо недвижимости.
Тут даже не ради рекламы, просто исходя из знаний и опыта, могу сказать, что есть реальные глубокие нюансы в этой сфере, которые нельзя недооценивать.
Коммент от знакомого юриста.
"В конце концов, брачные договоры часто подделываются, особенно если они из дальних регионов.
И вот вам, как покупателю, как со всем этим бороться? Простое решение — запросить нотариальное согласие супруги. Но если вы попросите это согласие, вы увидите, насколько широко раскроются глаза продавца. "
просто прекрасно, По закону нельзя сделать согласие если есть брачник. И в согласии прямо пишется, что режим собственности не менялся и брачный договор не заключен.
Реально?) то есть при брачнике согласие и не делает нотариус?) (мой вопрос)
сделает, но оно будет ничтожно. потому что брачным договором изменен режим общей совместной собственности
либо если в базе есть брачник, то может и не сделать (конец коммента знакомого юриста)
Короче говоря. Нанимайте юристов. Они и квартиру изучат, и договор, и вместо вас с юристом продавца/самим продавцом поговорить могут (как раз чтобы не было конфликта между вами и продавцом). Для каждого дела свой специалист.
Тут ведь суть в том, чтобы подстраховаться. Если согласие супруга будет недействительным, тогда брачный договор будет подлинным. Мы подстраховываемся. Каждая мелочь ложится в пакет добросовестного покупателя.
Я даже брал простое (от руки) письменное заявление от супруги продавца, что она знает о продаже квартиры и против ничего не имеет. Эти документы хранятся у покупателя и очень хорошо сыграют свою роль, если вдруг будет судебное разбирательство.
С точки зрения закона действительно многое можно не запрашивать и не требовать. Раньше когда-то расплачивались за недвижимость сразу при подписании договора купли-продажи. А класть деньги в ячейку придумали просто по ситуации, чтобы сделать буферную зону.
Поэтому тут важно подстраховаться, а каким путём — уже дело фантазии.
Он оформил ипотеку, потратил деньги на проверку и оценку, а перед сделкой буквально за пару дней женщина-продавец позвонила и сказала, что сделка отменяется
Странно у вас ипотеки работают. У нас (Прибалтика) земельная книга (регистр) накладывает ипотеку как обременение ПОСЛЕ смены собственника. Так же факт смены собственника требуется для банка, что бы перевести продавцу прописанную в договоре сумму.
Тут схема такая: у нас ипотеку (залог) накладывают в момент регистрации перехода права.
Речь идёт несколько о другом: чтобы подготовиться к сделке, нужно оплатить оценку в определённых банках. Так же, покупатель оплачивает проверку, подготовку ДКП, другие необходимые справки, если нужно, предоставляются документы в банк и потом ипотека одобряется банком, и уже можно выходить на сделку.
А вот если в промежутке между полной подготовкой к сделке и самой сделкой продавец отказывается продать квартиру, тут и наступает для покупателя неприятная неожиданность.
Цена важна, особенно учитывая, что квартиры подорожали больше чем многие другие товары. Я лично крайне сомневаюсь в большом количестве обманщиков на рынке жилья. За исключением мутных вариантов с малым сроком владения и прописанными детьми. Раньше (лет 5-6 назад) писали про инвестиционную привлекательность жилья, сейчас про это чаще всего ни слова, так как жильё даёт практически никакую доходность, а как следствие больше необходимого смысла брать нет или вообще дешевле снимать.
За исключением мутных вариантов с малым сроком владения и прописанными детьми
Прописанные и даже владеющие частью жилья дети — не особо мутная штука. Там просто опека нужна, всякие там разрешения от них.
Сюрпризы могут быть, например, если от приватизации когда-то кто-то отказался.
