Comments 164
Чем отличается уровень кфс 1 от кфс 30, если капитал "не должен проедаться"? бОльшим финансовым плечом для инвестирования/подушкой безопасности для перегруппировки в кризис?
Если капитал приносит доходность свыше инфляции - то эту реальную доходность можно потреблять без "проедания" самого капитала. Соответственно, КФС 30 => большие нетрудовые доходы, которые позволяют при желании не работать.
Вот только где же взять эту доходность выше инфляции? Причем пассивную
Про это будет вся вторая часть книги.
Во всём тексте статьи прослеживается личная заинтересованность и попытка внушить мысль, что капитал можно сохранить/приумножить только инвестируя.
Как пить дать вторая часть "книги" (на самом деле это сборник инфоинфоцыганских статей из яндекс.дзена) будет про супер классную и успешную стратегию инвестиций, которую можно купить/прослушать, записавшись на ваши курсы.
Её нет, что бы ни было написано во второй части книги.
Деньги - это инструмент, которым нужно пользоваться. Если вы не знаете, как пользоваться деньгами, то доходности вам не видать.
Фондовый рынок, недвижимость, не говоря уже о личном бизнесе или инвестициях, да даже покупка золота требует определенных навыков и знаний, которые вы либо имеете, и тогда уже это не пассивная доходность, а активная, либо не имеете - и будете оплачивать спреды, комиссии и всё остальное более смышленным участникам рынка.
Логика автора может быть другой, но 3.3% от 30 это 1. Значит если при кфс 30 инвестиции хотя бы на 3.3% лучше инфляции, то этот кфс уже сомоподдерживающийся. Даже не сберегая и тратя 1 кфс в год он будет сам возвращаться из инвестиций.
Неужели сам факт приобретения собственного жилья магическим образом улучшает финансовое благосостояние людей? Конечно, нет – на самом деле, коэффициент финансовой свободы Василия не должен поменяться.
Нигде не работающие москвичи, сдающие бабушкину двушку, живя на Бали смотрят на вас с некоторым удивлением.
Почему? В тексте же приводится пример с покупкой недвижимости. Если кто-то просто "подарил" квартиру - то это, конечно, улучшит финансовое положение.
Там взаимоисключающие параграфы. Фраза "так что теперь может получать вместо него доходы от сдачи в аренду" говорит о том, что появляется доход, то есть положительный актив. Даже если этот доход платится самому себе, то это значит что раньше, при съеме, эти деньги улетали в бездонную трубу, а теперь - не улетают. Это, знаете ли, драматически влияет на степень финансовой свободы, особенно учитывая стоимость съема недвижимости в столице.
Не очень понимаю, с чем конкретно вы спорите, если честно. В приведенном мной примере (где два аналогичных Василия имеют одинаковое количество финансового капитала, живут в одинаковой квартире, и тратят на жизнь одинаковое количество денег - но при этом один из них снимает, а другой потратил деньги на покупку этой квартиры) на мой взгляд, финансовая свобода тоже одинаковая.
Вы почему-то не учитываете арендную плату как часть расходов. Василий-арендатор тратит в месяц больше Василия-владельца квартиры. А раз его траты больше, то при равных сбережениях он истратит деньги раньше. Следовательно, в ваших терминах его финансовая свобода должна быть меньше.
Почему не учитываю? Там же в тексте статьи всё расписано - совершенно одинаковые ситуации. Учитываются и прямые затраты Василия без квартиры на аренду, и скрытые затраты Василия с квартирой на аренду у самого себя. Финансовая свобода тоже одинаковая.
А раз его траты больше, то при равных сбережениях он истратит деньги раньше
В приведенном примере "равные сбережения" предполагают 10 млн руб. на счете у Василия без квартиры и 0 млн руб. на счете у Василия с квартирой.
Есть маленький нюанс, оба расчёта некорректны из-за того, что мы не знаем прибыльность или убыточность хранения денег и сдачи квартиры. По факту, если деньги хранились на счёте без процентов, а сейчас это квартира, то получается что квартира приносит такую же прибыль, как если бы её сдавали за ту сумму, за которую раньше снимали квартиру себе.
Причём этот момент может быть и отрицательным(если на том, что недвижимость в этом районе дешевеет, например, мы теряем больше чем теряли на аренде, или же, мы теперь живём в более дорогой квартире, чем позволяли себе снять).
А в чем некорректность расчета?
Это примерно как "говорить, что у тебя сейчас на счете в акциях 1 млн руб. некорректно, так как мы не знаем, принесут они в итоге прибыль или убыток".
Я склоняюсь к тому, что квартира (и прочая недвига), которой пользуешься сам, вообще не должна включаться в список активов.
Недвига - это виртуальная сумма сэкономленных денег, которые иначе были бы потрачены на аренду.
Ну это получается как в бухучете. Операция есть, а движения средств по факту нет. Согласен, такой принцип возможен, но мне не нравится.
Какой смысл мне добавлять условно 150т.р. в месячный план расходов на условную четырешку для семьи в Мск, а потом их же включать в план доходов? Ну может только для того, чтобы лучше понимать реальный размер расходов в случае отсутствия собственного жилья?..
Тогда другой вопрос - вот у меня есть дача, без которой я в принципе могу обходиться. Но она есть. Прям большая и прям дорогая. Я могу так же виртуально включить ее в планы по вышеописанному принципу, но ведь это не будет реально отражать мою ежемесячную потребность в деньгах... Типа "с дачей" мне нужно 900-1000К₽ в месяц, а без дачи - 600-700К₽. Разница ведь есть?..
Вы взяли и приравняли вмененную ренту к арендной плате - на мой взгляд, это принципиально неверно.
Давайте сначала термин согласуем: вмененная рента - это расходы владельца на поддержание состояния квартиры. Ремонт, страховка, минимальная обязательная коммуналка и т.д.
Ппосмотрим на проживание: к расходам добавляем эту вмененную ренту. Здесь все просто.
Теперь рассмотрим сдачу квартиры в аренду. Как арендатору, мне нет никакого смысла выставлять стоимость аренды равной вмененной ренте: получится себестоимость и я попросту выйду в ноль, когда план все-таки заработать. Такой сценарий работает, только если цены на рынке уже обрушены до минимума и перед владельцем стоит выбор оставить квартиру пустой и платить за ее содержание, либо сдавать за копейки и хотя бы не терять деньги. Во всех других случаях стоимость аренды будет выше вмененной ренты на некую прибыль - жилье по всему миру все-таки дорого, как для покупки, так и для аренды. Еще надо учесть, что порча имущества в арендном договоре может покрываться за счет арендатора, напрямую по факту или залогом, тогда значимость вмененной ренты становится еще меньше. Коммуналку, кстати, тоже некоторые включают в плату.
В итоге мне видится, что почти всегда разница в доходах все-таки существует и арендатор платит больше на сумму прибыли арендодателя. А, значит, расходы арендатора выше, чем расходы владельца.
Давайте сначала термин согласуем: вмененная рента - это расходы владельца на поддержание состояния квартиры. Ремонт, страховка, минимальная обязательная коммуналка и т.д.
Нет, вмененная рента означает не это. Соответственно, дальнейшие рассуждения тоже некорректны.
Еще меньше стал понимать вашу идею. Цитата из статьи, которую вы скинули
Imputed rents can alternatively be understood as returns to investments in assets. On these grounds, imputed rents might be included in disposable income, e.g. when calculating indices of income distribution.
Тут предлагается вмененную ренту учитывать как чистый доход, а не расход. Ее даже налогом пытались облагать в некоторых странах. Как это можно сопоставлять расходам на аренду - я совершенно не понимаю.
Вмененная рента входит в расчет ВВП. В том смысле, в котором этот термин используется экономистами - это одновременно и доход, и расход (потребление).
Если бы это было не так, то в нашем примере (когда Василий покупает квартиру, которую он ранее арендовал, и начинает там жить сам) ВВП бы уменьшался просто из-за того, что квартира поменяла собственника. Вмененная рента предполагает, что концептуально после этого ничего не меняется - доходы и расходы как бы остаются те же, просто т.к. их получает и потребляет один и тот же человек, они переходят в скрытый ("вмененный") вид.
Хорошо, значит вмененная рента для проживающего в собственной квартире - это ноль, "доходы и расходы как бы остаются те же". Тогда что противопоставить расходу на аренду чужого жилья? Там-то расход реальный, ничем не компенсированный.
значит вмененная рента для проживающего в собственной квартире - это ноль, "доходы и расходы как бы остаются те же"
Нет, вмененная рента для проживающего в собственной квартире - это не ноль. Это сумма, примерно равная рыночной ставке аренды для аналогичной квартиры.
Раз это виртуальная сумма, которую я плачу сам себе - ее размер не имеет значения при подсчете месячного баланса. Если я зарабатываю 10к в месяц, а трачу 5к, то моя рента может быть и 1к, и 1млн - по итогу месяца у меня останется 5к.
А если я точно так же зарабатываю 10к и 5к трачу, но плачу еще 5к аренды - по итогу месяца у меня остается ноль.
