Бьюсь об заклад, что имя этого человека малоизвестно за пределами сферы архитектуры, градостроительства и, возможно, истории искусств. А ведь Серда заложил основы современной урбанистики с междисциплинарным подходом. Именно он разработал знаменитый L'Eixample (Эшампле) — план расширения Барселоны в середине XIX в. на основе широких проспектов и улиц с восьмиугольными кварталами, давший имя всему центральному району и ставший первым примером масштабной городской трансформации. Сегодня Барселона пытается организовать её вторую серию — через программу суперкварталов вновь сделать центр пешеходным, зелёным, удобным для жизни и общения. Но вернуться к идеалам Серды, будучи центром крупнейшей на Средиземном море агломерации и туристической столицей, крайне непросто. Давайте разбираться!
1. Немного истории
▍ 1.1 Борьба за независимость
Желание отделиться у местных идёт ещё со времён Реконкисты, когда за христианами фактически остались лишь Каталония да север Пиренейского полуострова, а вся остальная территория была занята маврами. Так и не смирившись с падением своей значимости после объединения Испании, каталонцы с тех пор конфликтуют с официальным Мадридом. В 1714 г. закончилась война за испанское наследство, где Барселона сделала ставку не на ту сторону. В итоге победивший Филипп V (Бурбон) упразднил многие городские учреждения и хартию вольностей Барселоны, построив на горе Монтжуик нависающую крепость-цитадель. Он же запретил городу расширяться за пределы своих крепостных стен (от этой стигмы город смог избавиться только спустя полтора столетия).
В последний раз каталонцы пострадали за поддержку республиканцев в гражданскую войну, окончившуюся победой Франко. Барселона была последним очагом сопротивления, пав в январе 1939 г. — именно отсюда около полумиллиона республиканцев ушло во Францию. В итоге до смерти диктатора в 1975 г. использовать каталонский язык было запрещено. Но каталонцы не были бы ими, если бы не продолжили втихую проворачивать свои фокусы. Одним из оплотов сохранения языка стал монастырь Монсеррат в горах неподалёку. Там продолжали вести службу и бракосочетания на родном языке, там же находили убежище вольнодумствующие. После восстановления монархии Каталония, конечно, получила автономный статус, статус второго государственного языка для каталонского и своё правительство. Но по мере роста экономической мощи — росли и политические амбиции. Однако проведённый в 2017 г. референдум о независимости Конституционный суд Испании объявил незаконным, протестующих жёстко разогнали, а Еврокомиссия поддержала официальную позицию Мадрида, развеяв последние надежды.
Собственно, теперь вы понимаете причины столь яростной борьбы между двумя наиболее известными испанскими клубами – FC Barcelona и Real Madrid CF. Долгие годы именно футбольные матчи «Барсы», в отсутствие прочих возможностей национальной идентификации (язык и флаги были запрещены), оставались символом борьбы каталонцев за культурную и политическую независимость. Кстати, про центральную (присланную из Мадрида) жандармерию местная шпана до сих пор пишет на заборах — forces d’ocupacio («оккупанты»), предпочитая полицию местную (mossos d’esquadra).
Да, во времена Франко развитие Барселоны подавлялось, но с его смертью город ожил. А проведение Зимних Олимпийских игр 1992 г. с реконструкцией старого промышленного района El Poblenou и благоустройством его многокилометровых пляжей сделало город новой туристической столицей средиземноморья. В итоге Барселона, город с населением лишь 1,62 млн человек, — в тучные доковидные времена принимал до 12 млн туристов в год. Он манит своей харизмой, архитектурой, кухней, музеями, солнцем, а до недавнего времени — и доступным жильём (до того, как Ада Колау взялась кошмарить Airbnb). В результате сегодня 22% её жителей или более 360 000 человек – иностранцы/экспаты, в основном из Европы, Латинской Америки и США. Каталонцы, конечно, не в восторге от всего этого, — в центральных районах они теперь в меньшинстве! Но что поделать, таковы издержки популярности. А вообще, Барселона — это ещё и ядро крупнейшей на Средиземном море агломерации в 5,5 млн человек. Совокупный ВВП которой в 2017 г. составлял $194 млрд (14% ВВП и 20% экспорта Испании). Так что королевской короне Испании определённо было что терять.
