В предыдущем материале я рассмотрел причины, привёдшие к образованию Токайдo, а также основы японского городского планирования. Сегодня расскажу о том, как и чем живёт современный Токио, ядро этого громадного мегалополиса: жилищный вопрос, постепенный отход от эгалитаризма в эпоху post bubble economy, несколько социальных феноменов.
Я впервые столкнулся с этим на учёбе в Стамбуле. Когда на длительный срок здания строить просто не целесообразно из-за постоянной угрозы землетрясений. В итоге каждое столетие город практически перестраивается заново. В Японии примерно так же, средний срок жизни небольших одно- и двухэтажных домов массовых серий из бетонных панелей в пригородах — 30 лет. И если владелец такого небольшого дома умирает или переезжает, его просто сносят — долгое время дом, в отличие от земли, на которой он построен, считался таким же commodity, как старый телевизор или стиральная машина. Причин этому было несколько: от отсутствия необходимости строить качественно и надолго (бетонные/кирпичные рано или поздно разрушит землетрясением, а деревянные дома — изводят муравьи) до постоянно меняющихся строительных кодексов с постепенным повышением требований по устойчивости, а также отсутствия рыночных механизмов по маркетингу вторичного жилья. Да и это уже социальная норма, когда каждое следующее поколение просто сносило старый дом и строило новый на унаследованной земле. В результате, если «вторичка» составляет в США или Великобритании до 90% продаваемого на рынке жилья, в Японии её доля лишь 15%.
Обратная сторона недолговечности японских домов — высокая строительная активность. К примеру, в 2014 г. в Токио (на тот момент население 13,2 млн человек) было начато строительство 142,4 тыс. новых домов. Это больше, чем по всей Великобритании (137 тыс. новых домов при 54,3 млн населении). Но если учесть, что за это же время была снесена большая часть старых домов, чистый «выхлоп» по новому жилью будет небольшим. «Без постоянной перестройки мы не сможем защитить наших граждан от землетрясений (нормативы по устойчивости к ним всё время повышаются). Кроме того, по всему городу ещё очень много старых малоэтажных зданий, на месте которых можно нарастить высотность жилья» — примерно в такой парадигме живут токийские городские планировщики.
The Public Housing Act 1951 г. дал примерно 80% домохозяйств право на ту или иную форму субсидирования/социального жилья. Поэтому в 1960-1970-х гг. страну заполонили типовые панельные дома социального жилья (danchi), японские аналоги наших хрущёвок. Будучи дешёвым продуктом индустрии массового панельного домостроения, они стали настоящим решением проблемы дефицита жилья в эпоху стремительной урбанизации. Но в середине 1990-х гг. для стимулирования стагнирующей строительной отрасли после краха финансового пузыря (о Bubble Economy ниже) в закон были внесены изменения. Они не оставляли иного выбора молодым семьям как выезд от родителей и приобретение частного дома (даже дополнительная частичная занятость второго родителя или подростка означала переезд). Если вы отказывались, вам устанавливали арендную плату, которая могла быть в два раза выше среднерыночной. В итоге в результате реформы, в 1996 г. кварталы муниципального социального жилья оказались доступны лишь 25% домохозяйств страны.
Параллельно государство увеличивало и предложение на рынке. Когда финансовый пузырь лопнул в 1992 г. девелоперы оказались с опустевшими офисными небоскрёбами и такими же строящимися проектами в центре, которые никому не были нужны — деловая активность упала в разы. Правительство было вынуждено ослабить правила застройки. Кроме того в 2002 г. был принят Закон о городском возрождении (Urban Renaissance Law), который значительно упростил изменение категорий зонирования в трёх центральных районах Токио (Roppongi, Shinagawa и Toyosu). В итоге пустующие офисные высотки быстро превратились в жилые, там начался новый строительный бум. Тем более, что после краха финансового пузыря, цены на землю опустились на 70% — девелоперам такие проекты стали выгодными даже в центре. Но целенаправленная политика по выселению молодёжи из районов муниципального социального жилья не прошла даром для японского общества.