В контексте расчета КФС, о котором я пишу в тексте, это имеет значение - если не учитывать размер вмененной ренты, он будет искажаться.
Сам факт, что для поддержания стабильности коэффициента надо в него включать виртуальную метрику, не может же быть обоснованием для такого действия, это своего рода тавтология. Этот вопрос и в статье мне показался ошибочным, и сейчас кажется в обсуждении.
Давайте вернемся к экономике домохозяйств и собственно сути вашего коэффициента: на сколько времени хватит имеющихся средств (или их денежных эквивалентов). Арендатор продолжает тратить больше, чем владелец - с этим мы можем согласиться? Смоделируем ситуацию: у обоих исчез доход. Оба остались с некоторой суммой денег, причем, у владельца квартиры эти деньги надо будет получить продажей квартиры. Цифры для удобства: 20 млн у арендатора, 10млн + квартира стоимостью 10млн у владельца, 100к стоимость аренды, 100к ежемесячные расходы у обоих.
Арендатор тратит по 200к в месяц - 20млн ему хватит на 100 месяцев. Владелец сначала тратит по 100к в месяц, пока не закончатся свободные деньги - так он протянет 100 месяцев. Отметим, что к данному моменту у арендатора уже нет ничего. Затем владелец продает квартиру, получает 10млн и начинает тратить уже по 200к в месяц на обычные расходы и аренду. Так он протянет еще 50 месяцев - итого 150 против 100 арендатора. Очевидно, КФС в данном случае должен быть выше.
Если же владелец квартиры не имеет свободных денег, то ему сразу придется продать квартиру и он оказывается ровно в такой же ситуации, как и арендатор и протянет те же 100 месяцев. Разницы нет.
Если же у владельца квартиры есть долги - допустим, он купил в ипотеку квартиру за 12млн и 2млн + проценты еще остался должен, - то он протянет даже меньше арендатора, т.к. потеряет на процентах.
Таким образом имхо, приравнивать в общем случае коэффициенты нельзя, они зависят как минимум от соотношения имущества, свободных денег и долгов у владельца.
Арендатор продолжает тратить больше, чем владелец - с этим мы можем согласиться?
Нет, с учетом вмененной ренты - можно считать, что Василий-арендатор и Василий-владелец тратят одинаково.
Смоделируем ситуацию...
У вас достаточно странная ситуация моделируется - когда у человека деньги лежат "под матрасом". Если добавить инвестирование хотя бы на банковский депозит - то ситуация немного поменяется. А если предположить, что доходность от инвестирования денежных средств в итоге окажется равна совокупной доходности от недвижимости - то ситуации вообще сравняются (оба смогут прожить на свой капитал одинаковый срок).
В любом случае, будущее предсказать нельзя. В зависимости от будущей динамики инфляции, цен на жилье, и т.д. "в выигрыше" может оказаться как тот, кто арендует, так и тот, кто владеет недвижимостью.
В стартовой же точке, на мой взгляд, они находятся в сравнимой ситуации.
Прощу прощения за надоедливость и малограмотность в вопросе, но я пытаюсь разобраться и все еще не понимаю, хотя и приближаюсь.
В случае с ВВП и вмененной рентой все хорошо, не вижу проблем. Допустим, была аренда квартиры на сумму N рублей, учтенная в ВВП. Арендатор получил услугу, арендодатель - деньги. Затем владелец сам въехал в квартиру. Услугу по предоставлению жилья он оказывает сам себе в том же объеме, но обмена на деньги не происходит, поэтому стоимость труда оказывается не учтена - это просто недостаток способа фиксации через денежные транзакции. Для фиксации таких результатов труда придумали виртуальный показатель, предположение, сколько могла бы стоить эта услуга, будь она оказана другому человеку - вмененная рента. Точно так же можно было бы учитывать, например, услугу по завариванию кофе самому себе с утра. Здесь вмененная рента нужна, т.к. ВВП пытается выразить результат всего человеческого труда в деньгах. Я потрудился и создал/оказал услугу стоимостью N рублей - если для себя, то получил саму услугу, если для другого - то получил возмещение в N рублей. Результат труда в любом случае оказался оценен.
Вы же говорите о вмененной ренте лишь как о постоянном расходе, хотя и сами упоминаете, что показатель состоит одновременно из дохода и расхода на одну и ту же сумму. Учитываете расход, но почему-то игнорируете доход. Хотя даже по вашей ссылке на статью вполне конкретно говорится, что вмененную ренту можно считать частью чистого дохода. Вот этот момент для меня совершенно непонятен, т.к. получаются деньги вникуда, которыми вы компенсируете скачок коэффициента.
Вернемся к арендатору и владельцу. Владелец потрудился, создал услугу по предоставлению жилья и сам же эту услугу потребил. У него есть расход труда на оказание услуги и доход в виде ее результатов, деньги в процессе не участвуют. Арендатор потребил услугу своего арендодателя, обменяв ее на деньги, но сам не создал никакой ценности, труд арендатора в процессе не поучаствовал. Получается разница: оба получили услугу, но арендатор затратил деньги, а владелец затратил свой труд. Можно ли одно к другому приравнять? Рыночная стоимость одинакова, но покупка услуги по предоставлению жилья все-таки уменьшает запас денег арендатора быстрее, чем у владельца. Если отходить от "странной модели с деньгами под матрасом", то вместе со вмененной рентой надо учитывать состояние финансового рынка и рынка жилья, ведь только заметное превалирование роста вложений над изменением цен на жилье может поднять арендатора до уровня владельца по совокупной стоимости имущества. Если же не переусложнять, то для выравнивания имхо надо либо сказать, что расчет предполагает определенное состояние рынков, либо как-то учесть, что арендатор меньше трудится - это потенциальный доход.
По сравнению в стартовой точке согласен, т.к. можно в момент времени сконвертировать все имущество в денежный эквивалент, таким образом поставив арендатора и владельца в абсолютно равные условия, так что останется сравнить лишь их капитал и расходы. Но если не учитывать особенности различных ситуаций, то показатель будет строиться лишь на обезличенных данных в прошлом, что серьезно уменьшает предсказательную способность. То, что вам все-таки пришлось использовать вмененную ренту, уже говорит, что особенности важны.
Прощу прощения за надоедливость и малограмотность в вопросе, но я пытаюсь разобраться и все еще не понимаю, хотя и приближаюсь.
No problem!)
Вы же говорите о вмененной ренте лишь как о постоянном расходе, хотя и сами упоминаете, что показатель состоит одновременно из дохода и расхода на одну и ту же сумму. Учитываете расход, но почему-то игнорируете доход. Хотя даже по вашей ссылке на статью вполне конкретно говорится, что вмененную ренту можно считать частью чистого дохода. Вот этот момент для меня совершенно непонятен, т.к. получаются деньги вникуда, которыми вы компенсируете скачок коэффициента.
Доход тоже надо учитывать, конечно. Просто в этой главе мы рассчитываем КФС - а в его расчете участвуют только чистые активы и расходы. Доходов там просто нет, поэтому и вмененную аренду учесть в них при расчете КФС не удастся.
Т.к. при проживании в собственной квартире вмененная рента оказывается сразу и в доходах, и в расходах, с точки зрения житейской логики кажется очевидным, что ее просто не надо нигде учитывать: плюс на минус дает ноль. И это в большинстве случаев справедливо. Но не во всех - в частности, в тех расчетах, которые я как раз предлагаю делать в КФС.
Арендатор потребил услугу своего арендодателя, обменяв ее на деньги, но сам не создал никакой ценности, труд арендатора в процессе не поучаствовал. Получается разница: оба получили услугу, но арендатор затратил деньги, а владелец затратил свой труд. Можно ли одно к другому приравнять?
В случае с долгосрочной сдачей жилья в аренду доля труда минимальна, ей можно пренебречь. Я могу годами сдавать свою квартиру в другой стране, и при этом моего труда никакого не уходит. Доход от сдачи квартиры - это в большей степени доход от капитала. Так же, как проценты на депозите возникают не от труда вкладчика, а от того, что он положил туда деньги (свой капитал) - так же и рента от квартиры возникает в большей степени от того, что он передал свою квартиру (капитал) в доходное использование.
Но если не учитывать особенности различных ситуаций, то показатель будет строиться лишь на обезличенных данных в прошлом, что серьезно уменьшает предсказательную способность
КФС не призван обладать предсказательной способностью - он призван только зафиксировать какую-то конкретную точку во времени. Что будет дальше и с самим КФС, и с доходами, и с расходами - это предсказать заранее невозможно.
Если добавить инвестирование хотя бы на банковский депозит — то ситуация немного поменяется.
Я бы не назвал ситуацию «сравнимой».
Почему-то учитывается только положительная сторона в виде процентов на депозит. Деньги в банке сразу накладывают на вас риски утери, благо в рф появилось множество даже внесудебных механизмов их заморозки (например, список экстремистов), не считая фальсифицированных судебных и мошеннических с участием суда. И еще могут наложить операционные расходы на доказывание, что источник их происхождения правильный — а учитывая, что банк никак не ограничен в затребовании объема документов и глубины времени — вы вполне можете погрязнуть на месяцы, собирая все подтверждающие бумажки своей жизни за последние 10 лет.
