Комментарии 44
Есть доля некорректности в статье. Сам сопровождаю кредиты физ лиц в банке(как IT). Могу сказать так:
Ипотека на длительный срок. В первый год-два оплата происходит процентов по кредиту, так как сумма процентов перекрывает сумма платежа по ипотеке(аннуитетный платеж). Тело кредита может гаситься в короткие месяцы(30 дней в месяце либо 28-29 как в феврале) и суммы могут быть минимальны по сравнению с процентами. Как раз в первые годы самые оптимально вносить досрочку. Пускай она будет хоть 1 тыс рублей.
"берёт ли банк штрафы за досрочное погашение". По закону о потреб кредитах штрафы за досрочку запрещены в принципе. Могу быть комиссии всякие(например за обналичивание кредитных денег или что нибудь еще), но за досрочку штрафы не должны быть. Если какой то банк будет утверждать о штрафах то смело можно жаловаться в Роспотребнадзор или в Службу по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ РФ.
Крайне нежелательно делать полное досрочное погашение ипотеке в первые несколько месяце. Это может косвенно повлиять на кредитную историю. Если планируете брать новый кредит в банке то могут отклонить заявку в таком случаи. Банк очень тщательно анализирует кредитную историю будущего клиента и такие факты полной досрочки также негативно влияет как и просрочка(Банк недополучает доход на который расчитывал с киента).Банк ничего не нарушает в данном случаи. Я туту имею не частичную дочроску а когда единоразово полсностью закрывает ипотека.
"Если банк позволяет, то досрочный платёж лучше вносить как можно раньше, а не «день в день», как могут рекомендовать в банке.". Скажу так что ПО в данном случаи только так работает а не иначе. Частичная досрочка завешивается в график платежей только в день платежа,а полное досрочное погашение может осуществлено в любой день. Может в крупных банках немного отличается. В 90% средних и малых банках именно так как я описал.
В первый год-два оплата происходит процентов по кредиту, так как сумма процентов перекрывает сумма платежа по ипотеке(аннуитетный платеж)
Это вообще как?!
Спасибо за Ваш комментарий!
Да, длительность месяца влияет и по хорошему в расчётах надо делить не на 12 и потом на 2 (половина месяца), а учитывать точное количество дней. Что касается остальных мыслей в этом пункте, то противоречий с материалом в статье нет.
Добавил предупреждение потому, что видел в других статьях. Если Вас (или других читателей) не затруднит, то приложите, пожалуйста, ссылку на соответствующий документ и я добавлю соответствующий UPD в статью со ссылкой на комментарий.
Не вижу противоречий со статьёй. Полное досрочное погашение не рассматривалось, но кто‑то может не знал и будет полезно.
У нас ипотека в ВТБ, там можно заводить как минимум две заявки на досрочное погашение, а может и больше. При заведении заявки можно выбрать любую дату до и включая дату ближайшего обязательного платежа, но не позже. При заведении первой заявки на дату «сегодня» списания ранее происходили практически сразу же с соответствующим обновлением графика платежей.
Стоит иметь ввиду, что например банк ВТБ и многие другие позволяют вносить досрочные платежи в любой день месяца и по несколько раз в день любыми суммами, и пересчитывают график платежей в течении дня, но не происходит уменьшение суммы в зависимости от дня внесения, а сумма перерасчитывается только в дату платежа по графику соответственно вносить платёж в середине месяца не имеет никакого смысла. Возможно это зависит от каких то разных типов договоров.
В примере под спойлером привожу пример хоть и с другими числами, но именно такой как работает у меня в банковском приложении. Когда подходит дата обязательного платежа он уже меньше за счёт досрочного погашения. До внесения досрочного платежа я вижу одну сумму ближайшего обязательного платежа, после внесения — меньшую сумму. Этот момент я проверял, т.к. для второй заявки использую разницу двух значений обязательного платежа.
Нормально всё ВТБ считает, каждая досрочка уменьшает сумму платежа и учитывается с даты внесения. Это Альфа раньше всё в дату обязательного платежа зачисляла, но тоже уже исправилась.