Да, действительно, с детьми, как правило, именно опека должна всё решать, но есть важные детали. Сейчас, если мы покупаем квартиру, лучше избегать объектов, где есть дети и требуется участие опеки:
1. Процедура опеки в Москве проходит теперь очень сложно. Вы можете столкнуться с задержками в оформлении сделки, и даже сама сделка может сорваться. Существуют технические сложности, когда продавец с детьми ищет другое жильё. Многим из них отказывают в альтернативе. В общем, ситуация довольно непростая.
2. Если мы приобретаем квартиру, где собственниками являются дети, они обязаны купить для них альтернативное жильё с безупречной юридической историей. Однако часто такие семьи стараются экономить и могут заказать поверхностную проверку. Если они купят проблемное жильё и сделку оспорят, им придётся вернуть уже купленную вами квартиру. Это означает, что вашу сделку также могут оспорить, поскольку условие разрешения опеки на продажу долей детей чётко предусматривает покупку для них нового жилья. Таким образом, вам необходимо убедиться, что квартира, приобретаемая для детей, также юридически безупречна.
Иными словами, покупка квартиры, где собственниками являются дети, мягко сказать —не самая приятная сделка. Хотя такие сделки и заключаются в бюджетном сегменте, поскольку людям часто приходится идти на компромисс. Продавцы с детьми вынуждены снижать цену, а покупатели с ограниченным бюджетом вынуждены соглашаться на такие условия.
Да, именно в силу неудобств и возни с опекой такие квартиры продаются несколько дешевле рынка. Что вполне приятно для тех, кто не особо спешит. И именно по этой причине у меня маткап в жилье не вложен: не окупает себя, если жилье планируется менять.
Если бегать абсолютно от всех проблем, то нужна или первичка, или продавец, утрированно, бездетный сирота, никогда не состоявший в браке, но при этом психически и соматически здоровый. Редкий экземпляр.
Тут не то чтобы среди самих собственников мошенников много. Хотя сейчас достаточно часто попадаются продавцы бабушки или даже женщины в районе 60 лет, которых вводят в заблуждение мошенники.
Дело ещё в том, что много жилья есть, которое имеет те или иные риски из-за особенностей семейных отношений или событий. Как говорят — с испорченным титулом. То есть неправильно когда-то оформили квартиру: скажем, перепродали по незнанию, не наделив детей долями, или подарили квартиру без согласия жены и т.д.
Но есть и реальные аферисты. И цена действительно играет большое значение. Даже проблемную квартиру кто-то из покупателей приобретёт. Главное, чтобы цена была привлекательной.
Сам себе противоречишь: сначала пишешь, что квартиры подорожали больше, чем многие другие товары, а потом пишешь про никакую доходность от жилья.
Позвольте ответить более подробно. Действительно, вопрос о доходности жилья требует детального рассмотрения.
Если смотреть на цикл цен за историю рынка (скажем начиная с 2000-х годов), то общее направление, безусловно, идёт вверх. Например, квартира в нашем городе в 2000 году стоила 3 млн рублей, а сейчас — 10 млн рублей. При этом важно понимать, что цены не росли линейно: были периоды заметного падения, последующей стабилизации и постепенного роста.
Что касается доходности, то здесь ситуация сложнее. Например, в период дешёвой ипотеки для новостроек многие инвесторы вкладывали минимальный первоначальный взнос, брали ипотеку и, пользуясь стремительным ростом цен (как это было в 2020–2021 годах), продавали квартиры, получая высокую доходность за короткий срок. Благодаря ипотечному плечу удавалось заработать даже при минимальном собственном вложении. Подобная практика существует и за рубежом.
Однако такие периоды высокой доходности, к сожалению, не бывают длительными и предсказуемыми. Поэтому, хотя цены в целом растут, получить хорошую доходность удаётся не всегда. Сейчас, например, заработать на перепродаже довольно сложно.
В целом доходность недвижимости в России остаётся невысокой. Тем не менее существуют локальные временные периоды и определённые ситуации, когда можно выгодно купить и перепродать жильё. Поэтому однозначно оценить доходность недвижимости довольно сложно — всё зависит от конкретных обстоятельств и рыночной ситуации.