Еще накладываются риски политические: выбравшие депозит в иностранной валюте в рф с какими потерями из него могут выйти сейчас? Вот он реализовался.
Экономические, связанные с банкротством банка: и тут даже АСВ может играть против вас, обязуя вернуть ваши вклады на место, т.к. вы их сняли подозрительно близко к процедуре банкротства.
И это далеко не конец.
Если не брать во внимание риски — то многое кажется доходным. Но я напомню, что в период дефолта в выигрыше остались совсем не люди с депозитами, а с наличными под матрацом.
Если не брать во внимание риски — то многое кажется доходным. Но я напомню, что в период дефолта в выигрыше остались совсем не люди с депозитами, а с наличными под матрацом.
Я не вижу, как это меняет ситуацию. Риски есть у любой агрегатной формы капитала - и у депозитов, и у недвижимости тоже, и вообще у любых активов.
Но я напомню, что в период дефолта в выигрыше остались совсем не люди с депозитами, а с наличными под матрацом.Если вы про 98, то если банк при дефолте не обанкротился, то в выигрыше оказались те у кого была валюта, с рублями потеряли и вкладчики и «мастрасники».
Кстати денег в матрасе тоже запросто можно лишиться, и не только банальным воровством, но и более изощренно, как в 91 с обменом крупных купюр за 3 дня…
Кстати, а не кажется ли вам, что вмененную ренту можно применять к физлицу только когда вопрос рассматривается на уровне всей экономики (например, на уровне экономики государства).
И нельзя применять при рассмотрении непосредственно на уровне физлиц?
Если вы хотите сравнивать физлица по каким-то параметрам, то нельзя к ним применять метрику, которая работает только на уровне большой совокупности физлиц (граждан государства).
А почему вам кажется, что эта метрика работает только на уровне большой совокупности физлиц? В Швейцарии вот, например, налоговая в полный рост и на индивидуальном уровне применяет - заставляя платить налог с вмененной ренты. (Не является рекомендацией для каких-либо государств, конечно.)
Мне кажется, я понял уважаемого хомяка.
Допустим, Вася живет в замке, доставшемся ему от бабушки. Этот замок имеет для него эмоциональную ценность, поэтому он не готов отказаться от него ни при каких обстоятельствах. Замок стоит $1 млрд, тк находится в очень престижном историческом месте, но сдать/снять в аренду такой замок можно только за $1 в год, тк его транспортная доступность оставляет желать лучшего. Траты Васи на жизнь составляют $100 тысяч в год, активов, кроме замка, нет. По вашей формуле получается, что его КФС = 10'000.
И Петя тоже живет в замке, доставшемся от бабушки, и тоже не готов от него отказаться. Только вот его замок находится в очень хорошем районе, поэтому все хотят в нем жить, его можно было бы сдать/снять в аренду за $100 тысяч в год. А вот страна, в которой находятся Петя и его замок, не очень стабильна - в последнее время резко подняли ставки по ипотеке (так что большинство местных покупателей решили повременить с покупкой жилья) и ввели санкции (так что большинство зарубежных инвесторов в спешке выводят активы, бросая их по любой цене, и не будут возвращаться в обозримом будущем). Все вместе это приводит к очень низкой цене, за которую можно было бы продать/купить такой замок - всего $100 тысяч. При этом траты Пети в год, как и у Васи, составляют $100 тысяч, и тоже нет активов, кроме замка. По вашей формуле получается, что его КФС = 0.5.
Вот на мой взгляд, есть существенная доля людей, для которых жилье - это нечто священное, не подлежащее изменениям. Для оценки КФС подобных людей, пожалуй, было бы разумнее исключить из капитала стоимость основного жилья, а из доходов/расходов - вмененную ренту
Вот на мой взгляд, есть существенная доля людей, для которых жилье - это нечто священное, не подлежащее изменениям.
Мне кажется, для большинства людей - это просто когнитивное искажение. Эти же люди потом в какой-то момент переезжают в другой город по тем или иным причинам - и оказывается, что жилье прекрасно подлежит изменениям. =)
Ценность московской квартиры имеет смысл для того кто работает в Москве. Для того кто не работает в Москве, потребительская ценность такой квартиры меньше. Вменённая рента - это не корректный показатель.
Не очень понял, какое значение имеет, кто где живет. Если живешь в своей квартире - то ты зарабатываешь и одновременно расходуешь вмененную ренту. Независимо от того, в каком городе это происходит.
Вопрос ведь про тот случай, когда сдаёшь там где дорого, а живёшь там где дёшево. Потребность в жилье удовлетворяется в обоих случаях, но в одном случае баланс получается нулевой, а в другом положительный.
Рента - это в сущности отношения перераспределения стоимости ранее созданной трудом. Отношения обычно неэквивалентного обмена, основанные на частной собственности. Вменённая рента - это исключительно математическая абстракция, не имеющая к собственно ренте отношения. Показывающая отсутствие необходимости вступать в отношения ренты, по причине удовлетворённости потребности.
Вопрос ведь про тот случай, когда сдаёшь там где дорого, а живёшь там где дёшево. Потребность в жилье удовлетворяется в обоих случаях, но в одном случае баланс получается нулевой, а в другом положительный.
Не понял, если честно, где в этой ситуации на ваш взгляд возникает проблема в рамках предложенных концепций.
Если работаешь в Москве, то аренда квартиры забирает часть зарплаты, если имеешь свою квартиру, то конечно для эквивалентного уровня жизни можно меньше напрягаться. Но если сдаёшь в Москве и живёшь в дешёвом месте - то это уже пассивный доход. Это очень по разному воспринимается в ощущении финансового благополучия и свободы. Слишком.
А как это противоречит изложенному в тексте? У человека, живущего в дешевом месте, КФС будет больше - всё логично.
Я критикую использование понятия "вменённая рента". А если уж проводить более глубокий анализ, то надо сразу обозначить связь дефицита денег с хроническим стрессом. Когда человек обдумывает какой то план и сразу же вынужден прервать его обдумывание мыслью "у меня нет и не будет для этого денег", то это порождает ощущение нахождения в ловушке, что вызывает реакцию хронического стресса. Это и ощущается как "несвобода". Что хочет человек делать с большими деньгами? Покупать товары не беспокоясь о ценах, начинать дела не беспокоясь о финансовой цене возможного провала.
Например, у меня подтекает канализационная труба. Что бы приняться за её рискованный ремонт, так как мне кажется что она может развалится при попытке снять ржавчину, мне надо зарезевировать день, приступить к работам с утра и иметь десяток тысяч рублей свободных денег, что бы в случае аварии быстро купить новую трубу и возможно новый унитаз. Но это потому что я нищеброд, а для финансово состоятельного человека, эта проблема полностью закрывается деньгами.
Сама возможность купить новый холодильник из текущего дохода не ограничивая себя в ежедневных тратах - даёт определённый комфорт и свободу.
Даже если этот доход платится самому себе, то это значит что раньше, при
съеме, эти деньги улетали в бездонную трубу, а теперь - не улетают.
Но вы забываете, что раньше капитал лежал в банке и приносил проценты, а теперь -- не приносит.
Вот поэтому и нужно сравнивать процентные ставки - скажем сейчас в СПб аренда 1-комнатной квартиры стоит 25 т.р./мес + коммунальные, а приобретение - 7.5 млн. Итого ожидаемая процентная ставка: 4% (на самом деле меньше, ибо налоги, ремонт и т.д.).
Ставка по вкладам сейчас выше (5-8%).
Но нужно еще учитывать изменение реальной стоимости актива - а сейчас я не возьмусь предсказать, сколько будет через пару лет стоить недвижимость, и сколько благ можно будет купить на ее текущую рублевую стоимость. Возможно, в ходу вообще будут крышечки от газировки ;)
Думаю, что автору лучше было по другому тут сказать - надо учитывать скорее не аренду своего текущего жилья, а аренду жилья, в котором ты готов жить, если основная квартира вдруг испарится. Тогда мы по сути будем считать - сколько будет стоить нам жизнь, если мы вдруг лишимся имущественных преимуществ.
Правда почему надо считать именно так - не знаю.. Хотя вот какое обоснование могу дать. Если квартира - это наш актив, то значит мы должны суметь её продать, а значит должны считать стоимость жизни без неё. Либо так, либо квартиру придется из активов исключить (если продажа не допустима для нас)
У вас здесь именно про альтернативные издержки получается (не в смысле opportunity cost, а в плане буквально ближайшей альтернативы).
Но это не совсем корректно с точки зрения того, что это не отражает реальную стоимость потребляемого прямо сейчас блага. Ведь вы живете по факту в текущей квартире, а не в альтернативной. Если бы вы в ней не жили - то могли бы ее сдавать по рыночной ставке и как-то использовать этот доход. А сейчас, по факту, этот доход как бы уходит на ваше же собственное потребление.