▍ 1.2 Как Ильдефонс Серда заложил основы современной урбанистики
К середине XIX в. из-за запрета на расширение за пределы средневековых крепостных стен Барселона «задыхалась» — на площади 4,5 км2 ютилось около 190 тыс. жителей (плотность 42 тыс./км2). Узкие, плохо освещаемые и проветриваемые улицы старого города с нависающими домами, отсутствие хорошей питьевой воды и канализации только ухудшали эпидемиологическую обстановку. Продолжительность жизни для рабочего класса снизилась до 23 лет. Поэтому после того, как Мадрид всё-таки дал добро на снос крепостных стен в 1854 г., горожане целых 12 лет делали это с превеликим удовольствием. Однако, что делать дальше, было совершенно непонятно — план расширения ещё только предстояло разработать.
Основная конкуренция развернулась между двумя проектами — Ильдефонса Серды (Ildefons Cerda) с проектом Eixample и проектом расширения Барселоны главного архитектора города Antoni Rovira. Последний предусматривал радиальную планировку с традиционным разделением центра для богатых и окраин для бедных/рабочих. Поскольку проект Серды был навязан Мадридом сверху, он встретил ожесточённое сопротивление каталонцев и городской совет выбрал проект Ровира. Можно только предположить, какой бы была сегодня Барселона, не вмешайся тогда Мадрид. С большой вероятностью она напоминала бы современную Москву с нашей кольцевой структурой, унаследованной от срытого земляного вала, на месте которого было построено Садовое кольцо. А потом дело «кольцевания» завершилось строительством дорог вдоль разрушенных Белогородской и Китайгородской крепостных стен, — следующие транспортные кольца лишь повторили этот принцип.
Но поддержка Мадрида и членство в городском совете Барселоны обеспечило победу плана расширения Серды. Однако до того, как его разработать, он целое десятилетие проводил «полевые» исследования, чтобы понять социальную, демографическую, жилищную, экономическую и экологическую ситуацию в городе. На полученных эмпирических данных и математических расчётах он выработал свои предложения по будущей планировке города. Более того, именно Ильдефонс Серда ввёл в оборот сам термин «урбанизация», заложив теоретические основы современного градостроительства как междисциплинарной науки. Он впервые представил город как взаимосвязанную и динамичную систему, а его фундаментальный научный труд The General Theory of Urbanisation был опубликован в 1867 г.
▍ 1.3 Смешанное землепользование и усечённые кварталы
Серда предложил радикальный план расширения Барселоны за счёт близлежащих сельхозземель, объединив центр широкими лучевыми проспектами с семью пригородами. Одновременно строилась современная инфраструктура: водо- и газопроводы, ливневая и бытовая канализация, мостились тротуары, разбивались городские парки и сады. Практика такая была обычным делом — в это же время столь же радикальную перекройку старых улиц Парижа проводил Жорж Осман (Georges Haussmann). Но Серда пошёл ещё дальше, разделив будущий город на сектора из 20 кварталов, каждый из которых получил свой набор объектов социальной инфраструктуры (рынки, парки, школы, госпиталя). От такого объединения социальных и общественных функций в жилых кварталах с приходом модернизма через полвека откажутся, что потом вызовет «автомобильную революцию» со всеми вытекающими. Но удачная планировка Серды для центрального района Барселоны, давшее ему имя L’Eixample, пережила эту пагубную моду, до сих пор удивляя весь мир балансом и смешанным землепользованием (mixed-use).
Будучи социалистом-утопистом, Серда впервые ввёл смешанное проживание богатых и бедных, которым доступны одни и те же сервисы и инфраструктура (эгалитаризм). До него знать и буржуа всё-таки старались отделить себя от нижестоящих классов. В итоге основную массу застройки той поры составляют доходные дома, когда на цокольном этаже размещались торговые лавки и сервисы, этажом выше жили их владельцы — буржуазия (а не в особняках на окраинах города, как это было повсеместно в Европе), ну а верхние этажи занимали сдаваемые в аренду квартиры поменьше, уже для рабочих. Такое сочетание жилой и бизнес-функций в центральных жилых кварталах Барселоны сохраняется и спустя полтора века. Район L’Eixample обеспечивает сегодня 264 000 рабочих мест (офисы/бизнес/сервисы) и проживание 308 000 жителей. Такой баланс позволяет обеспечить непосредственную близость и пешую доступность мест приложения труда/сервисов к жителям и их многообразие, что и объясняет низкий уровень использования личных авто (21% против 55% пеших/велосипедных перемещений, оставшееся — общественный транспорт).
