Я с женой перебрались в Тбилиси ещё в 2018 году и прожили там почти шесть лет. За это время мы влюбилась в эту страну и взяли квартиру в ипотеку рядом с озером. В итоге, застройщик заблокировал нас после оплаты, мы дополнительно потратили 5 млн ₽ на ремонт, а в квартире мы прожили всего полгода.
В статье расскажу, как мы получили ипотеку без официальной работы, как нам чуть не продали дом, который мы бы никогда не оформили и сколько стоит жить в Грузии семье из трех человек.
Пока мы жили в Грузии, мы не вели статью расходов. Поэтому цены в статье приблизительные.
Почему решил покупать
В Грузии отношения с хозяевами жилья часто складываются непредсказуемо — при заселении всё прекрасно, а к выезду возникают конфликты из-за условий возврата депозитов, претензий к состоянию мебели или неожиданных доплат.
В 2023 году 1 лари стоил 32,5 рубль. По этому курсу я и буду считать.
Переломный момент наступил в 2022 году, когда мы с женой снимали дом в пригороде Тбилиси за 1 400 $ (84 000 ₽).
Перед съемом хозяева нас убеждали, что дом тёплый. Мы заехали, у нас родилась дочь, а через три месяца выяснилось, что дом совершенно не держит тепло — мы платили по 260-390 лари (8 450-12 675 ₽) за отопление, а полы всё равно оставались ледяными.
После очередного конфликта с владельцем мы съехали и решили — больше никаких арендодателей. Тем более финансы наконец позволяли задуматься о покупке собственного жилья.
Особенности рынка недвижимости Тбилиси
Тбилиси — город контрастов, где районы сильно различаются по инфраструктуре, ценам и атмосфере.
Я жил в разных районах, включая центр, но для покупки рассматривал район озера Лиси — живописное место на окраине города. Цены ниже, чем в центральных районах, много зелени и озеро в шаговой доступности.
Первая попытка: дом и земельный вопрос
Изначально мы планировали купить небольшой дом площадью около 150 квадратных метров. Договорились с застройщиком и начали оформлять ипотеку.
И тут всплыла особенность грузинского законодательства. В Грузии вся земля делится на две категории: сельскохозяйственную и несельскохозяйственную. Иностранцы могут владеть только несельскохозяйственной землёй. При этом многие дома, особенно в пригородах, стоят на участках сельскохозяйственного назначения — не уверен в этом на 100%, местным же можно жить на такой земле.
Застройщик вначале обещал без проблем перевести участок в нужную категорию, мы поверили и даже получили одобрение ипотеки. А затем он перестал выходить на связь и, как мы позже узнали, продал дом кому-то другому. Скорее всего, он не захотел тратить время и деньги на бюрократические процедуры по переводу земли.
Вторая попытка: квартира с двором
После разочарования с домом мы расширили поиск и обратили внимание на необычное предложение — 90-метровая трёхкомнатная квартира с кухней-гостиной в районе озера Лиси.
Юридически объект состоял из двух частей: квартиры стоимостью 180 000 лари (5 850 000 ₽) и прилегающего участка за 60 000 лари (1 950 000 ₽), которые в документах числились отдельно. Ипотеку мы оформляли только на квартиру, а за участок заплатили из своих средств.
В центре Тбилиси подобная квартира стоила бы в два раза больше 722 800 лари (23 491 ₽)
Оформление ипотеки
Получить ипотеку в Грузии иностранцу без официального трудоустройства — задача нетривиальная. Я обошёл несколько банков, но везде отказывали, так как у меня не было стабильного дохода от работодателя — только доходы от курсов по UX/UI дизайну и других предпринимательских проектов.
Ключом к успеху стал контакт менеджера из премиального отделения банка Грузии Solo, который нам дал застройщик. Для получения ипотеки пришлось:
Открыть счёт в банке Solo и оплатить годовое 300 лари (9 750 ₽) в год .
Предоставить все договоры с клиентами и выписки о доходах из России.
Написать объяснительное письмо в скоринговый отдел о структуре доходов.
В итоге мы внесли первоначальный взнос около 65 000 лари (2 112 500 ₽) и получили ипотеку на 156 000 лари (5 070 000 ₽). Ипотека была в долларах под 7,5% годовых на первый год. На второй год ставка могла быть пересмотрена до 8%, а с третьего года стала бы плавающей — около 10-11%.