Смотрите. Вы определяете по сути отношение активов к издержкам в единицу времени. Тогда я не понимаю ваш подход с определением альтернативы, как сдачи этой квартиры. Если это мои издержки, то что будет, если я квартиру сдаю по настоящему другому человеку, а сам живу на том минимуме, который для меня допустим?
У вас, допустим, квартира за 20 миллионов, вы её сдаёте по рыночной цене за 100 тысяч в месяц, предположим. Но сами вы живёте в арендуемой за 40 тысяч в месяц чужой квартире и имеем 60 тысяч в месяц расходов. Ваш КФС (вроде так ваш коэффициент называется?) Будет 
примерно.
А если я сам живу в этой квартире, то выходит уже 
. Если же он живёт в простой квартире за 40, но потребляет не 60, а 120, то вроде как тоже выходит 10,4. Что вроде как логично. И получается какая разница - тратить лишних 60 в месяц ради комфорта жилья или 60 в месяц ради каких-то других радостей
При таком подходе - учёте не полученной от использования актива прибыли, получается и не по моему, и не по вашему вроде как. Что думаете о таком подходе?
И в примере с арендой, кстати, вы ещё не учитываете, что вообще-то сдача в аренду - не гарантирует 100% занятости арендатором этой квартиры. Она может быть для данного типа имущества и 90%, и 50%. А ещё вы будете нести издержки финансовые и временные - и надо учитывать их. Я думаю, они не несущественны. Как вот оценить временные издержки - ну надо прикинуть, сколько у вас аренда сьедает времени и прикинуть - за какие деньги вы бы делали всё то же, работая "на дядю". В общем сложно всё это учитывать
При таком подходе - учёте не полученной от использования актива прибыли, получается и не по моему, и не по вашему вроде как. Что думаете о таком подходе?
Не очень понял вопрос, если честно. С вашими расчетами я согласен - это и есть расчет КФС в том смысле, который я в него вкладывал. А в чем заключается подход, который "и не по моему, и не по вашему" - я не понял.
И в примере с арендой, кстати, вы ещё не учитываете, что вообще-то сдача в аренду - не гарантирует 100% занятости арендатором этой квартиры.
Я предлагаю учитывать реальное потребление, а не воображаемое. Если ты живешь в своей квартире - то ты на 100% ее занял и потребляешь. Стоимость этого потребления и надо учитывать.
Вот только уровни КФС, начиная со второго, не никак не коррелируют с уровнем счастья
...а про это будет следующая глава как раз! =)
Буду ждать. И попрошу разобрать анекдот:
В тенечке под пальмой лежит негр, отдыхает. Идет поблизости белый и говорит негру:
- Чего ты лежишь под деревом, на котором столько бананов? Возьми палку, сшиби
несколько штук, пойди на рынок и продай их...
- Зачем?
- Как зачем? Деньги получишь - наймешь еще десяток негров, которые будут бананы с пальм сшибать, а ты будешь продавать.
- Зачем?
- Потом наймешь сотню негров, посадишь тысячу пальм и будет у тебя огромная банановая плантация.
- А это зачем?
- Будешь богатый. Другие будут работать, а ты будешь только лежать в тенечке под пальмой и отдыхать.
- А сейчас я что делаю?
Тут вроде как сообщают что это миф
https://habr.com/ru/company/getmatch/blog/702736/
> Исследование действительно показало, что частное ощущение благополучия
стабилизируется с достижением дохода в 75 000 долларов, и дальше не
растет. От того, что вы миллионер, каждый конкретный ваш день не
становится лучше, чем у работяги. Но другое дело — с уровнем
удовлетворенности жизнью. У Дитона и Канемана, как и позже у
Киллингсворта, он продолжал расти вместе с доходом. По странной случайности, об этом в фильмах, пабликах и соцсетях предпочитают молчать.
Там разгадка простая: это всё растет на логарифмической шкале, а на обычной шкале кажется, что с какого-то момента рост удовлетворенности "останавливается". Но на самом деле просто миллионерам, условно, для следующего шага роста удовлетворенности нужны новые миллионы, а не +10 тыс. долларов, как у малообеспеченных людей в левой части графика.
Что-то тут не то. Как прикидочную модель "палец к носу" использовать можно, но слишком многое упущено. Например:
Во-первых, надо учитывать ликвидность активов. Типичный пример. Вася купил квартиру. Ликвидность снизилась. А тут основные работодатели ушли из страны. Надо квартиру продавать/сдавать и искать варианты релокации в поисках работы.
Т.е. когда деньги в кэше они дают большую свободу, чем инвестированные. Те кто хоть чуть-чуть баловался торговлей на бирже эту закономерность знают и учитывают.
Во-вторых, надо учитывать накладные расходы на сохранение капитала. Инвестировать так, чтобы покупательная способность вашей подушки безопасности не снижалась - занятие не тривиальное. Опять же для любой инвестиции надо учитывать риск и ликвидность. Суета по управлению капиталом то же снижает финансовую свободу.
В-третьих, надо учитывать, что финансовые инструменты для разного объема капитала - разные. Соответственно снижение расходов снижает КФС не линейно, поскольку меньший объем капитала будет давать менее доходные финансовые инструменты.
и т.д.
Еще не учтено "время-деньги".
Можно купить двушку дешево в Подмосковье, но из работы в этих бывших совхозных полях - только кассир в Магните или на АЗС возле трассы. А если хочешь остаться на той же работе, то едь до нее 1,5 часа в один конец на МЦД и метро, повезет без еще и автобуса. Времени в сутках будет хватать только на покакать и посмотреть в окошко. Поэтому я знаю людей, которые имеют в собственности квартиру, сдают ее, а на эти деньги снимают возле работы. Сложно, зато удобно.
Я, кстати, видел обратный пример.
Однокурснику родители "на поступление" подарили маленькую, какую-никакую, но квартиру в пределах ТТК.
Через пару месяцев намучавшись каждый день ездить в институт, он её сдал, а сам снял комнату в "VIP-общаге" через дорогу от института.
И до конца обучения проблем с деньгами он не знал.
Почему это обратный пример? тот же самый пример
Снять комнату в "VIP-общаге" — само по себе может рассматриваться как инвестиция, но не в самом очевидном смысле — инвестиция в связи, нетворк. Возможно, лет через 10 именно его сосед по общаге, у которого взлетел стартап, пригласит его на очень вкусную позицию. Комфорт сиеминутного проживания — не единственное, что стоит принимать во внимание.
Исли пересчитать правило 4% по формулам из статьи, то финансовая независимость наступает при КФС=25. Кто-то
Правило 4% рассчитывалось без учета налогов и сопутствующих издержек, например.
Подробности от Бена Феликса про правило 4% и тот факт, что на самом деле действительно безопасный процент лежит в интервале от 2.5 до 3 процентов: раз, два, три. И если следующая статья будет про счастье, то еще четыре вдогонку.
Моя собственная формула финансовой независимости: (инвестиции) = (средние затраты за три последних года) x 40. При росте суммы инвестиций можно понемногу увеличивать и затраты, но уже на $40k в год вполне можно жить во многих относительно неплохих местах в США, при условии, что жилье уже в собственности, и в желаемом месте налоги и страховки не сумасшедшие.
Понятно, что это все имеет смысл только если весь рынок очередным черным лебедем не накроется, но и от него помогают лучшие друзья инвестора - диверсификация и паранойя.
Смысл статьи: мало денег-плохо, много денег-хорошо, очень много денег-очень хорошо
Бивис и Баттхед такой коэффициент тоже вывели, он назывался "бабки и тёлки".
Суть любых "инвестиций", если серьезно, в том, что ты должен собрать просто гигантскую базу, чтобы проценты от нее формировали хоть какую-то более-менее приличную сумму. Поэтому вариантов всего два: либо ты с детства рвешься на британский флаг, откладывая в банк 40 млн, чтобы они давали тебе при хорошем стечении обстоятельств 2 млн годовых (собрал годам к 60 - молодец, твои внуки смогут играть в танки целый день и никогда не РАБотать, ах да, ты не дожил до 60-ти, ты ж все эти десятилетия ел бутерброд с воздухом и дождевую воду), либо ты работаешь за зарплату и не паришься, а деньги откладываешь в банк, чтобы твои 1-2 млн на зубы или подержанную тачку хоть немного обгоняли инфляцию.
В этом и есть принципиальное отличие между инвестициями и "инвестициями" :)
Положить триллиард на счёт в банке и молиться на их нищий процент годовых - "инвестиция". Купить акции этого банка и получать дивиденды с бедолаг, которые заняты первым вариантом - инвестиция. Ну, это если прям очень грубо.
Дивиденды по акциям этого банка могут быть куда меньше % по депозиту.
какой-нибудь ВТБ в пример (еще и цена акций падает, уже в 10 раз от старта)
Ну, поскольку автор статьи нас жизни учит инвестировать именно в России, то могу сказать, что здесь вас вместо дивидендов ждут СМС типа "ваш инвестиционный доход заморожен", "мы передали ваши данные в другой банк", "кек", "пук".
