В статье объясняется, что не так у Кийосаки. Если квартира по Кийосаки - это обязательство (то есть, ее надо вычитать при подсчете чистых активов), то какую конкретно сумму этого обязательства надо вычитать из net worth, как ее посчитать? Готовы ли владельцы квартиры-обязательства по Кийосаки продать ее мне за символический 1 рубль (за который любой человек с радостью уступит свои настоящие обязательства, типа банковских кредитов)?
А почему вам кажется, что эта метрика работает только на уровне большой совокупности физлиц? В Швейцарии вот, например, налоговая в полный рост и на индивидуальном уровне применяет - заставляя платить налог с вмененной ренты. (Не является рекомендацией для каких-либо государств, конечно.)
Там разгадка простая: это всё растет на логарифмической шкале, а на обычной шкале кажется, что с какого-то момента рост удовлетворенности "останавливается". Но на самом деле просто миллионерам, условно, для следующего шага роста удовлетворенности нужны новые миллионы, а не +10 тыс. долларов, как у малообеспеченных людей в левой части графика.
С медициной - неплохой заход, на самом деле. =) Если быть педантом, то с экономической точки зрения было бы корректно и это потребление тоже оценивать и ставить одновременно в доходы (трансферты от гос-ва) и в расходы. Но я в этом большой ценности не вижу, если честно.
Если не брать во внимание риски — то многое кажется доходным. Но я напомню, что в период дефолта в выигрыше остались совсем не люди с депозитами, а с наличными под матрацом.
Я не вижу, как это меняет ситуацию. Риски есть у любой агрегатной формы капитала - и у депозитов, и у недвижимости тоже, и вообще у любых активов.
Прощу прощения за надоедливость и малограмотность в вопросе, но я пытаюсь разобраться и все еще не понимаю, хотя и приближаюсь.
No problem!)
Вы же говорите о вмененной ренте лишь как о постоянном расходе, хотя и сами упоминаете, что показатель состоит одновременно из дохода и расхода на одну и ту же сумму. Учитываете расход, но почему-то игнорируете доход. Хотя даже по вашей ссылке на статью вполне конкретно говорится, что вмененную ренту можно считать частью чистого дохода. Вот этот момент для меня совершенно непонятен, т.к. получаются деньги вникуда, которыми вы компенсируете скачок коэффициента.
Доход тоже надо учитывать, конечно. Просто в этой главе мы рассчитываем КФС - а в его расчете участвуют только чистые активы и расходы. Доходов там просто нет, поэтому и вмененную аренду учесть в них при расчете КФС не удастся.
Т.к. при проживании в собственной квартире вмененная рента оказывается сразу и в доходах, и в расходах, с точки зрения житейской логики кажется очевидным, что ее просто не надо нигде учитывать: плюс на минус дает ноль. И это в большинстве случаев справедливо. Но не во всех - в частности, в тех расчетах, которые я как раз предлагаю делать в КФС.
Арендатор потребил услугу своего арендодателя, обменяв ее на деньги, но сам не создал никакой ценности, труд арендатора в процессе не поучаствовал. Получается разница: оба получили услугу, но арендатор затратил деньги, а владелец затратил свой труд. Можно ли одно к другому приравнять?
В случае с долгосрочной сдачей жилья в аренду доля труда минимальна, ей можно пренебречь. Я могу годами сдавать свою квартиру в другой стране, и при этом моего труда никакого не уходит. Доход от сдачи квартиры - это в большей степени доход от капитала. Так же, как проценты на депозите возникают не от труда вкладчика, а от того, что он положил туда деньги (свой капитал) - так же и рента от квартиры возникает в большей степени от того, что он передал свою квартиру (капитал) в доходное использование.
Но если не учитывать особенности различных ситуаций, то показатель будет строиться лишь на обезличенных данных в прошлом, что серьезно уменьшает предсказательную способность
КФС не призван обладать предсказательной способностью - он призван только зафиксировать какую-то конкретную точку во времени. Что будет дальше и с самим КФС, и с доходами, и с расходами - это предсказать заранее невозможно.
Экономический смысл в том, что Вася в реальном мире потребляет реальное благо, которое на самом деле стоит денег. Если этого не учитывать, то происходит завышение размера чистых активов по сравнению с расходами на жизнь.
Финансовый капитал и финансы имеют вполне устоявшиеся значения, далекие от "любые активы". "Финансы" - это денежные средства, ценные бумаги и их ближайшие производные.
Включение реальных активов в состав чистых активов человека (net worth, или то, что я в книге совокупно называю финансовым капиталом) также является общепринятым.
