Наглядно о том, почему я не беру кредиты

    Кредит — это когда банк вас грабит и вы ему за это ещё платите.
    Пожарный Сидоров бездействовал: банк горел — кредит гасился.



    Привет, Хабр!

    Многие из вас, наверняка, слышали не раз подобные шутки про кредиты и ипотеку. Некоторые, наверное, не раз пользовались калькуляторами вкладов и кредитов, и оценивали выгодность того или иного способа накопления денег. Я тоже недавно заинтересовался этой темой, и подошёл к этой проблеме математически.



    Постановка задачи


    Программист Вася имеет стабильную работу и зарплату. Всё это время он вёл беззаботную жизнь, и не думал о накоплениях, но недавно Вася женился, и стал задумываться о собственном жилье. Подумал он, и решил, что может стабильно откладывать B руб. в месяц. Сейчас квартира стоит S руб. В стране стабильная инфляция H %. Проценты по вкладу — F %, а по кредиту G %. Вклад с капитализацией раз в месяц.
    Персонажи вымышлены, все совпадения случайны.


    Найти


    Как лучше поступить Васе — откладывать деньги в банк или взять кредит? Насколько выгоднее?


    Ограничения


    В задаче не учитываются различные другие обстоятельства. Например, необходимость платить за съёмную квартиру, на период накопления, о возможности индексации с инфляцией зарплаты, а следовательно выплат. Так же, не учитывается изменения инфляции и процентных ставок, комиссии. Оставлены в стороне и вопросы о надёжности банков и другие жизненные обстоятельства.


    Решение


    Так как у Васи фиксированная сумма пополнений, то мы можем рассмотреть выгодность того или иного способа приобретения жилья, найдя количество месяцев, которые ему придётся выделять эту сумму, до полной выплаты суммы жилья.

    Подробное решение
    Пусть:
    n — это количество месяцев, за которые Вася накопит на жильё.
    m — это количество месяцев, которые Вася будет выплачивать кредит.
    Тогда из отношения m/n мы сможем судить о выгодности, того или иного способа в m/n раз.

    Введём коэффициенты:
    f = 1 + F/(100*12)
    g = 1 — G/(100*12)
    h = 1 + H/(100*12)
    это ежемесячные коэффициенты преумножения/потери суммы вклада/ценности/стоимости.

    Рассмотрим, как будет изменяться сумма вклада в конце каждый месяца:


    Используя формулу:

    найдём, что сумма в конце срока будет равна:


    Но за n-месяцев квартира успела подорожать за счёт инфляции. Найдём её стоимость:


    Итого:


    В случае кредита, формулы будут аналогичны, с той лишь разницей, что деньги теряют стоимость, и процент по кредиту это компенсирует:


    Из двух выше описанных формул, выведем, что:


    Таким образом, мы вывели общую формулу выгодности вклада/кредита в зависимости от их сроков:



    Пример 1 — либеральный


    Я взял следующие реальные цифры в качестве примера:
    Процент по вкладу: F = 10% годовых.
    Процент по кредиту: G = 12.5% годовых.
    Уровень инфляции: H = 8.7% годовых (взял как среднее за 2008-2012)
    Вася может позволить себе выделить B = 40000 руб./мес.
    Вася очень хочет купить квартиру стоимостью S = 2 733 000 руб.

    В итоге получился такой вот график (спасибо сервису yotx.ru):


    Как видно, логично, что чем меньше срок вклада/кредита, тем меньше между ними разница. Кроме того у графика есть асимптота, при значении n=140. Это говорит о том, что никакими способами нельзя выплатить кредит на ту же сумму, таким же размером ежемесячного платежа, как если бы Вася откладывал на вклад. То есть это предел кредитования, и следовательно нужную сумму Вася может накопить только вкладом.

    Например, если Вася возьмёт кредит 2 733 000 руб. на 10 лет (120 мес.), то ему нужно будет выплачивать как раз по 40 000 руб. Банковским вкладом, он накопит нужную сумму с учётом инфляции (5 160 834 руб.) за 88 месяцев. Итого 120/88 = 1.36, что сходится с графиком.
    Взять кредит сумму, более чем 3 833 000 руб. (эта цена через 140 мес. превратится в 10 538 000 руб. за счёт инфляции, именно эта сумма будет на счёте к тому времени) Вася позволить себе не сможет, т. к. при том же размере ежемесячных выплат выплатить кредит невозможно, как бы он не растягивал срок.



    Пример 2 — экзотический


    Рассмотрим тот же пример, но поменяем лишь размер инфляции:
    Уровень инфляции: H = 11% годовых

    Стоит отметить, что данный вариант маловероятен, т. к. обычно процентная ставка по вкладам всегда выше уровня инфляции. Хотя и не всегда.

    Получаем график:


    Тут получается интересная ситуация, когда вклад выгоден только на промежутке ~58-97 месяцев, во всех остальных случаях брать кредит выгоднее.
    Например, Вася возьмёт те же 2 733 000 руб. в кредит. Банковским вкладом, он накопит нужную сумму с учётом инфляции (8 169 345 руб.) практически за те же 120 месяцев.



    Пример 3 — грабительский


    Рассмотрим другой реалистичный пример, современный потребительский кредит. Данные как в примере 1, но поменяем процентную ставку по кредиту:
    Процент по вкладу: F = 10% годовых.
    Процент по кредиту: G = 20% годовых.
    Уровень инфляции: H = 8.7% годовых.




    Как видим, Васе тут уже тяжелее, т. к. кредит на таких условиях больше чем на 6 лет брать ему становится очень затратно, по сравнению с вкладом. А предел кредитования для Васи гораздо меньше — 2 400 000, то есть желаемую квартиру Васе уже не купить в кредит, даже за 50 лет



    Заключение


    Так всё же, стоит ли брать кредиты? Решать, конечно же, вам. У кредитов есть, преимущество — вы получаете желаемое уже сейчас, следовательно, вы можете уже пользоваться вашей новенькой квартирой, а не ждать 10 лет, поэтому даже 1,5x-2x переплата в этом случае не так страшна, особенно если приходится платить аренду за чужую квартиру всё это время. С другой стороны, в нашей жизни нет никаких гарантий, что условия задачи будут стабильными как в примерах, и тут главное не выйти за асимптоту, иначе кредит будет попросту непосильной ношей.

    Ну и напоследок опрос по теме.


    UPDATE


    Продолжение подсчётов, с учётом аренды + калькулятор.

    Only registered users can participate in poll. Log in, please.

    Какими банковскими услугами вы пользуетесь больше

    • 39.2%В основном вклады1563
    • 12.3%И тем и другим490
    • 17.0%В основном кредиты678
    • 4.4%Инвестирую/получаю средства другими способами177
    • 27.0%Не пользуюсь банками (занимаю у друзей/храню в стеклянной банке)1074
    Share post
    AdBlock has stolen the banner, but banners are not teeth — they will be back

    More
    Ads

    Comments 283

      +73
      В задаче не учитываются различные другие обстоятельства. Например, необходимость платить за съёмную квартиру

      Так это же самое интересное!
      Т.е. Вася говорит своей любимой: «Давай лет 10 поживем раздельно, а потом купим квартиру за нал». Или половину того, что он копит отдавать за съем. Вот тут как раз и будет та же переплата, что он будет отдавать банку.
        +22
        Если жить раздельно, то придётся снимать сразу две квартиры. Вместе жить всегда выгодней, особенно видна выгода от 10 человек :)
          +4
          Можно жить у мамы :)
            +4
            С подругой\женой у мамы трудно будет жить, в независимости с чьей мамой :)))
              +5
              Ну так раздельно же предполагается. Каждый у своей.
                +2
                Я понимаю, я говорю уже про следствие, я примерно в 16 понял что хочу жить один, в 18 срулил, сейчас мне 24 года и прожить, например до 30 с мамой — мне было бы очень тяжело :))
                  0
                  Вот аналогично.

                  Но такие есть, на них я смотрю с ужасом :)
                    0
                    Ну я спокойнее отношусь :) Все люди разные. Я бы не смог, жена бы наверное так и жила бы с родителями, если бы я её не забрал)), но я бы с ней и её родителями тоже не смог ужиться :))))

                    А по поводу кредита для меня сейчас простая математика — я плачу 10 к за съемную квартиру, за ипотеку мне надо будет платить 14 к + комунальные, итого около 20. Поэтому пока снимаю :)
                      0
                      6 к.р. на коммунальные платежи это слишком много, думаю, вы ошибаетесь. Часть «коммунальных» (очень) часто квартиранты платят отдельно (свет, телефон, вода по счетчикам и т.п.) и их нужно добавлять и к арендной плате.

                      Каждый год (или почти каждый) хозяева поднимают стоимость аренды, с учетом инфляции, можно считать, что в «старых» деньгах аренда == const. Аннуитетный платеж по ипотеке — фиксированный, т.е. он «дешевеет» при пересчете назад.

                      Это если грубо.

                      Сужу по себе: вопрос не выгодности, а в текущих возможностях. )
                        0
                        Летом плачу 4к, зимой около 5к. В екатеринбурге. Не думаю что в москве 6к это слишком много.
                          0
                          А я в Челябинске). А 10 к, с учётом всего, свет тоже сюда входит :)
                            0
                            Откуда столько? о_О Прям, интересно.
                              0
                              Не совсем понимаю ваше удивление)), это по вашему много или мало за съемную квартиру? Или вы подумали что это за камунальные услуги сумма ?)
                                0
                                Да, я подумал про коммуналку. )
                                Sorry.
                                  0
                                  Это из фразы «14 к + комунальные, итого около 20.» следует. 20-14=6 :)
                              0
                              ммм…

                              Условия: маленькая московская трешка на двух человек.
                              Коммунальные: единый платежный — 2800р., +800 за электричество, +250 за стационарный телефон.
                              От сезона мало зависит, т.к. «отопление» размазано по всему году.

                              Теплых полов нет, может из-за они много набегает?..
                          +4
                          Стоит признать, что мамы тоже бывают разные.
                          Жить с девушкой у её/моей мамы — это безумие.
                          Если бы жил один и в том же городе я бы без проблем мог жить с родителями, совершенно не напрягают.
                            0
                            У меня есть пример — мужик, 54 года, в разводе, двое детей, не работает, живет с мамой, которая выплачивает его алименты и кормит/одевает сына. Она пенсионер, а он тунеядец и алкоголик. Грустно.
                              +1
                              У меня есть обратный пример. Тот же возраст (+-), в разводе, ребенок, но работает, платит ребенку за учебу, содержит мать-пенсионерку, хотя и выпить любит. Не уверен, что есть какая-то закономерность.
                                0
                                Согласен, всяко бывает.
                            +1
                            Уехал от родителей в 17, в 23 месяца 3 прожил с родителями, больше не смог. Хотя есть знакомые которые после 30 живут с мамой и их устраивает. Так что это индивидуально. Ипотеку взял не сразу а примерно в 30 лет. Первый год ипотека напрягала так как отдавал половину зарплаты, сейчас меньше трети, и уже отношусь спокойно. Съем жилья стоит столько же, но в итоге на выходе 0.
                              +1
                              По стоимости ежемесячного платежа за квартиру в Химках я живу в центре Москвы в съемной квартире, вот в чём разница.
                                0
                                Разница еще в том, что платя за Химки, вы платите часть банку, а часть за своё жильё, живя в центре вы платите только дяде.
                                  +1
                                  Да, только зачастую арендная плата стоит сильно меньше даже процентов. Например, я сейчас проживаю в квартире стоимостью где-то в 95-100 тысяч долларов, за аренду плачу в районе 7 сотен в месяц. Если я возьму на такую квартиру кредит с, положим, начальным взносом в 30 процентов, то я при наличных ставках по ипотеке буду платить сотен восемь только процентов, не считая тела кредита.
                                    0
                                    Однако тк сумма платежа останется неизменной в течении 10 лет, то процент этой суммы по отношению к размеру доходов будет только уменьшаться, чего не скажешь про стоимость аренды.
                                      0
                                      В задаче «брать-не брать» просто всегда есть некая точка, после которой «платить кредит» становится выгоднее, чем «снимать и копить». Но вот когда она наступает — это уже вопрос индивидуальный, в каждом конкретном случае.