По данным 2010 г., в структуре токийского рынка жилья социальная аренда составляла лишь 7%, это как правило были именно районы danchi (собственниками были 44% домохозяйств, оставшиеся 43% арендовали частное жильё). В таких районах сегодня в основном доживают свой век пожилые японцы и традиционно отчуждённые классы общества (бывшие мелкие якудзы, сотрудники похоронных компаний и др.). Именно там получил распространение феномен kodokushi, одинокой смерти стариков (почитайте по danchi интересный материал, там есть и об этом). Когда об их смерти соседи узнают не от родственников, а лишь по переполненному почтовому ящику. Вообще, феномен разрыва связи поколений в современной японской семье, когда старики одиноко доживают свой век фактически в гетто, а их дети/молодые семьи ютятся в высотках в центре, трагичен сам по себе. Дети и родители, старики и внуки практически не общаются, встречаются, может быть, раз-два в год, если это вообще происходит. Японские социологи бьют тревогу — а есть ли будущее у такого общества?
Стоимость недвижимости в Токио постепенно снижалась, упав к 2004 г. примерно до трети от пиковых значений 1992 г., когда финансовый пузырь лопнул. И вплоть до конца 2000-х гг. она держалась примерно на том же уровне. Да, в последние несколько лет происходит рост стоимости (40-50%), но этот рост не спекулятивный, связан со смягчением монетарной политики японского Центробанка в 2013 г. Для сравнения, за это же время с конца 1980-х гг. стоимость жилья, к примеру, в районе залива Сан-Франциско выросла на 230%, а в Лондоне на 440%. Тем не менее, и сейчас стоимость земли в Токио очень высока (в зависимости от района ~$3000/м2). Что спасает японцев, так это возможность купить и построить на крохотном клочке земли дом в несколько этажей. Общая средняя площадь таких домов в итоге получается 60-80 м2, и они до последнего времени были сравнительно доступны среднем классу. Среднегодовой доход домохозяйства в Японии составляет около $37 тыс., можно было взять ипотеку под 1-2% на $300 тыс. — это средняя стоимость готового дома (на землю из этого приходится до 70%).
Кроме того, из-за «съёживающегося» населения и миграции в крупные города, в небольших городках и сельской местности появляется всё больше заброшенных домов, на месте которых уже некому строить новые. Они получили название akiya, их уже практически 10 млн по всей стране. Естественно, местные муниципалитеты заинтересованы в заселении туда жителей, в первую очередь молодёжи. В западной прессе про заброшенные дома пишут как о free houses, но совсем бесплатно получить их не удастся — общие затраты на оформление и административные расходы оцениваются, в среднем, в 400 тыс. иен. С другой стороны, akiya не только продаются, но и сдаются в аренду муниципалитетами, в некоторых случаях по более чем доступным ценам (10 тыс. иен/месяц и ниже). Поэтому сейчас и на дальних подступах к Токио начинают появляться примеры реновации таких старых одно- и двухэтажных панельных домов. Это идёт вразрез с традиционным отношением к жилью в японском обществе как disposable commodity. Естественно, происходит это не от хорошей жизни — молодёжь уже не может позволить себе покупку нового жилья.
Кроме того, правительственное агентство URA (Urban Renaissance Agency), под управлением которой в Токио находится 750 тыс. квартир в районах danchi, также проводит выборочную реновацию. Подход тот же — перепланировка квартир под современные стандарты и капитальный ремонт (у коллег из КБ «Стрелка», кстати, вышел дельный материал о том, как можно провести реновацию наших советских типовых домов, если подойти к вопросу со знанием дела). Темпы у URA пока небольшие, в год перестраивается 150–200 квартир — агентство пока экспериментирует с форматами, но процесс, что называется, пошёл.
Сложившаяся в эпоху бурного послевоенного роста командно-административная система на основе сращивания бюрократического аппарата и финансово-промышленных групп не напоминала советскую, но явно уже не была нормальной капиталистической. Япония всеми правдами и неправдами взращивала, обеспечивала внутреннюю конкуренцию и поддерживала экспорт больших финансово-промышленных конгломератов (keiretsu) через дешёвые кредиты, освобождение от налогов и «административную поддержку». Это были наследники более старых семейных конгломератов zaibatsu, некоторые из которых вели свою родословную ещё со второй половины XIX в. Американская оккупационная администрация, справедливо видя в них индустриальную основу японского милитаризма, пыталась распустить zaibatsu («большая четвёрка» Sumitomo, Mitsui, Mitsubishi и Yasuda, а также множество конгломератов второго эшелона).