Когда вы покупаете квартиру для проживания, либо другой цели не связанной с получением дохода от нее, её нельзя даже в ваш капитал включать, это просто имущество.
Общепринятым подходом среди международных профессиональных финансовых советников как раз является совокупный анализ всего накопленного человеком капитала - включая, в том числе, недвижимость, в которой он живет.
Конечно, можно забивать на общепринятые понятия, но тогда в начале статьи стоит привести свои определения, а еще лучше вводить новые ранее не используемые термины для новых понятий, чтобы не путать читателей. В общепринятом значении, то что вы называете "финансовыми активами" или просто "активами" в статье называется имуществом.
Если не затруднит - приведите пожалуйста цитату, где неправильно термины употребляются. Возможно, где-то я упустил что-то.
Вопрос ведь про тот случай, когда сдаёшь там где дорого, а живёшь там где дёшево. Потребность в жилье удовлетворяется в обоих случаях, но в одном случае баланс получается нулевой, а в другом положительный.
Не понял, если честно, где в этой ситуации на ваш взгляд возникает проблема в рамках предложенных концепций.
Арендатор продолжает тратить больше, чем владелец - с этим мы можем согласиться?
Нет, с учетом вмененной ренты - можно считать, что Василий-арендатор и Василий-владелец тратят одинаково.
Смоделируем ситуацию...
У вас достаточно странная ситуация моделируется - когда у человека деньги лежат "под матрасом". Если добавить инвестирование хотя бы на банковский депозит - то ситуация немного поменяется. А если предположить, что доходность от инвестирования денежных средств в итоге окажется равна совокупной доходности от недвижимости - то ситуации вообще сравняются (оба смогут прожить на свой капитал одинаковый срок).
В любом случае, будущее предсказать нельзя. В зависимости от будущей динамики инфляции, цен на жилье, и т.д. "в выигрыше" может оказаться как тот, кто арендует, так и тот, кто владеет недвижимостью.
В стартовой же точке, на мой взгляд, они находятся в сравнимой ситуации.
значит вмененная рента для проживающего в собственной квартире - это ноль, "доходы и расходы как бы остаются те же"
Нет, вмененная рента для проживающего в собственной квартире - это не ноль. Это сумма, примерно равная рыночной ставке аренды для аналогичной квартиры.
Вмененная рента входит в расчет ВВП. В том смысле, в котором этот термин используется экономистами - это одновременно и доход, и расход (потребление).
Если бы это было не так, то в нашем примере (когда Василий покупает квартиру, которую он ранее арендовал, и начинает там жить сам) ВВП бы уменьшался просто из-за того, что квартира поменяла собственника. Вмененная рента предполагает, что концептуально после этого ничего не меняется - доходы и расходы как бы остаются те же, просто т.к. их получает и потребляет один и тот же человек, они переходят в скрытый ("вмененный") вид.
Русскоязычная аудитория не только в России живет. Я вот, например, живу не в РФ - это не мешает мне общаться с русскоязычной аудиторией в разных странах.
В статье объясняется, что не так у Кийосаки. Если квартира по Кийосаки - это обязательство (то есть, ее надо вычитать при подсчете чистых активов), то какую конкретно сумму этого обязательства надо вычитать из net worth, как ее посчитать? Готовы ли владельцы квартиры-обязательства по Кийосаки продать ее мне за символический 1 рубль (за который любой человек с радостью уступит свои настоящие обязательства, типа банковских кредитов)?
А почему вам кажется, что эта метрика работает только на уровне большой совокупности физлиц? В Швейцарии вот, например, налоговая в полный рост и на индивидуальном уровне применяет - заставляя платить налог с вмененной ренты. (Не является рекомендацией для каких-либо государств, конечно.)
Вмененная рента - это показатель размера доходов/расходов, а не удовлетворенности.
Не очень понимаю, как конкретно это всё противоречит использованию понятия вмененной ренты.
Там разгадка простая: это всё растет на логарифмической шкале, а на обычной шкале кажется, что с какого-то момента рост удовлетворенности "останавливается". Но на самом деле просто миллионерам, условно, для следующего шага роста удовлетворенности нужны новые миллионы, а не +10 тыс. долларов, как у малообеспеченных людей в левой части графика.
Вам, возможно, будет интересно прочитать предыдущую главу: https://habr.com/ru/post/711294/
А как это противоречит изложенному в тексте? У человека, живущего в дешевом месте, КФС будет больше - всё логично.
Обоснование - только здравый смысл и наблюдение за собой и окружающими. Все границы условные, конечно же.
Увы, но и покупка недвижимости - это тоже риски.