Серда правильно предположил, что узость улиц напрямую влияет на уровень смертности, впервые оценив примерный объём потребляемого человеком воздуха, и постарался сделать их максимально широкими (от 20 до 50 м, из них по 5 м приходится на тротуары). Базовым элементом застройки города стали кварталы с длиной по каждой стороне в 113 м. Серда предвидел появление механизированного общественного транспорта. Естественно, тогда на улицах был только гужевой транспорт, но в воздухе витала идея трамваев (электричества ещё не изобрели, они должны были ходить на паровой тяге). Как вы понимаете, у трамваев даже сейчас большой радиус поворота, поэтому кварталы получили срезанные под 45° уголки. Такая конфигурация перекрёстков позволяет и сейчас лучше видеть на поворотах, а на освободившихся уголках удобно парковаться такси и для погрузки/разгрузки.
Изначально Серда предполагал застраивать только две стороны кварталов, чтобы оставить побольше места для парков в их внутренних дворах. Но у застройщиков было собственное мнение на этот счёт, в результате сегодня застроены не только оставшиеся две стороны кварталов, но и большая часть их внутреннего пространства (парковки, подсобные помещения, торговые точки и прочее). Только с конца 1980-х гг. муниципалитет начал программу по точечному возвращению внутренних дворов кварталов к изначальному плану Серды — там начали разбивать сады, открывать детские площадки, библиотеки, центры для престарелых и прочие объекты социальной инфраструктуры.
2. Суперкварталы
▍ 2.1 Причины
Даже с учётом относительно невысокой доли личных авто в структуре пассажирских перевозок, уровень загрязнения воздуха в Барселоне к началу 2010-х гг. превышал допустимые Евросоюзом нормы. По некоторым оценкам это приводило к преждевременной смерти до 3500 жителей в год. Плюс, конечно, негативную роль играет близость крупного морского порта, вклад которого по некоторым видам парниковых газов и взвешенных частиц составлял до 50% (в Нью-Йорке нас учили, что заход в порт и 12-часовая стоянка одного крупного круизного лайнера эквивалентна по выбросам более 40 тыс. тяжёлых дизельных грузовиков).
Ну и, конечно, сказывается общий недостаток парков и зелёных насаждений, в среднем, — 2,7 м2 на одного жителя, что кратно ниже 9 м2, рекомендуемых ВОЗ (парки по городам распределяются неравномерно везде, не только в Испании, — в Москве в центре те же самые «каменные джунгли» с 1,5-2 м2 зелени, но на окраинах доходит и до 50м2/чел). В результате в Барселоне возникает множество т.н. «островков тепла», — температура в городе всегда выше, в среднем на 3°С, а летом доходит до 8°C. Недостаток озеленения и большое число машин приводит к высокому уровню шумового загрязнения — более 40% жителей подвержены воздействию шума громкостью более 65 дБ (Барселона самый шумный город Европы).
Чтобы его снизить до приемлемых — нужно максимально отделить жителей от автомагистралей. Для этого в 2012 г. ещё командой предыдущего мэра Xavier Trias был разработан амбициозный Urban Mobility Plan (2013–2018). Одним из способов снизить объём автомобильного трафика на 20%, наряду с реорганизацией сети автобусных маршрутов, развитием сети велодорожек и созданием «зелёных» пешеходных коридоров, стала и идея организации суперкварталов.
▍ 2.2 Сальвадор Руэда — отец суперкварталов Барселоны
Сальвадора Руэду (Salvador Rueda), урбаниста и сооснователя Urban Ecology Agency of Barcelona, можно назвать отцом суперкварталов (superilla). Первый такой проект был реализован ещё в 1993 г. в районе El Born. Следующие два суперквартала появились только в 2005 г. в районе Gracia. Основная идея проекта — создать пешеходную зону внутри большого кластера стандартных кварталов Серды (как правило, это 3х3, то есть примерно 400х400 м). Весь магистральный трафик выносится наружу, внутрь допускаются только авто проживающих в суперквартале, а их скорость ограничивается 10 км/ч, причём вводится одностороннее движение и запрещается сквозное. Вводятся интервалы с полным запретом перемещений личных авто, но с исключением для муниципальных служб/полиции (11-15 и 17-24). Тротуары убираются, чтобы пешеходы, которым отдаётся безусловный приоритет, чувствовали себя равными на дороге с авто и велосипедами. На освободившихся перекрёстках внутри высаживается зелень, организуются общественные пространства, детские площадки, места для пикника, летние веранды кафе и прочее.