Есть доля некорректности в ответе, и статье. Сам являюсь физическим лицом и уже и не раз брал и рефинансировал ипотеку.
Говоря про частичное досрочное погашение, в первый, последний день, в первый год, в сумме "пусть хоть 1000 руб", нужно обязательно выражать разницу в чётких цифрах и на коротком промежутке, например 1-2-3 года. Т.е. я сегодня досрочно внесу 1000 руб, сколько это даст мне через 2 года, в чём разница, в рублях, если на неделю раньше или позже. Иными словами, если разница меньше стоимости проезда в метро - то смысла в этом нет.
Ипотеку можно закрыть хоть на следующий день, ни одному банку не интересно где вы взяли деньги, из под подушки, от потенциального покупателя недвижимости, иного кредита. А через день можно оформить следующую ипотеку. Проблема не в кредитной истории, а в неадекватном поведении и требований отдельных банков, но при таком количестве банков предоставляющих услуги - это абсолютно не проблема.
Тема с досрочными платежами достаточна простая, если исходить из факта: см п.1 и "я не знаю, что будет через 2 года", последнее особенно актуально в последние года. Поэтому, гораздо важнее уделить внимание другим фактам: а) не была ли перепродана, произведена уступка прав на ипотеку иному банку, фонду.. б) как банк списывает деньги в счёт кредита, к сожалению, в 2\3 банков списание происходит и на следующий день, и после праздников и "после сбоя, задним числом". И вот это действительно важно.
Имея дело с дистанционным обслуживанием, нужно всегда быть готовым к "личному посещению офиса банка, с паспортом в руках" :).
Читайте кредитный договор. Перечитывайте договор. Ссылайтесь на договор. Во многих случаях, сотрудники банка, могут быть не достаточно полно осведомлены и выдавать некорректные сведения.
Спасибо за Ваш комментарий! Некоторые комментарии действительно важные. Например, про дистанционное обслуживание. Столкнулись с тем, что банк что‑то забыл добавить при передаче данных в Росреестр и уже после получения ипотеки надо было снова подъехать переподписать весь комплект документов.
Т.к. Вы пишите, что в т.ч. статья содержит долю некорректности, то было бы удобнее видеть цитаты с некорректными тезисами и Ваши соответствующие опровержения. Сейчас я вижу в т.ч. новую информацию, которая не противоречит материалу в статье. Например, в статье и в ответе не говорится о том, что не надо читать и перечитывать кредитный договор.
Т. е. я вижу Ваш комментарий, что статья содержит долю некорректности, но не понимаю на какой пункт отвечать и где именно Вы нашли некорректность.
по пункту 5 - добавлю - при обслуживании сотрудник банка предлагает законный и преимущественно удобный банку вариант, поэтому важно самому знать свои законные возможности.
Привет: в одном вот банке у меня нет возможности выполнить досрочное погашение в приложении на любую дату только в дату очередного платежа, за досрочным погашением заглядываю в офис где мне по умолчанию предлагают сначала так же частичное погашение в дату платежа, потом предлагают погашение со снижением срока, но при моём четком указании что сегодня и с уменьшением суммы все без проблем делается.
Итого вроде и не обманывают но ведут в более выгодном для них сценарии. Так что знать базу и своим законные права всегда нужно.
В первый год-два оплата происходит процентов по кредиту, так как сумма процентов перекрывает сумма платежа по ипотеке(аннуитетный платеж).
Наверное имеете в виду что большую часть аннуитетного платежа составляют проценты по кредиту. Перекрывать (превышать) платёж они не могут, иначе будет образовываться задолженность по процентам, не говоря уже о том что кредит станет "бесконечным" из-за того что тело не будет уменьшаться.
Если какой то банк будет утверждать о штрафах то смело можно жаловаться в Роспотребнадзор или в Службу по защите прав потребителей и обеспечению доступности финансовых услуг ЦБ РФ.