Но до конца процесс не довели из-за общего недовольства и сопротивления японского общества, а также необходимости восстановления экономики. В итоге ограничились конфискацией подконтрольных ключевым семьям активов с трансформацией их в keiretsu, в основе которых уже лежал горизонтальный принцип интеграции и управление профессиональными менеджерами. Такие keiretsu как правило группировались вокруг мощного банка, обеспечивающего финансирование всех компаний группы (не трудно заметить преемственность, среди крупнейших — Mitsubishi, Mitsui, Sumitomo, Fuyo Group, Dai-Ichi Kangyo, Tokai/Toyota Group и др.). Поэтому исторически японские конгломераты не повышали свою капитализацию через акции, а привлекали заёмное финансирование, как правило, от родственных банков и финансовых структур, входящих в их же кэйрэцу.
Подчинение финансовой системы технократам от правящей партии LDP позволяла кэйрэцу получать от банков намного больше разумных пределов, обеспеченных активами. Постоянный рост стоимости земли, а также доступ к планам по развитию транспортной инфраструктуры и размещению новым промышленным площадкам с заблаговременной их скупкой позволяли концентрировать ещё больше капитала. В целом, с окончанием активного послевоенного промышленного роста в 1970-е гг., Япония перешла к стимулированию развития через капитализацию земли, в тот короткий период Япония превратилась из developmental в construction state. Связи между государственными инфраструктурными проектами, девелоперами и постоянным повышением стоимости земли/недвижимости, финансовыми институтами и политиками привели к образованию настоящей «денежной машины», работающей по принципу финансовой пирамиды.
Период спекулятивного роста недвижимости и фондового рынка в Японии 1986–1991 гг. принято называть Bubble Economy. А постепенное сдувание экономического пузыря, которое продолжалось вплоть до середины 2000-х гг., получило название «потерянное десятилетие». Но перед тем как лопнуть в конце 1980-х гг. этот пузырь успел обеспечить японские кэйрэцу таким объёмом свободных средств для инвестиций в R&D, модернизацию производства и зарубежные активы, что перед миром встала реальная опасность скупки Японией. Поощряемый государством рост стоимости земли в Японии этому только способствовал (в 1956-1986 гг. цены выросли на 5000%).
В итоге на пике bubble economy в конце 1980-х гг. недвижимость в Токио продавалась по цене в $139 тыс./кв.ф, что было в 350 раз выше, чем на Манхэттене, а стоимость всей японской недвижимости в 4 раза превышала стоимость недвижимости США. Японские банки были готовы выдавать низкопроцентные кредиты объёмом до 80% рыночной стоимости располагаемых земельных активов и недвижимости. А полученные средства свободно конвертировались в доллары, сильно подешевевшие после Plaza Accord 1985 г. Это соглашение США с Японией, Францией, ФРГ и Великобританией было призвано девальвировать доллар по отношению к их национальным валютам, сделав американский экспорт в эти страны дешевле, стимулировав сокращение американского торгового дефицита.
В результате японские конгломераты получили возможность создавать деньги из воздуха, «подняв» за короткий период сотни млрд долларов и начав скупать любые возможные зарубежные активы, от финансовых и производственных активов до хайтека, отелей, сервисов и ретейла. Среди самых громких можно отметить покупку Rockefeller Center в Нью-Йорке Mitsubishi Group, а Sony купила Columbia Pictures, четверть банковской системы Калифорнии стала принадлежать японцам (и это ещё без упоминания скупки реальных активов в виде конкурирующих фирм, новейших разработок, технологий и т.д.). Происходящее американцы стали называть не иначе как economic Pearl Harbour. Всего в период 1986-1991 гг. за счёт «денежной машины» японские конгломераты смогли потратить умопомрачительные $3 трлн на модернизацию производства и закупку оборудования, что превысило объёмы США (и это с учётом того, что объём японской экономики составлял лишь 3/5 американской).
Вечно это продолжаться не могло — пузырь на фондовом рынке начал лопаться в 1989 г., приведя к падению стоимости активов на 60% уже к 1992 г., стоимость земли и недвижимости упала на 70% к 2001 г. Началась стагнация, в 1991–2003 гг. японский ВВП рос в среднем всего лишь на 1,14% (для сравнения в 1950-1960-е рост был около 10%, в 1970-1980-е около 4-5%).