Уважаемые читатели, поясню ситуацию с «Согласием супруги», т.к. этот вопрос справедливо затрагивается. Возможно, этот момент нужно было сразу более подробно расписать в статье.
Дело в том, что сам процесс защиты покупателя и создание безопасности заметно отличается от формальных действий, соответствующих логике законодательства.
Пример: если супруги заключили брачный договор, то согласие не нужно. Более того, если супруга скажет нотариусу, что между ней и супругом заключён брачный договор, то нотариус не выдаст согласия и не заверит его, т.к. в самом согласии супруг указывает, что брачный договор заключен не был.
А теперь важно: если брачный договор фальшивый, то покупатель может получить проблемы. В каких-то ситуациях покупатель может и выиграть в суде, но при определённых обстоятельствах проиграет.
А теперь вопрос: что лучше — постараться обходным путём получить согласие у супруги, пусть даже нелогичным способом, или же рисковать, если брачный договор, оформленный в далёком регионе фальшивый и вы его никак не проверите? Согласие супруга никак не отменяет брачник.
Да, в ряде случаев продавец не будет делать согласие, тогда ничего не мешает взять заявление рукописное с супруги о том, что она знает о продаже квартиры. Тут не важно, как вы будете выглядеть в глазах продавца. Важно, чтобы была обеспечена безопасность.
Если мошенник каком-то образом получил оформленный у нотариуса брачный договор, что ему мешает заодно согласие сделать?
А если женщина просто от руки пишет, то как вы удостоверите, что это именно она написала? Может это просто похожая на фото из паспорта мадам. Настоящая мадам потом скажет "это не я писала" и скажет правду.
И как объяснить, что добросовестный покупатель, увидев брачный договор, захотел ещё дополнительных бумаг сверху? Уж не в сговоре ли он с продавцом, желающим отжать имущество у честной мадам?
В общем, от настоящего лютого мошенника идеальной защиты нет. Но большинство-то проблем создают не мошенники, а всякого рода нюансы, связанные с защитой прав граждан на наличие жилья. Отказы от приватизации, свежее наследование (и всякие иждивенцы, ещё не успевшие потребовать свою долю), психические заболевания, банкротство (в тч будущее), всякие там договора дарения с доп.условиями типа права проживания дарителя и тд и тп.
Вы точно подметили ряд деталей, и вопросы абсолютно логичные. Гарантии безопасности на 100% отсутствуют. Тут дело в другом — нужно действовать исходя из ситуации и уменьшать риски.
Скажем, если мы подозреваем, что брачный договор фальшивый, то берём супругу и идём вместе с ней к нотариусу. Там, как я уже говорил, нотариус или откажет нам в выдаче согласия, после проверки брачного договора, и мы будем понимать, что договор настоящий. Если нотариусу не сказать о брачном договоре вообще, и он выдаст согласие супруги, то оно будет полезным в случае, если брачный договор окажется фальшивым.
Если супруга находится далеко, в другом регионе, сейчас нотариусы легко делают «тождественность», электронное заверение документов — это не проблема.
Да, продавцы могут отказаться идти к нотариусу, и тут возникает вопрос: то ли они аферисты, то ли просто не хотят делать документы принципиально. В таком случае можно попросить супругу написать заявление от руки. Чтобы идентифицировать супругу, естественно, нужен её паспорт, свидетельство о браке. Но эксперты могут заранее: проверить лицо супруги в паспорте, сведения из ЗАГСа.
Для чего нужны скрытые проверки — чтобы подтвердить подлинность документов, которые вам показывают.
Что касается того, что добросовестный покупатель просит дополнительные документы — это как раз хорошо. На суде тот, кто больше всего представит и расскажет, тот часто и выигрывает.