Когда читаешь о штрафах которые ЦБ выставляет банкам
Постановления в отношении всех трех кредитных учреждений вынесены по статье 14.29 Кодекса РФ об административных правонарушениях (КоАП). Она распространяется на незаконные, но не подпадающие под Уголовный кодекс действия по получению или предоставлению кредитного отчета либо информации, составляющей кредитную историю и входящей в кредитный отчет. Штраф для должностных лиц может составлять от 2,5 тысячи до 5 тысяч рублей, для юридических лиц — от 30 тысяч до 50 тысяч рублей. К должностным лицам по этой статье также может применяться дисквалификация на срок до трех лет.
Постановлениями предусмотрено наложение на нарушителей административных штрафов, при этом в документах, опубликованных на сайте Центробанка, не уточняется, применяются санкции к должностным или юридическим лицам. Постановления пока не вступили в законную силу.
Более подробно причины привлечения финучреждений к административной ответственности Центробанк в своих сообщениях не раскрывает
Не объясняя причин штрафа и размера, кажется что Банкам плевать на эти штрафы
В первый год-два оплата происходит процентов по кредиту
Все, с кем разговаривал про ипотеку, думают так, потому что в первые годы из общей суммы платежа на погашение основного долга идет очень маленькая часть. Но никакого обмана со стороны банка тут нет, что в "первые годы оплачиваются только проценты". Это просто набегают такие проценты за месяц от основного долга. Например, платеж 20 тыс., из них 19 тыс. это проценты а 1 тыс - основной долг. Если в этот момент платить на досрочное погашение 1000 руб, то основной долг будет уменьшаться уже примерно в 2 раза быстрее.
А еще забыл добавить. Формула заложенная ЦБ при расчете аннуитетного платежа с подвохом. Заложена погрешность которая может проявиться при стечении определенных параметров(сумма кредита,большая % ставка,большой срок кредита). И последних платеж заложен как корректирующий(так сказать косяки погрешности). В итоге может быть больше чем аннуитетный платеж(даже в 2-3 раза).
Всегда можно подбором решить задачу, например, увеличивать платёж на копейку, пересчитывать график (даже можно с учётом выходных и праздников) и смотреть, как меняется последний платёж, выбрать наиболее близкий к общему. Правда, выходные и праздники в будущем могут поменяться, из-за чего может смениться график.
Не знаю связано ли это с погрешностями, но может поэтому при взятии ипотеки банк попросил подписать календарь платежей, чтобы зафиксировать погрешности в свою пользу. Меня удивило зачем нужно распечатывать столько бумаги с таблицей платежей, если достаточно согласовать формулу. И ещё интересный момент: в графике платежей в 30-й год платежей нет. Т.е. ипотека берётся на 30 лет, но как бы и нет.
То, что сокращение срока и сокращение величины платежа эквивалентны, вытекает ровно из того, что проценты всегда начисляются на остаток задолженности. Таким образом, от планового графика платежей итоговая сумма платежей не зависит, всё зависит только от фактического погашения задолженности (если заёмщик не выходит на просрочку). Это достаточно очевидная вещь. Другое дело, что лучше сокращать платёж, а не срок, так как это уменьшает риски выхода на просрочку и получение убытков из-за этого. То есть, при равных платежах сокращается риск.
Спасибо за Ваш комментарий!
Всё так и есть. Но объясняя эту тему понял, что все по разному воспринимают информацию. После лаконичного объяснения бывает остаются сомнения. А в этой статье формулы, картинка, код и даже Ваш комментарий, должны набрать критическую массу аргументов, чтобы развеять заблуждение на счёт вариантов досрочного погашения. Чего только стоит статья от самого Сбера «Как выгоднее гасить ипотеку досрочно» (см. раздел «Что выгоднее уменьшить: платеж или срок»), которая как минимум запутывает, а то и вовсе некорректна. И такая статья не одна.
Сокращать надо ПРОЦЕНТ изначальный!
Вот да, если на более короткий срок процент меньше, тогда выбор неочевиден — взять на меньший срок под меньший процент или на больший срок под больший процент.
Да я в принципе говорю, что ипотека не может быть под 20% годовых на 30 лет!
Может. Если ставки потом снизятся, Вы её потом рефинансируете. Если нет, значит такова судьба.
Останавливается дальнобойщик возле голосующий девицы.
-- почём м@#@т?