Оправдались ли ожидания Руэды? В целом да, — по итогам организации двух суперкварталов в Gracia число пешеходных перемещений по всему району в целом выросло на 10%, а велосипедных — на 30%. При снижении автомобильного трафика внутри на 26%. Однако непредвиденным эффектом оказалась джентрификация всего района. Подскочило число туристов, за которым последовал резкий рост связанной с ними индустрии ритейла и сервисов, что, в свою очередь, подняло цены и на жильё.
Тем не менее Urban Mobility Plan (2013–2018) содержал уже 120 потенциальных зон, подходящих для организации суперкварталов. Но, естественно, сгоряча столь масштабную трансформацию никто начать не дал, ограничившись «полевыми» исследованиями. Однако пришедшая к власти в мае 2015 г. команда нового мэра Ады Колау поддержала проект Руэды. Начали с двух пилотных проектов суперкварталов в отдалённых от центра районах Poblenou/рынка Sant Antoni (2016). Кстати, поначалу жители Poblenou оказались не готовы к свалившемуся на их головы
А вообще, Руэда видит суперкварталы средней численностью в 6000 жителей как самодостаточные микрорайоны (пламенный испанский привет советским планировщикам), способные локально покрыть большую часть социальных потребностей своих жителей. Это не только детские и спортивные площадки, школа, детский сад и поликлиника. Но и, к примеру, общий сад для выращивания овощей и фруктов с переработкой пищевых отходов в компост для его удобрения. А кроме того, команда Руэды разработала проект обеспечения теплоснабжением (центрального отопления в Барселоне по большей части нет) всего микрорайона на основе локальных ресурсов. В его основе сбор дождевой воды в подземных танках и постепенный нагрев энергией от солнечных батарей.
▍ 2.3 Ход реализации программы, текущий статус superilles
В 2019 г. Колау была переизбрана, под её руководством был разработан Barcelona Superblock Plan, который начинает постепенно воплощаться в жизнь. Началась реорганизация ещё четырёх суперкварталов, правда не в центральных районах (Hostafrancs, Horta, Sant Gervasi и La Sagrera), — таким образом их будет 9. Муниципалитет пытается постепенно подобрать их оптимальный формат, отходя от классики 3х3 — гигантский суперквартал Horta, к примеру, охватывает весь одноимённый район, поэтому там оставили сквозной автобусный маршрут.
Что же касается центрального района L’Eixample, спланированного Сердой, и где сегодня сложилась самая напряжённая ситуация с трафиком и загрязнением воздуха, то было решено постепенно превратить его целиком в гигантский суперквартал. Для этого к 2030 г. планируется «озеленить» 21 улицу и реорганизовать 21 перекрёсток в площади с зелёными насаждениями и общественными зонами — всего 33,4 Га нового пешеходного пространства (см. презентацию). В рамках первой фазы проекта в 2022 г. должно начаться «озеленение» большой улицы Consell de Cent и части пересекающих её улиц Rocafort, Comte Borrell и Girona. Приоритет там будет отдан пешеходам, скорость авто ограничивается 10 км/ч. При этом движение авто на всём протяжении «зелёного» коридора не допускается, — только до ближайшего перекрёстка. Весь внешний трафик выводится наружу, за исключением сквозных автобусных маршрутов, идущих с севера на юг.
На этих улицах высаживают деревья (не менее 10% площади) и устанавливается уличная мебель. В определённое время разрешается доставка/разгрузка, чтобы не убить уличный ритейл/сервисы. Эти же работы начаты и в районе Sant Marti с озеленением пяти улиц (Cristóbal de Moura, Almogàvers, Zamora, Puigcerdà и Bolívia). Одновременно с их благоустройством там ведётся модернизация подземной коммунальной инфраструктуры: пневматическая система сбора мусора, «зелёная» дренажная система SUDS, постепенное расширение системы поквартального отопления Districlima.