Ежемесячный платёж составлял примерно 2 080 лари (67 600 ₽). Нотариальные услуги и государственные сборы при оформлении были минимальны — около 78-130 лари (2 535-4 225 ₽) за перевод и заверение документов. В Грузии нет налога на покупку недвижимости, что экономит значительную сумму.
Проблемы с застройщиком и районом
Опыт работы с застройщиком оказался неудачным. До получения денег он был предельно вежлив, обещал отделку стен качественной штукатуркой Knauf, асфальтированную дорогу и благоустроенную территорию.
Как только банк перевёл средства по ипотеке, отношение резко изменилось. Вместо немецкой штукатурки использовали какую-то глиняную смесь. Стены возвели настолько криво, что некоторые комнаты получились трапециевидными — я не понимал, как вообще можно так построить.
Дорогу не асфальтировали, освещение в подъезде отсутствовало, даже отделка подъезда свелась к обшивке пенопластом без штукатурки. Когда я начал требовать выполнения обязательств, главный представитель застройщика просто заблокировал меня в WhatsApp.
Сам район тоже оказался проблемным. Несмотря на красивое озеро и сосновый лес, инфраструктура абсолютно не соответствовала темпам застройки. Мы изначально знали, на что идем и надеялись, что проблемы разрешаться быстрее, но, даже сейчас, спустя 2 года ситуация не изменилась.
Даже интернет провели только перед нашим заселением. Ближайший магазин находился в 15 минутах езды на машине.
Ремонт своими силами за 156 000 лари (5 070 000 ₽)
Несмотря на все проблемы с застройщиком, мы всё равно решили сделать квартиру своей мечты. Я поставил перед собой задачу максимально делегировать процесс ремонта, чтобы избежать стресса.
Мы наняли команду дизайнеров из Беларуси, которые создали подробный проект — не только визуализации для нас, но и точные чертежи для строителей. Эти же дизайнеры помогли найти надёжную бригаду и осуществляли надзор на всех этапах работ.
Особенно важно для меня было создать «умный дом» — чтобы всем светом, климатом и бытовыми приборами можно было управлять с телефона. Все оборудование пришлось заказывать из России через посредников, поскольку в Грузии такого ассортимента не было. Это усложнило процесс, но результат превзошёл ожидания — вечером я ходил по квартире, настраивая различные световые сценарии, автоматизации и управление шторами через Алису.
Экскурсия по моей квартире
Дальше я покажу квартиру уже с ремонтом. Фото возьму с видео, которое я снимал для своего Ютуб-канала.
Начну с планировки:
Прихожая с огромным встроенным шкафом, белой панелью и большим зеркалом во весь рост.
Большая кухня соединена с гостиной, это общая зона, где мы проводим больше всего времени.
Кухню мы сделали просторной. Везде, где возможно, сделали выдвижные ящики вместо распашных — так удобнее.
На кухне есть небольшая обеденная зона на 4 места и шкаф-витрина с подсветкой.
Спальня получилась минималистичной и функциональной
Спальня соединена с гардеробной, где много выдвижных ящиков и полок для хранения.
А это мой кабинет. Тут я снимаю и монтирую видео.
Еще в кабинете сделал выставку моих хобби — всего, что связано с работой и увлечениями. Одну стену перекрасил в черный, поставил стеллажи, создал уютное рабочее место.
Ванная комната с двумя умывальниками, ванной (редкость для Тбилиси) и душевой зоной.
На ремонт ушло 156 000 лари (5 070 000 ₽) и полгода времени. Большая часть средств пошла на материалы и мебель, но немало стоили и работы — особенно электрика, так как специалисты, которые могут сделать качественно и надежно в Грузии стоят очень дорого.
Расходы на жильё в месяц 500 лари (16 250 ₽)
Коммунальные услуги 500 лари (16 250 ₽)
Газ зимой обходился в 156-260 лари (5 070-8 450 ₽) в месяц, летом расходы минимальные.
Электричество — 78-104 лари (2 535-3 380 ₽) в обычное время, но зимой из-за дополнительных обогревателей счёт мог доходить до 260 лари (8 450 ₽).
Вода стоила копейки — около 13 лари (422 ₽) в месяц.
Мобильная связь с полным безлимитом — 40 лари (1 300 ₽) на человека. Мы с женой платили 80 лари (2 600 ₽).