-- $ХХ
-- а почему так дорого?
-- а ты бы за сколько сделал?
Всем хорош этот калькулятор, но, как и многие, не предусматривает варианта изменения процентов в процессе - так называемый бонус от застройщика, когда первые Х лет процент XX, а потом повышается до YY.
Ну и вариант досрочных платежей с указанием только месяца - так же не покрывает все кейсы, нужна конкретная дата платежа.
В отличие от онлайн калькуляторов, здесь хотя бы есть возможность добавить такой случай, т.к. код открыт. Вместо константы создаёте структуру, например, словарь, в котором указываете месяцы изменения ставки и новые значения ставки. В основной цикл добавляется извлечение ставки для соответствующего месяца вместо использования константы. Можно, конечно, заложить такую возможность в общедоступный код, но не уверен, что такая ситуация часто встречается, а код хотелось бы сохранить довольно простым. Выложил код с расчётом на то, что продвинутые пользователи смогут адаптировать калькулятор под свои нужды. Если такая фича является достаточно востребованной, например, этот комментарий наберёт лайков 20, то могу добавить в код. Чтобы избежать манипуляций плюсами к комментам на Хабр, можно завести issue на Github и там обсуждать.
Или можно самому сделать функционал и отправить pull request.
Про дату платежа и учёт количества дней в месяцах уже думал, т.к. это касается точности расчётов. Пока не добавлял, т.к. для моего сценария такая точность была неактуальна. Возможно, действительно есть смысл добавить. Вроде, даже можно спрятать всё в несколько новых функций, чтобы код основного цикла не особо усложнился для понимания.
Можно также устроить обсуждение здесь или завести issue, что будет более правильно.
В ходе предварительной вычитки статьи поступали разные предложения по добавлению функционала в калькулятор. Чаще других просили добавить учёт инфляции. Но в первую очередь этот код — точка старта для тех кто хочет более детально и автоматизированно разобрать свой частный случай и предпочитает Python другим инструментам.
Выводы некорректны, поскольку они не учитывают инфляцию. В частности, российский рубль за прошедшие 30 лет обесценился в тысячи раз, поэтому та сумма, что 30 лет назад равнялась половине зарплаты, спустя 30 лет дешевле коробка спичек. Поэтому, выплачивая досрочно, можно не получить бонусы от инфляции.
Один мой знакомый успел взять ипотеку в 2009 году, перед обесцениванием нашего рубля в 3 раза, и спустя пару лет стал платить фактически в 3 раза меньше, потому что и зарплаты со временем поднялись до того же уровня, т.е. выросли в 3 раза.
Предположу, что, как минимум, не все выводы некорректны. Например, выводы про сценарии использования калькулятора на Python не становятся ложными при добавлении инфляции, а скорее, наоборот, появляется ещё один инструмент, который, хотя бы в теории, даёт возможность эту инфляцию учесть.
Что касается других пунктов, то в этой статье сознательно не разбирались все возможные факторы, а рассматривалась в первую очередь альтернатива из двух вариантов досрочного погашения. Целесообразность досрочного погашения остаётся за рамками материала статьи. Можете ли Вы спрогнозировать, упомянутые Вами, обвалы курса рубля? Я не могу. Ежегодную инфляцию учесть легче, но тогда надо сделать допущение, что рост зарплаты как минимум не отстаёт от инфляции.
А что делать с лишними деньгами? Можно, конечно, просто тратить, но это уменьшает надёжность жизни. Никто не гарантирует, что через 5 лет не будет такого кризиса, что и текущую зарплату получать было бы счастьем.
А вот если у вас проценты по депозиту выше, чем процент по ипотеке (сейчас такое часто), то тут лучше положить пока на депозит.
если у вас проценты по депозиту выше, чем процент по ипотеке
У вас образовался вечный финансовый двигатель.
Не вечный, а обусловленный текущей ситуацией (резким и неожиданным возрастанием ключевой ставки)
Со временем проценты могут снизиться, вкладов на 15 лет пока нет (хотя можно брать длинные ОФЗ и держать их до погашения).