                                      У меня вот, например, ситуация простая — сейчас я могу себе позволить либо снимать и копить (причем не на «введенный дом», а на тот, который будет введен через год-полтора), либо платить ипотеку, но не одновременно снимать и платить. А жить при этом где-то надо. После определенной накопленной суммы первых взносов ситуация поменяется, но для начала надо до них докопить.
                                  +3
                                  1. Аренда аналогичной квартиры в центре будет сильно дороже ипотечного платежа в Химках, не рассказывайте сказок.
                                  2. Жить в центре Москвы — очень сомнительное удовольствие.
                                  3. У аренды дофига минусов по сравнению со своей квартирой
                                    +1
                                    Мне комфортнее жить в центре. Тут дело вкуса. Я снимаю за 50 двушку. Начальник 3 месяца назад купил двушку в ипотеку, платит тоже около 50.
                                    У аренды действительно дофига минусов, как и у ипотеки. Каждый выбирает свои минусы.
                                      0
                                      Двушка в Химках как раз у него, оттуда и пример.
                                      +4
                                      Но не надо забывать и про плюсы.

                                      Сломался холодильник? Проблемы хозяина.
                                      Страховать жильё? Проблемы хозяина.
                                      Завелись тараканы? Проблема хозяина.
                                      Потекла крыша? Проблемы хозяина.
                                      По соседству поселились наркоманы? Перебираемся в квартиру на соседней улице, а хозяину удачи найти новых жильцов.
                                      Решили переехать в другой город? Все вещи поместятся в один рюкзак или мини автобус.
                                      Захотели поехать на четыре месяца путешествовать по Америке или Азии? Съезжаем и по возвращению находим новую квартиру.

                                      Честно говоря много раз думал, что лучше, и всегда чаша весов склоняется в сторону аренды. Она даёт очень много свободы и минимум ответственности.
                                        0
                                        когда холостой был, тоже думал про «много свободы и минимум ответственности» — сейчас акценты сместились в сторону «больше ответственности с допустимым уровнем свободы»
                                          +1
                                          Когда холостой, можно жить с друзьями, арендуя, огромный дом. Это и финансово выгодно и весело чертовски.
                                            0
                                            Вот, кстати, что никогда не привлекало — это отдельный дом, что свой, что в аренду. В городе это за пределами добра и зла по стоимости, за городом возникает слишком много задач, которые в городе не возникают.
                                              0
                                              Дело в том, что в моём городе дом — это очень обычная вещь. Их гораздо больше, чем квартир.
                                          +1
                                          Проблемы хозяина.

                                          Да ваши это проблемы, а не хозяина. Хозяин вам в лучшем случае компенсирует расходы на решение проблемы. Не будете же вы пару недель жить без холодильника, ожидая, пока хозяин решит проблему.
                                            0
                                            Конечно нет, поэтому это прописываем в договоре. Сроки, неустойки и всё прочее.
                                            Но обычно хозяин предпочитает это делать сам или поручает агентам, потому что они знают где дешевле, если нужен водопроводчик, то у них бывает скидка, как у постоянных клиентов или у агентства есть свой человек для этого.

                                            Как бы то ни было, холодильник влетает в копеечку не мне, а хозяину.
                                              +1
                                              зависит от хозяина и от желания сменить квартиру
                                        +5
                                        Снимая квартиру 10 лет в центре, через 10 лет у вас на руках будет собственно ничего.
                                        А так через 10 лет у вас будет своя собственность, как на меня это лучше чем ничего
                                          +5
                                          Разве я с этим спорю? Я просто для себя решил, что мне нравится тратить 20 минут в день на дорогу на работу(а не час и более) в одну сторону. Что я могу посидеть где-нибудь в баре до 3 ночи и дойти домой пешком. Или просто выйти и погулять по центру красивого города.
                                          Для меня всё это гораздо «дороже» эфемерной квартиры через 10 лет. Я с трудом могу предсказать, где я буду через 3 года, а вы мне про 10.
                                          Я лишь еще раз повторю: Каждому своё.
                                            +1
                                            А еще возможно (даже скорее всего) через 10 лет такой качественной, удобной и продуктивной жизни у него произойдет личностный и карьерный рост и он купит эту квартиру ну так… с пары зарплат не заморачиваясь. ;) Но если в себя не верить, то да — только работать на проценты банку.
                                        +3
                                        Я срулил в 28, а до 30 было бы действительно тяжело :)
                                      +4
                                      Многие живут по полста лет и ничего. А ещё многие сами родителей к себе привозят. Иной раз всех четверых.
                                        0
                                        Не сложно, если другой жизни не пробовали, т.к. сравнивать не с чем.
                                        0
                                        Можно так пожить и в итоге прийти к мнению, что ипотека «выгоднее» ( оно же «лучше уж ипотека» :-)
                                      +8
                                      www.nytimes.com/interactive/business/buy-rent-calculator.html — вот тут давным давно есть калькулятор, который позволяет задать и стоимость квартиры, и процент по кредиту, и арендную плату, и даже рост стоимости квартиры и арендной ставки. :)
                                        +2
                                        In order to view this feature, you must download the latest version of flash player here.

                                        Эх, New York Times, New York Times…
                                          0
                                          а говорили флеш мертв.
                                            0
                                            Его по моему уже лет 5 хоронят
                                      • UFO just landed and posted this here
                                          +2
                                          И навсегда привязать себя к одному месту.
                                            +1
                                            Глупости.
                                              +1
                                              Я вот не знаю, где мне захочется жить лет через десять
                                                +1
                                                А в чем проблема продать одно жилье и купить другое?
                                                  –1
                                                  Еще вариант:
                                                  Я вот не знаю, захочется ли мне жить лет через десять
                                                    +2
                                                    Или, как вариант: свое сдать и снять другое, там где захочется жить. Хотя бы на первое время — вдруг представления о новом месте окажутся идеализированными.
                                                0
                                                Написал новый пост с подсчётом аренды. Enjoy!
                                                +26
                                                Предлагаю в случае накоплений еще добавить графу «аренда» ибо жить Васе где-то все-же нужно.
                                                  0
                                                  Ситуации бывают разные. У Васи может быть родительская квартира, в которой они с женой, в принципе, жить могут, но планируют купить свой угол. Я специально не стал вводить лишних условий, т. к. я старался показать выгодность вклад/кредит в целом, а не только по отношению к квартире, но и, например, по отношению к автомобилю, и любому другому предмету. К тому же, тогда логично ввести индексацию выплат, в случае вклада, т. к. зарплата по идее должна индексироваться.
                                                    +10
                                                    Цена на жилье может меняться не пропорционально размеру инфляции.
                                                      +6
                                                      Замечу — чертовски непропорционально. Плюс к тому, квартира — это не конь в ваккуме, её цена зависит от кучи факторов. Строили дом в пердях, до которых добираться час на перекладных — была одна цена, организовали пару-тройку автобусных маршрутов — другая, метро под боком построили — третья.

                                                      К тому-же, работает ещё и психологический фактор. Деньги — это бумажка, вклад — это даже не бумажка, а виртуальное нечто. Квартира — осязаемая штука, с которой, как-бы не плясали курсы валют, ничего не случится. Я предпочёл взять ипотеку — и уже занимаюсь ремонтом. Кстати, цена за год, что жильё сдано, изменилась явно непропорционально инфляции…
                                                        +3
                                                        Пожар/затопление соседями сверху/постоянный ремонт — тоже осязаемое нечто.

                                                        Вообще в своей недвижимости много неконтролируемых минусов. Какая-то уродливая многоэтажка, внезапно выросшая напротив окон, внезапно закончившееся место на парковке и туева куча других не менее забавных минусов. В результате, я долгое время свои квартиры сдавал, а жил в съемных в том месте, где мне нравилось. Сейчас переехал в дом. Что будет дальше — не рискну судить.

                                                          0
                                                          Кстати да, у съёмного жилья тоже достаточно плюсов на самом деле. При условии адекватных хозяев само собой. Сомнительно, что в ближайшем будущем я смогу купить квартиру там, где мне действительно нравится жить. Снимать же получается без особых проблем. Речь естественно о Москве. Тут стоимость жилья слишком не адекватная, а вместо однушки за МКАДом гораздо интереснее купить домик в Испании.
                                                            +4
                                                            Для меня самый большой минус — невозможность, чаще всего, обустроить жилье на свой вкус. Сделать ремонт, который нравится, поставить мебель, которая нравится (чаще всего жилье сдается с хозяйской мебелью). и т. п. Интернет-то провести бывает проблематично.
                                                              0
                                                              Вопрос адекватности хозяев. Тут 2 варианта. Рынок огромный, если у вас есть деньги(комиссия агенту) и не поджимает срок (съезжать надо уже завтра), то всё реально. Либо вы ищете «по знакомым», без агентов, залогов и прочего, зачастую пренебрегая даже договором. Тогда да, всё плохо. Я снимаю уже 3ю квартиру в Москве. 1ю искал по принципу максимальной экономии на услугах агента и т.д. Прожил 3 месяца и в ужасе убежал. Зато была без залога и агента, после ремонта и в центре. Но хозяева — такие мудаки, что стиральную машину мне обещали 3 месяца.
                                                              Дальше уже искал через циан, выбираешь именно то, что хочешь. Мебель у меня по большей части своя, да глобальный ремонт я не затею без согласования с хозяевами и за свой счёт, но что-то маленькое делаю регулярно (полочки и т.д.). А если уверены в хозяевах и есть договор на 2+ года — то можно уже и о ремонте под себя задуматься.

                                                              Вообще это тема такая, тут чужой опыт может уберечь от некоторых шишек, но пока сам не займешься — не поймешь всех тонкостей. А их масса. Когда я искал 3ю квартиру я даже почти не ездил смотреть, по опыту уже по телефону всё было понятно. На 2м просмотре я подписал договор.
                                                                +2
                                                                А если уверены в хозяевах и есть договор на 2+ года — то можно уже и о ремонте под себя задуматься.

                                                                Все хорошо вы пишите, но:
                                                                1. В чужих людях нельзя быть увереным
                                                                2. Если вдруг, придя вечером с работы, вы обнаружите свои вещи в подъезде и новые замки на дверях, договор вам не поможет. Нет, вы, конечно, сможете пойти в суд, посудиться там пару-тройку месяцев и т.д. Но оно вам надо?
                                                                  +1
                                                                  Даже если без столь резких движений, может быть ситуация вроде «дочка выходит замуж, им жить негде, прямо сейчас не гоним, но ищите себе новое жильё, неустойку выплатим, конечно».
                                                                    0
                                                                    Я снимаю квартиру у людей которые в серьезно занимаются занимаются арендой квартир. У них 3 квартиры в одном районе. В одной из них жильцы живут уже 9 лет (общался с ними). Квартиру которую я снимаю купили совсем недавно именно для сдачи в аренду. В данность случае вероятность «дочка выходит замуж, съезжайте» или вероятность обнаружить свои вещи в коридоре сильно снижается.
                                                                    Поменять жильца владельцу квартиры тоже не малый геморой на самом деле, если текущий исправно платит и не проблемный.
                                                                    Это неделя-месяц без денег за квартиру, пока ищем жильца. Это риск что новый жилец притащит 500 таджиков и разнесёт квартиру ну и прочее.
                                                                      0
                                                                      У меня так сестру выселили в этом месяце
                                                        +11
                                                        Если у Васи есть родительская квартира в которой он живет, то в случае покупки новой в ипотеку необходимо учитывать доход от ее сдачи, который в зависимости от ситуации легко может находится от 6 до 12% годовых. Так что аренду надо учитывать в любом случае — или затраты на нее или доход от нее.
                                                        Нельзя просто так взять и выкинуть цену аренды, это порядка 50% от всей аргументации за ипотеку.
                                                        Не учитывать аренду тут — это просто эпик фэил убивающий весь смысл статьи.