Добросовестному покупателю — чем больше документов, тем лучше. Он не может быть связан с аферистами. Какой смысл? Он провёл безналичный расчёт, всё досконально проверил, скажем, обратился к независимым экспертам. Никакой связи с мошенниками нет. Наоборот, он вытаскивал всю информацию наружу.
Страшнее всего - когда не разбираешься во всем этом и, соответственно, не можешь не то что увидеть нюансы, а просто предположить, какие они могут быть. Но при этом знаешь, что они есть. При этом ни риэлторы, ни юристы не панацея - ты не понимаешь, кто из них хороший специалист, а кто плохой.
Как на минном поле - торчат таблички, а где именно подорвешься - неизвестно. Конечно, есть миноискатели, но у них всех инструкции на китайском или вьетнамском. И вообще непонятно - миноискатели это или просто палки с коробочками.
Тут ситуация в следующем: в целом 100% гарантии нет ни в чём. Но нужно исходить из таких вещей:
1. Сами по себе сделки оспариваются нечасто. Условно, до 10%, и то если сделка проведена неграмотно и без проверки. Те сделки, которые проходят тщательную проверку и профессиональное сопровождение, ощутимо отстраняются от этой зоны риска.
2. Перед покупкой квартиры, конечно, за короткий срок и без практики нельзя вникнуть в суть сделок. Но можно примерно понять детали особенностей выбора, покупки, рисков. Именно получить первичные знания для подстраховки и выбора специалиста можно сделать в разумные сроки. Нужно ненадолго погрузиться в некоторые детали. Я в YouTube многое детально разбираю.
У меня была ситуация, не связанная с покупкой квартиры, но, мне кажется, отражающая суть погружения в неизвестную сферу. У меня есть соседи, которые часто раньше стучали сверху даже ночью. Было предположение, что на каком-то этаже работает по ночам сапожник — тихо, но беспрерывно стучит ночью, что не давало спать. В итоге его заставили соблюдать тишину. Также соседи над нами тоже стучали в пол мячиком, даже ночью. Играли с собакой. И долго приходилось с ними бороться.
И у меня была идея сделать звукоизоляцию. Я уже был готов нанять компанию для ремонта. Я нашёл исполнителя и уже договорился, чтобы выехали на первичный осмотр. Понятно, что процедура будет крайне неудобной и дорогой, так как квартира жилая, имеет одну комнату, и сложно было бы проводить такой капитальный ремонт.
И вот в последний момент я решил выбрать какую-то крупную компанию по звукоизоляции и проконсультироваться. Я позвонил и сразу честно сказал, что звоню проконсультироваться, что, скорее всего, не буду заказывать услугу, и поэтому готов заплатить за консультацию. Мне нужна объективная информация: может ли звукоизоляция помочь в моей ситуации. И описал все неудобства от соседей.
По дороге специалист сказал, что платить не нужно, он всё равно едет в автомобиле и есть время пообщаться (я реально слышал в трубке, как у него работали подворотники). Мы достаточно плодотворно пообщались, и выяснилось, что в моём случае делать звукоизоляцию бессмысленно. Он разъяснил детали, привёл примеры, что звукоизоляция далеко не всем помогает. Стоит дорого, но эффективность сомнительна. От ударных звуков (стуки, сверление) она, конечно же, не помогает. В целом я узнал многое, что в совокупности с информацией в интернете разъяснило в целом картину, как работает звукоизоляция, какая природа звуков и т.д.
В итоге я сэкономил большие средства, отказался от ненужного ремонта, и потом даже вопросы с соседями решились. Хотя в интернете я до этого много что изучал. Ведь в интернете много рекламы и необъективной информации. Поэтому реальное общение со специалистами также может помочь. Вы всё равно поймёте, кто лукавит, кто «продаёт услуги», а кто объективно освещает важные вещи.
В любом случае к покупке жилья нужно готовиться тщательно — это же важное событие.
Перед покупкой квартиры, конечно, за короткий срок и без практики нельзя вникнуть в суть сделок.