Интернет 100 Мбит/с — около 100 лари (3 250 ₽) за высокоскоростное подключение.
Что меня удивило — во всей Грузии нет интернета быстрее 100 мегабит. Это максимум, который можно получить где угодно в стране. При этом мобильный интернет часто работал быстрее, чем домашний проводной.
Налоги на недвижимость
Одно из главных преимуществ владения недвижимостью в Грузии — отсутствие ежегодного налога на имущество для физических лиц, если недвижимость используется для личного проживания, а не в коммерческих целях. Никаких ежемесячных или ежегодных налоговых платежей за квартиру нам платить не приходилось.
Сколько мы тратим в месяц
Еда 4000 лари (130 000 ₽)
На продукты для семьи из трёх человек уходило около 1800-2400 лари (58 500-78 000 ₽) в месяц. Мы покупали качественные продукты в хороших супермаркетах, не экономя на еде.
Молоко (1 литр) — 4,99 лари (162,2 ₽)
Куриное филе (1 кг) — 15,90 лари (516,8 ₽)
Свинина (1 кг) — 12,30 лари (399,8 ₽)
Говядина (1 кг) — 18,50 лари (601,3 ₽)
Апельсины (1 кг) — 5,00 лари (162,5 ₽)
Яблоки (1 кг) — от 2 до 4,5 лари (от 65 до 146,3 ₽)
Рыба (1 кг) — от 16 лари (520 ₽)
Вино (0,75 л) — от 7 лари (227,5 ₽)
Хлеб белый — 1,20 лари (39 ₽)
Яйца (10 шт.) — 4,65 лари (151,1 ₽)
На рестораны тратили примерно столько же — 1800-2400 лари (58 500-78 000 ₽), поскольку любили исследовать кулинарные заведения Тбилиси.
Транспорт 1 300 лари (42 250 ₽)
На содержание собственной машины у меня уходило 1 300 лари (42 250 ₽) в месяц, из них 760 лари (24 700 ₽) на топливо, 244 лари (7 930 ₽) на страховку, а остальное — на мелкие расходы вроде штрафов и обслуживания.
Единственный общественный транспорт, которым я регулярно пользовался — это поезд из Тбилиси в Батуми, когда ездил к родственникам. Поездка занимает около 5 часов. Билет в эконом классе стоил 25 лари (775 ₽), а в первом классе с повышенным комфортом — около 75 лари (2 325 ₽).
Развлечения 200 лари (6 500 ₽)
Природа Грузии поражает своим разнообразием. В течение одного дня можно сначала покататься на лыжах в горах, а потом погреться на море.
Самый популярный горнолыжный курорт Грузии Гудаури в 120 км от Тбилиси. Сейчас однодневный ски-пасс для взрослого стоит 70 лари (2 275 ₽) за день.
Медицина 260-390 лари (8 450-12 675 ₽)
Государственная медицина в Грузии для иностранцев платная. Мы предпочитали частные клиники, где приём специалиста стоил 78-130 лари (2 535-4 225 ₽). Расходы на медицину были нерегулярными, но в среднем около 260-390 лари (8 450-12 675 ₽) в месяц.
Почему мы всё-таки уехали
После пяти лет в Грузии я начал ощущать культурную усталость. Несмотря на все плюсы — низкие налоги (1% для ИП), великолепную природу, вкусную еду, соседство гор и моря — мне не хватало доброты.
Пожалуй, самое важное для меня при выборе места жительства — ощущение спокойствия и миролюбивого отношения людей друг к другу. Кто-то находит это в Грузии, но мне за 6 лет жизни, к сожалению, не удалось. Зато удалось в Португалии.
В 2023 году мы приняли решение переехать в Португалию. Так, в квартире мы прожили всего полгода.
Продавать квартиру мы не стали. Сейчас она сдаётся нашим хорошим друзьям за 700 $ (70 000 ₽) в месяц. Эта сумма ниже рыночной, но мы спокойны, что жильё в надёжных руках.
Я веду канал «Покажи чеки» в телеграм. Публикую истории из жизни русских в разных странах. Пишу честные цифры: зарплаты, налоги, цены на еду и жилье. Делюсь лайфхаками: как найти работу, как снять или купить жилье без переплат. Подписывайтесь, чтобы не пропускать новые выпуски.