Comments 861
теперь самый безопасный вариант покупать квартиру на первичке у надежного застройщика, а советы из статьи повышают вероятность благоприятного исхода в суде, но ничего вам не гарантируют.
Учитывая то, что суды отбирают примерно 0,1% проданных квартир – тут остаются вопросы, насколько можно быть уверенным в том, что застройщик всё достроит с вероятностью выше 99,9%. Думаю, при правильной проверке сделки вероятность нарваться на бабушку из ФСБ и потерять квартиру будет сильно ниже 0,1% по факту.
В случае первички деньги разве не будут лежать на эскроу счете до окончания строительства? Т.е. если он не достроит то можно будет хотябы деньги вернуть? а в случае с бабкой будешь без квартиры и с ипотекой на 30 лет...
Я в целом к тому, что в любом варианте можно найти какой-нибудь маловероятный, но неприятный риск. На мой взгляд, вывод "ну, вторичку покупать вообще небезопасно!" применительно к риску с базовой вероятностью не больше 0,1% - это немного странно.
есть мнение, что покупатель в деле Долиной вел себя юридически малограмотно, интересно бы увидеть комментарий от авторов https://vc.ru/legal/2328492-delo-dolinoy-zakonnost-resheniya-suda
Я не сторонник критиковать коллег, которые вели судебный спор. Во-первых, не факт, что мы видим полную позицию сторон. К тому же заблуждению, вот Роман Бевзенко написал, что юристы Лурье ему сообщили, что заявляли о том, что невозможно было распознать заблуждение https://t.me/loaderfromSVO/2826 Но суд проигнорировал это
Во-вторых, по какой причине суд применил статью 178, а не 177? Я бы даже не стал гадать, в некоторых делах суды просто переписывают все подряд основания для оспаривания, что ошибочно и не поддаётся логике;
В-третьих, доказательства по деньгам: мы вновь не видим полную картиру, что именно представила сторона Лурье.
В-четвертых, экспертиза. Тут я тоже не понимаю, почему не заявили проведение судебной. Но логика наверняка какая-то была. Тут надо знать позицию другой стороны
Товарищ @Boomburum, не пора ли подумать о механизме соавторства? Вот здесь (со)автор годной статьи, но ему даже в карму не плюнешь, т.к. "своих" статей у него нет.
(У меня кстати тоже в анамнезе валяется статья, на 90% написанная Н.Н. Горькавым @Gorkavyi , ровно с той же проблемой)
Такая фича в бэклоге есть, но что-то руки у коллег до неё никак не дойдут )( Поэтому в качестве альтернативы пока можно явным образом указывать в тексте аккаунт соавтора :)
@Boomburum А может надо просто карму отменить, как пережиток концлагерного прошлого, и просто формировать некую цифру по рейтингу комментариев для всех, даже неавторов?
Не юридический момент, но в других обсуждениях советовали самим найти близких родственников старушки, и у них поинтересоваться в курсе ли они что продается квартира.
ИНтересно, как вы предполагаете их искать?
Да хотя бы у неё же и спросить тактично.
"А зачем вам"... - этим вся проверка и закончится.
Ну и сделка тоже кончится.
Если бы. Как правило в таких сделках каким-то блудняком воняет за километр. Но люди не уходят, потому что цена ниже рынка.
Конкретно там рекомендовали не спрашивать лично у нее, а посмотреть по соцсетям и другим открытым источникам. В любом случае, если люди идут на риск со сделкой с пенсионерами, то это просто необходимо, так как родственники сразу снимут все вопросы.
Я боюсь, что у большинства сегодняшних пожилых людей соцсетей нет в принципе.
Увы, но всех вопросов это не снимет. Они же там на постоянном контакте с мошенниками и играют в секретных шпионов до конца. Они их научат как выйти из ситуации, она и родственникам расскажет убедительную байку которую ей пришлют.
Ну, поищите в соцсетях моих родственников (я не состою в соцсетях, хотя ещё далеко не пенсионер)... а лучше, пожалуй, моего брата - он полный тёзка некогда известного футболиста, игравшего за сборную СССР...
Ну , одного ее родственника даже я знаю...Антон Долин - кинокритик...Ее родной сын .Полно везде интервью с ним , наверняка контакты можно найти...
Антон Долин тоже, конечно, непо-бейби, но все ж таки он сын Вероники Долиной.
Как говорится, даже не однофамилец )
https://ru.wikipedia.org/wiki/Долин,_Антон_Владимирович#Семья
0.1% вроде и мало, но вот сейчас гуляет цифра в 3000+ подобных дел.
Это и есть 0.1 процента. Общее число сделок за год ушло за 2 миллиона
В статье есть про это абзац, где-то в начале. Не все эти дела - сделки по мошенникам, это общее число подобных споров. И далеко не все из них выиграны
Так-то в год около 2-3 млн сделок вторички, 0.01% это и есть 2-3 тыс дел в год.
недавно наткнулся на пост по теме, госдума уже озадачилась вопросом https://t.me/bezopasnosdelka_ru/818
Вопрос по поводу ипотеки: могут ли те кто потерял квартиру потребовать признать договор ипотеки не заключенным? Ведь фактически ипотека заключается именно под покупку конкретной недвижимости. А раз суд отменяет ВСЕ сделки с этой квартирой, то и ипотеку должен отменить.
Я конечно не знаю как оно там с этим в России в каждом конкретном случае.
Но ипотека совсем не обязательно привязыаается именно к факту покупки. Более того обычно просто покупаемая недвижимость прописывается как "основной" вариант залога и всё.
Ипотека, во всяком случае в РФ, это целевой кредит на покупку конкретно-согласованной банком недвижимости с внесением именно её в залог
теоретически конечно банк может любой залог взять который окупает этот кредит, только это уже будет не ипотека...и я чёт не припомню таких продуктов для физиков, во всяком случае в РФ
Стоп-стоп-стоп. Ипотека действительно выдаётся под конкретную покупку. То есть вы не можете эти деньги тратить на что-то другое.
Но это не значит что ипотека привязыаается к факту покупки. То есть если вы взяли ипотеку, а сделка не состоялась, то это ваши проблемы.
То есть если вы взяли ипотеку, а сделка не состоялась, то это ваши проблемы.
ну тоесть ваши, деньги вам никто не даст если сделка не состоялась
но в нашей ситуации сделка то состоялась, а суд её отменил...тут какбы банк имеет права потребовать с вас все деньги назад сразу, а вы регрессом с бабки, а она с мошенников
Тут как бы проблема скорее в том что банк может потребовать чтобы вы и дальше ипотеку платили. А остальное это ваши личные проблемы.
банк может потребовать чтобы вы и дальше ипотеку платили
он скорее всего потребует сразу вернуть всю сумму из-за отсутствия обеспечения
А остальное это ваши личные проблемы.
так и есть, в этом и беда
он скорее всего потребует сразу вернуть всю сумму из-за отсутствия обеспечения
Было такое с валютными ипотечниками когда курс доллара резко вырос и стоимость квартиры стала меньше долга по кредиту, там банки требовали заплатить разницу.
он скорее всего потребует сразу вернуть всю сумму из-за отсутствия обеспечения
Зачем ему это? Вернуть сразу вы всё равно скорее всего не сможете.
А так вы ему будете ипотеку выплачивать и проценты платить.
так и есть, в этом и беда
Ну как бы мы тут имеем один из немногих редких случаев когда банк тоже ни в чём не виноват :)
Зачем ему это? Вернуть сразу вы всё равно скорее всего не сможете.