                                                        Второй фэил, хотя и не эпик, это 10% по вкладу и 12.5% по ипотеке.
                                                        В принципе Вы действительно взяли средние значения, но в том и проблема что они средние.
                                                        И если с ипотекой 12.5% в принципе верная сумма (хотя на самом деле диапозон от 10 до 15), то по вкладу можно иметь доходность до 19% годовых, а это уже вносит серьезные коррективы в расчеты.
                                                          +3
                                                          Простите, а можно подробнее про в клад с доходностью 19% годовых? Какие риски и гарантии такого вклада?
                                                            +7
                                                            При сумме в пределах АСВ (700к) риски околонулевые (государство гарантирует сохранность) в любом банке легально принимающем вклады.
                                                            В остальном — надо ловить акции и выгодные предложения, нельзя просто так прийти и в сбере получить 19% годовых:)
                                                            Из последнего — летом в софрино был вклад под 19% годовых, точнее 2 месячный вклад с 10% годовых и за внесение первого взноса межбанком — давали 1.5% бонус разово (который в пересчете на годовые 1.5%*6 двухмесячных периодов давал 9% годовых), итого 19.
                                                            Давние пользователи ТКС — имеют «лесенки» (можете погуглить — тиньков лесенки) под порядка 17% годовых (годовой вклад под 11% годовых + 1.5% бонус за пополнение межбанком хотя бы за 3 месяца до истечения вклада).
                                                            У кого-то из банков система типа «10% годовых + какой-нибудь подарок разово тысяч на 5», что тоже по факту является повышением ставки.
                                                            Во времена кризиса — 2008-2009 годы особенно — многие банки стандартно давали 18% годовых плюс минус.
                                                            Но такие предложения надо ловить и хватать, плюс их обычно маскируют бонусами компенсациями и подарками, что бы не нарваться на санкции от ЦБ.
                                                            Более стандартно разумеется это в районе 12% годовых, при срочном вкладе на год и дальше — вполне реальная ставка.
                                                            Но это тут уже оффтопик, рекомендуем изучить раздел «вклады» на banki.ru — мы обычно там самообразовываемся.
                                                              +2
                                                              Я всегда считал что процент по вкладу не может быть больше ставки рефинансирования, а если и может, то бежать надо от таких банков как можно дальше. И насчет АСВ, тоже сомнительно, ну вернут Вам года через два 700к, и купите вы на них телевизор.
                                                                0
                                                                И насчет АСВ, тоже сомнительно, ну вернут Вам года через два 700к, и купите вы на них телевизор.
                                                                3 рабочих дня с момента подачи заявления.
                                                                  +5
                                                                  Ага, щазззз. Вот уж не думал, что в теме про деньги, кто-то будет верить в то, что наше государство будет исполнять обязательства так, как декларирует. Тем более, если пушной зверек придет не один, а стаей.

                                                                  Пол года в лучшем случае (реальная история).
                                                                  А еще я очень хорошо помню, во что превратились 12к советских рублей, лежащих на моем счету, к тому моменту, как государство соизволило мне их отдать.
                                                                    0
                                                                    Вот уж не думал, что в теме про деньги, кто-то будет верить в то, что наше государство будет исполнять обязательства так, как декларирует.
                                                                    Пока что ни одной проблемы.

                                                                    Пол года в лучшем случае (реальная история).
                                                                    По АСВ? При наличии документов? Можно пруф?

                                                                    А еще я очень хорошо помню, во что превратились 12к советских рублей, лежащих на моем счету, к тому моменту, как государство соизволило мне их отдать.
                                                                    Зато Вы свято верите в то, что ипотечный банк всегда и во всем пойдет Вам навстречу, даже если ему это не выгодно :D
                                                                      +1
                                                                      Пока что ни одной проблемы.

                                                                      Искренне желаю вам удачи.

                                                                      По АСВ? При наличии документов? Можно пруф?

                                                                      Пруф на что? На то, что показали по телевизору? Там все хорошо было, сказка со счастливым концом.

                                                                      Зато Вы свято верите в то, что ипотечный банк всегда и во всем пойдет Вам навстречу

                                                                      Вам не надоело передергивать? Меня уже это порядком утомило.
                                                                        0
                                                                        Пруф на что? На то, что показали по телевизору?
                                                                        А, по телевизору:)
                                                                        Окей.
                                                                          +3
                                                                          Вы меня не поняли. Есть 2 источника. Первый источник — телевизор. Он опровергнет мои слова. Второй источник — человек, который долго и упорно пытался забрать свои деньги. На него пруф предоставить не могу.
                                                                  0
                                                                  Смотря какие цели преследует банк, а точнее государство и как обстоят дела с ликвидностью. Проценты по вкладу (депозиту) могут быть привязаны к ставкам на межбанке. Республика Беларусь сейчас яркий пример в договорах уже привязываются к ставкам на межбанке.
                                                                  0
                                                                  Нет там 19% в ткс, раньше было 17, теперь 14-15, согласно moneyworking.ru
                                                                  Да и ограничение в 700т мешает, при стоимости квартир надо 10 разных таких ткс банков.
                                                                    0
                                                                    раз в три месяца открываете новый вклад на 12 месяцев + заполняете его через межбанк с 1.5% бонусом за 3 месяца до закрытия — вот и вся лесенка. с учетом капитализации выходит больше чем 17%.
                                                                      0
                                                                      Я думаю moneyworking.ru правильно считают. Зайди туда, выбери 18 месяцев, и максимальная эффективная ставка получается 15.1%
                                                                      По твоей схеме — где деньги будут первые 9 месяцев? Почему раз в 3 месяца, а не каждый месяц?
                                                                        0
                                                                        в принципе — согласен. только я вам хотел показать, что
                                                                        Нет там 19% в ткс, раньше было 17, теперь 14-15

                                                                        не совсем правда. в частности для ежеквартального накопления премий точно не правда.
                                                                  0
                                                                  .
                                                                  +13
                                                                  Как человек, недавно бравший квартиру ( в кредит ), делал подобные рассчеты.
                                                                  Учитывал стоимость аренды (15 т.р.), удорожание жилья (20% в год), реальную инфляцию (10%), лучшие условия кредитования, доступные на тот момент (среднее 20% годовых), лучшие доступные предложения по вкладам на тот момент (12% годовых), я понял, что нужные мне сегодняшние 5,5 млн руб я никогда не накоплю.

                                                                  И взял кредит. Теперь живу довольный в большой трешке, плачу 45к в мес, а процент по ипотеке мне компенсирует удорожание жилья.

                                                                  Реально я теряю 2 процента в год, приобретая при этом несравнимо лучшие условия проживания (т.к. в Питере за пятнашку можно снять только студию-вагон в районе ново-пердево)

                                                                  а автору советую дальше считать бабло в вакууме, у него это красиво получается — с графиками и картинками.
                                                                    0
                                                                    удорожание жилья (20% в год),
                                                                    Оптимистично.
                                                                    habrahabr.ru/post/190056/#comment_6600186 — на график взгляните.
                                                                    За 10 лет — действительно удорожание на 20%.
                                                                    За последние 7 лет, за все 7 лет — удорожание всего на 20%.
                                                                    За последние 5 лет — удешевление на 10%.
                                                                    И это без учета инфляции.
                                                                      +3
                                                                      За 10 лет — действительно удорожание на 20%.

                                                                      А не на 400?
                                                                        0
                                                                        Спасибо за поправку, очепятались в этой строчке.
                                                                        За 10 лет — действительно удорожание на 20% в год.
                                                                          +3
                                                                          В 2001 году маленькую студию в Питере можно было купить примерно за 8000$. Сейчас примерно 70000$. Тут даже не 400%.
                                                                          0
                                                                          Мой пример:
                                                                          купил в 2005 квартиру за 950000 продал в 2011 за 2400000
                                                                          купил в 2011 квартиру за 3250000 сейчас на стоит 4200000
                                                                        +1
                                                                        19% — это как казино.
                                                                          0
                                                                          По такому вкладу эффективная ставка у вас будет намного меньше, потому что существует налог на доход по рублёвым вкладам ставка по которым на 5 пунктов превышает ставку рефинансирования, либо просто больше 9% для валютных вкладов. (Пункт 27 статьи 217 НК РФ).
                                                                          То есть если по рублям у вас ставка больше 13.25% или 9% для валюты, весь доход сверх этих величин делим пополам (насколько я помню).
                                                                          • UFO just landed and posted this here
                                                                          0
                                                                          Пусть с мамкой живет. Тогда расходы на аренду отпадают.
                                                                          +6
                                                                          Ипотека — единственный вид кредита, которым можно пользоваться в этой стране, и то с опаской. На остальное можно и нужно накопить.
                                                                          • UFO just landed and posted this here
                                                                              +7
                                                                              На выходе ипотеки мы имеем квартиру. На выходе аренды мы не имеем ничего. Я об этом.
                                                                              Естественно, если «горит» то ничего не поделаешь. А вот брать кредит на новый телефон…
                                                                              • UFO just landed and posted this here
                                                                                  0
                                                                                  С этим не поспоришь. Увы.
                                                                                    +4
                                                                                    она во время ипотеки принадлежит банку, а не нам

                                                                                    Глупости только не нужно писать. Она в залоге у банка, а принадлежит она «нам» с момента получения свидетельства о собственности, т.е. через неделю после заключения договора купли-продажи. Ее, например, можно продать.
                                                                                      +1
                                                                                      Ее, например, можно продать.
                                                                                      Без согласия банка — нельзя.
                                                                                        +3
                                                                                        Я в курсе. И что? Это делает собственником квартиры банк?
                                                                                          +2
                                                                                          Это делает неточным Ваше утверждение о том, что «ее, например, можно продать»©
                                                                                          Верное утверждение будет «ее, например, можно продать, если банк разрешит»©
                                                                                            0
                                                                                            Нет. Ее, например, можно продать. Банк разрешит, если будут соблюдены его интересы, читай, банку вернут деньги. Не может не разрешить.
                                                                                              +3
                                                                                              Когда банку вернут его деньги, квартира уже не будет в залоге и не будет ипотечной.
                                                                                              А ипотечную квартиру, в залоге, продать, без разрешения банка — нельзя. И нет более опасной наивности и бОльшего заблуждения, чем считать, что в случае проблем банк радостно разрешит продать квартиру и вернуть ему деньги.

                                                                                              В интересах банка не «вернуть выданные деньги», а «заработать на их выдаче» — это две больших разницы, посмотрите, например, это www.youtube.com/watch?v=XOk50qIaVJQ видео, что бы понять суть разницы.
                                                                                                0
                                                                                                Когда банку вернут его деньги, квартира уже не будет в залоге и не будет ипотечной.
                                                                                                А ипотечную квартиру, в залоге, продать, без разрешения банка — нельзя.

                                                                                                Деньги возвращаются банку в процессе проведения сделки, на которую, сюрприз, банк дает согласие.

                                                                                                И нет более опасной наивности и бОльшего заблуждения, чем считать, что в случае проблем банк радостно разрешит продать квартиру и вернуть ему деньги.

                                                                                                А при чем тут проблемы, о чем вы? Я говорю про собственность и право распоряжаться ею, вы про какие-то проблемы.
                                                                                                У меня перед глазами 2 сделки, один знакомый продал ипотечную квартиру, другой купил. Волокиты больше, да. Не каждый покупатель пойдет на такую сделку, поэтому ипотечные квартиры обычно продаются с дисконтом. А в целом, не бином Ньютона.
                                                                                                  0
                                                                                                  на которую, сюрприз, банк дает согласие.
                                                                                                  Или не дает согласия. Такое тоже бывает.

                                                                                                  Я говорю про собственность и право распоряжаться ею
                                                                                                  Именно право распоряжаться в плане продажи — ограничено требованием согласия залогодержателя.

                                                                                                  У меня перед глазами 2 сделки, один знакомый продал ипотечную квартиру, другой купил. Волокиты больше, да. Не каждый покупатель пойдет на такую сделку, поэтому ипотечные квартиры обычно продаются с дисконтом. А в целом, не бином Ньютона.
                                                                                                  Им банк разрешил продать, им повезло.
                                                                                                  А мог не разрешить. Имел право.
                                                                                                    0
                                                                                                    Или не дает согласия. Такое тоже бывает.

                                                                                                    Бывает. Мир несовершенен.

                                                                                                    Именно право распоряжаться в плане продажи — ограничено требованием согласия залогодержателя.