Вот именно. К сожалению, непосредственных специалистов по недвижимости, которым можно позадавать тупые вопросы в моем непосредственном круге общения не имеется. А полагаться на интернет меня отучило дикое количество откровенно шлаковых материалов, в которых все дельное просто тонет, ибо рисковать не хочется.
Кстати, у меня тоже проблемы со звукоизоляцией в квартире. Но это больше низкие частоты - музыка от соседей (причем исключительно басы, тихо, но раздражающе) и вибрации от какого-то внешнего модуля кондиционера. Про шаги соседей сверху говорить даже и не стоит. Но самое прикольное - соседняя студия, ибо газобетон (или из чего там сделаны наши стены) пропускал даже негромкие разговоры. Ну да ладно.
Спасибо за информацию в статье и в комментариях.
И Вам спасибо за комментарий! По поводу звукоизоляции добавлю то, что я узнал от специалистов и сам уже понял.
Низкие частоты, которые испускают сабвуферы, можно сравнивать с ударными звуками — их звукоизоляция плохо останавливает. Звукоизоляция, как правило, эффективна для акустических звуков: работа обычного телевизора, разговоры, то есть высоких частот, которые легче рассеиваются в материалах. Ударные же звуки и низкие частоты сложно остановить. А очень низкие звуки действуют на сердце. При очень низкой частоте и активности человеку может стать плохо.
Изолируют звуки не слои пенополипропилена или разной ваты, а крайне тяжёлые материалы. Чем массивнее и тяжелее материал, тем сильнее он поглощает звук, при условии что сам материал изолирован от вашей стены, чтобы не было мостика для прохождения звука. В противном случае стуки могут быть слышны на разных этажах, хотя масса дома и перекрытий кажется огромной.
Поэтому в принципе пытаться изолироваться от басов и стуков в своей квартире какими-то средствами изоляции нереально. А вот деньги огромные на это уйдут. Гипотетически, чтобы свою комнату хорошо изолировать, нужно внутри сделать ещё одну бетонную комнату, которая должна как-то висеть в воздухе.
Ни юрист, ни риелтор не несут материальной ответственности за сделку, сопоставимой со стоимостью объекта недвижимости. Это всë, что нужно знать об их "гарантиях". А в реальности если что-то пойдет не так, даже заставить их вернуть гонорар скорее всего не получится, как показывает судебная практика.
Тем более, что признать сделку купли-продажи недвижимости недействительной по иску третьего лица могут и через 10 лет, причем не от даты сделки, а от даты, когда истец узнал о ней. Ищи-свищи потом этого юриста/риелтора, который с тебя 10 лет назад взял за эту сделку деньги. Да и, на самом деле, проверить все потенциальные нарушения прав третьих лиц, вызванные сделкой, не может, потому что российское государство очень любит давать разным группам населения связанные с недвижимостью права, но не обязывает при этом регистрировать эти права публично.
Ну или, скажем, защитить от банкротства продавца и откату сделки тоже никто не может - на момент продажи определить, что через пару лет продавец обанкротится, попросту невозможно. И это только полностью белые схемы, а есть ещë и внезапно появляющиеся задним числом недееспособности у продавцов, неустановленные наследники и так далее.
Покупка вторнедвиги сейчас несет небольшие (емнип меньше 0.1%), но принципиально неустранимые риски, и никакой юрист или риелтор их не устранит и даже не уменьшит.
Благодарю за Ваш комментарий! Вы во многом правильно видите проблемы. Единственное, я мог бы немного структурировать данную информацию и поделиться своим мнением.
Да, конечно, гарантию саму по себе никто не может дать и не будет рисковать, тем более на сумму, сопоставимую с недвижимостью. Если бы так было, давно бы подставили всех юристов, так как при желании можно любую сделку оспорить, подстроить нужную ситуацию, множеством способов подменяются факты и т. д. Поэтому, условно, если юрист берёт 50 тысяч, он не может вернуть потом 10 миллионов. Это не является задачей юридической услуги. Это больше для страхования подходит, там реально в год можно, скажем, по 30 тысяч платить и заключить полис на несколько миллионов. Но и там есть нюансы.