банку плевать что вы не можете, залоговый кредит должен быть обеспечен на 100%, если нет - договор должен быть расторжен..потому что это зачастую требования регулятора который обязывает их иметь резервы...а единомоментное исчезновение обеспечения 20миллионного кредита - означает что банк должен гдето изыскать резерв на эту сумму у себя...а если так будут делать все подряд, регулятор отберет лицензию потому что у банка нет столько свободных средств которые должны мертвым грузом в обеспечении висеть
физлица тут еще защищены обычно всякими законами со стороны регулятора чтобы людей не кошмарили, а вот юрлица эту веселуху сполна половником хлебают, там совершенно нормально что ставка по кредиту в прошлый месяц была 10%, а в следующий 20%... а потом собственники бизнеса должны внести в залог свою квартиру и машину и подписаться поручителями...и супругов своих подписать
если нет - договор должен быть расторжен.
Точно должен? Или может быть расторжен? Или это зависит от конкретного договора?
а единомоментное исчезновение обеспечения 20миллионного кредита - означает что банк должен гдето изыскать резерв на эту сумму у себя.
Если недвижимость в цене резко падает, то тоже банк должен ипотеку расторгнуть и деньги сразу обратно потребовать?
Это даже если забыть что вам ипотеку в принципе могут выдать и без всякого залога. И в целом какой залог брать или не брать это банк обычно может сам решать.
Если недвижимость в цене резко падает, то тоже банк должен ипотеку расторгнуть и деньги сразу обратно потребовать?
Да, разницу потребуют закрыть. Было такое с валютными ипотечниками когда курс доллара скакнул и стоимость их квартир перестала перекрывать сумму долга.
Точно должен? Или может быть расторжен? Или это зависит от конкретного договора?
если у вас есть ипотека, почитайте, там с вероятностью 99.9% есть пункт что договор может быть расторжен по этой причине
Если недвижимость в цене резко падает, то тоже банк должен ипотеку расторгнуть и деньги сразу обратно потребовать?
конкретно в РФ закон запрещает это делать если ипотека выдана физлицу, у юрлица банк потребует или добавить залог или вернуть кредит в течении месяца (а то и быстрее)...я на это натыкался, у меня был кредит для бизнеса под залог земли, с нас гдето через год требовали добавить ещё чтото в залог потому что изменилась оценочная стоимость участка
Это даже если забыть что вам ипотеку в принципе могут выдать и без всякого залога
слово "ипотека" - буквально означает "залог в виде недвижимости", ипотека без залога - это беззалоговый кредит и да его могут выдать в принципе и ставка там будет выше и вероятность выдачи сильно меньше, кредиты на 20 лямов (рублей) без залога не выдают направо и налево физлицам.. максимум 1-2 млн
если у вас есть ипотека, почитайте, там с вероятностью 99.9% есть пункт что договор может быть расторжен по этой причине
У меня было несколько ипотек и там не было такого пункта. Там были пункты что если залога по какой-то причине не хватит, то ответственность никуда не исчезает и я должен иначе выплачивать.
слово "ипотека" - буквально означает "залог в виде недвижимости"
А большинство договоров, которые называют "ипотека", на самом деле являются ипотечным кредитованием или потребительский кредит на покупку недвижимости или ещё чем-то в этом роде.
И в целом кредит на покупку недвижимости может быть оформлен очень по разному. Но всё равно все это обычно называют "ипотека".
Но всё равно все это обычно называют "ипотека".
ну как принято это называть одно дело, но если уж мы тут юридические вопросы обсуждаем, стоит вещи своими именами называть
У меня было несколько ипотек и там не было такого пункта.
вероятно он есть в законодательстве (не могу быстро нагуглить в законе причины по которым договор может быть досрочно расторжен)
но если уж мы тут юридические вопросы обсуждаем, стоит вещи своими именами называть
Ну если вам не лень писать "потребительский кредит на покупку недвижимости" вместо "ипотека", то можем и так делать.
вероятно он есть в законодательстве
Специально посмотрел. Да, банк может расторгнуть договор только если есть реальный риск что заёмщик не сможет выполнить свои обязательства.
То есть это грубо говоря такая своеобразная процедура банкротства, которую инициирует банк чтобы хоть что-то успеть получить.
Ну если вам не лень писать "потребительский кредит на покупку недвижимости" вместо "ипотека", то можем и так делать.
"потребительский кредит на покупку недвижимости c залогом в виде недвижимости"
кредит на покупку недвижимости без залога - это НЕ ипотека
Да, банк может расторгнуть договор только если есть реальный риск что заёмщик не сможет выполнить свои обязательства.
отсутствие предмета залога - это прямой риск, заемщик может подать на банкротство, вообще не банкротится в такой ситуации это просто выкидывание денег в окно
То есть это грубо говоря такая своеобразная процедура банкротства, которую инициирует банк чтобы хоть что-то успеть получить.
так и есть, по этому проще сразу всё потребовать и обанкротить человека сразу, а не когда он всё куданить прикопает, а потом обанкротится и банку ничего не отдаст, мой бывший бизнес партнер так банкротился, переписал доли в квартире родителей и авто на родственников и через пару лет подал на банкротство...был должден разным людям примерно 15 лямов, потерял тысяч 200 в итоге
полная дурь так НЕ сделать и банк это отлично понимает..что человек не будет платить кредит низачто 30 лет
кредит на покупку недвижимости без залога - это НЕ ипотека
Ну так поэтому если хотите, то можем с этого момента писать правильно :)
так и есть, по этому проще сразу всё потребовать и обанкротить человека сразу, а не когда он всё куданить прикопает, а потом обанкротится и банку ничего не отдаст
Но доя этого недостаточно одного только факта того, что с залогом что-то случилось.
В первую очередь необходимо иметь в наличии тот самый "реальный риск что заёмщик не сможет выполнить свои обязательства".
Но доя этого недостаточно одного только факта того, что с залогом что-то случилось.
это факт означает что залоговый кредит стал сам собой беззалоговым...уже существенный факт нарушающий условия договора
банк просто с самим фактом такого изменения встревает на проблемы от регулятора и кучу затрат
это факт означает что залоговый кредит стал сам собой беззалоговым
Нет. Это например так же может значит что актуальная стоимость залога не покрывает целиком актуальную задолженность. Что кстати происходит не так уж и редко. Особенно сразу после покупки.
Плюс существуют какие-то другие факторы, которые не позволяют заёмщику выплатить кредит каким-то другим способом.
банк просто с самим фактом такого изменения встревает на проблемы от регулятора и кучу затрат
Вы сейчас конкретно про Россию пишите или про ситуацию в целом? И если про Россию, то где можно прочитать про такие регуляции?
Нет. Это например так же может значит что актуальная стоимость залога не покрывает целиком актуальную задолженность
тоесть стала равна нулю чтоли? ну т.е. пропал залог.
Вы сейчас конкретно про Россию пишите или про ситуацию в целом?
конкретно про РФ, я не сильно представляю как в других странах управляются банки
https://ru.wikipedia.org/wiki/Резервы_на_возможные_потери_по_ссудам
вот отсюда копать можно начать..тут нет прямы ссылок, только на нормативные акты
в НК есть коственные ссылки как учитывать эти резервы в определении налоговой базы
тоесть стала равна нулю чтоли?
Недвижимость отобрали. Недвижимость уничтожена. Недвижимость потеряла в цене. Вырос кредит. Может ещё какие-то варианты есть.
конкретно про РФ, я не сильно представляю как в других странах управляются банки
В России банки не могут страховать рисковые сделки? Это не считается резервом?