                                                                                                    Да. Но в банке, как правило, тоже не дураки работают. Банк, обычно, понимает, что в случае проблем с заемщиком, он приобретает геморрой, при этом денег он получит не более чем дал в долг (+ всякие пени/штрафы, но в сравнении с размером кредита они несущественны). Поэтому, банку нет смысла лезть в бутылку. Естественно, мы рассматриваем ситуацию, когда ипотека взята с 30-50% первоначальным взносом и стоимость квартиры, даже с дисконтом за срочность продажи, выше размера долга.

                                                                                                    Им банк разрешил продать, им повезло.

                                                                                                    Да не повезло. Если сделка чистая и интересы банка не ущемляются, банк не против. Банку нафиг не приснился непрофильный актив и гемор с ним связанный.
                                                                                                      +4
                                                                                                      Вы сильно заблуждаетесь.
                                                                                                      Размеры штрафов и просрочек могут дать банку сильно больше, чем сам кредит. При чем банк загоняя заемщика в бутылку — ничем не рискует, ибо первоначальный взнос покрывает все риски. А в случае если квартира отходит банку, то там еще на торгах и/или ее выкупе банк может неплохо наварить.
                                                                                                      Короче — не надо наивно верить, что банк всегда разрешит продать квартиру упустив свое.
                                                                                                      Вот уж не ожидали, что в теме про кредиты, нам кому-то придется объяснять, что не банк заемщику лучший друг, а здравый смысл:)

                                                                                                      p.s.: Вы бы посмотрели то видео, на которое мы выше ссылку дали.
                                                                                                        0
                                                                                                        Размеры штрафов и просрочек могут дать банку сильно больше, чем сам кредит.

                                                                                                        Эти штрафы и просрочки еще нужно как-то выбить из заемщика. Если это единственное жилье у заемщика, то банк, отбирая его, не получит более ни копья.

                                                                                                        А в случае если квартира отходит банку, то там еще на торгах и/или ее выкупе банк может неплохо наварить.

                                                                                                        Не может, как правило. Вы почему-то всегда предполагаете, что ситуация пришла к виду: «шеф, усе пропало». А разговор начинался с того, кто является собственником квартиры. И я не знаю ни про один случай, когда бы добросовестный заемщик, исправно вносящий платежи, не смог бы продать ипотечную квартиру. Даже если банк не дает согласия, легальных схем существует море. Начиная с варианта перекредитования в нормальном банке, который не полезет в письку, заканчивая залогом другой недвижимости на время сделки.

                                                                                                        Короче — не надо наивно верить, что банк всегда разрешит продать квартиру упустив свое.

                                                                                                        Если у заемщика нет проблем и платежи вносятся исправно, банк не сможет запретить продажу квартиры. Понятно, что квартира будет продана с дисконтом. А большАя часть банков позволит продать квартиру, даже если у заемщика есть проблемы, т.к. им не нужны заботы с непрофильным активом.

                                                                                                        не банк заемщику лучший друг

                                                                                                        Банк заемщику не друг. Но банк не враг себе при этом.
                                                                                                          0
                                                                                                          Эти штрафы и просрочки еще нужно как-то выбить из заемщика. Если это единственное жилье у заемщика, то банк, отбирая его, не получит более ни копья.
                                                                                                          Не надо их «как-то выбивать», квартиру забирает себе банк, продает ее, после чего с вырученных денег забирает себе все насчитанные штрафы и просрочки. При чем в ряде случаев он ее может забрать за (кажется) 80% рыночной стоимости, т.е. считай еще 20% себе от цены положить в карман.
                                                                                                          Если после этого еще что-то остается (наличные или долги) — они передаются заемщику. Для этого и берут первоначальный взнос.

                                                                                                          Если у заемщика нет проблем и платежи вносятся исправно, банк не сможет запретить продажу квартиры.
                                                                                                          Может.
                                                                                                          Это закон.

                                                                                                          Мы понимаем что Вы хотите верить в хорошее, но все же и на реальность оглядывайтесь.
                                                                                                          Банку — выгодно что бы заемщик с хорошим первоначальным взносом не расплатился.
                                                                                                          Банк — может запретить продажу квартиры, по закону.
                                                                                                          Примеры когда и то и другое случается — есть, при чем пример с авто мы даже выше привели в виде ссылки на йотубе. Посмотрите его уже в конце-то концов, оно бодро и на раз-два все Ваши теории о добром поведении банков всегда и везде развевает.
                                                                                                            0
                                                                                                            Может. Это закон.

                                                                                                            Не может. Долг гасится досрочно и банк идет лесом. Запретить досрочное погашение банк не может.
                                                                                                            Досрочно долг гасится из кредита под залог другой недвижимости, либо ищется покупатель, который готов пойти на такую сделку (квартира продается с дисконтом).

                                                                                                            Если заемщик исправно платит проценты, банк соглашается на продажу, т.к. понимает, что все вышеперечисленное легко осуществимо.

                                                                                                            Ваши теории о добром поведении банков

                                                                                                            Вы упорно не хотите читать мои сообщения. Мне уже начинает надоедать разжевывать вам прописные истины.
                                                                                                              +2
                                                                                                              Не может. Долг гасится досрочно и банк идет лесом.
                                                                                                              Когда долг погашен, квартира уже НЕ является ипотечной. А мы тут обсуждаем ИПОТЕЧНУЮ квартиру.
                                                                                                              На что мы Вам уже указывали выше habrahabr.ru/post/190056/#comment_6601024
                                                                                                              Но видимо Вы упорно не хотите читать наши сообщения. А нам уже надоели Ваши попытки съехать с темы превращая ипотечную квартиру в ходе дискуссии в обычную… ну что за маразм? Разумеется если ипотеки УЖЕ нет каким-то образом, то банк не приделах.

                                                                                                              Что бы поставить точку в этой дискуссии.
                                                                                                              Вы утверждали, что банк не может запретить продажу ипотечной квартиры и что ему это не выгодно.
                                                                                                              Мы указали Вам на тот факт, что по закону банк может запретить продажу ипотечной квартиры во-первых и во-вторых что ему это выгодно.
                                                                                                              Более того, даже дали Вам ссылку на конкретным пример, где именно это и случилось (только с авто).
                                                                                                                –1
                                                                                                                Когда долг погашен, квартира уже НЕ является ипотечной. А мы тут обсуждаем ИПОТЕЧНУЮ квартиру.

                                                                                                                Не надо играть словами. Квартира становится не ипотечной и продается в ходе одной сделки, как правило.

                                                                                                                Вы утверждали, что банк не может запретить продажу ипотечной квартиры и что ему это не выгодно.

                                                                                                                Нет, я этого не утверждал. Я утверждал, что собственником квартиры является заемщик, и что заемщик может ее продать в любой момент. Вы же мне тут упорно доказываете, что заемщик продать квартиру не может и что собственником является банк (ну можно я тоже попередергиваю, а?).
                                                                                                                Банк может запретить продажу. Но это, де-факто, никак не повлияет на возможность продажи квартиры, т.к. собственник квартиры заемщик. Натюрлих? Это добавит заемщику проблем, только и всего.

                                                                                                                и во-вторых что ему это выгодно

                                                                                                                Неправда. Если заемщик решит продать квартиру, он продаст ее через досрочное погашение и в банке это прекрасно понимают. Главное просто спокойно донести эту информацию до банка. При этом, я вполне допускаю, что есть банки, которые будут, как бараны, упираться до последнего.
                                                                                                              +1
                                                                                                              квартиру забирает себе банк, продает ее, после чего с вырученных денег забирает себе все насчитанные штрафы и просрочки. При чем в ряде случаев он ее может забрать за (кажется) 80% рыночной стоимости, т.е. считай еще 20% себе от цены положить в карман.
                                                                                                              Я не знаю, как в России, но в Украине «забрать» квартиру для банка собственными силами, через суд, без привлечения коллекторов разной степени убедительности — в большинстве случаев, сложно. В большинстве оставшихся случаев — очень сложно.

                                                                                                              Сравнительно беспроблемно можно забрать квартиру только в случае, если у человека есть ещё одна (например, родители покупают квартиру детям «на вырост»), либо если на момент отбора дом ещё не введен в эксплуатацию, т.к. по закону нельзя оставлять человека без жилья против его воли. Человек, конечно, может запустить процедуру банкротства физлица, но это явление исключительно добровольное, опять же — по закону принудить к нему нельзя, какие бы долги не были у человека. Ещё сложнее, если человек прописал в ипотечной квартире ребенка — тогда «отобрать квартиру» по суду не получится в принципе.
                                                                                                                0
                                                                                                                Вы уверены про украину?
                                                                                                                Просто в россии ситуация похожая, но как раз за исключением ипотеки «в силу закона».
                                                                                                                То есть за «обычные» долги отобрать последнюю квартиру не могут в принципе, однако если квартира куплена в ипотеку — это правило не действует вообще никак.
                                                                                                                  0
                                                                                                                  И вот тут я почувствовал себя лопухом. Оказывается, что как раз в Украине можно отбирать «последнее» жилье, если в нем не проживают дети или нетрудоспособные граждане, примерно с 2010 года, а в России — нельзя.
                                                                                                                    0
                                                                                                                    То есть за «обычные» долги отобрать последнюю квартиру не могут в принципе

                                                                                                                    Относительно недавно КС принял постановление, по которому всё же можно. С предоставлением другого жилья (в общежитие вроде как на практике), но можно. Может не за любые долги, а только за коммуналку, но можно.
                                                                                                              0
                                                                                                              А вот тут всё очень сильно зависит от решения суда.

                                                                                                              Если заёмщик подтвердит, что он изъявил желание продать квартиру для выплаты долга, а банк намеренно (или не очень) тянул с разрешением на продажу, то суд вполне может «проситить» банку все пени, набежавшие с момента изъявления желания.

                                                                                                              Так что нужно выбирать правильный банк.
                                                                                                              Серьёзному крупному банку такая возня просто не нужна. А всякая мелочь действительно может попробовать заработать на пенях.
                                                                                                          0
                                                                                                          Ну да, бином Ньютона проще.
                                                                                                            +1
                                                                                                            Если бы мне на выбор предложили 2 одинаковые квартиры:
                                                                                                            1. Обычную
                                                                                                            2. Из под ипотеки, которую продаёт хозяин квартиры с согласия банка (к примеру, человек не стал ждать окончания этого кредита и решил купить квартиру больше; или просто не смог выплатить и решил продать)

                                                                                                            то я точно бы выбрал ипотечную.
                                                                                                            Причина проста — ипотечная квартира уже прошла все возможные проверки, поэтому риски с ней ниже. Да и цена может оказаться чуть ниже, т.к. действительно — далеко не все хотят связываться с такими квартирами :)
                                                                                                        0
                                                                                                        Если вы придёте в банк и честно скажете «не справляюсь с выплатой кредита, хочу продать квартиру», то банк совершенно спокойно даст разрешение.

                                                                                                        Продать квартиру должника «с молотка» для банка ещё то развлечение (масса сложностей), поэтому по факту вопрос получения разрешения — чисто технический вопрос. Всё что требуется банку — гарантия того, что при продаже квартиры он получит обратно свои деньги. И что самое интересное — такой клиент даже в чёрный список не попадёт, т.к. по всем документам эта операция будет проходить как «досрочное погашение кредита».
                                                                                                          0
                                                                                                          Если вы придёте в банк и честно скажете «не справляюсь с выплатой кредита, хочу продать квартиру», то банк совершенно спокойно даст разрешение.

                                                                                                          Продать квартиру должника «с молотка» для банка ещё то развлечение (масса сложностей), поэтому по факту вопрос получения разрешения — чисто технический вопрос.
                                                                                                          Вы тоже излишне оптимистично смотрите на вещи.
                                                                                                          Банк ищет своей выгоды. Продать квартиру должника с молотка для банка никакой проблемы не представляет. А выгода от должника в случае вывода его на просрочки — может достигать 50% цены этой квартиры легко, или 5 летнего дохода с обычных его выплат по кредитам. Вот и считайте.
                                                                                                            0
                                                                                                            И всё-таки вы не правы.