Что касается возврата гонорара — конечно же, порядочные эксперты вернут деньги, но их задача — не допустить оспаривания сделки в принципе. Для настоящих профессионалов это, по сути, крах карьеры. Поэтому, когда мы берём действительно экспертные проверки и сопровождение сделки, речь идёт о снижении вероятности риска. У неопытных покупателей риск высокий. Когда ко мне приходят покупатели с найденными квартирами, их приходится сразу отбраковывать, а потом ещё непросто найти подходящее жильё исходя из бюджета.
Что касается срока исковой давности 10 лет, тут ситуация такая: срок исковой давности — 3 года для ничтожных сделок, но он отсчитывается от момента, когда кредитор узнал о нарушении своих прав, но срок не может превышать 10 лет (ст. 196 ГК РФ).
В реальности важно при покупке недвижимости не искать гарантии, так как их нет. Главное — искать способы максимально исключить риски или отказаться от подозрительной квартиры, а это возможно. Есть способы глубокого анализа, проверки, правильного оформления. По банкротству также есть защита в виде качественной проверки, пакета добросовестного покупателя и прозрачно проведённой сделки. Суды не оспаривают сделки налево-направо. Поэтому в своей массе защита есть.
Поэтому, условно, если юрист берёт 50 тысяч, он не может вернуть потом 10 миллионов.
Во многих развитых странах ведущие профессиональную деятельность субъекты несут именно такую ответственность, а чтобы не остаться без штанов - приобретают профессиональные страховки, защищающие их в случае наступления ответственности, связанной с их профессиональной деятельностью. Например, профессиональная страховка частнопарктикующего врача в США, Medical Malpractice Insurance, стоит до 50 К$ в год, но зато покрытие ответственности исчисляется десятками миллионов. У юристов профстраховки ещё дороже. И это одна из основных причин дороговизны услуг таких специалистов. Российские же риелторы и юристы по недвижимости хотят такой же процент как и их коллеги из развитых стран, но при этом без ответственности. Например, риелтор в США берет 2-5% от суммы сделки, но при этом несет ответственность на всю сумму сделки и даже с оверхедами, а его российский коллега берет те же 2-5%, но ответственности брать на себя не хочет.
Что касается возврата гонорара — конечно же, порядочные эксперты вернут деньги, но их задача — не допустить оспаривания сделки в принципе. Для настоящих профессионалов это, по сути, крах карьеры.
Крах карьеры мог бы быть только в том случае, если каждый косяк юриста регистрировался бы публично и был общедоступен. А сейчас, клиент никак не может проверить, сколько сделок запорол его юрист. Да даже найти судебные материалы его разборок с клиентами весьма непросто, а уж если он до суда не доводил - вообще невозможно.
По банкротству также есть защита в виде качественной проверки, пакета добросовестного покупателя и прозрачно проведённой сделки. Суды не оспаривают сделки налево-направо.
Ха-ха-ха.
Спасибо за комментарий, я понимаю Ваш взгляд и согласен, что в России действительно существуют отличия в принципах проведения сделок с недвижимостью. Позвольте изложить свою точку зрения — не как возражение, а чтобы показать другую сторону вопроса.
Я как-то специально даже выпустил видеоролик на своём YouTube-канале на тему специфики проведения сделок с недвижимостью за границей. Я изучал сайты юридических услуг в разных странах — США, Турция, Европа. Тема тонкая, и, конечно, я не юридический эксперт по иностранным законодательствам, но кое-что заметил.