вот отсюда копать можно начать..
Там по таблице при хорошем обслуживании долга и хорошем финансовом положении резерв нужен 0%
То есть получается если человек хорошо зарабатывает и регулярно платит, то никакой резерв для его кредита банку не нужен.
ипотеку в принципе могут выдать и без всякого залога
Тогда это не ипотека. Ипотека - это покупка недвижимости в кредит под залог этой самой недвижимости.
какой залог брать или не брать это банк обычно может сам решать.
Далеко не всегда это так - зачастую требования регулятора обязывают банк в плане обеспечения.
Так это в крдитном договоре прописывается. Если цена недвижимости падает, банк имеет право на бла-бла-бла. Если залог выбывает, то банк тоже имеет право на всякое-разное. Выше правильно написали: обеспеченный кредит и не обеспеченный кредит — для банка это сильно разные вещи, требования ЦБ такие. Там, конечно, требования к резервам не настолько линейные. Если правильно помню, то если у вас ни одной просрочки ни по одному кредиту, то вы всё равно в низкорисковой группе, то есть резервы досоздавать не надо, а вот если что-то было, то скорее всего банк вам выставит требования по полной программе.
Зачем ему это? Вернуть сразу вы всё равно скорее всего не сможете.
Договор с исчезнувшим залогом банку тоже не нужен, юрист допустивший такой договор может без премии остаться если заемщик платить перестанет.
Поэтому поступают по-другому - заключают новый договор куда переносят долг из старого.
Договор с исчезнувшим залогом банку тоже не нужен
Залога уже нет. Это не изменить. А выплаты вы можете и дальше делать. И проценты дальше платить.
То есть банк на вас и дальше зарабатывает.
Поэтому поступают по-другому - заключают новый договор куда переносят долг из старого.
Мне вот интересно на каком основании банк может вас заставить заключить какой-то новый договор если вы этого не хотите.
П.С. Более того если банк начнёт на вас давить, то люди могут и банкротство объявить и тогда банк вообще без денег останется.
Мне вот интересно на каком основании банк может вас заставить заключить какой-то новый договор если вы этого не хотите.
Заставить не может. Это происходит на добровольной основе. Но у банка уже есть обязательство заемщика погасить долг при исчезновении залога, в договоре прописано.
Проходил сам через подобное, свое авто в залог по кредиту давал знакомым. Они обанкротились банк ко мне за залогом пришел, отдавай авто и банк за полцены его продаст в лучшем случае, но тогда и этих денег у меня не было, поэтому поторговались в итоге договорились что я за 6 месяцев равными долями выкуплю. Документально оформили и всем хорошо, и я с авто и банк денег больше получил чем при продаже.
Заставить не может. Это происходит на добровольной основе.
То есть просто кредит у которого пропал залог меняют на такой же кредит, но просто без залога?
Ну ок, формально это может быть для банка что-то и меняет.
Но в реальности это те же яйца только вид сбоку.
А теперь представь ,что когда твои знакомые обанкротились авто сгорело на следующую ночь. Ты бы все равно добровольно подписал договор на реструктуризацию долга и гасил его ? ))
Для того как бы и страховки придуманы и оплачиваются, что если что-то случается со мной или недвижимость, банк идет деньги со страховых получает.
Я термины уже подзабыл правильные, но чтобы не наврать попробую на пальцах.
У банка есть набор показателей его надёжности в зависимости кто и по каким основаниям ему должен. Это во всём мире одинаково. И ипотека без залога это низконадёжный кредит считается. При этом потребовать деньги сразу это короткий кредит и он считается надёжнее (мотивировка многословная я не буду её тут приводить). По этому чтобы меньше портить показатели банк требует досрочно. Это касается не только утраты залога.
Возможно у вас процент утраты залога на столько низкий что банку плевать на эти крохи - у него всегда запас есть.
Это во всём мире одинаково.
Очень сомневаюсь. То есть банально у нас такие вещи можно страховать. Как банкам, так и заёмщикам.
И ипотека без залога это низконадёжный кредит считается.
Тут где-то рядом ссылку кидали и по ней при хорошем обслуживании долга и хорошем финансовом положении заёмщика кредит считается надёжным и не требует резервов.
Очень сомневаюсь.
Это отраслевой стандарт. Как разъем USB только еще стандартнее. Как принцип двойной записи в бухучете.
Нет никакого стандарта, который был бы один на все страны. И да, в большинстве стран от банков требуют чтобы они держали резервы в том или ином виде. Но правила при этом могут быть очень разные.
Коэффициенты разные, а формула примерно одна.
Какая "формула" ? x% от суммы кредита? :)
Кроме того там и другие отличия есть. Например в одних странах разрешают использовать страховки в качестве "резерва", в других нет.
в одних странах разрешают использовать страховки в качестве "резерва"
Kn > 0
в других нет
Kn = 0
Какая "формула" ?
K1*X1 + K2*X2 ...
там немного не так, но суть думаю понятна.
Вообще непонятна.
Вот тут описано как это считается в России: https://ru.wikipedia.org/wiki/Резервы_на_возможные_потери_по_ссудам
Я не вижу где там должна быть линейная комбинация.
Поэтому поступают по-другому - заключают новый договор куда переносят долг из старого.
и это называется рефинансирование, и ставка там будет уже не 5-8% как у ипотеки, а 15-20
Если бы суды не говорили, что требовать деньги с бабушки, которая их отдала мошенникам, "противоречит нравственным нормам", можно было бы и регресс, и требование ареста этой самой квартиры, и прочее-прочее. Но если суд сказал, что деньги бабушка возвращать не обязана, что вы с этим сделаете?
Вам остаётся только банкротство, но это хорошо, если у вас нет никаких активов.
Ипотеку суд не отменяет. Выше писали даже наоборот, банк оштрафовать может за исчезновение залога.
во как! а зачем тогда банки требуют титульное страхование и % повышают если какой-то из страховок нет?
Если вас признают "недобросовестным покупателем", то никакая страховка вам не поможет. А недобросовестным вас могут признать просто потому, что у бабушки внезапно появится справка о том, что у неё "сосудистое заболевание головы". Вы, оказывается, должны были это выяснить. Как — неизвестно, учитывая, что этот факт является врачебной тайной. Но должны были. И всё. Страховки нет, квартиры нет, 15 миллионов тоже нет.
Так покажите список справок которые надо собрать с продавца чтобы это было невозможно. И все хорошо будет.
Судя по прочитанному, сейчас это справка из одного московского института психиатрии, но не понятно, может ли он делать такие обследования без запроса суда или нет. Ну и врач, который подписывает, явно должен быть, минимум, доктором наук. Тогда есть шансы, что другая экспертиза эти результаты не перебьёт.
Но, как вы понимаете, суд может и не назначать экспертизу, а вынести решение по собственному усмотрению. В деле Долиной, как я понял, экспертизу не проводили.
Причем тут суд? До сделки продавец приносит такие-то и такие-то справки из подходящих госучреждений. Суд потом смотрит на эти справки и подтверждает что продавец был достаточно здоров и понимал что делает.
Новая экспертиза не нужна. Она не имеет смысла. Имеет смысл только экспертиза которая была в момент сделки. Дальше работа с бумагами.
Отмена договора должна повлечь за собой возвращение "к исходному". То есть - бабка обязана вернуть деньги покупателю, покупатель обязан вернуть квартиру. То, что сейчас суд отказывает покупателю в получении денег - это отдельная беда.