                                                                                                            1. Банку нужно выиграть суд. Без суда квартиру продать он просто не сможет. Заёмщик же с нашими законами может очень сильно оттягивать окончательное решение («болеть» в дни заседаний, подавать на апеляции, жаловаться в вышестоящие инстанции), а потом ещё и довольно долго мешать судебным приставам в исполнении постановления о его выселении.
                                                                                                            2. Банку нужно умудриться убедить суд в том, что он должен ещё и получить набежавшую пеню за время судебных споров. Заёмщик обязательно будет оспаривать этот момент и неизвестно чем всё закончится.

                                                                                                            А ещё (как писалось выше) у заёмщика всегда есть две действующие схемы для особо «умных» банков.
                                                                                                            Схема номер один:
                                                                                                            1. Находится покупатель на квартиру
                                                                                                            2. Банку выплачивается долг по квартире
                                                                                                            3. С квартиры снимается обременение
                                                                                                            4. Квартира передаётся в собственность нового владельца
                                                                                                            — тут есть риски для покупателя, за эти риски продавец даст определённый дисконт (скажем, 5% от стоимости квартиры)

                                                                                                            Схема номер два:
                                                                                                            1. Заёмщик находит адекватный банк #2, готовый работать по схеме ниже:
                                                                                                            2. Заёмщик делает рефинансирование своего кредита в банке #2 — за счёт денег банка #2 гасит долг перед банком #1 и снимает обременение
                                                                                                            3. Заёмщик с согласия банка #2 продаёт квартиру
                                                                                                            — тут получается некоторая потеря денег за счёт перекредитования, но она тоже незначительна на фоне возможных штрафов в «умном» банке

                                                                                                            Против схемы с досрочной выплатой долга банк не может сделать вообще ничего!
                                                                                                            Единственная возможность — затянуть со сроками снятия обременения, но тут уже заёмщик может через суд получить с него компенсацию за каждые сутки просрочки с выдачей необходимых документов.
                                                                                                              0
                                                                                                              1) Выиграть суд не проблема, тут по сути все автоматизировано — долг есть — квартира отдана — все. Заемщик оттягивающий окончательное решение — просто будет накручивать свой же долг, т.к. долг фиксанется в момент этого решения. Мешать приставам выселить он не может вообще никак, пришли и выставили.
                                                                                                              2) Не надо банку ничего тут убеждать. Это закон и договор. А вот заемщику нужно будет реально придумать причины, почему он не обязан платить то, что обязан по договору и закону. Без шансов.

                                                                                                              По поводу Ваших схем.
                                                                                                              Схема номер один работает только при условии, что покупатель лох. Тут кинуть покупателя легко и просто.

                                                                                                              Для схемы номер два, требуется согласие банка номер 1, т.к. банк номер 2 не выдаст деньги на рефинансирование под ЗАЛОЖЕННУЮ квартиру, а она будет заложенной, пока деньги не будут выплачены банку 1.
                                                                                                      0
                                                                                                      Формально нельзя без согласия, но поскольку централизованная база обремененных объектов собственности у нас отсутствует, некоторые, не вполне чистые на руку люди могут и продать обремененную залогом квартиру ничего не подозревающим покупателям.
                                                                                                        +1
                                                                                                        Неверно.
                                                                                                        Тут не надо никакой центральной базы, обременение (залог) регистрируется в том же органе, в котором регистрируется право собственности — в ФРС, оно мало того что будет видно в выписке по квартире, так еще и сама регистрация не пройдет просто напросто.
                                                                                                          +1
                                                                                                          Более того, обременение вписано непосредственно в свидетельство о собственности.
                                                                                                            0
                                                                                                            Да, почитал законы, действительно обременение регистрируется. Тут был не прав.
                                                                                                            Также гугление показало, что я и типичные схемы мошенничества с залоговыми квартирами перепутал из-за чего и про регистрацию забыл…

                                                                                                            Посыпаю голову пеплом дважды и прошу прощения у хабрасообщества за явную дезинформацию.
                                                                                                      +3
                                                                                                      Совершенная неправда. Квартира в ипотеке принадлежит вам и только вам. Банк держит залог на квартиру. Вы не можете без согласия залогодержателя совершить продажу или ещё какие-то действия с этой недвижкой. В остальном вы полноценный и единственный собственник жилья.
                                                                                                      А на выходе аренды мы имеем действительно ничего. Поэтому, например, знакомая контора послала подальше все эти «бизнес-центры класса А» с бешеной арендой и взяла в ипотеку четырёшку в хорошем районе за примерно ту же ежемесячную плату. Аренда утекала у них в никуда, а сейчас они вкладывают те же деньги в себя.
                                                                                                        +2
                                                                                                        «вкладывают те же деньги в себя».

                                                                                                        Не сочтите занудой, но только часть денег вкладывают в себя (погашение тела кредита), а часть — в банк (погашение процентов).
                                                                                                        Без этой оговорки фраза имеет отчетливый манипулятивный привкус, по-моему.
                                                                                                    • UFO just landed and posted this here
                                                                                                      +2
                                                                                                      Технику имеет смысл брать в кредит, если требуются необходимые вещи — холодильник, микроволновка, ноутбук.

                                                                                                      Иногда можно расслабиться и попробовать взять 0-0-24 на ненужное барахло — телек, аймак, иксбокс. Но только если удастся взять 0-0-24, а то они навязывают услуги страхования, и сладкий 0-0-24 превращаейтся в 0-12-24 с комиссией 200 руб за внесение средств.
                                                                                                        0
                                                                                                        Мне больше нравится откладывать ту же сумму на депозитный счет и ждать распродажи, чем брать «ненужное барахло» под воздействием эмоций. Почему-то купленные спонтанно вещи меня через какое-то время расстраивают.
                                                                                                        +1
                                                                                                        Имхо для средств производства лизинг — даже лучший вариант. Другое дело, что у нас этот рынок развит просто омерзительно.
                                                                                                      +4
                                                                                                      Не учтено самое интересное. Личный пример: стоимость аренды квартиры равна примерно 1/3 — 1/4 от стоимости ежемесячной платы по кредиту квартиру (не ипотека), со сроком 5 лет.
                                                                                                        0
                                                                                                        1/3 — 1/4 — это для какого региона?

                                                                                                        Для питера — этот показатель стабильно 1/2 — 2/3.
                                                                                                        • UFO just landed and posted this here
                                                                                                            0
                                                                                                            Аренду на что и кредит на что? Почему-то, все время сравнивают аренду однушки и кредит на двушку-трешку.
                                                                                                            У меня сейчас ипотека 40к, аналогичная квартира в моем районе в аренду 35к. Подмосковье.
                                                                                                            • UFO just landed and posted this here
                                                                                                        +7
                                                                                                        надо еще учесть, что квартиры имеют свойство расти в цене, и через 10 лет квартира может уже стоить не 2млн а 3-4
                                                                                                          0
                                                                                                          Это как раз учтено. Я принял скорость роста цены на квартиру равной инфляции. Хотя, конечно, как отметили выше эта скорость может отличаться от инфляции.
                                                                                                            +3
                                                                                                            График цен в СПб

                                                                                                            Как видите, до сих пор уровня 2008 года не достигли цены, а с поправкой на инфляцию 10% годовых, за 4 года — 45% — даже упали.

                                                                                                            Про цены на квартиры в испании и сша — стабильно падающие последние лет 5 и упавшие в 1.5-2 раза — отдельная тема.
                                                                                                              +4
                                                                                                              Берите больше — вспомните сколько стоили квартиры 10 лет назад. Увеличение в 4-5 раз.
                                                                                                                +4
                                                                                                                А если взять меньше?
                                                                                                                Вася в 2008 году купил квартиру за 5млн по 110 за метр.
                                                                                                                Петя в 2008 году положил на депозит те же 5млн под скромные 12% годовых.
                                                                                                                Вася в 2013 продал квартиру за 4.4млн по 100 за метр, получил 4.4млн на руки.
                                                                                                                Петя в 2013 году снял с депозита 8.8млн на руки.
                                                                                                                Вопрос — утешат ли Васю воспоминания о том, сколько стоили метры 10 лет назад?:)

                                                                                                                Смысл в том, что статистика это наука о прошлом. Гарантировать увеличение цен на недвижимость в будущем никто не будет.
                                                                                                                  +1
                                                                                                                  Забыли про то, что Петя за все это время потратил 2.5 ляма за аренду квартиры.
                                                                                                                  Ну и для полноты картины давайте рассмотрим ситуацию, в которой в 1997 году Вася купил квартиру, а Петя положил деньги на депозит.

                                                                                                                  От кризисов и скачков цен никто не застрахован и точных долгосрочных прогнозов не сделать. Но, имхо, спокойнее себя чувствовать в своей квартире, а не в арендуемой с циферками на счету.
                                                                                                                    +1
                                                                                                                    Забыли про то, что Петя за все это время потратил 2.5 ляма за аренду квартиры.
                                                                                                                    1500, Петя живет в СПб:)

                                                                                                                    От кризисов и скачков цен никто не застрахован и точных долгосрочных прогнозов не сделать.
                                                                                                                    Дык о том и речь.

                                                                                                                    Но, имхо, спокойнее себя чувствовать в своей квартире, а не в арендуемой с циферками на счету.
                                                                                                                    В контексте темы про «ипотеку» мы бы поостереглись говорить о «своей» квартире раньше времени, можно ведь и не перепрыгнуть…
                                                                                                                      0
                                                                                                                      1500, Петя живет в СПб:)

                                                                                                                      Двушка в Питере стоит 25к в месяц? Хорошо живете :)

                                                                                                                      В контексте темы про «ипотеку» мы бы поостереглись говорить о «своей» квартире раньше времени, можно ведь и не перепрыгнуть…

                                                                                                                      Отобрать квартиру, тем более в условиях глобального пиндеца в отдельно взятой стране, имхо, сложнее, чем циферки со счета :)
                                                                                                                        +1
                                                                                                                        Отобрать квартиру, тем более в условиях глобального пиндеца в отдельно взятой стране, имхо, сложнее, чем циферки со счета :)
                                                                                                                        Ипотечную-то? На раз-два, при чем таких штрафов еще накрутят и так продавать будут, что и про первый взнос скорее всего придется забыть.
                                                                                                                      0
                                                                                                                      Нужно ещё учесть:
                                                                                                                      1. сколько Вася потратил на ремонт квартиры, мебель, коммунальные платежи и налог на имущество — это 1.5-2 млн при одном ремонте за 5 лет
                                                                                                                      2. сколько Вася получил налоговый вычет (максимум для РФ с 2 млн. руб) — это 260 тыс, считаем что он получал официально белую зарплату

                                                                                                                      Итого Вася продав квартиру получит (4,4 млн — 1,5 млн + 0,26) всего 3,16 млн, против (8,8млн — 1,5 млн) 7,3 млн у Пети.
                                                                                                                        +1
                                                                                                                        сколько Вася потратил на ремонт квартиры, мебель, коммунальные платежи и налог на имущество — это 1.5-2 млн при одном ремонте за 5 лет

                                                                                                                        Самая дорогая часть коммуналки — ресурсы также оплачиваются арендатором. Я не знаю, зачем вам нужно раз в 5 лет тратить 2 миллиона на ремонт, когда двушка из состояния «черновая отделка+стяжка» приводится в состояние: «квартира с неплохим ремонтом» за 1.5 ляма макс. Мебель и технику я покупал сам, даже когда снимал квартиру. И стоимость аренды дорожает постоянно, про это тоже, почему-то забываем.

                                                                                                                        сколько Вася получил налоговый вычет (максимум для РФ с 2 млн. руб) — это 260 тыс

                                                                                                                        + проценты с процентов.

                                                                                                                        И не нужно забывать, что Вася все это время жил в своей квартире, его дети ходили в один детский сад и одну школу, а Петя пару раз со своей семьей переехал, один из этих разов с геморроем, когда пришел хозяин и сказал — съезжай через 3 дня. А поскольку за 3 дня найти нормальный вариант не получилось, Петя был вынужден снять квартиру в другом районе и прошел гемор по переводу детей в другой детский сад/школу (либо был вынужден их возить каждый день через пол города), ну и т.д. ;)

                                                                                                                        Вася уже 5 лет живет в своей квартире и ему похрен сколько там квадратные метры стоят. Мы рассматриваем покупку квартиры для житья в ней, а не с целью инвестиций. Если говорить про инвестиции, то давайте считать, что Вася все это время квартиру сдавал Пете.

