Выгода в том, что берешь дорогие деньги сейчас, а отдаешь дешевые потом. Если до совсем простой ситуации довести - то это как взять кредит в рублях под 1% на 30 лет при том, что инфляция на этом периоде будет 7%. К концу 30-летнего срока рубль обесценится на 85%.
Нет, чтобы получать выгоду от дешевой нерыночной ипотеки, не обязательно иметь деньги на полную стоимость квартиры.
Как наиболее простой пример: вы взяли кредит в рублях на 30 лет под 1% под покупку квартиры. Средняя инфляция в РФ за эти 30 лет составила 7%, в течение срока возврата кредита рубль обесценился на ~85% (более чем в 7 раз). Можно ли сказать, что этот кредит был для вас невыгоден?
Банк выдал долг под 18%, а потом ставки в экономике упали до 6%. Банк хотел бы, чтобы заемщик продолжал ему платить 18% каждый год все оставшиеся 30 лет. Но заемщик досрочно погасил долг по номиналу, и теперь банк может вложить эти деньги только под 6%.
В зеркальной ситуации, заемщик может все 30 лет медленно гасить ипотеку под 6%, даже если в экономике кругом доходность подскочила до 18%. Банк его не может принудительно заставить досрочно погасить долг по номиналу. В этом асимметричность.
В большинстве стран законодательство асимметрично более выгодно для заемщика. В России, например: возможность досрочно погасить ипотеку по номиналу - это та же самая асимметричная выгода заемщика.
А как конкретно это всё противоречит моему тезису о том, что если ставка по кредиту ниже текущего рыночного процента - то этот кредит гасить не надо по возможности? 🤔
Для конкретного человека можно вообще любой кейс придумать. Но из первых принципов, брать в долг под отрицательную реальную ставку (когда ставка кредита инже инфляции) - это выгодно.
При обратном переходе будет то же самое? По их принципам рыночного изменения цены долга.
Там в следующем абзаце обратный случай поясняется:
Но это не так страшно, ведь если в какой-то момент рыночные ставки упадут обратно вниз к 1–2%, то датчане опять смогут рефинансировать свои ипотечные кредиты по низким ставкам. При этом их никто не заставит для закрытия ипотеки выкупать соответствующий ей бонд по рыночной цене, возросшей из-за падения ставок – по закону, заемщик всегда имеет право полностью загасить ипотеку по номиналу. Получается, они в буквальном смысле сделают деньги «из воздуха»: сократят свой долг перед банком в два раза, и продолжат дальше платить по низкой ставке.
Сейчас инфляция в рубле под 9%. Даже если никуда не вкладывать ничего, то долг обесценивается быстрее, чем начисляются проценты под 6%. Квартира при этом долгосрочно будет плюс-минус инфляцию отбивать.
Если честно, не понял ваш аргумент. Если у вас ипотека под 10%, и при этом прямо сейчас эти деньги можно разместить на депозит под 18% - то, кажется, это как раз наоборот хорошая иллюстрация того, почему ипотека со ставкой ниже рыночной ставки доходности является выгодной штукой, независимо от переплаты?
Ставки - штука порой плохо предсказуемая, так что тут в реальности может не так красиво выйти. Базовая идея наверное такая, что иметь длинную ипотеку под низкий процент - это круто, с ней потом можно всякие прикольные штуки делать)
Германию не изучал. Но да, в этом собственно смысл статьи - в каждой стране свои правила. В России штрафы за досрочное гашение незаконны.
Выгода в том, что берешь дорогие деньги сейчас, а отдаешь дешевые потом. Если до совсем простой ситуации довести - то это как взять кредит в рублях под 1% на 30 лет при том, что инфляция на этом периоде будет 7%. К концу 30-летнего срока рубль обесценится на 85%.
...но если ипотека тоже в рублях - то это не проблема)
Не обязательно. Описанный в статье пример как раз работает без каких-либо свободных денег.
Нет, чтобы получать выгоду от дешевой нерыночной ипотеки, не обязательно иметь деньги на полную стоимость квартиры.
Как наиболее простой пример: вы взяли кредит в рублях на 30 лет под 1% под покупку квартиры. Средняя инфляция в РФ за эти 30 лет составила 7%, в течение срока возврата кредита рубль обесценился на ~85% (более чем в 7 раз). Можно ли сказать, что этот кредит был для вас невыгоден?
Банк выдал долг под 18%, а потом ставки в экономике упали до 6%. Банк хотел бы, чтобы заемщик продолжал ему платить 18% каждый год все оставшиеся 30 лет. Но заемщик досрочно погасил долг по номиналу, и теперь банк может вложить эти деньги только под 6%.
В зеркальной ситуации, заемщик может все 30 лет медленно гасить ипотеку под 6%, даже если в экономике кругом доходность подскочила до 18%. Банк его не может принудительно заставить досрочно погасить долг по номиналу. В этом асимметричность.
В России кредит придется возвращать полностью, в РФ такие трюки не работают.
В большинстве стран законодательство асимметрично более выгодно для заемщика. В России, например: возможность досрочно погасить ипотеку по номиналу - это та же самая асимметричная выгода заемщика.
Можно и не брать ипотеку, если денег очень много. Но, как видно из заметки выше, иногда взятие ипотеки - это очень выгодное мероприятие.
А как конкретно это всё противоречит моему тезису о том, что если ставка по кредиту ниже текущего рыночного процента - то этот кредит гасить не надо по возможности? 🤔
Для конкретного человека можно вообще любой кейс придумать. Но из первых принципов, брать в долг под отрицательную реальную ставку (когда ставка кредита инже инфляции) - это выгодно.
"У вас" - это где? И где "у нас" тоже уточню на всякий случай)
Там в следующем абзаце обратный случай поясняется:
Сейчас инфляция в рубле под 9%. Даже если никуда не вкладывать ничего, то долг обесценивается быстрее, чем начисляются проценты под 6%. Квартира при этом долгосрочно будет плюс-минус инфляцию отбивать.
Если честно, не понял ваш аргумент. Если у вас ипотека под 10%, и при этом прямо сейчас эти деньги можно разместить на депозит под 18% - то, кажется, это как раз наоборот хорошая иллюстрация того, почему ипотека со ставкой ниже рыночной ставки доходности является выгодной штукой, независимо от переплаты?
Ставки - штука порой плохо предсказуемая, так что тут в реальности может не так красиво выйти. Базовая идея наверное такая, что иметь длинную ипотеку под низкий процент - это круто, с ней потом можно всякие прикольные штуки делать)
Кайф, вы большие молодцы!
Невольно вспомнил анекдот про тест Роршаха у психиатра, где пациент говорит "доктор, вы что, извращенец - откуда у вас такие картинки??" =)
Пока непонятно - что они там примут, и примут ли вообще.
Не, там немного не так. Скорее, НКЦ говорит банку Б "чуваки, вы баксы не из воздуха продавайте, вы их сначала зашлите в обеспечение ко мне на счета!"