Тут вопрос не по базам пограничников (к ним ФНС только планируют дать доступ в будущем) - а то, может ли считаться скан загранпаспорта исчерпывающим свидетельством для ФНС РФ налогового нерезидентства гражданина.
Мне мои инспектора постоянно звонили, я их по именам всех знаю. =) В итоге просто занес номер своей ИФНС в телефонную книгу (правда, от звонков на Вотсапп это не помогает, но такого опыта у меня не было).
Если речь про то, как в Дании устроено - то выпущенная облигация имеет зеркальные условия с самой ипотекой. Условно, если в ипотеке аннуитет на 30 лет, то в первые годы гашения тела долга почти не будет, а основная масса гашения долга будет сконцентрирована во второй половине срока.
Это немного не то. Здесь нужно откуда-то иметь дополнительные деньги, чтобы их положить под более высокую ставку. А в Дании можно просто без дополнительных денег от себя рефинансировать кредит под более высокую ставку и сократить тело долга сразу же.
Вот только выкуп облигации для того чтобы сократить долг это ещё и приобретение риска связанного с этими облигациями (а именно выкуп риска падения доходности) о чём вы почему-то упорно забываете.
Выкуп облигации = гашение ипотеки в данном случае. Не очень понимаю, о каком риске в этом контексте идет речь.
Т.е. в реальности никакой асимметрии нет вообще, заёмщик выигрывает в одном месте, теряет в другом.
Асимметрия есть в том, что замещик может заставить банк принять досрочное погашение кредита по номиналу, если для него он стал невыгодным; а банк не может заставить заемщика досрочно погасить кредит по номиналу, если он стал невыгодным для банка.
Вы в целом всю статью написали в таком ключе, словно там в Дании рай земной для берущих ипотеку
Ипотечное законодательство в Дании более выгодное для заемщика, чем в России. С чем вы здесь не согласны?
Ну хоть тут признали, что разница невелика, окей, чо уж.
Я правильно понял, для вас тезис "в Дании можно при волатильности ставок не платить банку половину кредита, а в России это невозможно" - это эквивалентно "разница невелика"?
Путём её выкупа вы просто закрываете ипотеку, Ваша ипотека и облигация как бы аннигилируют.
Да, всё так. По ипотеке заемщик должен платить банку по графику, по облигации банк должен платить по такому же графику держателю облигации (после выкупа облигации - получается, заемщику). Эти два противоположных денежных потока как бы схлапываются, никто никому ничего не должен больше.
можно ли провести рефинансирование в ипотеку (в противовес потребительскому кредиту), и что в этом случае будет являться залогом по второй ипотеке?
При рефинансировании ипотечного кредита новый кредит выдается под залог той же самой недвижимости. Это работает, так как всё одновременно происходит: выдача нового кредита => гашение старого кредита за счет нового => снятие ипотечного обременения с объекта по старому кредиту и его возникновение по новому кредиту.
Перечитайте ветку и свой пост, раз не сразу доходит.
С какой целью вы хамите?
Если кратко, противоречие в том что вы половину поста рассуждаете о том какое же в Дании замечательное законодательство, тогда как при прочих равных условиях с РФ (а именно речь о возможности гасить досрочно при условии возможности взять кредит под лучший процент) реальной разницы практически нет.
С точки зрения рефинансирования ипотеки под меньшую процентную ставку разницы между РФ и Данией нет - я и не утверждал, что она есть.
Но при этом датскую ипотеку можно рефинансировать под более высокий процент с сокращением тела долга в два раза - в России аналогичный трюк можно провернуть только с сохранением долга на том же уровне.
Соответственно, в Дании можно в определенных обстоятельствах сначала рефинансировать долг под более высокую ставку, а потом обратно под более низкую - и в итоге сократить долг пополам при той же ставке кредита. В России так сделать не получится, тело долга в любом случае придется выплачивать полностью.
Почему же, как раз неодинаковая ситуация получается по разным долговым инструментам:
Облигация с фиксированным купоном на 30 лет при резком падении рыночной доходности ниже ставки купона резко вырастет в доходности выше номинала. Если эмитент захочет выкупить ее с рынка, то ему придется заплатить сильно больше, чем номинал.
Ипотека с фиксированной на 30 лет процентной ставкой при резком падении рыночной доходности ниже этой ставки не растет в цене сильно выше номинала, заемщик может в любой момент прийти и закрыть этот долг по номиналу.
Асимметрия здесь в том, что заемщик по ипотеке получает выгоду при резком росте ставок, но не несет рисков, связанных с резким падением ставок (он всегда может рефинансироваться просто).
Если один банк не рефинансирует, можно пойти к другому. Другое дело, что с текущими ставками по ипотеке на уровне ~20% рефинансирование будет, скорее всего, еще более неприятным мероприятием.