                                                                                                                        И, самый главный момент. Почему-то у нас Вася покупает квартиру за 5 лямов в ипотеку, а Петя кладет 5 лямов в банк. Где, млять, он их взял? Петя положил в банк не 5 лямов, а 1.5, т.е. ту сумму, которую Вася отдал в качестве первоначального взноса. А теперь считайте.
                                                                                                                          0
                                                                                                                          Я исходил из условий habrahabr.ru/post/190056/#comment_6600250, что это Питер и у Васи с Петей уже есть по 5 млн., но у них нет жилья. Также я предположил, что Вася покупал новую квартиру в состоянии «под чистовую отделку».

                                                                                                                          1.5 млн на ремонт это средняя сумма — её можно как и уменьшить, сделав самостоятельно из простых материалов ремонт, а можно и в разы увеличить сделав с хорошими материалами, проектом и бригадой.

                                                                                                                          У вас вся мебель своя и под нужный размер кухни, спальни, гостиной и сразу запас пару детских комнат? В любом случае, в новую квартиру хочется подобрать новую мебель, подходящую по размерам и цветовой гамме, а не использованную с отбитыми уголками, также стоимость мебели учтена в тех 1,5 млн, хотя по факту это Васе выйдет несколько дороже.

                                                                                                                          Про правильный съём квартиры выше уже писалась, необходимо составлять договор на 2+ лет

                                                                                                                          Если пересчитать по вашим условиям, что у Васи с Петей по 1.5 млн

                                                                                                                          Вася берёт кредит 3,5 млн на 5 лет — это порядка 80 тыс ежемесячного платежа. Что получит Вася через 5 лет:
                                                                                                                          1. выплаченный кредит 5 млн (с переплатой 1,4 млн)
                                                                                                                          2. затраты на ремонт, мебель, налоги, страховоние объекта 1.5-2 млн
                                                                                                                          3. налоговый вычет — 260 тыс с объекта и 13 % от суммы уплаченных процентов добавит ещё 182 тыс

                                                                                                                          Итого капитализация Васи через 5 лет будет 3,6 млн (-1.5 млн первоначальный взнос — 5 млн выплачено банку — 2 млн ремонт/мебель/налоги + 0,5 млн возврат налогов + 4.4 млн оценочная стоимость квартиры)

                                                                                                                          — и это, если Вася сможет выплатить кредит, у него не родиться ребёнок и жена не уйдёт в отпуск по уходу за ребёнком на 2 года, его квартира не подешевеет в 2-3 раза

                                                                                                                          Петя кладёт деньги в банк под 12 % годовых и добавлят по 80 тыс ежемесяно
                                                                                                                          1. съём квартиры возле нужного садика, а после у нужной школы 1,5 млн

                                                                                                                          итого капитализация Пети через 5 лет будет 7,8 млн (-1,5 млн за найм + 9,3 млн на счетах в банках)

                                                                                                                          — Вот на эти деньги Петя и купит новую квартиру без кредита.
                                                                                                                            0
                                                                                                                            Я исходил из условий habrahabr.ru/post/190056/#comment_6600250, что это Питер и у Васи с Петей уже есть по 5 млн., но у них нет жилья.

                                                                                                                            В контексте основного обсуждения, кредиты и ипотека, данные условия бессмысленны. Речь не про инвестирование, а про покупку жилья для жизни.

                                                                                                                            Про правильный съём квартиры выше уже писалась, необходимо составлять договор на 2+ лет

                                                                                                                            А также выше писалось, что данный договор можно использовать исключительно по непрямому назначению в случае чего.

                                                                                                                            Петя кладёт деньги в банк под 12 % годовых и добавлят по 80 тыс ежемесяно

                                                                                                                            Добрый вечер. А жить он где будет? 55 тыс он докладывает ежемесячно, 25 на съем жилья уходит.

                                                                                                                            итого капитализация Пети через 5 лет будет 7,8 млн

                                                                                                                            Не будет, у вас ошибка в расчетах. 7.2 миллиона у него будет в лучшем случае, т.к. вносить доп деньги он сможет, если «у него не родиться ребёнок и жена не уйдёт в отпуск по уходу за ребёнком на 2 года».

                                                                                                                            Вот на эти деньги Петя и купит новую квартиру без кредита.

                                                                                                                            И сразу же 3 миллиона отдаст за ремонт, мебель, страховку и т.д. (а вы думали на стройматериалы инфляция не распространяется?).

                                                                                                                            Итак. В итоге. Вася через пять лет с квартирой стоимостью 4.4 миллиона. Петя через 5 лет покупает квартиру чуть дешевле, за 4.2 миллиона, делает в ней ремонт и обставляет ее.

                                                                                                                            Внимание, вопрос: нахрена Петя 5 лет мотался по съемным квартирам, если в итоге получил то же, что и Вася, но вася уже 5 лет в своей квартире живет?
                                                                                                                              0
                                                                                                                              Это мы еще увеличения стоимости аренды не учли. В 2008 я снимал однушку в Москве за 20, сейчас пойди попробуй за 30 найди.
                                                                                                                              0
                                                                                                                              А чтобы закончить теоретизирование, расскажите, как вы приобрели жилье. Я вот 2 квартиры взял в кредит (за вторую еще плачу). И не с бухты-барахты я туда полез, а долго и упорно расчеты делал. Ну не получается выгоды при накопительстве, хоть ты тресни. Причем, первую квартиру я купил за 600к (не в Москве), а через 2 года она стоила 1500к. В лучшем случае одинаковый профит (если сильно повезет), но, в одном случае мотаешься по съемным квартирам, а в другом живешь в своей.
                                                                                                                                0
                                                                                                                                чтобы закончить теоретизирование, расскажите, как вы приобрели жилье.

                                                                                                                                За наличные, получив максимальные скидки и отсрочку оплаты до регистрации договора в ФРС. Была шальная мысль мат.капитал учесть (понимаете сколько у меня иждивенцев!), но отказался — это ещё более ограничивает возможности управления жильём.

                                                                                                                                вопрос: нахрена Петя 5 лет мотался по съемным квартирам, если в итоге получил то же, что и Вася, но вася уже 5 лет в своей квартире живет?
                                                                                                                                Вы правы, мне нужно ещё раз пересчитать. Но можно представить реальную ситуацию. На дворе 2008 год и Васе не платят на работе такую зп чтоб оплатить 80 ежемесячный платёж + содержание семьи. У Васи выплачено 2.5 млн за квартиру, 2.5 млн должен банку — его выселяют и банк продаёт на торгах квартиру скажем за 2 млн — итого он без квартиры, денег, и ещё должен банку 0.5 млн. Это риски — понятно, что если повезёт на авось и за 5 лет (хотя квартирные кредиты куда длинные 8-15 лет) в стране не сменится строй, не случится кризис, гражданская война у Васи хватит здоровья и сил — он обгонит Петю, ну так как говорится побеждает сильнейший.

                                                                                                                                мы еще увеличения стоимости аренды не учли
                                                                                                                                меня сильно смущает, что в обоих топиках все рассчитывают на рост цен на жильё, на аренду, ЗП и пр. Я бы закладывался на стагнацию. Это как иногда пишут мелким шрифтом под описанием продуктов ПИФ: «Указанная доходность в прошлом не гарантирует прибыль в будущем». Сейчас цена метра недвижимости у нас выше европейских стран с развитой экономикой и правом собственности. Пока нефть не дорожает, рынок не будет расти.
                                                                                                                                  0
                                                                                                                                  За наличные, получив максимальные скидки и отсрочку оплаты до регистрации договора в ФРС.

                                                                                                                                  Везет вам. Я столько не зарабатываю. Или вам было где жить, пока копили.

                                                                                                                                  Но можно представить реальную ситуацию. На дворе 2008 год

                                                                                                                                  Я вам про реальную ситуацию пишу, на дворе 2001-2002 год. Квартира куплена за 600к, в 2004 она стоила 1500к. Почему вы упорно хотите рассматривать другую реальную ситуацию? Мне тогда надо было копить, а не купить квартиру в кредит?

                                                                                                                                  На дворе 2008 год и Васе не платят на работе такую зп чтоб оплатить 80 ежемесячный платёж + содержание семьи.

                                                                                                                                  Вася сильно рисковый парень (читай, дурак), если платеж по ипотеке больше 30-40% его ежемесячного дохода. В противном случае такая ситуация маловероятна (если не принимать во внимание болезнь и прочие несчастные случаи). Почему вы все время предполагаете, что у Васи мозгов нет?

                                                                                                                                  В описаной ситуации кредит у Васи взят не на 5 лет, а на 20 и обязательный платеж у Васи 35к. Вася прекрасно переживает кризис, короче. А если случится гражданская война — Петя быстрее останется без денег, чем Вася без квартиры. Давайте рассмотрим реальную ситуацию, как вы любите. Сбережения на счетах советского сбербанка. А?

                                                                                                                                  меня сильно смущает, что в обоих топиках все рассчитывают на рост цен на жильё, на аренду

                                                                                                                                  Да нет же! Все рассчитывают на уменьшение цен на жилье и аренду, но они, заразы, растут :(

                                                                                                                                  Пока нефть не дорожает, рынок не будет расти.

                                                                                                                                  Готовы дать материальные гарантии под это заявление? И сколько еще нефть дорожать не будет, озвучьте.
                                                                                                                                    0
                                                                                                                                    Готовы дать материальные гарантии под это заявление? И сколько еще нефть дорожать не будет, озвучьте.
                                                                                                                                    Не готов, моё техническое образование вообще не понимает, как конечный ресурс может дешеветь, если его с каждым днём становится меньше, а расходы с каждым днём увеличиваются (по крайней мере не уменьшаются). Возможно конечно дело в сланцевой нефти, но и она, думаю, не бесконечна.

                                                                                                                                    Я вам про реальную ситуацию пишу, на дворе 2001-2002 год. Квартира куплена за 600к, в 2004 она стоила 1500к.
                                                                                                                                    Думаю то время безвозвратно ушло, сейчас сам вспоминаю, как в те года родители купили новую машину в салоне, вроде за ~$20К, когда квартиры начинались от $20-25К. Сейчас бы ту квартиру можно было на очень хорошую машину премиум класса поменять.

                                                                                                                                    Вася сильно рисковый парень (читай, дурак), если платеж по ипотеке больше 30-40% его ежемесячного дохода.
                                                                                                                                    Я уже написал, вы правы, мне нужно ещё раз пересчитать. Мы сейчас сравниваем три разных ситуации: ваш случай, мой, сферический пример статьи, всё с разными входными и выходными данными и ещё пытаемся подогнать под одну гребёнку.

                                                                                                                                    А если случится гражданская война — Петя быстрее останется без денег, чем Вася без квартиры. Давайте рассмотрим реальную ситуацию, как вы любите. Сбережения на счетах советского сбербанка. А?
                                                                                                                                    Деньги, в отличии от квартиры, конвертируются в любую другую валюту или актив по щелчку в интернет банке, да, могут возникнуть бюрократические тонкости при переводе в другие страны, но легальных заработков это не касается. В вынужденной ситуации Петя может уехать с семьей в теплую страну имея при этом банковский счёт в правой стране, когда Вася будет продолжать быть должен банку.
                                                                                                                                      +1
                                                                                                                                      Деньги, в отличии от квартиры, конвертируются в любую другую валюту или актив по щелчку в интернет банке, да, могут возникнуть бюрократические тонкости при переводе в другие страны, но легальных заработков это не касается.