3. Вопросы муниципального управления
▍ 3.1 Почему одни суперкварталы не решат проблему пробок в Барселоне
Основная критика концепции суперкварталов сводится к тому, что они не решают проблему пробок глобально, частично только усугубляя её на локальном уровне — на внешнем периметре. Если 70% площади улично-дорожной сети в городе будет отдано пешеходам, справятся ли оставшиеся 30% с текущим трафиком? Справедливый вопрос. Данные исследования в Poblenou показали, что трафик по его периметру вырос лишь на 2-3%. Но, во-первых, это отдалённый район, где и без суперквартала с пробками всё было вполне пристойно. А во-вторых, в суперквартале Poblenou проживает лишь 1800 жителей. Что будет в центре, где плотность жителей, а значит и число личных авто, почти на порядок выше?
По всей видимости, муниципалитет понимает проблему, — разработанный 2024 Urban Mobility Plan, концепт нового плана городской мобильности до 2030 г., предусматривает дальнейшее снижение доли частных авто в городских перевозках на 25%. В итоге совокупная доля пеших прогулок, велосипедов и всех видов общественного транспорта должна будет превысить 80%. Создание большой пешеходной зоны в рамках всего центрального района L’Eixample, а также расширение сети велодорожек этому также поспособствует. Уже сейчас на пешеходные перемещения и велосипеды приходится 55% всех передвижений в городе, протяжённость велодорожек превысила 210 км, число их пользователей — 112 тыс. человек.
Что касается развития общественного транспорта, то ещё в 2002 г. Сальвадор Руэда разработал план радикального изменения сети автобусных маршрутов. В 2018 г. эта реформа была, наконец, проведена — число маршрутов снизилось, они стали такими же ортогональными, как и сама уличная сеть (по масштабам, конечно, не сравнить с автобусной реформой Сеула, но по результатам — вполне). В итоге при том же числе автобусов, их на каждом маршруте стало больше, а интервал движения сократился до 2 мин. За счёт перепланировки маршрутов 95% жителей оказались в пешей доступности от автобусных остановок (300 м), которые теперь стали размещаться практически каждый 400 м. Сеть автобусных маршрутов дополняет развитое метро (12 линий, 183 станции, протяжённость путей 170 км). Хотя пользуются им не столь интенсивно — всего 645 тыс. пассажиров в день, предпочитая автобусы и пешеходные прогулки.
В целом, согласно моделированию Руэды, для того чтобы перекрыть негативный эффект в виде роста трафика от реализации суперкварталов в масштабах всей Барселоны, нужно добиться его снижения на 13%. Поэтому, если удастся реализовать заложенное в 2024 Urban Mobility Plan снижение автомобильного трафика на четверть, это будет большой успех, а ситуация на дорогах значительно улучшится. Но … есть нюансы.
▍ 3.2 К вопросу о транспортном планировании в масштабах агломерации
Дело в том, что Барселона, с практически не растущим населением в 1,62 млн человек, является центром самой крупной на средиземноморском побережье агломерации — 5,5 млн человек. К слову, население всей Каталонии 7,5 млн. И эта агломерация очень динамично растёт (+ 1,2 млн жителей за последние 20 лет). И если в самом городе жители предпочитают ходить пешком и пользоваться общественным транспортом, то подавляющее число жителей пригородов, работающих в центре, — использует личное авто (> 800 тыс. в день на «вход», плюс ещё > 300 тыс. в день авто на «выход» тех барселонцев, кто работает в пригородах). В результате, по некоторым оценкам, такая маятниковая миграция формирует до 60% городского автомобильного трафика.
А вот с транспортным планированием на уровне агломерации как раз проблемы (а где их нет?). Сейчас делаются первые попытки расширения транзитных зон, городской сети авто и вело-шеринга в ближайшие пригороды. Но это капля в море, реально проблему способна решить только сложная и долгая работа в масштабах всей агломерации по реорганизации сети самого массового транспорта — ж/д линий. И если с местными Catalan Railways ещё как-то можно договориться, то с Мадридом (национальные ж/д Renfe), с учётом сепаратистских настроений, — без шансов.
Проблему осложняет то, что Парламент Каталонии принятием Law 31/2010 законодательно закрепил границы агломерации в довольно урезанном виде. Area Metropolitana de Barcelona (AMB) покрывает лишь территорию в 636 км2 с населением 3,2 млн человек (36 муниципалитетов). А транспортное управление AMB ответственно за скоординированное развитие ещё меньшей территории (площадь 332 км2, население 2,8 млн человек и 18 муниципалитетов). Для такой урезанной территории и разрабатывается единый транспортный план (PMMU 2019-2024) с сетью магистральных маршрутов общественного транспорта (трамваи и автобусы). А из отдалённых пригородов и городов-спутников, которые остались за скобками транспортного планирования, жители по-прежнему добираются в Барселону на личных авто. К слову, реальный масштаб агломерации Барселоны, определяемый по методикам Евростата (Metropolitan Region), занимает территорию площадью 3200 км2, на которой проживает более 6 млн человек (164 муниципалитета, а с учётом Таррагоны и Жироны — более 230).
