Комментарии 11
Пара примеров были бы намного наглядней и познавательней, чем этот "обзор".
Рефинансирование - стандартная процедура в банковском кредитовании, но для заемщиков не в теме, может быть хорошей ловушкой.
Пример ниже на базе американского банковского кредитования.
У каждого заемщика ситуация может отличаться такими параметрами, как (сорри за английские термины): Loan Amount, Loan Term, Product, Rate.
Простой пример:
1. Вы взяли кредит на дом в $100,000 (Loan Amount) на 10 лет (Loan Term) с фиксированной ставкой (Product= 30 year fixed) под 5 процентов годовых (Rate).
2. Проплатили 5 лет и процентная ставка упала до 3% (или у вас улучшился кредитный рейтинг и вам теперь дают под 3%), и вы уходите в другой банк, где лучше ставка и условие.
Вроде классная возможность рефинансировать и оставшиеся 5 лет платить не 5%, а 3% годовых от суммы займа.
Однако дьявол в деталях.
может быть не выгодно рефинансировать, если вы выплачивали 50% от срока займа.
Детали: американские заимодатели (Lender) рисуют красивый график выплат (Amortization Schedule), но не говорят про доли долга и интереса (Principal and Interest) в графике выплат.
А доли таковы, что первую половину срока займа вы выплачиваете в большей степени интерес банка и в малой доле выплачиваете долг. Звучит сложно. Легче понять если поставить себя на место банка и отбросить этичность своих решений.
Вот линк на наглядный график: https://i.stack.imgur.com/dLnok.jpg
Получается что в начале платежей вы даже не погашаете свой кредит, а отстегиваете банку и только в конце большая доля платежа - выплата кредита.
Зададите вопрос - почему не поровну? Ответ прост: в штатах средний возраст кредита 7 лет (переезд, развод, разбогатели, обанкротились, больше детей, дети разъехались и т.д.). Т.е. если вы берете фиксированный на 30 лет, вы себя обманули в момент покупки т.к. через 7 лет, по статистике, смените жилье. :)Цена закрытия сделки (Closing Costs). В штатах Closing Costs в районе $6k - $10k, в зависимости от суммы. Т.е. бесплатно никто дом не рефинансирует. Есть Loan Modificaiton, но это иное. Т.е. при Refi, вы попадаете на бабки. Вам будут впаривать что вы ничего не заплатите за Refi, но это обман - ваш новый кредит увеличат на сумму рефинансирования.
Некоторые банки практикуют prepayment penalty - это когда банку невыгоден ваш уход и вас заставят по контракту выплатить банку неустойку за раннее закрытие кредита.
Поэтому внимательно читайте условие кредита.
Резюмируя - у каждого заемщика ситуация может сильно отличаться (см. параметры выше), но расслабляться с банками не нужно. :)
Вот линк на наглядный график: https://i.stack.imgur.com/dLnok.jpg
Получается что в начале платежей вы даже не погашаете свой кредит, а отстегиваете банку и только в конце большая доля платежа - выплата кредита.
Меня всегда поражает неподдельное удивление людей, что при аннуитетном платеже доля погашения тела кредита вначале меньше, а под конец срока кредитования больше. Типа это такое злонамеренное коварство банка: сначала наперёд получить свои процентики, и чтобы вы не гасили тело кредита как можно дольше. Отвечу таким: друзья мои, подружитесь с калькулятором или с экселем для начала и перестаньте удивляться.
Рефинансировался дважды (на прошлой ипотеке). Изначально брал под 14% на 14 лет в Открытии в 2016 году. Через полгода ставки сильно упали и мы решили рефинансироваться. Открытие нас спокойно и доброжелательно рефинансировало под 11,2% (примерно год прошёл с начального кредита, с геморроем ненужным на мой взгляд, типа переоценки квартиры и т.п.). Через полгода ставки опять упали и мы опять пошли. Но Открытие упёрлось рогом, типа второй раз нельзя. Пошёл по другим банкам. Тинькофф и Сбер отказали (опять же типа по второму разу нельзя, ХЗ с какого перепугу). Газпромбанк без проблем рефинансировал под 9,2%. В 2020 году ипотеку досрочно закрыли. Без досрочных погашений (а их было регулярно и достаточно много) срок кредита сократился с 14 до примерно 9 лет. В 2020 грянул локдаун - и в результате закрылись даже раньше, чем планировали.
Москва.
Краткое содержание: если рефинансирование выгодно, то заморачиваться стоит, если нет — не стоит.
О каком рефинансировании идет речь, если сейчас ключевая ставка ЦБ РФ повышается на каждом заседании?
Рефинансироваться можно и нужно, если кредиты были набраны при высокой ставке, а в настоящее время ставка понизилась. Например в 2020 году можно было хорошо рефинансировать кредиты взятые в 2015-2016.
Сейчас, кредиты взятые в 2020, никто Вам под существенно более низкий процент сейчас не рефинансирует, благотворителей нет.
Например, если сумма займа небольшая, а вы выплатили большую его часть. В таком случае сниженная ставка не гарантирует экономии.
Утверждение ошибочно или неполно. Рефинансирование, как заметили в статье - это новый кредит.
Новый кредит на 10000 рублей под 5% выгоднее кредита на 10000 рублей под 8% на тот же срок вне зависимости платили вы до этого десять миллионов или нет. Чистая математика.
Смысл такого кредитования объяснил Михаил Хазин. Привожу его пример: возвращается супруг с работы, а жена ошарашивает его новостью - разбила машину, взятую в кредит. Супруг звонит знакомому, чтобы излить душу, а тот его успокаивает - иди в такой-то банк, там тебе предложат новый кредит, который погасит старый и позволит купить новую машину.
Обрадованный супруг идет и оформляет новый кредит, гасящий прежний, а остатка суммы хватает на новую машину. Отличительная черта нового кредита - меньшая ставка, но больший период действия.
Через год супругу понадобился еще один автомобиль. Он приходит в этот же банк и объяняет ситуацию. Ему радостно открывают новый кредит, гасящий прежний и позволяющий купить следующее авто. Новый кредит имеет ещё меньшую ставку и ещё больший строк действия.
Приведя этот пример, Хазин поясняет, что это механика работы сегодняшней капиталистической финансовой системы.
Действительно, если поинтересоваться ставками регуляторов различных передовых экономик, то вы увидите, что они уже нулевые. Происходящее сегодня - результат кризиса этой модели.
Сегодня среднестатистический американец расплачивается за кредиты, на 60% превышающие его доходы.
Не буду рассказывать, кому это выгодно.
Рефинансирование кредита: стоит ли заморачиваться?