Но проблема в том, что отмена ипотеки тоже должна повлечь возвращение "к исходному". То есть - вы брали деньги у банка, вы возвращаете деньги банку. Только не за тридцать лет, а моментом.
То, что сейчас суд отказывает покупателю в получении денег - это отдельная беда.
Суд не отказывает покупателю в возврате денег. "Бабку" обязуют вернуть.
Но та говорит - а у меня нет денег, я все внукам мошенникам отдала. И взять с меня нечего, жилье единственное, пенсия 15 т.р., поэтому я буду жить спокойно дальше и радоваться тому, как я ловко вас лишила денег и жилья /зловещий смех/
Суд не отказывает покупателю в возврате денег. "Бабку" обязуют вернуть.
Не всегда. В случае с Долиной, например, не обязуют.
Но та говорит - а у меня нет денег, я все внукам мошенникам отдала. И взять с меня нечего, жилье единственное, пенсия 15 т.р., поэтому я буду жить спокойно дальше и радоваться тому, как я ловко вас лишила денег и жилья /зловещий смех/
Так и "не проблема", должно быть соблюдено два одновременных условия возврат квартиры и возврат денег, если бабка будет возвращать по 10 тысяч то и квартира ей вернется после того как все средства будут возвращены, по крайней мере я читал о таком деле.
вот это точно так работать не будет, эти условия юридически не взаимодополняющие
отдельно бабка должна денег вам
отдельно вы должны квартиру бабке
всёравно в какой последовательности оно исполняется
Вот сходу не могу найти ссылку на дело, где удалось изменение в реестре о переходе обратно право собственности продавцу привязать к возврату денег
Это очень интересно, если такое дело есть на уровне судов общей юрисдикции. Я пытался найти и не нашёл) Если найдёте, то делитесь ссылкой.
P.S. Точно могу сказать, что такое возможно при банкротстве, когда оспаривается сделка должника. Должник возвращает имущество только тогда, когда другая сторона вернёт деньги. Даже однажды сам просил суд установить такой порядок)
Тоже шикарный ведь вариант. Берёшь большой кредит, продаёшь квартиру за наличку, подаёшь на банкротство, суд сделку разворачивает. А деньги — а что деньги, деньги мошенникам отдали уже. Или прокушали.
Не, в банкротстве это работает, когда должник купил имущество к примеру за существенно завшенную стоимость. Например: кладовку стоимостью 300 000 рублей приобрел за 5 000 000 рублей. Скорее всего это был такой способ вывода денежных средств. Сделку признают недействительной, обязывают продавца вернуть 5 000 000 (хотя, логичнее обязать вернуть переплату, такое можно сделать даже), но, чтобы должник сразу не отдавал кладовку - устанавливают удержание
Ничего подобного - "обязанности каждой из сторон очевидно корреспондируют с правами другой стороны, права должны восстанавливаться на основе принципа равенства и взаимности при приведении сторон в первоначальное положение"
определения того же Мосгорсуда (от 10.06.2025 № 33-15385/2025):
"Поскольку реституция, охватывающая обязанности двух сторон, является двусторонней, т.е. обязанности каждой из сторон очевидно корреспондируют с правами другой стороны, права должны восстанавливаться на основе принципа равенства и взаимности при приведении сторон в первоначальное положение.
Из этого следует, что последствиями недействительности сделки будет являться возврат спорной квартиры в собственность С., но не ранее исполнения ею встречного обязательства по возврату Б. уплаченных им в качестве цены договора денежных средств."
Это до казуса "Зловещей Долиной" ? Или после ?
Почему масса судов сейчас начали такое творить - вопрос.
Обычно, при ипотеке банк деньги перечисляет продавцу напрямую, поэтому при отмене продавец возвращает деньги банку, банк возвращает платежи покупателю. Или всегда виноват обычный человек?
Гражданский кодекс - он не про вину, он про ответственность.
Вы договорились с банком, что он завтра перечислит бабке 10 миллионов, а вы будете 15 лет платить ему по 100 тысяч в месяц. А если вдруг платить перестанете, то он имеет право забрать себе квартиру, которая (по результатам перечисления денег) находится в вашей собственности.
Дальше по некоему трагическому стечению обстоятельств квартира из вашей собственности выбывает. Это может быть решение суда о её изъятии за долги по коммуналке или из-за поворота сделки, это может быть пожар, это может быть изъятие с компенсацией для строительства на её месте новой дороги - причин масса. А вот ваше обязательство вернуть банку его деньги никуда не девается. В ряде случаев (пожар) оно гасится страховкой, но если квартиру вы сожжете сами - не гасится. Если квартиру изъяли с компенсацией - вы можете заплатить из этих денег. А если так случилось, что квартира изъята судом, а страхования титула нет или оно не сработало - что ж, обязательство по-прежнему никуда не делось.
Так банк сам может "попросить" расторгнуть досрочно т.к. нет залога.
Требовать можно все что угодно, но на деле и страховка титула не факт, что сработает, а если и да - закроет в лучшем случае ипотеку, первый взнос и прочие расходы будете получать по 10-15к в месяц после пары лет судов.
банки застройщику переводят деньги по рукописному акту приемки и есть случаи когда застройщики подделывали подписи и получали деньги с эскроу счетов.
Это же уголовка в чистом виде, нет?
Ха, как будто в нашей стране бандитского капитализма это кого-то останавливало...
Ну, посадят крайнего и что?
Увы, формально есть серая зона, почти как с бабками.
Подделка уголовка однозначно если уличили непосредственно в подделке подписи на конкретном документе с конкретной целью. А так - один поставил левую подпись на пустом листе, другой распечатал на этом листе акт приемки не заметив подпись, третий отксерил, четвертый отнес в банк - набор случайностей - нет уголовки. И попробуй еще крайнего найти, даже если он был, т.к. уголовка именно за подделку, а не за использование поддельного документа. Немного упрощенно, но в целом так.
А так - один поставил левую подпись на пустом листе, другой распечатал на этом листе акт приемки не заметив подпись, третий отксерил, четвертый отнес в банк - набор случайностей - нет уголовки.
Мне кажется, любой вменяемый суд должен назвать это череду трагических случайностей действием группы лиц по предварительному сговору.
Я, конечно, не настоящий йурист, но хотел бы озвучить своё ИМХО. Буду рад, если кто-то дополнит или разнесёт поправит.
Многабукаф
уголовка именно за подделку, а не за использование поддельного документа
Использование заведомо подложного документа, за исключением случаев, предусмотренных частью третьей настоящей статьи
И там же идёт ссылка на постановление Пленума ВС РФ:
Вместе с тем по смыслу части 5 статьи 327 УК РФ к заведомо подложным документам относятся любые поддельные документы, удостоверяющие юридически значимые факты, за исключением поддельных паспорта гражданина, удостоверения или иного официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей
Т.е. прилететь может четвертому лицу, который отнёс левый акт в банк. Ну может ещё второму лицу прилететь по ст. 2.4 КоАП РФ/ст. 293 УК РФ, так как "накосячил" с бланком акта. Все упомянутые лица и могут попасть по ст. 14.28 КоАП РФ или по ст. 200.3 УК РФ (в зависимости от стоимости квартиры), если будет доказан умысел, плюс застройщик как юрлицо может попасть по ст. 14.28 и ст. 19.23 КоАП РФ.