                                                                                                                                      А этом месте мне сразу вспомнился Кипр :)

                                                                                                                                      А вообще, сейчас стремно, что в ипотеку влезать, что на счету деньги хранить, если честно., т.к. нет вообще никакой уверенности в завтрашнем дне и стабильности :(
                                                                                                                                        0
                                                                                                                                        Да и наличку хранить тоже стремновато, даже если не учитывать обычную инфляцию.
                                                                                                                • UFO just landed and posted this here
                                                                                                                    +4
                                                                                                                    Жилье можно арендовать, но это автор в расчет не принял. Мы с женой, например, ипотеку взяли после свадьбы, до этого снимали жилье.
                                                                                                                      +2
                                                                                                                      Весьма спорная позиция. Многие десятилетиями живут на съемных квартирах.
                                                                                                                      +26
                                                                                                                      Ваши расчеты — классический пример сферического коня в вакууме.
                                                                                                                      Не учтена стоимость аренды, делается далекое от жизни предположение, что жилье дорожает на процент официальной инфляции, не берется во внимание налоговый вычет и т.д.
                                                                                                                        0
                                                                                                                        Абсолютно верно, налоговый вычет, например в моем случае, сделал сумму ежемесячного платежа по ипотеке (на данный момент) фактически меньше в два раза той, которую я выплачивал до этого за аренду. Ну и конечно после ремонта цена за м2 сразу увеличилась.
                                                                                                                        +5
                                                                                                                        Любопытно, но было бы классно, если бы автор немного дополнил статью и все же учел в условиях аренду. А то получается ну совсем не репрезентативно для большинства.
                                                                                                                          +7
                                                                                                                          т. к. обычно процентная ставка по вкладам всегда выше уровня инфляции.
                                                                                                                          Уверены? По-моему все как раз наоборот.
                                                                                                                            0
                                                                                                                            Вы намекаете на то, что люди, вкладывающие деньги в банк под проценты, поступают очень, кхм, недальновидно? :-)
                                                                                                                            Насколько я знаю, обычно банковских процентов достаточно, чтобы уберечь деньги от инфляции, и чуть-чуть заработать вкладчику.
                                                                                                                              +7
                                                                                                                              Люди, вкладывающие деньги в банк под проценты в России на стандартных условиях, поступают дальновидно в том смысле, что их потери от инфляции будут меньше, чем если бы они хранили деньги не в банке (организации), а в банке (таре).
                                                                                                                              +1
                                                                                                                              Это от многих факторов зависит, тех же ставок по кредитам, к примеру. В Европе и США действительно сейчас ставки ниже, чем инфляция.
                                                                                                                              +4
                                                                                                                              Во-первых, инфляция по ЦБ не равна реальной инфляции.

                                                                                                                              Во-вторых, нет примера, когда постоянной досрочкой сбивается основной долг и кредит выплачивается в короткие сроки. Это стандартный способ «надурить» банк.
                                                                                                                                +1
                                                                                                                                Во-вторых, нет примера, когда постоянной досрочкой сбивается основной долг и кредит выплачивается в короткие сроки. Это стандартный способ «надурить» банк.
                                                                                                                                Тут надуривания никакого нет. Вы точно так же платите процент за использование средств банка.
                                                                                                                                А учитывая то, что обычно 15 летний кредит стоит дороже чем 5 летний, то взять на большой срок и вернуть досрочно — это скорее надурить самого себя, по сравнению с ситуацией взять на короткий срок сразу.
                                                                                                                                  +5
                                                                                                                                  Приведите расчет.
                                                                                                                                  Еще такой момент: короткий кредит — это всегда бОльшие риски из-за сильно возросшего ежемесячного платежа.
                                                                                                                                    0
                                                                                                                                    Приведите расчет.

                                                                                                                                    ВТБ возьмем для примера
                                                                                                                                    www.vtb24.ru/personal/loans/mortgage/base/secondary/Pages/default.aspx?geo=spb
                                                                                                                                    7 лет — 12.95, больше 15 лет — 13.6.
                                                                                                                                    Разница 0.65%.
                                                                                                                                    Если выплатить за 7 лет взяв 15-летний, допустим на 2млн, то переплатите лишнего по сравнению с 7-летним где-то 32500.
                                                                                                                                    Вроде и не много, но все же. Плюс в других банках разница иногда бывает намного больше.
                                                                                                                                      0
                                                                                                                                      Если выплатить за 7 лет взяв 15-летний, допустим на 2млн, то переплатите лишнего по сравнению с 7-летним где-то 32500.

                                                                                                                                      Как считали? Я не ерничаю, правда интересно. Обычно, когда делается подобное сравнение, берется ежемесячный платеж 7-летнего (т.к. он выше) и считают, что 15-летний гасится таким же ежемесячным платежом.
                                                                                                                                        0
                                                                                                                                        Именно так и посчитали.
                                                                                                                                      0
                                                                                                                                      Ошибаетесь. Чем выше срок, тем выше премия за риск. Это одно из основных положений современной экономики.
                                                                                                                                      — вклад нв 24 месяца всегда будет иметь выше процентную ставку, чем аналогичный вклад на 12 месяцев
                                                                                                                                      — кредит на 3 месяца всегда будет иметь меньшую ставку, чем аналогичный по всем остальным показателям кредит на 5 лет
                                                                                                                                      — Не верите?
                                                                                                                                      1. Проверьте ставку по вкладам в любом банке на разные сроки (вклад)
                                                                                                                                      2. Проверьте ставку казначейских облигаций США на 3 мес и 12 мес (кредит)
                                                                                                                                      3. Пообщайтесь с ипотечными банкирами

                                                                                                                                      Экономический смысл такого эффекта: за больший промежуток времени у вас есть большая вероятность стать банкротом или ситуация в экономике сожет существенно измениться, поэтому кредитор рассчитывает на большую процентную ставку за возросший риск
                                                                                                                                        +1
                                                                                                                                        Суммарная премия за риск выше. Но ежемесячный обязательный платеж меньше.
                                                                                                                                        Т.е. грубо говоря, можно взять кредит на 30 лет и платить 20к в месяц. А можно взять на 10 лет и платить 40к в месяц.
                                                                                                                                        Даже если ты можешь платить 40к, лучше подписаться на кредит обязательный платеж 20к. Но платить 40к… Лишние 20 пойдут в погашение основного долга.
                                                                                                                                        Идея в том, чтобы подстраховать самого себя, и оградить от больших платежей когда это неудобно.
                                                                                                                                        Сегодня ты можешь платить 40к, а завтра ты заболел, уволился, родил ребенка… И внезапно 40к уже неподъемный платеж.

                                                                                                                                          0
                                                                                                                                          Так тоже можно. Правда вы заплатите больше, чем если бы изначальнотвзяли кредит на 10 лет. Т.к. кредитная ставка по 30-летнему кредиту должна быть выше кредитной ставки по 10-летнему.
                                                                                                                                      +3
                                                                                                                                      Вы забываете, что при досрочном погашении кредита выплачивается только процент за время погашения а не за весь срок кредита. И еще, при внесении сверх месячного взноса — погашается основной долг а не процент.
                                                                                                                                        0
                                                                                                                                        Вы забываете, что при досрочном погашении кредита выплачивается только процент за время погашения а не за весь срок кредита.
                                                                                                                                        Естественно, что проценты платятся только за срок использования кредита. С чего Вы решили что мы об этом забываем?

                                                                                                                                        И еще, при внесении сверх месячного взноса — погашается основной долг а не процент.
                                                                                                                                        Похоже Вы не понимаете как происходит кредитования в принципе.
                                                                                                                                        Скажите, Вы поклонник той безграмотной точки зрения, что при досрочном погашении кредита можно стребовать с банка «излишне уплоченные проценты»?
                                                                                                                                          0
                                                                                                                                          С чего Вы это взяли? Эпопею с ипотекой я уже прошел. Брал на 7лет, выплатил за 2. Так что я в курсе как это работает.
                                                                                                                                          в чем я не прав на счет частично-досрочного погашения?
                                                                                                                                            0
                                                                                                                                            Взять кредит и погасить его досрочно — менее выгодно или в лучшем случае так же выгодно, чем взять кредит и погасить его согласно графику.
                                                                                                                                            Поскольку проценты начисляются только на сумму кредита и на срок использования кредитных денег, то никакой выгоды от досрочного погашения нет.
                                                                                                                                            Обратите внимание с чего началась ветка этой дискуссии — с утверждения что habrahabr.ru/post/190056/#comment_6600236 досрочное погашение это способ «надурить» банк.
                                                                                                                                            • UFO just landed and posted this here
                                                                                                                                                +1
                                                                                                                                                Я не спорю что финансово это менее выгодно. Для меня субъективная выгода в другом.
                                                                                                                                                Давайте возьмем тот пример который вы приводили:
                                                                                                                                                2 млн.
                                                                                                                                                7 лет — 12.95%:
                                                                                                                                                84 месяца, платежи по 36329.58, переплата за кредит 1051684.96
                                                                                                                                                15 лет — 13.6%: (с условием что платим ежемесячно по 36329.58 как и за первый кредит)
                                                                                                                                                87 месяцев, за первый месяц 26099.51 (на 29% меньше) (+ докладываем до 36329.58), переплата за кредит 1152625.95.

                                                                                                                                                Итого: переплачиваем ~100к за 7 лет (~1.1к в месяц), но при этом спим спокойно зная, что после покупки нового телефона жене не придется бегать и искать деньги на платеж.
                                                                                                                                        0
                                                                                                                                        Вы не рассматриваете тип кредита. Есть классический, аннуитетный, и экзотические. В одном случае выгодно погашать досрочно, в ином — нет.
                                                                                                                                          +1
                                                                                                                                          Выгодно ли погашать досрочно зависит только от Вашего определения термина «выгодно».
                                                                                                                                          При любом типе кредита Вы платите по оговоренной процентной ставке за срок фактического использования кредитных денег.
                                                                                                                                          0
                                                                                                                                          Вижу надо прояснить мой комментарий по поводу досрочного погашения.

                                                                                                                                          Во-первых, фишка с выгодой постоянного досрочного погашения работает в определённых диапазонах и зависит от процентной ставки, срока и суммы кредита.

                                                                                                                                          Во-вторых, «надуривание» банка с водится к тому, что банк легче даёт кредит на больший срок, он не получает всю сумму ожидаемых процентов и клиенту легче соскочить с ипотеки.

                                                                                                                                            0
                                                                                                                                            Во-первых, фишка с выгодой постоянного досрочного погашения работает в определённых диапазонах и зависит от процентной ставки, срока и суммы кредита.
                                                                                                                                            Например? Просто реально неясно о чем речь.

                                                                                                                                            Во-вторых, «надуривание» банка с водится к тому, что банк легче даёт кредит на больший срок, он не получает всю сумму ожидаемых процентов и клиенту легче соскочить с ипотеки.
                                                                                                                                            Легкость получения кредита зависит от ежемесячного платежа, а не от срока. А учитывая что на большие сроки обычно ставка выше — ну мы никак не видим где тут «надуривание» банков.
                                                                                                                                              +1
                                                                                                                                              Приведу пример.
                                                                                                                                              Данные взяты из ипотечного калькулятора одного из банков.
                                                                                                                                              Сравним два кредита на сумму 2 Млн
                                                                                                                                              1. 5 лет, ставка 13.35%, платеж 45 тыс в месяц. Переплата 5*12*45000 — 2000000 =700.000
                                                                                                                                              2. 30 лет, ставка 13.95, платеж 23 тыс в месяц. Переплата 30*12*23000-2000000=6 280 000

                                                                                                                                              Естественно если второй кредит выплачивать строго по графику, то переплата будет жуткой. Однако, если вы собираетесь платить вперед графика, то можно очень сильно сократить переплату.
                                                                                                                                              Как известно, при аннуитетном способе оплаты, первые платежи почти целиком идут на погашение процентов по кредиту.
                                                                                                                                              Если вы в состоянии платить 45 тыс в месяц, то лучше взять кредит на 30 лет с платежом в 23 тыс, но платить по 45. Тогда лишние 23 будут идти в погашение основного долга. Что по идее должно заставлять банк делать перересчет ежемесячных платежей.
                                                                                                                                              Возможно переплата будет чуть больше чем если брать кредит на 5 лет, но в обмен вы получаете страховку от неожиданностей по жизни типа потери работы, болезни итд — обязательный то платеж в два раза меньше.
                                                                                                                                                +1
                                                                                                                                                Даже менеджеры в банке предлагают такой подход.

                                                                                                                                                Один известный банк (с цифрой 24 в названии) при попытке взять небольшой ипотечный кредит на 5 лет открытым текстом сказал — «Берите на 7 лет. Процент не изменится, но у вас всегда будет резерв. И вам никто не мешает ежемесячно платить столько сколько сможете».