Спасибо за обратную связь. Но без картинок почему-то статьи гораздо меньше читают. =)
Тут вопрос не по базам пограничников (к ним ФНС только планируют дать доступ в будущем) - а то, может ли считаться скан загранпаспорта исчерпывающим свидетельством для ФНС РФ налогового нерезидентства гражданина.
Ну, я к тому, что возврат-то таким же образом может произойти)
В Беларусь, насколько я помню, можно выезжать по российскому паспорту (соответственно, в загране отметок о выезде не будет).
Мне мои инспектора постоянно звонили, я их по именам всех знаю. =) В итоге просто занес номер своей ИФНС в телефонную книгу (правда, от звонков на Вотсапп это не помогает, но такого опыта у меня не было).
Не очень понял в контексте, что имеется в виду под "незарегистрированным ИП на УСН".
Посмотрел с лупой на Q* в этом комменте - там как раз пять 🤔
Если речь про то, как в Дании устроено - то выпущенная облигация имеет зеркальные условия с самой ипотекой. Условно, если в ипотеке аннуитет на 30 лет, то в первые годы гашения тела долга почти не будет, а основная масса гашения долга будет сконцентрирована во второй половине срока.
Это же "придуманная" облигация, которую я использую просто для иллюстрации. =) Поэтому, нет - она самая обычная, с гашением в конце срока.
Это немного не то. Здесь нужно откуда-то иметь дополнительные деньги, чтобы их положить под более высокую ставку. А в Дании можно просто без дополнительных денег от себя рефинансировать кредит под более высокую ставку и сократить тело долга сразу же.
Выкуп облигации = гашение ипотеки в данном случае. Не очень понимаю, о каком риске в этом контексте идет речь.
Асимметрия есть в том, что замещик может заставить банк принять досрочное погашение кредита по номиналу, если для него он стал невыгодным; а банк не может заставить заемщика досрочно погасить кредит по номиналу, если он стал невыгодным для банка.
Ипотечное законодательство в Дании более выгодное для заемщика, чем в России. С чем вы здесь не согласны?
Я правильно понял, для вас тезис "в Дании можно при волатильности ставок не платить банку половину кредита, а в России это невозможно" - это эквивалентно "разница невелика"?
Да, всё так. По ипотеке заемщик должен платить банку по графику, по облигации банк должен платить по такому же графику держателю облигации (после выкупа облигации - получается, заемщику). Эти два противоположных денежных потока как бы схлапываются, никто никому ничего не должен больше.
При рефинансировании ипотечного кредита новый кредит выдается под залог той же самой недвижимости. Это работает, так как всё одновременно происходит: выдача нового кредита => гашение старого кредита за счет нового => снятие ипотечного обременения с объекта по старому кредиту и его возникновение по новому кредиту.
Что конкретно вам кажется некорректным в утверждении выше?
И сразу на всякий случай уточню: от какого конкретно утверждения вам показалось, что я отказался? 🤔
С какой целью вы хамите?
С точки зрения рефинансирования ипотеки под меньшую процентную ставку разницы между РФ и Данией нет - я и не утверждал, что она есть.
Но при этом датскую ипотеку можно рефинансировать под более высокий процент с сокращением тела долга в два раза - в России аналогичный трюк можно провернуть только с сохранением долга на том же уровне.
Соответственно, в Дании можно в определенных обстоятельствах сначала рефинансировать долг под более высокую ставку, а потом обратно под более низкую - и в итоге сократить долг пополам при той же ставке кредита. В России так сделать не получится, тело долга в любом случае придется выплачивать полностью.
Датская ипотека эквивалентна облигации с встроенным опционом на выкуп по номиналу.
Почему же, как раз неодинаковая ситуация получается по разным долговым инструментам:
Облигация с фиксированным купоном на 30 лет при резком падении рыночной доходности ниже ставки купона резко вырастет в доходности выше номинала. Если эмитент захочет выкупить ее с рынка, то ему придется заплатить сильно больше, чем номинал.
Ипотека с фиксированной на 30 лет процентной ставкой при резком падении рыночной доходности ниже этой ставки не растет в цене сильно выше номинала, заемщик может в любой момент прийти и закрыть этот долг по номиналу.
Асимметрия здесь в том, что заемщик по ипотеке получает выгоду при резком росте ставок, но не несет рисков, связанных с резким падением ставок (он всегда может рефинансироваться просто).
А что конкретно по работе механизма в Дании неправильно описано?
Так, не понял, а чему конкретно это противоречит из того, что я написал? 🤔
Если один банк не рефинансирует, можно пойти к другому. Другое дело, что с текущими ставками по ипотеке на уровне ~20% рефинансирование будет, скорее всего, еще более неприятным мероприятием.
В облигацию зашит опцион на досрочное погашение по номиналу, отказаться нельзя.