И плюс нужен определенный элемент везения или финансовой интуиции - когда я пару лет назад брал ипотеку под 12%, коллеги крутили пальцами у виска - сумасшедший процент. А сейчас ничего так, вполне приятная ставка, досрочно гасить не планирую пока ;)
А если учесть возможность погашать по минималке, а всю переплату аккумулировать на депозитах под 22%? Оно и подушка, и постоянный прирост, и возможность погасить раньше.
Эта идея тоже интересует меня последнее время. Депозиты должны быть с возможностью пополнения и снятия. Чтобы можно было каждый месяц докидывать деньги, а в случае необходимости закрыть депозит раньше срока и сохранить накопленные проценты.
Вроде интуитивно понятно, что вклад лучше, но на всякий случай хочу провести расчёт. Может даже добавлю в код калькулятора.
Ещё не полностью обдумал риски. Самым существенным мне видится внезапная потеря накопленных средств, например, из‑за мошенничества.
Возможность пополнения/снятия обеспечивают накопительные счёта. Но тут есть также нюансы, например есть НС с ежедневным начислением и если с такого снять часть средств, а через некоторое время снова пополнить - получите все проценты на фактические ежедневные остатки. Есть НС на минимальный остаток, на таком счёте при снятии части суммы и пополнении через некоторое время вам начислят средства на минимальную сумму остатка за весь месяц.
Есть также такой инструмент как фонды денежного рынка, доходность по ним стремится за ставкой ЦБ, такие например как lqdt (вим-ликвидность, бесплатно торгуется у брокера ВТБ), tmon (фонд. Т-банка, бесплатно торгуется как инструмент одной из стратегий в копилке, через брокера напрямую недоступен), SBMM и AKMM - фонды Сбера и альфы соответственно, торгуются бесплатно у соответствующих брокеров, AKMM - также используется для инвестирования средств в копилке альфы.
Особенности НС - суммы застрахованы в АСВ до 1,4млн, доход до 210т.р. в год, при текущей ставке ЦБ не облагаются налогом, высокие ставки на приветственный период от 1-3 месяцев в разных банках. После приветственного периода, ставка становится ниже, чтоб сохранять доходность, нужно перетаскивать средства из банка в банк, есть лимит на максимальную сумму по повышенной ставке.
Самым простым и интересным мне кажется НС от ВТБ, сейчас предлагают новые НС под 24% до 3 месяцев - ( месяцы календарные, т.е. если открывать в декабре, то приветственная ставка будет на остаток декабря, в январе и феврале). НС с начислением дохода на ежедневный остаток
Особенности фондов ликвидности - не застрахованы в АСВ, доходность следует за ставкой ЦБ, с дохода при продаже и выводе средств удерживается налог. Нет ограничения на максимальную сумму, не нужно перетаскивать средства из банка в банк для получения повышенного дохода как на НС, доходность получается ниже чем на НС с приветственными ставками, но не требует к себе много внимания. Средства снимать можно зачастую только в рабочее время биржы, причём после продажи фонда деньги к выводу будут доступны на след.рабочий день.
По выбору фонда я остановился на копилке т-банка, так как там видимо самые доступные средства получаются, при продаже фонда средства выводятся практически сразу - несколько минут до появления на карте, в том числе и в выходные. Как-то попадал на какой-то интервал, когда вывод был недоступен, но это удобнее, чем копилка альфы, где после продажи фонда средства доступны к выводу на следующий день, как собственно и при торговле фондами через брокера.
Прикладываю скрин с текущими условиями по НС ВТБ, с подпиской привилегия под приветственную ставку можно размещать до 10млн, без неё будет до 1млн, у меня пока период "остывания" , после истечения 180 дней после окончания действия предыдущей приветственной ставки и остатках по вкладам/счетам менее 1000р снова можно получить приветственную ставку.
Постарался вкратце описать +/- НС и фондов денежного рынка. Вклады здесь не рассматривал, т.к. там особо сложного ничего нет, кроме как принять решение готовы ли вы "морозить" на какой-то срок средства под фиксированный процент. НС и фонды в этом плане более гибкие инструменты.
Сокращать срок или платёж — раскрываем черный ящик ипотечного калькулятора