А в случае с наращиванием капитала в 30 раз большего годовых расходов реально работает такой принцип: связываться каким-либо боком с банком - "инвестиция"; с помощью скупки ваучеров/толпы быков/паяльного оборудования заполучить металлургический комбинат при развале страны - инвестиция.
Ну, поскольку автор статьи нас жизни учит инвестировать именно в России
А из чего вы сделали такой вывод?
Ну как минимум работа на русскоязычную аудиторию. Я бы еще понял претензию, что дескать вы на хабр пишете, а айтишники уже все свалили - но вы же пишете книгу в русскоязычной телеге. Так что советы либо релевантны аудитории, и тут надо думать как их применить в современных реалиях, либо для тех, кто имеет возможность использовать все финансовые возможности типа того же инвестирования в биржевые активы или валюту.
С квартирой какая-то глупость по человеческой логике
Затраты у Васи стало меньше. А вот весь капитал ушел в ноль. То есть нет у него больше никакого KFС. Свою квартиру он продать не может, потом что жить ему негде будет. Съем - требует денег (которые не факт что будут).
Ну да, апологеты бизне-схем могут рассказать, что в теории Васян может квартиру продать (за сколько? и как быстро?) и потом снимать n-е коли-во лет. Но зачем он тогда покупал ее? видимо были причины покупать, а не снимать. Может отцовский инстинкт и время вить гнезда и откладывать яица? кто знает
А вот что делать когда на счету больше годовых расходов? куда это все инвестировать то в нашей стране (да не в нашей тоже все не просто). Вот и получается, что Василию деваться то некуда, кроме как купить квартиру. В ней хотя бы жить можно
Мне ваша "человеческая логика" как раз кажется совсем нелогичной. Если бы покупка квартиры мгновенно делала из богатых людей бедняков - то это было бы странно и противоестественно.
Так мы же обсуждаем не бедность и богатство, мы обсуждаем бабки на жизнь (финансовую свободу.. финансовую.. финансы это бабки, а не квартира, машина и породистый кот). Если чел купил квартиру, то бабок у него теперь нет. Когда снова продаст - тогда будут. За бабки можно купить макарон в пятерочке. За квартиру купить ничего нельзя. При этом квартира еще так нехило привязывает к локации. Прописка, поликлиника, дети к детскому саду/школе
Ну это ж логично? Если я купил авто за миллион, у меня нет больше миллиона, но есть авто. Если продам авто - снова будет бабло, но не будет авто.
Причем с автомобилями ведь бывали ситуации, когда люди покупали тачку не по средствам, а потом реально сильно экономили, чтобы купить зимнюю резину, например. Где ж тут "богатство" ? У них получалось "бедность" настоящая. Хотя вроде дорогая машина есть
p.s. Даже банальная Крета, посчитать скок стоит ТО (тыщ 20) плюс ОСАГО (тыщ 10 наверно)+КАСКО (35к примерно) и все это по сути в один период
финансы это бабки, а не квартира, машина
На мой взгляд, это заблуждение. Финансы - это про любые активы. Человек, которому бабушка оставила в наследство квартиру в центре Москвы, резко повышает свое финансовое благосостояние.
За бабки можно купить макарон в пятерочке. За квартиру купить ничего нельзя.
Квартиру можно превратить в бабки. Можно ее сдавать в аренду - тогда каждый месяц будут бабки для покупки макарон. Можно ее продать целиком - тогда будет много денег.
Ну это ж логично? Если я купил авто за миллион, у меня нет больше миллиона, но есть авто. Если продам авто - снова будет бабло, но не будет авто.
Да - собственно, в этом и смысл учета активов. Ценность переходит в разные состояния, но при этом не исчезает. Аналогично можно аргументировать, что если "купить за бабло" акции или облигации, то бабло исчезает, и финансовое положение резко ухудшается. Но так почему-то никто не думает.
Причем с автомобилями ведь бывали ситуации, когда люди покупали тачку не по средствам, а потом реально сильно экономили, чтобы купить зимнюю резину, например. Где ж тут "богатство" ? У них получалось "бедность" настоящая. Хотя вроде дорогая машина есть
Не вижу тут никаких проблем. КФС учитывает текущие расходы. Если текущие расходы растут - то финансовая свобода, при прочих равных, снижается. Соответственно, в вашем примере покупка такой машины снизит КФС - всё логично.
В теории да, каждый москвич со своей квартирой - миллионер. По факту он может ниществовать на пособие по безработице или выживать на пенсию
Можно превратить в бабки что угодно (онлифанс не даст соврать). но пока это не бабки - это не бабки (а дедки). А свою квартиру сдавать довольно проблематично.. Типа возьму студентку на подселение? ну разве что так. Но жена против будет :)
что если "купить за бабло" акции или облигации, то бабло исчезает, и финансовое положение резко ухудшается.
бабло исчезает. А мы не про фин. положение (оно скорее всего не меняется, у чела были бесполезные деньги, он купил на них акций. Если акции выйдут ноль, он в плане положения ничего не потеряет, так как видимо ему текущих доходов на жизнь хватает, раз скопил приличную сумму, которую тратит не на гречку в пятерочке, а на акции), а про финансовую свободу
То есть, вы не согласны, что с москвич со своей квартирой при прочих равных гораздо финансово обеспеченнее москвича без квартиры?
Может быть, а может и не быть. На мой взгляд - предложенный вариант расчета КФС, который учитывает скрытые расходы на проживание в собственной квартире, как раз неплохо решает проблему подобных сравнений.
Москвич без квартиры с десятью миллионами на счету может быть финансово обеспеченней москвича с квартирой, но без денег.
Если у него 10 миллионов на счету, при отсутствии квартиры, это значит что он, помимо 10 миллионов на счету, имеет достаточно денег чтобы их постоянно тратить на аренду квартиры в предлах МКАДа.
а что такое "финансовая обеспеченность" ? это новый термин, который Вы вводите. Мы не про это писали тут. Обсуждалась "финансовая свобода", через сумму денег, достаточных для проживания один год
А так-то ежу понятно, что при прочих равных с квартирой лучше (потому что не надо платить за съем чужой квартиры)
самурай без меча подобен самураю с мечом. Но без меча
Кстати, можно ли называть человека москвичом, если у него нет своей квартиры? Может правильно называть его бомжом? Без определенного места жительства. если он не побежал вставать на учет в паспортный стол
Мы ж не называем человека автовладельцем, если он тачку ток в каршеринге.. Ну автомобилист... Ну тоже чет обычно подразумевает наличие своего авто
На мой взгляд, человек с собственной квартирой гораздо финансово свободнее аналогичного человека без собственной квартиры.
потому что чел без собственной квартиры вынужден снимать жилье. Ежу понятно, что снимать жилье это -n денег каждый месяц
А вот если у них доходы разные.. то и надо смотреть на показатели дохода/расхода
Квартира как таковая выводится из уравнения. она не важна, считайте что ее нет.
Я беру ж прямо определение- фин. свобода это кол-во денег (денег, а не квартир) достаточных для проживания n-й период времени. На 10 миллионов можно прочить n-времени. На квартиру прожить нельзя ни дня.
Квартира как таковая выводится из уравнения. она не важна, считайте что ее нет.
Квартира имеет текущий opportunity cost в виде затрат на аренду точно такой же.
Не понимаю что такое "opportunity cost " , что-то на эльфийском
У квартиры есть квартплата. Правда если снимать, то тоже надо обычно платить за воду и электричество
Вы про "упущенную выгоду"? дык это штука виртуальная. И есть у любого купленного объекта. Если Вы купили гречки, значит не купили макарон.
Вы купили квартиру, а могли купить акции Эпл
Могли заплатить за аренду, а могли не заплатить и пожить месяцок бомжом
Ну вот, вы же сами пишете - "без собственной квартиры вынужден снимать жилье". То есть, квартира значимо повышает финансовую свободу за счет того, что позволяет не тратить деньги на съем жилья.
В этом смысле тезис "на квартиру нельзя прожить ни дня" неверен. Пока живешь в своей квартире - ты на "на нее" проживаешь как раз непосредственно.
Квартира не важна. повторю, Важны деньги. Не важно, тратите Вы на съем квартиры или дотируете любовницу - это расходы. так и наличие или отсутствие жилья тоже никак само по себе на фин. свободу не влияет. может Вы у любовницы живете бесплатно (не у той, что дотируете)
По сути для фин. свободы важно только кэшфлоу и остаток на счетах
на квартиру прожить нельзя, потому что она еду не дает. Она дает только кров и тепло. Без денег Вы помрете с голоду
И наоборот, с деньгами на хотя бы еду, можно перекантоваться какое-то время (живя у друзей, для примера или работая сторожем с проживанием) Может даже покормят бесплатно
А еще можно
Только потеряв все, мы становимся свободными, чтобы сделать все что угодно. Чак Паланик.
У вас эти понятия все как будто в отрыве друг от друга существуют. А на практике активы (финансовый капитал) порождают кэфшлоу в том или ином виде - поэтому финансисты пристально смотрят и на активы.