Однако нужно отдать должное каталонцам — во многих странах мира политические институты для скоординированного развития в масштабах агломерации вообще отсутствуют (см. пример агломерации Нью-Йорка). Однако, и этого могло не быть. Когда каталонцы со смертью Франко в 1975 г. выдохнули, им разрешили создать Corporació Metropolitana de Barcelona (CMB) для планирования и реализации инициатив в масштабах агломерации. Но в 1987 г., воспринимаясь как троянский конь социалистической партии, CMB была распущена консервативным региональным правительством (по примеру роспуска Тетчер Greater London Council, возглавляемого Кеном Ливингстоном, в то время вполне себе левым). Поэтому воскресший в 2010 г. Metropolitan Council, после пары десятилетий исследований и переговоров, можно воспринимать как маленькое управленческое чудо и одно из преимуществ широкой автономии Каталонии в составе Испании (в Мадриде с его агломерацией в 6,7 млн человек, к слову, такого нет).
Совет агломерации Барселоны состоит из 36 мэров и 54 муниципальных советников, обладает полномочиями в сферах городского планирования, общественного транспорта, строительства жилья и инфраструктуры, защиты окружающей среды. Однако в плане практического осуществления разработанных планов Совет пока не дорабатывает, особенно по части скоординированного в масштабах агломерации строительства социального жилья/обеспечения транспортной связности. Да и не особо разгуляешься входящим в AMB муниципалитетам без бюджета — в Испании 89% собираемых налогов идут в Мадрид/региональные администрации, и уже оттуда распределяются на места.
4. Ада Колау на посту мэра Барсы: enfant terrible современной Испании
▍ 4.1 Ипотечный кризис и популярность PAH
Ада Колау (Ada Colau) была одним из основателей гражданского движения по защите пострадавших ипотечников, созданного после экономического кризиса 2008/2009 гг. (Plataforma de Afectados por la Hipoteca, PAH). Тогда более 400 000 объектов недвижимости были лишены права выкупа закладной, а ещё 3,4 млн пустовали. Поэтому проблема была массовой, и PAH старалась привлечь к ней внимание, проводя гражданские акции и уличные протесты, блокируя банки и мешая судебным приставам проводить выселения. Однако общенациональную известность Колау принесла её речь на парламентских слушаниях в феврале 2013 г., когда она в свойственной ей эмоциональной манере назвала выступавшего перед ней Хавьера Пеллитеро, заместителя генерального секретаря банковской ассоциации Испании, — преступником, а не экспертом, а банки — основными виновниками жилищного кризиса.
Популярность PAH позволила быстро набрать известность и Barcelona en Comu (BComu), политическому движению, которое стала представлять Ада Колау с лета 2014 г. Оно объединило левые силы и неожиданно выиграло муниципальные выборы 2015 г., выдвинул Аду Колау в мэры. Злые языки поговаривают, что победу BComu обеспечила административная поддержка Мадрида, для которого левые оказались меньшей из двух зол. Противостоящая ей центристская коалиция, уже 35 лет находящаяся у власти в Барселоне, твёрдо взяла курс на отделение. И осенью 2017 г., когда Мадрид направил туда федеральную полицию для недопущения референдума о независимости, а улицы города взорвались протестами, Ада Колау заняла нейтральную позицию (не поддержала, но, тем не менее, разрешила открыть школы для голосования). Так или иначе, но в 2019 г. она была переизбрана на свой пост.
С чем была связана острота ипотечного кризиса в Испании, когда только в Барселоне в 2010–2020 гг. число бездомных (выселенных) на улицах выросло на 77%? Историческим наследием периода правления Франко, который «привил» испанцам желание во что бы то ни стало быть собственником жилья (сегодня их > 80%, что практически сравнялось с Сингапуром — см. предыдущий материал). Однако если Франко в 1950-1970 гг. поощрял строительство типовых многоэтажек и продажу квартир в них по низким ценам, осуществлял контроль ипотечных ставок и обеспечивал стабильность на рынке труда… То в последние пару десятилетий банки начали раздавать ипотечные кредиты без разбора, при этом ухудшение общей экономической ситуации сильно ударило по рынку труда (безработица на уровне 22%, а среди молодёжи — и под 40%) и платёжеспособности клиентов.