Правда, если все лица пойдут в отказ (то есть умысла "не будет"), то в постановлении выше есть пункт 17:
В части 1 статьи 325, статьях 325.1, 326, частях 1 - 4 статьи 327 и статье 327.1 УК РФ в качестве обязательного признака состава преступления предусмотрено совершение деяния с определенными целью или мотивом. С учетом этого отсутствие, например, при изготовлении поддельных официального документа, предоставляющего права или освобождающего от обязанностей, государственных наград, штампов, печатей, бланков цели их использования, а при изготовлении поддельных акцизных марок, специальных марок, знаков соответствия, защищенных от подделок, - цели сбыта исключает уголовную ответственность лица по соответствующей статье Уголовного кодекса Российской Федерации.
Не уверен как в таком случае действует ст. 19.23 КоАП РФ.
Обсудил вопрос с более знающими коллегами и, в целом, пришли к выводу, что описанные условия слишком размыты (не хватает информации, которая возникнет в реальной ситуации и опущены некоторые юридически значимые моменты).
Если принять условия как есть, то "решение" проблемы сводится к 327 УК РФ для второго, третьего и четвёртого лиц, и 293 УК РФ для сотрудника банка, принявшего такой акт (при условии, что банк государственный, а не коммерческий). Оправдание "нивиноватые мы, просто ситуация сложилося" с судом сработает только если дело рассматривает судья под воздействием литра незамерзайки.
А когда мошенник "из ФСБ" бабушку разводит, это не уголовка что ли?
Где можно почитать об этих случаях?
есть случаи когда застройщики подделывали подписи и получали деньги с эскроу счетов.
Всё-таки думается, что в этих случаях застройщики саму квартиру передавали, просто упёртый покупатель не подписывал акт и требовал каких-то доделок. Это несколько отличается от ситуации, когда у квартиры в лучшем случае есть стены без окон, а бухгалтер и директор застройщика скрываются в Сенегале.
Я тут недавно внезапно узнал что деньги с эскроу прилетают застройщику когда дом "введен в эксплуатацию" а не когда застройщик передал вам квартиру - а это 2 разных, и у людей уже есть задержки передачи в Питере а денег на эскроу уже нет. По этому поводу у меня знатно подгорело.
Эскроу счет, увы, не панацея. Вернуть что-то может и вернут, но в текущих реалиях это не более 10 млн.
Возникает закономерный вопрос: как так, если сам счет вроде как был придуман ровно для того, чтобы обезопасить дольщиков.
А потом дом сносят как незаконно построенный. Тоже не нулевая вероятность. При чем это ко вторичке на свежие дома тоже относится.
Ну в моем жк они улетели с эскроу хз куда. Но - достроили.
Спорно, тут еще и от застройщика зависит. Мы когда покупали, нам сказали - 70% отдаете нам, 30% на эскроу. Условно, из 6 лямов мы вернули бы ~2, если бы что-то пошло не так.
Ого, ну это вообще "весело". А как это соотносится с ФЗ? Как эти 70% были оформлены?
В договоре прописаны :)
Тут надо еще понимать, что компания-строитель по факту ООО, так что я понимаю, что смысла судится с такой будет не много.
А так что сказать, это рыночек, не хочешь/боишься - не бери. Нам в итоге все достроили, причем сделали это качественно, но покупать все равно было ссыкатно)))
Пока признают, что застройщик банкрот или ещё что там, пока вернут это в лучшем случае год, а то и три, всё это время нужно соблюдать правила кредитования и исправно платить как проценты так и тело. Нюансов с возвратом много.
Может я чего-то не понимаю, но ведь можно же подать на банкротство? Да, это все еще проблемы, но не на 30 лет
Про эскроу счета тоже есть негативные кейсы. Когда застройщик втихаря вводит дом в эксплуатацию. По факту там недоделки, жить нельзя, а деньги со счетов уже выведены. И неустойку не взять - мораторий.
Учитывая то, что суды отбирают примерно 0,1% проданных квартир
Это кого надо 0,1% квартир. А у обычной бабули там шансы примерно 0%.
Кстати, а куда же у нас делось титульное страхование, почему в СМИ столько кричат про эту старую кошелку, но про него молчок? Случались ли выплаты страховых по данным прецедентам?
Мы пытались найти статистику по выплатам от страховых, но не смогли. Исходя из общения с людьми "из рынка" - выплаты есть. Но там много нюансов есть в полисах, на которые можно напороться - вот здесь разбирали подробнее: https://t.me/RationalAnswer/1429
Честно говоря, я не понимаю, как можно признать покупателя недобросовестным, чтобы страховой не платить титул. Если даже покупатель как-то обманул продавца с условиями сделки, то должно же быть заведено уголовное дело о мошенничестве с его стороны?
Когда я покупал квартиру (это было давно), то без проблем оформлял титул на полную стоимость (ипотека покрывала треть), как раз на случай "бабушки".
Да там чуть ли не в половине дел суд пишет, что "покупатель недобросовестный, потому что..." и дальше какое-нибудь бредовое обоснование. В одном из дел страховая сама (!) literally подала на апелляцию по делу - по всем признакам именно для того, чтобы суд там написал ей в ответе "да он недобросовестный!".
Похоже всю суть можно свести к тому, что судов больше не существует, они превратились в машину по вынесению приговоров для кого надо приговоров.
Уже без шуток и преувеличений, страна становится непригодной для жизни...
Уже без шуток и преувеличений, страна становится непригодной для жизни...
Глобус, господа, глобус. Не то чтобы мы топили за россию и за бабок, но надо все же и честь знать. Эта практика с откатом сделок или с невозможностью выгнать арендаторов или захватом квартиры затащена в рф из испании, сша, германии, турции, швеции и других вполне цивилизованных стран.
Просто там это уже норма и все привыкли, поэтому проблему даже особо не обсуждают, тех же оккупасов в испании в рф чаще пожалуй обсуждают, чем в испании (из наиболее яркого).
А вообще пора привыкнуть к тому, что государство (любое) сильно перегибает в пользу т.н. "незащищенных слоев". У Вас нет "лишних" детей? Платите за ипотеку полную сумму, а из Ваших налогов ипотеку оплатят многодетным. Вы не проживаете в квартире? Платите за нее налог как будто Вы ее сдаете. Вы слабая женщина? Вас раньше отпустят на пенсию и не заставят служить в армии, а оплатит это сильный мужчина. Вам нет 14? Уголовный кодекс не для Вас - ибо наказания считай нет, но за Вас зато "нет оснований не доверять ребенку" если заявление подаете Вы и т.д..
Вы слабая женщина? Вас раньше отпустят на пенсию и не заставят служить в армии, а оплатит это сильный мужчина.
Который еще и до пенсии не доживет с большой вероятностью. Не сексист но вот тут явный перегиб есть - да.
Где то я читал, что средняя продолжительность жизни у мужчин, меньше.
Не то чтобы мы топили за россию и за бабок...
То есть вы пишете это за бабки, но с ощущением личного патриотизма?
Вы ничего нового не придумали, очередные лозунги "а у них негров линчуют" и "посмотрите на их госдолг". Не понятно только причем тут суды, которые у них работают, пусть и исполняя дебильные законы, а у нас превратились в машину по вынесению приговоров, где вас могут лишить имущества и свободы "потому что гладиолус".
практика с откатом сделок или с невозможностью выгнать арендаторов или захватом квартиры затащена в рф из испании, сша, германии, турции, швеции и других вполне цивилизованных стран
Правда? А сделаете такой же отчёт со ссылками на судебную практику? А то что-то мне кажется, вы заблуждаетесь, уж не знаю, добросовестно или намеренно.