В вашем примере человек, живущий у любовницы, будет гораздо более финансово свободен, имея собственную квартиру, чем без нее. Потому что квартиру можно сдавать (получать тот же стабильный кэшфлоу), или вообще ее продать и получить сразу большую сумму на счет - с которой дальше можно делать всякое разное.
Вы опять про мифические активы-пассивы
Мы обсуждаем финансовую свободу. Это не экономический термин, а житейский
Вы обсуждаете совсем не то. ежу понятно, что самурай с мечом это лучше самурая без меча
А мы обсуждаем ситуацию, когда у одного Васи есть 10 млн, а у другого Васи есть квартира с теор. стоимостью 10 млн.
Вот по бухучету они то может одинаковы. А вот по фин. свободе - свободен Вася с 10млн на счетах, а Вася с квартирой пустил корни (захочет продать, так еще и на НДФЛ попадёт)
Вроде ж очевидная штука, своя квартира не дает фин. свободу. Это гигиенический фактор. Как вода, еда
А если Вы свободность считаете так, что любой материальный (и не материальный) объект конвертируется в деньги туда-сюда без проблем, то обсуждать вообще нет смысла, будет простой закон сохранения материи.
Но и тогда вообще не важно, покупал квартиру Вася или нет. Важно, сколько у него "активов (деньги на счетах, машина, квартира, породистый кот)" и какой у него кэшфлоу. Вася живет в идеальном мире, где квартира продается с полпинка и тут же чемоданом денег выдается покупателю и Вася сразу находит себе съемное жилье в том же районе и грузчики бесплатно перевозят, а ремонтники делают ремонт.
мифические активы-пассивы
Вы обсуждаете совсем не то. ежу понятно
Вроде ж очевидная штука
Если вам уже всё очевидно - то обсуждать дальше смысла особого не вижу. =)
мы обсуждаем ситуацию, когда у одного Васи есть 10 млн, а у другого Васи есть квартира с теор. стоимостью 10 млн. Вот по бухучету они то может одинаковы.
В реальности,
тот у кого на счетах 10 миллионов имеет доход позволивший накопить такую сумму,
а тот у кого нет ни шиша такого дохода просто нет.
Это означает, что
со временем у того кто имеет 10 миллионов станет 20 миллионов, а у того у которого нет ни шиша, по прежнему не будет ни шиша
если тот у кого нет ни шиша, продав свою квартиру получит 10 миллионов, то он с большой вероятностью эти 10 миллионов просто потеряет со временем (90% бизнесов разоряется в первый год)
Господи какой же зануда. Человек имеющий 10 млн на руках имеет больше финансовой свободы чем тот, который с квартирой только в том случае, если у второго нет дохода, позволяющего покрывать его расходы на жизнь до момента продажи квартиры (что не так в примере, приведенном автором). Опять же, понятие рыночная стоимость предполагает относительно быструю продажу актива. Во всех других случаях степень финансовой свободы квартиранта будет больше, т.к. его расходы на жильё будут в разы ниже, чем у арендатора. Я уже не говорю о том, что если уж рассматривать "по-житейски"
То стоимость квартиры имеет тенденцию к росту перекрывающего инфляцию.
Когда квартира – место, где ты живёшь, квартира не инвестиция.
Вы немного запутались в терминах или трактуете их в отличающихся от общепринятых значениях. Смешиваете в одно понятия активы, имущество, капитал, "финансовый капитал", деньги.
Потому вам в панамку и накидывают.
Финансовый капитал и финансы имеют вполне устоявшиеся значения, далекие от "любые активы". "Финансы" - это денежные средства, ценные бумаги и их ближайшие производные.
Недвижимость и многие другие активы в "Финансовые активы" никогда не входили. Это как в балансе в денежных средствах или кфа вписать здания. Боюсь никто такой фокус не оценит.
Когда вы покупаете квартиру для проживания, либо другой цели не связанной с получением дохода от нее, её нельзя даже в ваш капитал включать, это просто имущество. Вы же не включается в капитал одежду, обувь и пр. личное имущество. Или включаете? :)
Конечно, можно забивать на общепринятые понятия, но тогда в начале статьи стоит привести свои определения, а еще лучше вводить новые ранее не используемые термины для новых понятий, чтобы не путать читателей. В общепринятом значении, то что вы называете "финансовыми активами" или просто "активами" в статье называется имуществом. Если будете использовать этот термин, тогда все сходится и сущность понятий не искажается.
А то если так жонглировать смыслами, то и HTML станет строго-типизируемым компилируемым языком программирования. Ну а что? Автор так видит, автору так хочется думать :) Какая разница как далеко это фактического положения?
Финансовый капитал и финансы имеют вполне устоявшиеся значения, далекие от "любые активы". "Финансы" - это денежные средства, ценные бумаги и их ближайшие производные.
В предыдущей главе я давал определения, которые не особо отличаются от общепринятых: https://habr.com/ru/post/711294/
Включение реальных активов в состав чистых активов человека (net worth, или то, что я в книге совокупно называю финансовым капиталом) также является общепринятым.
Когда вы покупаете квартиру для проживания, либо другой цели не связанной с получением дохода от нее, её нельзя даже в ваш капитал включать, это просто имущество.
Общепринятым подходом среди международных профессиональных финансовых советников как раз является совокупный анализ всего накопленного человеком капитала - включая, в том числе, недвижимость, в которой он живет.
Конечно, можно забивать на общепринятые понятия, но тогда в начале статьи стоит привести свои определения, а еще лучше вводить новые ранее не используемые термины для новых понятий, чтобы не путать читателей. В общепринятом значении, то что вы называете "финансовыми активами" или просто "активами" в статье называется имуществом.
Если не затруднит - приведите пожалуйста цитату, где неправильно термины употребляются. Возможно, где-то я упустил что-то.
Стало 0 миллионов, расход 0.4 миллионов в год. КФС ушёл в минус.
Да, у него теперь есть квартира, теоретически стоящая 10 млн. Может он под неё взял кредит и теперь его проедает?
Про отсутствие доходов там речи не шло - они вообще в расчете не участвуют. Предполагается, что Вася, как большинство людей, работает на какой-то работе и получает зарплату.
Можете вместо квартиры написать ваш (не)любимый биткоин, например. Его стоимость определяется только готовностью отдать за него энные деньги. Вот когда была лихорадка, он всем был нужен и вырос в тысячи раз. А когда все поняли, что каждая первая новая валюта - это скам, криптовые миллиардеры и евангелисты - почти поголовно схемачи и фараоны пирамид, а платят этим в основном за наркоту и контрабанду, да и то любимые цифровыми борцунами за свободу биржи и миксеры не спасают от ЭФБИАЙ ОУПЕНАП - что-то цены подсдулись нехило так. Это значит, что купить его уже намного меньше желающих. Более мягкий вариант, но тренд моей мысли наверное уловим.
С машиной то же самое - любая тачка, прошедшая акт покупки в дилерском центре, переводится в разряд вторички - и теряет в цене минимум дилерскую наценку целиком (а это до половины), даже если осталась в состоянии "муха не срала". И квартира то же самое - только на такую вещь покупателей еще меньше, и с ними придется договариваться о цене индивидуально (либо же ее купит какой-то условный ПИК, но как и любой профессиональный покупатель, и "подборщик авто" и прочие паразиты собьет до минимальной цены, чтобы оправдать свое существование).
С квартирой какая-то глупость по человеческой логике Затраты у Васи стало меньше. А вот весь капитал ушел в ноль. То есть нет у него больше никакого KFС. Свою квартиру он продать не может, потом что жить ему негде будет. Съем - требует денег (которые не факт что будут).
Логика квартиры исходит из того, что те кто всё это придумал, ездят по всей стране с платными курсами, и поскольку всю жизнь проводят в дороге и семьи не имеют, то квартиры тоже не имеют и в ней не нуждаются.
Давненько уже обнаружил где-то формулу, которая работает. Звучит она так:
Доволен тот, кто умеет довольствоваться.
И она объясняет, что надо делать. в любых ситуациях, магнат ты, бомж, азиатский дворник Собянина или научный сотрудник в постсоветском всё ещё около-военном институте. Остальное - лицемерие, как по мне.
Напомнило "вишнёвую свободу". ^_^
Степени свободы глазами молодых китаянок
Получается, его КФС как будто бы тоже резко вырос в два с половиной раза – с 10 до 25, так?
не получается. Он упал до ноля, ибо после покупки квартиры осталось 0 свободных денег и уже не получиться на 400 тыс прожить ни дня.
А вообще, сами же пишете про лестницу вниз. Особенно у тех, кто перескочил из одной шкалы в другую всегда будет огромное количество нереализованных финановых трат, а значит, тут шкала не линейная, переход на каждый уровень должен сопровождаться многократным увеличением дохода, а то и вообще квадратом от прошлой величины.
Также, имея 30и летний запас финансовой прочности, жить на прежнем уровне благосостояния, это уже синдром отложенной жизни.