Выселенных должников можно было бы расселить в социальное муниципальное жильё, но этот сектор в Испании традиционное развит слабо, как раз по причине всеобщего владения жильём. На него в Барселоне приходится лишь 1,5% жилого фонда, в то время как на коммерческий сектор аренды 38% (14% по Испании в целом). Поэтому первоочередной задачей команды Колау на посту мэра Барселоны стало пополнение фонда социального жилья и борьба с джентрификацией в центральных районах Барселоны из-за туристического бума.
▍ 4.2 Туристы, кругом одни туристы!
После Олимпийских игр 1992 г. число туристов начало резко расти, в итоге до пандемии Барселона была третьим по популярности городом Европы после Лондона и Парижа. Однако это привело к резкому росту потребности в сдаче туристических апартаментов — к примеру, в готическом квартале соотношение проживающих туристов к местным жителям доходило до 7/10. По исследованию 2020 г., из-за работы Airbnb цены на аренду жилья в самых популярных у туристов районах поднялись в 2012–2016 гг. на 7%, а на продажу недвижимости на 17%. В целом, средняя стоимость аренды в 2014–2021 гг. выросла на 50%. В результате джентрификации из того же готического квартала за последние 15 лет выселилось 4000 местных жителей и заселилось 5000 экспатов, в основном из Европы и США.
Поэтому одной из первых задач Колау на посту мэра стало охлаждение туристической активности. Началась борьба с нелегальной арендой, было отменено строительство новых отелей в центре, введены ограничения на открытия сувенирных и прочих около туристических бизнесов. Да, команда Колау уже не могла аннулировать 10 000 лицензий на сдачу апартаментов, выданных предыдущей командой, но в феврале 2021 г. был введён запрет на их краткосрочную аренду (менее месяца). А в августе 2021 г. был введён полный запрет на аренду отдельных комнат в квартирах, — на тот момент таких объявлений на Airbnb было около 8 000. Для тех, кто нелегально продолжил сдавать апартаменты незадачливым туристам, были введены суровые штрафы, начиная от €6000 и вплоть до €90 000 (в среднем, €15 000 Евро).
Причём проштрафившиеся получили возможность 80% вычета, если позволят муниципалитету использовать квартиру для социальной аренды местным жителям в течение трёх лет. По истечении этого период перед владельцем недвижимости будет выбор — либо выплатить муниципалитету оставшуюся сумму штрафа либо … продолжить сдавать по схеме социальной аренды, пока муниципалитет не получит эквивалент полной уплаты штрафа. Таким изящным ходом Колау решает сразу две задачи: увеличивает дефицитное предложение на рынке социального жилья и понижает привлекательность Барселоны для туристов (она как раз во многом опиралась на дешёвое жильё). Соответственно, муниципалитет принуждает платформенные сервисы Airbnb и Booking.com раскрывать данные владельцев объявлений о сдаче такого жилья. Те, конечно, сопротивляются, но вынуждены это делать, чтобы не потерять «белый» рынок Барселоны.
Пандемия решение задачи Аде Колау значительно упростила, резко сократив число туристов до 1 млн в 2021 г., с тяжёлыми последствиями для всего сектора (150 тыс. рабочих мест и до 15% ВВП). Но это сразу же сказалось на снижении арендных ставок. Стоимость м2 в апреле 2021 г. снизилась на 16,5% (€14,5), примерно на 10% снизилась и средняя стоимость приобретаемого жилья.
▍ 4.3 Радикальные меры. Теперь и по всей Испании
Так что же ещё предложила команда Ады Колау? Методы вполне радикальные: штрафы для массовых владельцев пустующей недвижимости и угроза её выкупа по 50% рыночной стоимости; введение ограничений на повышение арендной платы; обязательная 30% квота на социальное жильё в новых проектах девелоперов. При этом муниципалитет Барселоны начал, наконец, расширять программу строительства нового социального жилья (в 2015–2019 гг. было построено 762 квартир), постоянно требуя того же от правительства Каталонии (построено 137 социальных квартиры). В целом, в 2016–2025 гг. планируется обеспечить около 18 500 новых объектов социального жилья в Барселоне, половину из которых за счёт реализации муниципальных программ, пятую часть за счёт выкупа пустующих объектов на коммерческом рынке, а оставшееся — через квоту на соцжильё для девелоперов.