С медициной - неплохой заход, на самом деле. =) Если быть педантом, то с экономической точки зрения было бы корректно и это потребление тоже оценивать и ставить одновременно в доходы (трансферты от гос-ва) и в расходы. Но я в этом большой ценности не вижу, если честно.
Я не вижу, как это меняет ситуацию. Риски есть у любой агрегатной формы капитала - и у депозитов, и у недвижимости тоже, и вообще у любых активов.
No problem!)
Доход тоже надо учитывать, конечно. Просто в этой главе мы рассчитываем КФС - а в его расчете участвуют только чистые активы и расходы. Доходов там просто нет, поэтому и вмененную аренду учесть в них при расчете КФС не удастся.
Т.к. при проживании в собственной квартире вмененная рента оказывается сразу и в доходах, и в расходах, с точки зрения житейской логики кажется очевидным, что ее просто не надо нигде учитывать: плюс на минус дает ноль. И это в большинстве случаев справедливо. Но не во всех - в частности, в тех расчетах, которые я как раз предлагаю делать в КФС.
В случае с долгосрочной сдачей жилья в аренду доля труда минимальна, ей можно пренебречь. Я могу годами сдавать свою квартиру в другой стране, и при этом моего труда никакого не уходит. Доход от сдачи квартиры - это в большей степени доход от капитала. Так же, как проценты на депозите возникают не от труда вкладчика, а от того, что он положил туда деньги (свой капитал) - так же и рента от квартиры возникает в большей степени от того, что он передал свою квартиру (капитал) в доходное использование.
КФС не призван обладать предсказательной способностью - он призван только зафиксировать какую-то конкретную точку во времени. Что будет дальше и с самим КФС, и с доходами, и с расходами - это предсказать заранее невозможно.
Экономический смысл в том, что Вася в реальном мире потребляет реальное благо, которое на самом деле стоит денег. Если этого не учитывать, то происходит завышение размера чистых активов по сравнению с расходами на жизнь.
В предыдущей главе я давал определения, которые не особо отличаются от общепринятых: https://habr.com/ru/post/711294/
Включение реальных активов в состав чистых активов человека (net worth, или то, что я в книге совокупно называю финансовым капиталом) также является общепринятым.
Общепринятым подходом среди международных профессиональных финансовых советников как раз является совокупный анализ всего накопленного человеком капитала - включая, в том числе, недвижимость, в которой он живет.
Если не затруднит - приведите пожалуйста цитату, где неправильно термины употребляются. Возможно, где-то я упустил что-то.
Не понял, если честно, где в этой ситуации на ваш взгляд возникает проблема в рамках предложенных концепций.
Нет, с учетом вмененной ренты - можно считать, что Василий-арендатор и Василий-владелец тратят одинаково.
У вас достаточно странная ситуация моделируется - когда у человека деньги лежат "под матрасом". Если добавить инвестирование хотя бы на банковский депозит - то ситуация немного поменяется. А если предположить, что доходность от инвестирования денежных средств в итоге окажется равна совокупной доходности от недвижимости - то ситуации вообще сравняются (оба смогут прожить на свой капитал одинаковый срок).
В любом случае, будущее предсказать нельзя. В зависимости от будущей динамики инфляции, цен на жилье, и т.д. "в выигрыше" может оказаться как тот, кто арендует, так и тот, кто владеет недвижимостью.
В стартовой же точке, на мой взгляд, они находятся в сравнимой ситуации.
В контексте расчета КФС, о котором я пишу в тексте, это имеет значение - если не учитывать размер вмененной ренты, он будет искажаться.
Нет, вмененная рента для проживающего в собственной квартире - это не ноль. Это сумма, примерно равная рыночной ставке аренды для аналогичной квартиры.
Вмененная рента входит в расчет ВВП. В том смысле, в котором этот термин используется экономистами - это одновременно и доход, и расход (потребление).
Если бы это было не так, то в нашем примере (когда Василий покупает квартиру, которую он ранее арендовал, и начинает там жить сам) ВВП бы уменьшался просто из-за того, что квартира поменяла собственника. Вмененная рента предполагает, что концептуально после этого ничего не меняется - доходы и расходы как бы остаются те же, просто т.к. их получает и потребляет один и тот же человек, они переходят в скрытый ("вмененный") вид.
Да нет, почему. Любые русскоязычные, которые живут в любой стране. А когда переведу на английский - говорящие на любом языке, живущие в любой стране.
Русскоязычная аудитория не только в России живет. Я вот, например, живу не в РФ - это не мешает мне общаться с русскоязычной аудиторией в разных странах.