Скандинавы для всего этого придумали отличный термин "достаточно". Есть некий уровень дохода в заданной местности, до достижения которого человек не может жить полноценно. В целом это достаточно простые вещи: безопасность, собственный кров над головой, авто, которое по силам содержать, доступность медицины, образования для всех членов сьмьи и прочие банальные вещи. Превышение же этого порога, уже не дает такого резкого увеличения уровня счастья , как движение к этому уровню. И тут уже нет смысла меряться КФС, ибо это не меняет ничего особо.
не получается. Он упал до ноля, ибо после покупки квартиры осталось 0 свободных денег и уже не получиться на 400 тыс прожить ни дня.
Финансовый капитал, как разбирали в предыдущей главе, не измеряется только свободными деньгами. Иначе аналогичным образом можно аргументировать, что при покупке ценных бумаг человек тоже становится беднее - ведь вместо свободных денег у него какие-то бумажки на счете оказываются.
Также, имея 30и летний запас финансовой прочности, жить на прежнем уровне благосостояния, это уже синдром отложенной жизни.
А как назвать синдром, когда работаешь на нелюбимой работе, чтобы заработать денег на бесконечное повышение потребления?
Скандинавы для всего этого придумали отличный термин "достаточно".
В принципе, этот же термин можно при желании применять и к размеру расходов тоже. =)
Финансовый капитал, как разбирали в предыдущей главе, не измеряется только свободными деньгами. Иначе аналогичным образом можно аргументировать, что при покупке ценных бумаг человек тоже становится беднее - ведь вместо свободных денег у него какие-то бумажки на счете оказываются.
В данном случае не учитывается ликвидность. Да и стоимость актива может меняться, так что вполне может получиться и 25 лет, как и 5, впрочем. Просто сам параметр КФС у вас очень простой, который не учитивает множество параметров, поэтому тут и расчеты такие.
А как назвать синдром, когда работаешь на нелюбимой работе, чтобы заработать денег на бесконечное повышение потребления?
Это называется реальная жизнь. :) Для большинства людей.
Ну, понятно, что это в любом случае упрощение. Невозможно в одной цифре учесть вообще всё. Но, на мой взгляд, - полезное упрощение для получения "helicopter view" по состоянию своих финансов.
Это называется реальная жизнь. :) Для большинства людей.
Можно тогда задуматься, с чем первее бороться начать - с "синдромом отложенной жизни", или с "реальной жизнью" где на нелюбимую работу надо ходить каждый день, иначе тебе и твоей семье будет есть нечего. =)
Ну, понятно, что это в любом случае упрощение. Невозможно в одной цифре учесть вообще всё. Но, на мой взгляд, - полезное упрощение для получения "helicopter view" по состоянию своих финансов.
В любом случае это какая-то бесконечно плавающая величина, в которой полностью отсутсвует инвестиционная составляющая. Потому как 10 миллионов рублей в рублях и в квартире 10 лет назад это уже совсем разные вещи.
Можно тогда задуматься, с чем первее бороться начать - с "синдромом отложенной жизни", или с "реальной жизнью" где на нелюбимую работу надо ходить каждый день, иначе тебе и твоей семье будет есть нечего. =)
Собственно бороться нужно для достижения баланса между этих 2-х границ. Иначе все КФС не играют ни какой роли. Затраты всегда будут расти быстрее доходов.
Я для себя вывел такое определение финансовой свободы. Оно определяется временем, на которое ты можешь бросить дела и потом возвратиться и восстановить. Мой сегодняшний уровень - 3 недели.
Как ни странно, когда работаешь на "дядю" проще вырваться в отпуск на 2-3-4 недели, чем если ты, работаешь на себя. Проще жить с небольшим пассивным доходом, который не требует каждодневного управления, чем каждый день рубиться в Форексе.
Проще.
У вас миллионные долги? - Надо пахать и отдавать.
У вас просто долги? - Надо пахать и отдавать.
У вас нет долгов и нет сбережений? - Пахать и копить.
У вас есть небольшие сбережения? - Пахать и инвестировать.
Вы миллионер? - Пахать и становиться миллиардером.
Вы Миллиардер? - Пахать и становиться самым богатым человеком в мире.
Вы Илон Маск? - Рад знакомству, впрочем, вы сами знаете, что надо пахать дальше.
Посыл статьи понятен и без такого большого объема - быть богатым и здоровым лучше чем бедным и больным...
Понятно что неплохо бы накопить денег, но все эти статьи не отвечают на главный вопрос - как сохранить капитал (накопленное-заработанное). Вот вы вложились в бетон, в акции , еще во что-то, и тут, бац, НАЧАЛОСЬ. "Отчественный" рынок просел в 2-3 раза, а "иностранный" залочен на неопределенный срок (причем к этому приложили органы регулирования с обоих сторон. Некоторым у которых есть загран паспорт повезло, но это преимущественно люди к который КФС>100 ), бетон еще не просел (но не понятно кто его покупает, ибо те у кого есть деньги собираются уехать, а построено его много, а людей становится все меньше, и цены держаться только за счет того, что 90% денег в стране крутится в столице, и все пытаются в нее попасть)...
Правда остаются еще предметы искусства (очень специфический рынок где новичка скорее всего разденут), и физическое золото (которое транспортировать через границы не реально..).
но все эти статьи не отвечают на главный вопрос - как сохранить капитал (накопленное-заработанное)
Про это будет вся вторая часть книги.
Диверсификация рулит. Не вкладывать всё в один вид вложений, а распределять между разными - причем с разнонаправленными рисковыми характеристиками. Типа акции + золото, недвижимость + патроны.
И недвижимость тоже разная бывает - одно дело бетон в спальном районе, который неуникален и вполне может обесцениться в несколько раз при неблагоприятной экономике (сейчас, например, вообще застой полный в продажах, и аренда сдулась) - или земля с домиками где-нибудь в хорошей зоне отдыха, на побережье какого-нибудь спокойного региона.
В таких районам недвижимость может быть очень сильно переоценена. Ибо супербогачи покупают ее там ну чтобы было
Диверсификация рулит. Не вкладывать всё в один вид вложений, а распределять между разными - причем с разнонаправленными рисковыми характеристиками. Типа акции + золото, недвижимость + патроны.
Что-то разогнались вы на 100 долларов. Без патронов еще куда ни шло.... Если что - ирония.
Просто вложения в акции миллиона и вложения в акции десяти тысяч - разные вложения. И если вкинул в акции миллион - то точно особо не полежишь на диване. Дивиденды небольшие, а колебания рынка по независящим причинам последнее время чаще стали. Золото стабильно вниз идет несколько лет. Если только на мелких подъемах играть. Но это никак не пассивный доход....
Павел, вы тут буквально книгу Шеффера "Путь к финансовой свободе" пересказываете, с терминами и цифрами. Скажите, читали ли вы ее?
Спросите у любого человека – сколько ему необходимо денег для полного и бесповоротного достижения счастья, и вы всегда услышите одинаковый по своей сути ответ: «в несколько раз больше, чем есть сейчас»
Если бы тут было написано "почти у любого человека", я бы не спорил. А так как написано — это не соответствует действительности. Лично знаю несколько человек, которым увеличение потока денег не нужно вообще, и они при этом полностью довольны жизнью. Да, из них заметная часть — это пенсионеры, которым на устраивающий их образ жизни хватает, а остаток они просто не знают, куда девать (детям отдают или "на похороны" откладывают). Но и условная молодёжь, которая понимает, что увеличение притока денег на их осознание счастья не повлияет вообще никак, тоже в выборке присутствует.
Хватает, ибо на что-то существенное денег нет. Там инструмент хороший прикупить или баньку построить итд и тп.
И поэтому ты даже уже и не думаешь об этих возможностях, ибо привык к малому
Разговор про субъективное восприятие счастья. Когда банька уже есть, лишний инструмент тебе не нужен, всё в жизни тихо и спокойно, ты занимаешься любимым делом, ты счастлив. В этой ситуации, наоборот, внезапное появление больших денег вызовет снижение субъективного восприятия счастья, потому что появится проблема — а куда это деть.
Лично я считаю, что у "привыкших к малому" больше шансов быть счастливыми. Не гарантия, просто вероятность выше. Потому что основная причина отсутствия "счастья" — осознаваемое несоответствие твоей жизни ожидаемому или желаемому тобой же.
Пост невозможно читать. Через каждый абзац какие-то левые картинки, не относящиеся к сути изложенного, которые отвлекают от текста.
Хм. Так сколько же денег нужно для счастья? Откуда взялись эти числа - четверть годового дохода, один годовой доход, пять, пятнадцать? Почему не 0.877 и не стопицот? Требуется обоснование.
Про навыки эффективного управления капиталом - вообще непонятно. В чем они заключаются? Единственное, что здравое и про что все и так знают - покупка недвижимости которую можно сдавать. Всё остальное - риски. Среднесрочные накопления съедает инфляция, долгосрочные - регулярные кризисы. Глядя на исторические графики цен на что-угодно можно подумать, что вот тогда бы купил - сейчас бы... но можно и по другому - купил - и... заморозил средства на годы.