Да, в определённых странах есть не вполне адекватная защита прав арендаторов, и выселить даже недобросовестных очень сложно. Но даже в США это не во всех США, а только в некоторых штатах.
Испанские окупас потому и стали так известны, что это случай из ряда вон выходящий. Но к сабжу он не имеет никакого отношения, эти люди никому ничего не продают и ни у кого ничего не покупают, они самовольно занимают пустующую недвижимость. И там предпринимаются определённые действия против этого, пик данного явления был уже лет 10 назад.
Правда? А сделаете такой же отчёт со ссылками на судебную практику?
Правда и говорим это в том числе из своего опыта, как личного, так и опосредованного (и своя недвига была в ес и работали с недвигой по ес где-то с 2006 по 2018).
Но отчет с обзором судебной практики делать не будем, мы вроде на Вас не работаем. А это достаточный объем работы и мотивировка "иначе я тебе не поверю" для нас в нашем возрасте уже не убедительна. Можете говорить "вывсеврете".
есть не вполне адекватная защита прав арендаторов
Теоретически она не такая уж неадекватная, если посмотреть на ее предпосылки. Практическая реализация - да, хромает. Не в последнюю очередь из-за фактической отмены наказания за злоупотребления.
Испанские окупас потому и стали так известны, что это случай из ряда вон выходящий.
Они стали известны в россии в первую очередь потому, что куча русских накупила недвиги в испании по 20-30 тысяч евро просто чтобы было и стала огребать проблемы.
В начале нулевых был неслабый хайп на форумах таиландской тематики тоже на тему "кидания" с недвигой, потому что там дешево скупали. Где-то в районе 2010 был хайп на тему финской недвижимости тоже с "кидаловом", потому что народ туда ломился и было много покупок. Сейчас вон с ближним востоком тема поднимается. "Кидалов" написали в кавычках, т.к. по большому счету на 90% это просто незнание локальных нюансов фарангами.
Так что это не случай из ряда вон выходящий, это просто в российский интернет тянут те проблемы, которые замечают за рубежом наткнувшиеся на них с дуру россияне.
И там предпринимаются определённые действия против этого, пик данного явления был уже лет 10 назад.
Не 10, а 15 лет назад и скорее не пик, а начало известности. Связано это было не в последнюю очередь с кризисом 2008 года мировым и падением цен на недвигу одновременно с ростом ипотечных ставок по уже существующим кредитам в испании, падение было до 3 раз, рост ставок до 5 раз. Много людей оказались фактически на улице, а точнее - благодаря "социальным" законам - не оказались.
Рост проблемы (с оккупасами и другими нюансами с недвигой) все еще идет, но все уже привыкли и все знают, поэтому всем по фиг и в медиапространство это не тащат. А если интересен исторический экскурс - сравните это с тем, что было 20 лет назад, а не 10.
Они стали известны в россии в первую очередь потому, что куча русских накупила недвиги в испании по 20-30 тысяч евро просто чтобы было и стала огребать проблемы.
Она известна не только в России. То есть конкретно это я бы точно не назвал нормой для западных стран.
И точно так же естественно в куче стран есть защита арендаторов. Но эта защита например не даст вам выгнать арендатора на улицу после покупки недвижимости. Но недвижимость у вас при этом никто не отберёт и арендную плату никто не отменяет.
Более того в целом ряде стран нотариус должен отвечать за валидность сделки. То есть если совсем упрощать, то он может потребовать то самое психологическое освидетельствование и отказаться заверять сделку без него. А может не требовать. Его дело. Но если он заверяет сделку, то он за это отвечает. Правда и получает он за свои услуги процент от стоимости.
Она известна не только в России. То есть конкретно это я бы точно не назвал нормой для западных стран.
В каждой стране свое законодательство, аналогов оккупасов достаточно, но с точностью до последней запятой такого разумеется нет.
Оккупасы в испании нередко размахивают договором аренды (поддельным в том или ином виде) и ключевым является то, что они там уже живут (ведь реально живут) - при таких обстоятельствах много в каких странах фиг кого выселишь на раз-два, т.к. иначе любой владелец заявивший что он ничего не сдавал мог бы выкинуть любого арендатора в 5 секунд.
арендную плату никто не отменяет.
Так себе аргумент. В теме продажи квартир возврат денег полученных за них тоже не отменяют как правило. Вопрос в том, чтобы их получить.
Прикол в том, что налоги и коммуналку тоже не отменяют. В квартире живете не Вы, денег за не получить не можете, а оплачиваете ее Вы - здорово, правда? В РФ сейчас такая тема тоже идет вовсю.
нотариус должен отвечать за валидность сделки
Чем именно отвечает, за что конкретно и в каких случаях? Вот это "должен" очень абстрактно. Не надо, разумеется, "готовить отчет", как нас там выше просили, но просто конкретику напишите. Потому что в россии нотариус так-то тоже отвечает, и в турции отвечает, но на практике это ничего не дает.
В каждой стране свое законодательство, аналогов оккупасов достаточно, но с точностью до последней запятой такого разумеется нет
Но в других странах это происходит даже близко не в таких масштабах. И часто затронуто только реально никем не используемое жильё. Так что пытаться делать вид что везде так же как было в Испании не то чтобы правильно. Мягко говоря.
Так себе аргумент
Вполне себе аргумент. Недвижимость остаётся у вас. Аренду вы получаете. Более того обычно вы до покупки уже знаете что арендатора можно выселить или нельзя. И соответственно можете отказаться от покупки.
И это совсем не то же самое как когда у вас отбирают недвижимость, а деньги возвращайте сам как хотите.
Чем именно отвечает, за что конкретно и в каких случаях?
Финансово отвечает в плане возмещения ущерба. У них обычно для такого страховки есть.
И отвечают они за " нарушение служебных обязанностей". В том числе например и из-за неправильной консультации, неясной формулировки в договоре или несоблюдения требований законодательства о комплексной проверке, что приводит к финансовому ущербу для покупателя или продавца.
Аренду вы получаете.
Не больше чем Вы получаете деньги уплаченные за квартиру при расторжении сделки.
Но в других странах это происходит даже близко не в таких масштабах.
А в каких? Какие масштабы в РФ и там? Мы без сарказма, просто интересно.
И учтите, что российское правовое поле в этом смысле отстает от передовых стран. Там все уже давно обожглись на этом, наелись и выработали свои механизмы. В россии практика только появилась и активно пиарится в медиа.
Финансово отвечает в плане возмещения ущерба.
Если говорить настолько общими словами, то в россии тоже, почитайте закон о нотариате.
И отвечают они за " нарушение служебных обязанностей".
Это очень расплывчато.
В каких странах (или стране хотя бы) покупателю будет независимо от желания нотариуса будет выплачена вся сумма заплаченная им за квартиру, если суд отменит сделку заверенную нотариусом по причине введения в заблуждение продавца третьей стороной?
Потому что вот эти рассказы об "ответственности" и "гарантированности" они обычно спотыкаются о реальность, типа - вот за это нотариус не отвечает, тут надо доказать сначала его недобросовестность, а тут он окажется банкротом.
Наелись уже так или иначе рекламы с "гарантирую, застраховано, ответственность", а как доходит до дела, так сразу "гарантирую что проверил но не гарантирую что верну деньги, застраховано но не страховой случай, ответственность но ограничена штрафом".
Не больше чем Вы получаете деньги уплаченные за квартиру при расторжении сделки.
Вы статью то читали? Там вполне себе описаны примеры когда покупатель остаётся без недвижимости и без денег.
Кроме того ещё раз: понять что арендатора не удастся выселить обычно спокойно можно до покупки.
