В предыдущих статьях мы обосновали отсутствие детерминированной кривой спроса в недвижимости и показали, как застройщики могут использовать данные о продажах для динамического ценообразования (ДЦО) своих проектов. Мы пришли к выводу, что для решения задач ДЦО необходимо определять оптимальный темп продаж вместе с ценой, которая этот темп обеспечит.

В этой статье мы разберём самое интересное: как это сделать, и какие критерии необходимо учесть, чтобы ДЦО действительно приносило прирост ключевых финансовых метрик.

В прошлой статье мы разобрали, почему детерминированной «кривой спроса» в недвижимости не существует. Спрос — это не просто функция от цены, а результирующая влияния бесконечного количества факторов: макроэкономики, ключевой ставки ЦБ, маркетинговых усилий застройщика, навыков команды продаж, действий конкурентов, сезонности, курса доллара и т.д.

Что это значит для застройщиков:

Когда речь заходит об ожиданиях от динамического ценообразования (ДЦО), многие застройщики представляют себе безотказную машину, которая 24/7 мониторит спрос, в реальном времени выдаёт оптимальные цены, обеспечивает максимальную прибыль и заставляет конкурентов нервно курить в сторонке. Но, увы, суровая реальность напоминает, что не всё в жизни так просто.

 Эта статья — первая из серии, где мы разберёмся, как ДЦО может работать на вас, даже если пока кажется, что это больше головная боль, чем инструмент максимизации прибыли. В этом цикле мы разложим всё по полочкам: от теории и мифов до конкретных решений, которые действительно приносят деньги. Приготовьтесь: будет полезно, интересно и немного иронично. 

 Для многих очевидно, что система ДЦО должна подстраиваться под изменяющийся спрос. Поэтому многие девелоперы в поисках максимальной прибыли сначала обратились к классике экономической мысли — вспомнили Курно, Маршалла, кривую спроса-цены и эластичность спроса. В идеальном мире эти инструменты показывают точное сочетание цены и объёмов продаж, которое можно использовать для нахождения «Святого Грааля» максимальной выручки. 

 Однако в суровых реалиях девелопмента эта кривая эластичности работает не столь безотказно.