Проценты по вкладам - кошкины слезы. Пусть у меня есть 1 КФС=1 млн. руб. И что с ним делать? Доход по вкладу за год - в лучшем случае один месячный расход. А стоит затеять что-то дорогое - стоматологию, или авто захочется на дачу ездить - вот и нет этого одного КФС. Но если есть регулярная ЗП, то уже и кредиты не так страшны, и планировать можно. Это я к тому, что кэшфлоу показатель более приятный чем КФС.
Откуда взялись эти числа - четверть годового дохода, один годовой доход, пять, пятнадцать? Почему не 0.877 и не стопицот? Требуется обоснование.
Обоснование - только здравый смысл и наблюдение за собой и окружающими. Все границы условные, конечно же.
Единственное, что здравое и про что все и так знают - покупка недвижимости которую можно сдавать. Всё остальное - риски.
Увы, но и покупка недвижимости - это тоже риски.
Хорошая вещь. Только у меня подушка безопасности и далее, это число зарплат, которые я условно отложил. Сейчас после года работы у меня всего 2 месячная подушка. Вот так получается. И я подумал что я намного беднее того человека, который зарабатывает пусть в 2 раза меньше, но имеет 1 летнею подушку безопасности. Так что сама по себе большая зарплата ничего не стоит. Кто работает условно 2-3 месяца у него может быть доход в 4 раза больше человека, который работает уже несколько лет, но накопил подушку на 1 - 1.5 крат- летнею зарплату. Хотя думаю с зарплатой миддла уже можно "взлетать" имея 6 месячную подушку, начинать инвестировать. Копить 5 лет, а тем более 10-15 лет это мне кажется избыточным. Ну и да, люди с квартирами в разы обеспеченнее тех у кого нет квартир, и даже не понимают какой огромный капитал у них под ногами. И да сдавать квартиру самый невыгодный способ получить дополнительный капитал, хотя это и хорошо что многие не рискуют потерять деньги это раз, а второе если бы все эти деньги пошли бы в рынок акций, инвестиций, то ещё больше бы разбалансировали рынок и там стало бы сложнее зарабатывать. То есть большие капиталы связаны в банках и рынке недвижимости (средняя квартира зарубежном стоит 250-500 тысяч долларов, огромные капиталы). Единственные кто могут зарабатывать в банках или на небольших процентах - это фонды типа Баффета, пенсионные фонды запада, где в одном фонде сотни миллиардов долларов как минимум и даже несколько процентов прибыли это уже миллиарды долларов. Обычному человеку стоит инвестировать под десятки процентов, но это расскажу в следующем комментарии)) нет, такие способы безусловно есть, их не один, все их следует проверять, но обычно почему то у тех кто знает как заработать по 50-200% в год капитала нет, не будешь же свои 2 тысячи руб. да даже 20 тысяч под 200% в год вкладывать, ну получишь 40 тысяч, это не серьёзно. А у тех у кого есть капитал хотя бы уровня цены квартиры просто не станут рисковать и вкладывать его куда то, что отчасти хорошо как для самих людей, так как для них нет рисков, так и для рынков - нет лишних денег.
Вот-вот. Мой коммент примерно о том же. И видимо тоже кому-то не понравился по аналогичной причине ))).
Обычному человеку стоит инвестировать под десятки процентов, но это расскажу в следующем комментарии)) нет, такие способы безусловно есть, их не один, все их следует проверять, но обычно почему то у тех кто знает как заработать по 50-200% в год
Признаки пирамиды - это больше скольки там сейчас процентов годовых??? Чтобы иметь пассивный доход в 20% работать надо...
(Напоминаю, что покупка жилья в ипотеку – это совсем другая ситуация:
ведь в данном случае кредит не уходит безвозвратно на потребление, а
используется для приобретения ценного актива.)
Это кто вам сказал, что жильё - это актив, а не пассив?
Вам, возможно, будет интересно прочитать предыдущую главу: https://habr.com/ru/post/711294/
Автор будущей книги совершенно прав, когда для определения расходной части включает вмененный расход. Почему прав? Да потому что он совершенно справедливо пытается сравнивать разные жизненные ситуации и разные формы капитала, которым вы владеете. И в этом сравнении кэоффициент, который вы используете, чтобы определить свою свободу, не должен зависеть от формы капитала, если у них одинаковая доходность.
Возьмем пример. Прежде всего, для понимания ситуации с покупкой собственной квартиры, будем для простоты считать, что у вас в жизни нет других расходов, кроме оплаты жилья. И пусть например эти расходы есть 1млн в год. Изначально вам дают 20млн капитала денег. Согласно методике автора статьи у вас кфс 20:1. Далее автор делает вам простое заявление, что ваш кфс не зависит от того, какую форму вы придаете капиталу. Ну хочется ему так. Ведь по сути он на примере кфс просто иллюстрирует некоторые важные вещи. И надо понимать что в его интерпретации кфс это не коэффициент счасться, это не показатель, насколько искусно вы вы выбираете форму для своего капитала - будь то деньги в банке под 5% или в другом банке под 10% или покупка рисковых акций под 30% или наоборот голубых фишек под 5% или покупка квартиры для последующей сдачи для получения дохода 8% годовых. Автор сразу оговорил, что оценить вашу искусность при выборе формы капитала - это следующие главы книги. А сейчас лишь ему надо просто вам дать некий показатель, который расскажет о вашей свободе и в частности именно финансовой. Заметьте, он хочет вас оценить на этом этапе не с точки зрения вашей искусности выбора капитала, а лишь вашу свободу, то есть некую позицию в жизни. И кфс как отношение актива к расходам неплохо ее отражает отражает.
Продолжим наш пример. У вас 20 млн денег на счету в банке и расход 1 млн в год. И вот вы решили купить инвестиционную квартиру, чтобы сдать ее в аренду. Что то изменилось в кфс, в том виде как говорит автор статьи? Абсолютно ничего. Как было 20:1, так и осталось. Вы можете возмущаться, стучать ногами от негодования, говорить, как же так, ведь банк мне давал 4%, а вы такой умный теперь рубите от сдачи в аренду 5%. Но автору на данном этапе это неважно. Ведь капитала у вас как было 20 млн так и осталось. Как был расход 1млн, так и остался.
Вы жили жили в этой ситуации и в какой то момент решили, а не перееду ли я в квартиру, которую купил. У вас сразу же как бы пропали расходы 1 млн. Но у вас одновременно пропал доход от квартиры в 1 млн. Логика автора и наша собственная интуиция нам подсказывает, что наша финансовая свобода не изменилась. Раньше наш 'доход в части зарабатывания денег на оплату жилья' уходил на оплату жилья и не оставалось ничего. И сейчас тоже самое: не остается ничего. То есть ситуации абсолютно одинаковы. И кфс это должен показать, если мы будем осознавать, что наш расход на жилье никуда не делся и мы продолжаем его оплачивать в скрытой форме в виде как бы не оформленной бумажно сделке, согласно которой вы сами себе сдаете жилье. Логика здесь проста. Главное понять, что если вы не оформили сделку, это не означает, что этой сделки нет по существу. Могу привести пример из налогового законодательства. К примеру вы пекете хлеб и продаете мне. А я изготавливаю сидр и продаю вам. Государство берет с вас налог на прибыль. И с меня. Продажу хлеба вы оформляете договором со мной. А я продажусидра оформляют тоже договором. Государство видит наши договора и на их основе начисляет налог. А потом я и вы как то подумали, почесали голову и решили, а не заняться ли нам бартером. Вы мне хлеб, я вам сидр. Никаких денег друг другу не платить. Ни у вас ни у меня нет денежного дохода. Исчислять налог невозможно ибо нет договоров о купле-продаже, нет денег поступающих насчет, нет прибыли в них. Кстати так и былокогда то в 90х годах. Бартерные сделки позволяли уходить от налога на прибыль. И тогда государство терпело, терпело да не вытерпело и сказало, да какая хрен разница бартер или не бартер. По сути ваш бартер это две сделки по купле продаже. Будьте добры посчитайте налог так, будто ваш один договор по бартеру это два договора купли продажи. А если при этом у вас кроме бартерных сделок не никаких других и вы не знаете, какой денежный эквивалент установить для хлеба и сидра, то возьмите просто цену сидра и хлеба в вашей местности, исходя из них расчитайте ваши виртуальные выручки, ваши прибыля и наконец наш налог. И государство по сути право. Аналогично и в нашем случае когда вы владея квартирой якобы уже не имеете расходов на жилье. На самом деле по сути вы просто платите сами себе и вас продолжает быть и расход на жилье и остается доход с капитала. И это логично ведь не мог расход улетучиться и капитал не куда не делся, он вроде продолжает работать. Опять же проще вам стало жить или нет, больше у вас стало денег или меньше - нас сейчас не интересует. Ибо повторимся еще раз, нас сейчас не заботит насколько вы искусно выбрали форму капитала и какие риски за собой это тянет. Нас пока что заботит лишь ваш капитал, ваш расход и их соотношение.
Как я вывел математический способ определить степень вашей финансовой свободы