А в каких?
А это вас надо спросить. Вы же утверждаете что такое там происходит с завидной регулярностью.
Какие масштабы в РФ и там?
Статью почитайте....
Если говорить настолько общими словами, то в россии тоже, почитайте закон о нотариате.
Статья утверждает обратное.
Это очень расплывчато.
Конкретно ситуации из статьи под это попадают. Дееспосоьность продавца и то, что он понимает что он реально продаёт недвижимость, это как раз таки "комплексная проверка" и "неправильная консультация/неясные формулировки в договоре".
Наелись уже так или иначе
Кто наелся? Где наелся? Как часто наелся? Можно конкретику, а не какие-то расалывчатые фразы ни о чём?
Чем именно отвечает, за что конкретно и в каких случаях? Вот это "должен" очень абстрактно.
Я полагаю (и недоумеваю на иное), что отвечает юридическим фактом. В смысле, что подписанное нотариусом признаётся как истина. Раз нотариус отвечает за валидность сделки, значит, сделка, заверенная нотариусом, валидна, признать такую сделку невалидной нельзя (или сначала нужно доказать, что нотариальное заверение было ничтожным: что оно само поддельное, что нотариус не нотариус, что ему дали взятку, что он подмахнул не глядя и т.д.)
В Вашем предложении нотариус должен стоять выше суда (иначе непонятно почему суд не может отменить сделку), быть юристом экспертом абсолютной квалификации (иначе как он будет анализировать подписываемый договор на его законность), до кучи быть неслабым детективом с неограниченным доступом к любым данным о сделках и гражданах (иначе как он проанализирует возможность отмены сделки из-за каких-то предыдущих событий).
Такого нигде нет и быть не может.
В какой-то мере тут мог бы помочь страховой механизм, и его даже отчасти пытались прикрутить (по добросовестным сделкам государство должно гарантировать возврат денег, с оговорками, но все же), но "что-то пошло не так".
С другой стороны такая "незыблемая" сделка как Вы предлагаете будет выливаться в некислые комиссии, а кому оно надо? Сейчас же есть возможность застраховать сделку, да, это стоит денег, но сейчас по крайней мере это выбор - платить или не платить. Если сделать нерасторгайку обязательной, то платить придется всем. Собственно, как мы уже говорили где-то рядом, возможно хайп еще раздувают АН, которые не раз и не два топят за то, чтобы их участие сделки сделали обязательным (как в некоторых других странах).
до кучи быть неслабым детективом с неограниченным доступом к любым данным о сделках и гражданах (иначе как он проанализирует возможность отмены сделки из-за каких-то предыдущих событий).
но ровно тоже самое вменяют покупателю в одном из кейсов. Что он недобропорядочный, потому что до него квартиру быстро перепродали, а он как-то слишком выгодно купил ее по низкой цене. Видимо, он должен быть как раз "неслабым детективом с неограниченным доступом", чтобы найти все прошлые сделки и оценить всех лиц в них.
Правда и говорим это в том числе из своего опыта, как личного, так и опосредованного (и своя недвига была в ес и работали с недвигой по ес где-то с 2006 по 2018).
Мой личный скромный опыт и менее скромный опыт ряда знакомых говорит о том, что среди бывших соотечественников всякие стрёмные варианты и схематозы имеют распространение радикально отличающееся от среднего по стране.
Но отчет с обзором судебной практики делать не будем, мы вроде на Вас не работаем. А это достаточный объем работы и мотивировка "иначе я тебе не поверю" для нас в нашем возрасте уже не убедительна. Можете говорить "вывсеврете".
Чайник Рассела. А чего вы о себе во множественном числе, кстати?
Правда и говорим это в том числе из своего опыта, как личного, так и опосредованного (и своя недвига была в ес и работали с недвигой по ес где-то с 2006 по 2018).
Ну расскажите, как у вас немецкая пенсионерка отсудила честно купленную квартирку, раз говорите со своего опыта.
"Кидалов" написали в кавычках, т.к. по большому счету на 90% это просто незнание локальных нюансов фарангами.
Ну вот вы и сами признали, что наврали.
оккупасами
Как уже написал выше, абсолютно никакого отношения к предмету обсуждения не имеет.
Ну вот вы и сами признали, что наврали.
Мы и не врали и не признавали этого, зачем Вы врете?
То что проблемы с квартирами огребают в основном приезжие не знающие локальных нюансов совсем не означает, что утверждение о наличии проблем вранье. Хоть немного думайте перед тем как писать.
Испанцы, знающие о проблеме с оккупасами, легко научились ее решать - видеонаблюдение, охранная система, найм охранника в комплекс, дружба с соседями... при чем в основном последнее - решает проблему.
Турки знающие о проблеме с выставлением продавца/арендатора из жилья - тоже научились ее решать, берут будущим числом бумагу о том, что продавец/арендатор съехал. Иначе можно выселять вплоть до бесконечности, проблема распространилась тоже относительно недавно - когда попёрла инфляция, падение лиры и рост недвиги одновременно. До этого законодательная проблема была, просто она никому была не интересна.
В германии арендатору будущему веттинг такой проведут, что в банк устроится проще, чем квартиру снять. Потому что опять же - выгнать по закону почти нереально.
И так далее.
Произошло все это не сразу, сначала проблема появилась, потом распространилась, потом нашли решение и задавили ее до приемлимых пределов.
Можете называть это "кидаловым", можете кидаловым, можете локальным нюансом. Суть от этого не меняется.
Везде это просто законодательная особенность реализующаяся при определённых сценариях.
И да, ноги-то у этой темы не из "ниоткуда взялись". Еще несколько лет назад были кейсы, когда мошенники использовали "своего" покупателя, чтобы квартиру по быстрому переоформить.
Рост проблемы (с оккупасами и другими нюансами с недвигой) все еще идет, но все уже привыкли и все знают, поэтому всем по фиг и в медиапространство это не тащат.
Смешно. Проблема с окупасами нашими же и решена. Уже давным давно. По крайней мере, в районе Барсилоны.
Я в тае сужусь второй год - не могу выселить из моего дома ( не квартиры а дома ) окупаса.
И по словам адвоката еще полтора года. Та сторона мастерски затягивает дело
Зарубежная недвижимость, если сам туда не переезжаешь на ПМЖ - вообще для сильных духом и деньгами, везде куча нюансов. Удачи в деле!
Чисто из любопытства - а дом как именно оформлен и земля под ним? Потому что раньше с покупкой дома (а не кондо) для иностранцев были неслабые пляски с бубном и обходные пути, которые аукнулись рано или поздно почти всем кто ими шел.
Дом и земля оформлены на компанию ( земля в собственности ).
У меня 49% акций и еще 51% на двух тайцев. ( номиналы )
Я единственный директор с правом подписи ( что дает мне право в любой момент продать любое имущество компании и согласие акционеров не нужно для этого ).
Для смены тайских акционеров заготовлены заранее подписанные ими отказные от акций письма.
Живу в тае 16+ лет. Стандартная схема для этих мест.
Не-не-не... тут, например в Аргентине (романское право, да), оч сложно фарш провернуть назад, если бабушка была на сделке, показалась нотариусу вменяемой (а иначе он остановит сделку) и факт передачи денег (по рыночной стоимости, а не 5 песо) нотариусом зафиксирован. Такшт не путайте тёплое с мягким. Сделки - сделками, а окупасы - окупасами.
Эта практика с откатом сделок или с невозможностью выгнать арендаторов или захватом квартиры затащена в рф из испании, сша, германии, турции, швеции и других вполне цивилизованных стран.