Например, в Америке могут быть разные условия в зависимости от штата, но в целом агент выполняет функцию, которую у нас в России часто называют «показ квартиры». У нас риэлторов часто упрекают, что они ничего, кроме показа, не делают. Но в США именно это и есть основная функция агента — и без него не обходится сделка. Агент получает свой процент от суммы сделки в валюте. Но показать объект — мало. К этому обязательно прибавляется юридическое сопровождение, которое проводят адвокаты.
На сайтах американских адвокатов можно найти предложения по сопровождению сделок. Это отдельная, недешёвая услуга. И важно: на том же сайте они сразу же пишут, что рекомендуют застраховать сделку. Потому что сделка может быть оспорена в суде по разным причинам — например, из-за брачных споров или других обстоятельств. То есть, адвокаты прямо говорят: «Мы оказываем услугу, но это не гарантия. Оформляйте страховку».
И там это действительно практикуется — покупатели оформляют страховку. Сам я из тех, кто любит подстраховаться. При покупке вторичной квартиры я бы сам купил бы страховку, хотя бы на три года, чтобы увеличить защиту. У нас же, в России, люди экономят, хотя никто не запрещает оформить страховку даже при крупных сделках. Многие ищут способы пройти проверку максимально дёшево или вообще бесплатно.
Что касается наших цен — 2–2,5%. В эти условия входит всё «под ключ» (говорю о качественных услугах, мошенников и делитантов не беру в расчёт). Честно сказать, у опытного эксперта огромные расходы по сделке. При покупке недвижимости идёт коллегиальная работа: закупаются дорогостоящие сведения, проводится экспертиза, ведётся сложная психологическая работа с контрагентами, собственниками и даже со своими клиентами. Приходится изучать массу документов, отсеивать интересы всех сторон. Эксперт так же во многом рискует и это отдельная тема.
Если бы, например, экспертов под страхом тюрьмы заставить всё оформилять условно за 50 тысяч и отработать всю сделку — то все бы уволились или остались бы некачественные услуги. Идут большие расходы, много сил и времени уходит на одну сделку, на деятельность в целом. Хотя сейчас есть способы, проводить сделки недорого — например, через «Домклик». Там, скажем, за 50 тысяч менеджер проведёт сделку, даже даст правовое заключение и формально даёт гарантию на возврат денег. Всё в одном пакете.
Что касается поиска риэлтора или юриста в интернете — сейчас это несложно. Есть сайты судов, где можно вбить фамилию или ИНН — и всё находится. Можно поиск по сайту проводить, используя в запросе специальные «операторы». Также, если какой-то эксперт «запорол» сделку, и клиент потерял квартиру, я уверен, клиент обязательно напишет отзыв. Достаточно посмотреть отзывы об агентствах, риэлторах, можно многое интересное найти и видео в том числе. С этим сейчас проблем нет мне кажется — люди молчать не будут.
Но в целом, все эти негативные факторы — это реалии жизни. Где большие деньги — там и риски, и простых решений нет. Настоящие эксперты — это как сталкеры по сути. Но я уверен в одном: качественно проведённая сделка и проверка заметно усиливают безопасность.
В Португалии есть хороший рецепт от продавца, взявшего залог, а потом отказавшегося от сделки: должен вернуть залог в двойном размере. Есть там, конечно, несколько уважительных причин, но напрочь отбивает желание так "шутить".
Совершенно верно. Но и у нас есть также - задаток. Единственное — продавцы в двойном размере, как правило, не возвращают. Очень сложно доказать вину продавца.
Схематично всё кажется надёжным для покупателя, но на деле очень сложно осуществить обвинение продавца в том, что именно он виноват в срыве сделки. Очень много технических и юридических нюансов.
Я подозреваю, что в Португалии похожая ситуация, так как дело не в законе, а в природе взаимодействия людей. Хотя закон о задатке есть, но осуществить его сложно на практике. Поэтому у нас действуют по несколько другим принципам и подстраховываются по-другому. Задатки для покупателя не выгодны.
Почему люди с техническим мышлением реже попадают в ловушки на рынке недвижимости