Реально ли это? В целом да, но Мадрид таким самоуправством явно недоволен. Так летом 2020 г. муниципальный жилищный департамент пригрозил крупнейшим владельцам недвижимости, пустующей в течение предыдущих двух лет, её принудительным выкупом по 50% рыночной стоимости, если те за месяц не найдут арендаторов. После выкупа муниципалитет рассчитывал пополнить этими объектами фонд социальной аренды, а владельцам недвижимости грозил штраф до $1 млн. В результате в Бадалоне, одном из крупнейших дальних пригородов, государственный банк SAREB передал муниципалитету 256 пустующих объектов под социальную аренду (в Барселоне предполагалось получить 232 объекта). Барселона вела переговоры с правительством Каталонии для снижения порога простаивания недвижимости для его конвертации в социальное жильё вообще до 6 месяцев. Однако в 2021 г. Конституционный суд Испании признал это решение муниципалитета незаконным.
В сентябре 2020 г. Каталония законодательно ограничила рост арендных ставок, что сразу же привело к росту числа заключенных контрактов на аренду со снижением их стоимости (на это повлияла и пандемия, когда поток туристов резко сократился). А в сентябре 2021 г. городской совет Барселоны распорядился понизить потолок для арендных ставок ещё на 5%. И хотя в начале 2022 г. Конституционный суд Испании признал и это решение незаконным, спустя месяц аналогичный по духу законопроект был разработан Мадридом уже на общегосударственном уровне (Ley por el Derecho a Vivienda/Right to Housing Law).
Да, провинции Испании сами смогут решать, применять или нет новый закон (в половине регионов у власти правые, поэтому там это маловероятно), но в Каталонии такая практика точно продолжится. Более того, в законопроекте содержатся и другие нормы, ранее принятые в Каталонии. К примеру, налоговые штрафы для крупных владельцев пустующей недвижимости (от 10 и более объектов) и обязательная 30% квота на социальное жильё в новых проектах девелоперов. Выкупать по 50% рыночной стоимости пустующие апартаменты никто не грозит, но и Барселона особо не горела желанием это делать — основной целью было побудить крупных владельцев пустующей недвижимости её заселить. Поэтому то, что началось в Барселоне с приходом Колау, и по факту стало общепринятым (а ранее считалось радикальным) для решения тяжёлого жилищного кризиса по всей Испании, также можно назвать маленькой революцией.
А пока Ада Колау объявила о том, что будет баллотироваться на третий срок на выборах 2023 г. Получится ли у неё за это время решить проблему социального жилья в Барселоне покажет только время, — противников за её радикализм у неё накопилось очень много. Однако за полноценную реализацию программы суперквартала в L’Eixample можно точно успокоиться. По сравнению с идущей битвой титанов между крупными девелоперами, платформами, банковским и туристическим лобби, с Мадридом, наконец, — это вообще превратилось в minor issue.
Барселона и без суперквартала в центре была очень удобна для пеших прогулок. В этом свете ещё раз настоятельно рекомендую посмотреть потрясающую лекцию Гая Перри (Guy Perry) о взаимосвязи городского планирования, образа жизни и здоровья жителей. Его карьера как раз началась с подготовки Барселоны к Олимпиаде, ещё до того, как наследие Серды было открыто всему миру и стало золотым стандартом городской застройки, сомасштабной человеку. Кто знает, может и вы потом взглянете на мир по-новому. А пока stay tuned!
Предыдущие материалы по городам:
- Tokaido: мегаполис, поглотивший Японию
- Как и чем живёт современный Токио
- Сеульская агломерация: трудно быть м̶э̶р̶о̶м̶ богом
- Сеульская агломерация: борьба с последствиями стремительного роста
- New York — New York: о чём молчат путеводители
- Детройт: как мировая моторная столица дошла до банкротства
- «Облачная» агломерация: как Boeing, Amazon и Microsoft создали современный Сиэтл
- Агломерация Мехико: воды, дайте нам воды
- Развитие Стамбула: султан сказал — султан сделал
- Гонконг: (не) «китайский городовой» Дельты Жемчужной реки
- Сингапур: город, который построил Ли. Матрица или идеальная планировка?