Да, только почемуто именно в рф эти практики приобретают повсеместное распространение и самые дикие формы.
"повсеместное распространение" - 0,1% от сделок
Давайте возьмем задержки сроков сдачи первички. Сколько процентов?
Вы меняте тему обсуждения, так не надо делать.
"Эта практика с откатом сделок ", "только почемуто именно в рф эти практики приобретают повсеместное распространение" - как это связано со сроками сдачи первички?
Согласен, я плохо выразился. Я имел в виду вообще все стремные практики всех видов мошенничества и кидалова.
Согласен, что кокнретно перечисленные для рф скорее экзотика. Но есть и другие тоже притащенные из-за бугра и распространенные повсеместно, которые делают рынок недвижки в целом крайне более токсичным чем там, откуда они притащены. Какие именно из практик прижились я считаю не принципиальным, важна ситуация на рынке в целом. А она адовая.
Какое отношение окупасы (которые, конечно, дикая практика) имеют к откату добросовестной сделки, тем более, без возврата денег покупателю? Это перпендикулярные вещи.
где-то там, выше в недрах треда все началось со сравнения того, кого и за счет чьего ущемления государство защищает больше.
Окупусы в данном случае находятся под защитой государства, а ущерб несет владелец квартиры, который в свою квартиру как раз и не имеет права войти. А у нас государство защищает бабку-пенсионерку, отменяя сделку, возвращая ей квартиру, но не деньги добросовестному покупателю
Мракобесие везде! Привыкайте. Если суд пишет типа : нам бабушку жалко поэтому мы ей квартиру вернем, а покупан приору имеет значит и на квартиру еще одну заработать сможет. А потом страховая скажет: мы за титул выплачивать не будем ибо вы недобросовестный потому что у главного психиатра страны (к примеру)бабулю не обследовали. Не согласны, идите суд на нас подавайте. А суд тот же или такой же что решение по сделке выносил. ((
Автор же пишет насчет титульного страхования - оно есть, но работает криво. Страховые ищут любой повод, чтобы не платить, цепляясь за недобросовестность покупателя, которую суд может приписать по любой надуманной причине. Так что это просто еще одна лотерея
Со страховыми у нас сложно, когда пытаешься застраховать что то, +100500 нюансов, разбирать самостоятельно очень сложно. Явно в обществе сформировалась потребность в прозрачности страховок, почему государство(регулятор) не создаёт нормативную базу: например если страховка носит название "Титульная" - то и есть вполне понятные требования к её исполнению прописанные в определённых законах и любые противоречащее пункты в договорах - по умолчанию ничтожны. Вот с ОСАГО же смогли более менее привести к порядку и покупая его я большинство рисков понимаю. Понятно что прозрачная(понятная и рабочая) страховка не может быть дешёвой(за эти фантики сейчас голосуют рублём), но сейчас на рынке очень сложно купить реальную(не фантик) страховку и максимально понимать за что ты платишь, а что остаётся не покрытым риском.
Ну вот поэтому эта история с матерью-одиночкой со 112 млн за пазухой выглядит мутно. Очевидно, что эту медийную историю с Долиной используют застройщики (не очень хорошо чувствующие себя после отмены льготной и ограничений на IT ипотеки), чтобы склонить людей с деньгами к покупке оверпрайснутой и непредсказуемой первички вместо проверенной вторички. Не исключено, что это все постановка. Скажете, шапочка из фольги? На фоне отровенно пролоббированой дичи, вроде моратория на компенсации за просрочку строительства (позволяющее застройщикам вообще забить на сроки) и ограничение компенсаций за брак строительства и отделки я уже ничему не удивлюсь.
Не исключено, что это все постановка.
В чем постановка? Решения судов реальные. 0.15% сделок отменяется, это один случай из 666, не так уж и мало.
"постановка" - неверный термин. Идет целенаправленное поднятие этой темы, муссирование и обсасывание по всем каналам. В статье же написано, что статистически все примерно как и 10 лет назад. Однако только в этом году со всех щелей и утюгов слышу про этих бабок. А ранее не помню такого. Хотя например покупая вторичку еще 7 лет назад я знал про этих престарелых продавцов и советы попросить справку от психиатра у них перед сделкой.
Проблема в том что справка не работает. И нотариус не работает. И вообще ничего не работает. 0,15% риск потерять квартиру это довольно много.
Вот и шум. Такие риски надо убирать.
СТрого говоря, риски в 0.15% не совсем корректное число. Поясню. НАдо разделять сделки. Например если просто разделить все сделки на несколько категорий, то окажется (условно, но ИМХО близко к истине) по 95% процентам сделок с физическими лицами владеющими недвижимостью больше трех лет по цене +\- 10% к рынку , не страше 55 лет риски 0,0001%.
А по оставшимся 5%, где покупка единственной недвижимости у бабушки\алкаша\наркомана\сироты\ и т.д. по цене ниже рынка, при этом проживающими на момент сделки в данной недвижимости риски не иллюзорные 1-10%.
ИМХО: для меня главные три флага которые не оправдают ни какую разумную скидку:
Единственное жилье
Проживание в жилье на момент сделки
Владение менее трех лет.
Такие сделки для профессиональных участников рынка, которые готовы и могут нести финансовые риски за повышенный риск
эта история с матерью-одиночкой со 112 млн за пазухой выглядит мутно.
Пока там мутность лишь с одной стороны, гражданочка, поющая ртом, не хочет отдавать квартиру, хотя сделка зарегистрирована.
Кстати, не понятно, зачем тогда институт гос-регистрации сделок с недвижимостью? Чтобы пошлину просто так платить?
А мне вот интересно, а это только в одну сторону работает? Госпожа Лурье не может прийти в суд с иском, что звездный статус Долиной ослепил её, и она ничего не осознавала, когда открывала ячейку с деньгами. Кстати, что за ересь про "нет подтверждения оплаты" для возврата денег? Движение денег не подтверждено документально? Нет подписей в договорах и ордерах? Очень много вопросиков к судьям, принимающим в таких исках сторону истца.
Все верно говорите и дела все свежие - явно что строители «вложились» в эту пиар схему и тут же куча судов первой инстанции с нужными для них решениями.
Лайтово почитал умных людей- так там в договорах с ипотекой даже титул не застрахован был- это как?)))
А чтобы суд проигрался и пиво компания заработала!!
Умники и тупые
Вы серьезно утверждаете, что дела в подборке - это одна большая схема заговорщиков от девелоперов, которые организовали десятки "прецедентов", специально для их раскручивания в СМИ через несколько лет? 🤔
С одной стороны, я тут уже не первый год живу, и есть ощущение, что в нынешней ситуации у застройщиков есть вполне ресурсы сделать так, чтобы у вторички впринципе деградировали сервера. Для защиты детей, например.
С другой - лобби застройщиков настолько высоко сидит и настолько уже, простите, охерело, что я и в такую схему готов поверить.
Если уж вы сторонник теорий, то мелко берете, есть рыба крупнее - государство. Оно сейчас только тем и озабочено, чтобы высасывать деньги у граждан. Правительство плохо спит от одной лишь мысли, что у народа до сих пор есть деньги.
Под всю эту шумиху передадут все сделки с недвижимостью в нотариат и будут собирать с каждой сделки новый оброк. Они бы сделали какой-нибудь "утильсбор" при покупке квартир, но это пока за рамками окон.
Как поехавшие бабули отсудят у вас квартиру: самый полный разбор от юриста