                                                                                                                                                При этом я полностью понимаю интерес менеджеров банка:
                                                                                                                                                — понижается риск невозврата (если клиенту вдруг чуть-чуть не хватает денег)
                                                                                                                                                — повышается вероятность того, что клиент не всегда будет делать досрочные погашения (может захотеть потратить деньги на, скажем, холодильник), т.е. повышается итоговая прибыль
                                                                                                                                                — совсем небольшой нюанс — минимально возможная сумма частично досрочного погашения — 10 т.р. и по каждому факту надо идти в офис банка и писать заявление. мелочь, но… ну вы поняли :)
                                                                                                                                          +5
                                                                                                                                          Тут эпик фейл не только с арендой, но и с тем, что за 88 месяцев, которые потратит Вася на скопление нужной суммы, за эти деньги можно будет купить квартиру совсем в другом месте, нежели он мог бы рассматривать сейчас, следовательно, имеем субъективное ухудшение условий жилья по отношению к текущему моменту и ипотеке в банке.

                                                                                                                                          Вообще, если вы хотите избежать ипотеки для покупки квартиры, то у вас только один выход (помимо взятия в долг, конечно): вложение денег в себя с целью увеличения своих доходов. По-моему, это единственный способ сократить время и переплату с некоторым шансом не проиграть на субъективных условиях.
                                                                                                                                            0
                                                                                                                                            Почему в другом месте то? В решении учитывается рост цен. С арендой да, надо учесть, правда боюсь тогда для Москвы шансов на то что вклад будет выгоден не будет. Т. к. При стоимости аренды 1% от стоимости жилья получаются, что арендодателю нужно будет платить почти столько же сколько и за ипотеку. Но согласен что это нужно просчитать.
                                                                                                                                              0
                                                                                                                                              Почему в другом месте то?
                                                                                                                                              Потому что в ряде условий цена на недвижимость в определенном месте растет сильно быстрее инфляции. Это связано с:
                                                                                                                                              — появлением в районе некоторой инфраструктуры — транспортных развязок, супермаркетов и т.д.
                                                                                                                                              — «окончанием места в районе» — вот, например, в Киеве на Оболони или Позняках новые дома уже строить банально негде, поэтому оставшиеся распродаются дороже продававшихся ранее.
                                                                                                                                                0
                                                                                                                                                Ну вы возьмите вместо коэффициента инфляции, коэффициент роста цен в вашем районе.
                                                                                                                                                  0
                                                                                                                                                  Рост цен нелинеен. Для новостройного массива, смежного с городом цена растет (от котлована) за первые 3-4 года раза в полтора-два, дальше процентов на 5 выше инфляции в год, если не случается потрясений — например, метро в неметрофицированном районе.
                                                                                                                                                    0
                                                                                                                                                    habrahabr.ru/post/190056/#comment_6600186
                                                                                                                                                    Или наоборот… в питере вот обещали метро в 2014-2015, цены этим некисло так подогревались. Во всех объявах «метро вот вот».
                                                                                                                                                    А тут вдруг объявили что переносят в лучшем случае на 2018, а в худшем на 2025… а некоторые может и вообще отменят:)
                                                                                                                                            +1
                                                                                                                                            По моему, математика гораздо проще:
                                                                                                                                            1. Если инфляция больше чем кредитная ставка — берите кредит.
                                                                                                                                            2. Если выплаты по ипотеки/кредиту меньше, чем оплата съемной квартиры — берите кредит.

                                                                                                                                            Во всех остальных случаях, кредит вам нахрен не нужен.
                                                                                                                                              +2
                                                                                                                                              Если выплаты по ипотеки/кредиту меньше, чем оплата съемной квартиры — берите кредит.

                                                                                                                                              Брать ипотеку выгодно даже если сейчас выплата по ипотеке выше платежа по аренде.
                                                                                                                                                0
                                                                                                                                                2. Если выплаты по ипотеки/кредиту меньше, чем оплата съемной квартиры — берите кредит.

                                                                                                                                                Оплачивая съемную квартиру, вы «дарите» деньги ее хозяину. Платя за ипотеку, вы частично оплачиваете покупку собственной квартиры, и часть «дарите» банку за предоставление кредита.
                                                                                                                                                Разницу чувствуете? Через 10 лет оплаты съема квартиры у вас нет ничего, через 10 лет выплат по ипотеке у вас собственная квартира.

                                                                                                                                                Понятное дело, что не у каждого есть возможность уплаты первичного взноса, который обычно составляет не менее 30% общей стоимости. И ежемесячный платеж может быть не по карману и в несколько раз превышать стоимость аренды. Но это не равнозначные вещи.
                                                                                                                                                  0
                                                                                                                                                  Оплачивая съемную квартиру, вы «дарите» деньги ее хозяину. Платя за ипотеку, вы частично оплачиваете покупку собственной квартиры, и часть «дарите» банку за предоставление кредита.
                                                                                                                                                  Разницу чувствуете?
                                                                                                                                                  Тут главное не забывать, какую часть Вы «дарите» банку в случае ипотеки и какая уходит на ветер.
                                                                                                                                                  Допустим 1млн взнос, 4млн ипотека и 12% годовых. Тогда банку «дарится» в среднем 20 тысяч в месяц процентов по ипотеке плюс «теряется» примерно 10 тысяч в месяц недополученной прибыли от 1млн на депозите. Таким образом суммарные потери при ипотеке примерно 30 тысяч рублей в месяц. Вот он и ориентир…
                                                                                                                                                    0
                                                                                                                                                    Да, если ежемесячные проценты по кредиту сопоставимы со стоимостью арендной платы, есть о чем подумать. Но тут важно понимать, что проценты ведь начисляются на остаток, и их составляющая в ежемесячном платеже постепенно уменьшается. И иногда выгоднее накопить больше на первоначальный взнос, или досрочно гасить кредит (при наличии такой возможности).
                                                                                                                                                0
                                                                                                                                                Не учитывается аренда квартиры, как альтернатива собственной. «Жить с родителями» — тоже косвенная плата за отстутсвие своей квартиры, так что расчеты экономически не совсем корректны.
                                                                                                                                                  +1
                                                                                                                                                  Из-за инфляции 40к через 5 лет не то же самое, что 40к сейчас. Вспомните, что для вас в 2008 году (например вы были студентом) значило потратить 2000 рублей вечером в кафе и сейчас.
                                                                                                                                                    0
                                                                                                                                                    Огромное спасибо, за статью, сделайте пожалуйста простой Online калькулятор, где каждый, кто не силен с математикой мог бы просто и наглядно посмотреть сумму переплаты, а то столько народу вляпывается в эти кредиты и столько людей жизни себе ломает, что становится просто страшно.

                                                                                                                                                    Только желательно максимально наглядную версию для пущего эффекта.
                                                                                                                                                      +5
                                                                                                                                                      Реальный пример из моей жизни, город Калининград.

                                                                                                                                                      Моя зп стабильно растёт на 10-20% в год, последние 3 года (но разумеется это не может продолжаться бесконечно).
                                                                                                                                                      Уровень инфляции в РФ вроде ~5%, но учитывая как дорожают некоторые услуги, типа проезда в общественном транспорте, я бы сказал все 30%.

                                                                                                                                                      Есть(было) 600 000 р. (почти всё деньги родителей подаренные на свадьбу) на первый взнос.
                                                                                                                                                      Есть квартира(серый ключ) стоимостью 2 100 000.
                                                                                                                                                      Средняя стоимость аренды подобной квартиры в подобном районе на 2011 год — 12 000 руб. в месяц +коммунальные.
                                                                                                                                                      Есть(было) предложение по ипотеке под 12%, итого выходит 16 000 руб. в месяц на 15 лет. +коммунальные.
                                                                                                                                                      Средняя стоимость аренды подобной квартиры в подобном районе на 2013 год — 15 000 руб. в месяц +коммунальные.
                                                                                                                                                      Рыночная стоимость квартиры к 2013 году опять же выросла.

                                                                                                                                                      Если раньше я патил за съёмное жильё ~ 40% своей зарплаты, то сейчас за квартиру в ипотеке примерно 45-50%, т.к. з.п. тоже выросла.
                                                                                                                                                      Если сейчас начать сдавать данную квартиру в аренду, стоимость аренды практически полностью покроет ежемесячный платёж по ипотеке.

                                                                                                                                                      По-мои подсчётам через три года мы будем отдавать за ипотеку 10-15% от совокупного дохода. И сдавать данную недвижимость можно будет на 10-20% дороже ежемесячного платежа по ипотеке.

                                                                                                                                                      Теперь можно «лишние» деньги откладывать под проценты, чтобы набрав определённую сумму досрочно погасить ипотеку(или тупо на чёрный день).

                                                                                                                                                      Да, был вариант пожить у родителей, был вариант снимать квартиру, был вариант не жениться и жить в лесу, но амбиции, понимаете?

                                                                                                                                                      Пересчитывали всё долго, серьёзно, изучали, условия различных банков, тенденции на рынке недвижимости в своём регионе.

                                                                                                                                                      Вывод: при наличии денег на первоначальный взнос, ипотека — выгоднейший ход, конечно если вы не «верблюд» :)
                                                                                                                                                        +5
                                                                                                                                                        Взвесил все за и против, читая подобные статьи, и решил все таки взять ипотеку. И взял таки. Плюсы в ипотеке вижу следующие:

                                                                                                                                                        1) Для меня проще отдавать, чем копить. В случае ипотеки, я просто «отрезаю» сумму платежа от своего дохода. Платеж всегда есть и от него никуда не деться. В случае накопления, всегда есть соблазн потратить деньги куда-то еще.

                                                                                                                                                        2) Свое жилье уже сегодня. Никакой неопределенности, как со съемной квартирой. Возможность сразу начать ремонт, делать все по своему вкусу.

                                                                                                                                                        3) Мотивация развиваться и зарабатывать больше. Еще перед взятием ипотеки я убедил работодателя повысить мой оклад на 30%. Примерно эти же 30% теперь отдаю по ипотеке. Есть желание расти и дальше, искать новые возможности, погашать досрочно и т.д. В общем никакого ощущения петли на шее, а наоборот желание пахать. Может с годами и пройдет, но надеюсь что нет)
                                                                                                                                                          +1
                                                                                                                                                          А где Пример 4 — беспроцентный кредит по карте с грейс-периодом? ) А также кэшбэком и прочими плюшками, в то время пока собственные деньги лежат под проценты на депозитах. Это если говорить про кредиты в целом, не только про ипотеку.
                                                                                                                                                          • UFO just landed and posted this here
                                                                                                                                                              0
                                                                                                                                                              Реклама ПАММ-ов на хабре?
                                                                                                                                                              /sarcasm/ а как же hyip-ы? /sarcasm/
                                                                                                                                                              Кышь!
                                                                                                                                                                0
                                                                                                                                                                Если убрать отсюда ПАММ — получится обыкновенный структурный продукт.
                                                                                                                                                                Многие крупные банки предлагают такие продукты.
                                                                                                                                                                Обычная схема депозит + опцион.
                                                                                                                                                                +3
                                                                                                                                                                Итак считаем еще раз:

                                                                                                                                                                90% денег под 10% + 10% денег под 30% итого мой доход 0,9*0,1 + 0,1*0,3 = 0,09 + 0,03 = 0,12

                                                                                                                                                                итого суммарно мы получаем 12% дохода с повышением рисков на часть вклада.
                                                                                                                                                                +1
                                                                                                                                                                К вопросу о покупке недвижимости против сбережений, реальная история.
                                                                                                                                                                Знакомый в 80-е годы копил на автомобиль. Сначала на новый Москвич. Накопил — решил еще немного подкопить и взять Жигули. Накопил — решил копить на Волгу. И тут перестройка. В итоге купил подержанный Москвич-412 только лет через 5.

                                                                                                                                                                Понятно, что это нестандартная ситуация, но и в 1998 тоже мало кто догадывался о предстоящем дефолте.
                                                                                                                                                                Как по мне, уж лучше ипотека и вложение в недвижимость. Хотя, золото может быть еще надежней. Ну или хотя бы хранение в разных валютах в равной доле.
                                                                                                                                                                  0
                                                                                                                                                                  С золотом могут легко возникнуть трудности при его продаже.
                                                                                                                                                                    0
                                                                                                                                                                    Какие, например?