Медленное проедание плодов молниеносного успеха 1960-1980-х гг. позволяло Японии до последнего времени сносно себя чувствовать даже в эпоху дефляции. При этом японское общество до определённой степени можно было считать эгалитарным (от фр. égalité «равенство»), по меньшей мере в отношении доходов. Согласно исследованию Министерства внутренних дел и коммуникаций Японии (MIC) 2012 г., средняя заработная плата на самых высоких позициях (административные и управленческие должности) была лишь в три раза выше средней зарплаты низкооплачиваемых сотрудников (производственные рабочие). The Guardian приводил также выводы исследования Towers Watson — средние доходы топ-менеджеров японских компаний с годовой выручкой выше 1 трлн Иен ($10,2 млрд) были в 10 раз ниже, чем у их американских коллег, и в 5 раз ниже британских. Большинство СЕО компаний индекса Nikkei 225 получали меньше 100 млн иен в год ($0,88 млн).
Корпоративный патернализм и модель «услуга за услугу» работала без сбоев до краха финансового пузыря в начале 1990-х г. и последовавшего за ним периода застоя. Вынеся на своих плечах создание японского экономического чуда в 1960–80-хх гг. послушный и трудолюбивый «наёмный сотрудник» японских корпораций стал вдруг ненужным. Под прикрытием корпоративной реструктуризации сотрудников среднего возраста с конца 1990-х гг. стали массово увольнять по старости, тем самым нарушив негласное послевоенное правило о пожизненном найме. Безработица выросла до 6%, уровень самоубийств превысил 30 тыс. в год — один из самых высоких показателей в мире. За последние 20 лет конечно удалось её снизить до текущего 2,6%, но нужно понимать, какой ценой. Сегодня доля irregular employees (частично занятых и работающих по срочным контрактам) достигает 40% и продолжает расти. Их зарплаты на 40–50% ниже (как и социальный пакет), механизмы социальной поддержки слабы, и их можно легко уволить без обязательств. Поэтому любые кризисы в первую очередь отражаются именно на них, и текущая пандемия COVID-19 не исключение.
Именно такая складывающаяся двухуровневая система занятости подрывает саму основу эгалитарного японского общества. И если в 1970-80е гг. Япония была известна как «общество 100 млн среднего класса», то сейчас происходит расслоение, появляется т.н. underclass — подгруппа низкооплачиваемых работников по срочным контрактам (уровень бедности среди них 40%). Особенно проблема нестабильной занятости и низких з/п коснулась молодёжи — доля неженатых мужчин и женщин в подгруппе 66% и 56% соответственно. В первую очередь именно этим объясняется социальный феномен soshoku danshi, который я упоминал в первой части. Когда примерно половина молодых японских парней и девушек в возрасте 20–34 лет продолжают жить с родителями, не создавая собственные семьи и не заводя детей. Они просто не могут себе это позволить. Вкупе с быстрым старением населения это ставит уже вопрос о выживании японцев как нации — страна постепенно вымирает (помните «русский крест» 1990-х гг.? Япония начала нести свой с середины 2000-х).
При этом найти работу в штате и вырваться из ловушки вечного непостоянства не просто. Явление получило даже собственное название — Shushoku Hyogaki или employment ice age, ледниковый период. Когда молодые люди, окончив университет в конце 1990-х гг., и не успев получить нормальную работу в штате из-за начала корпоративной реструктуризации, продолжают мыкаться от места к месту по срочным контрактам до сих пор. Есть статистика, правда от 2012 г., что за предшествующие исследованию пять лет, сменить нерегулярную на работу в штате удалось лишь четверти опрашиваемых.
В 2013 г. Токио и Осака стали самыми дорогими для жизни городами планеты, согласно ежегодному исследованию The Economist. Но если к 2020 г. Токио опустился на предпоследнее место в этой незавидной десятке, то Осака (часть того же мегалополиса Токайдо) продолжает делить первое место с Сингапуром и Гонконгом, опережая по стоимости жизни Нью-Йорк, Париж, Цюрих и Тель-Авив. Я вообще, если честно, не был готов на такой высокий уровень цен. В японском посольстве поначалу не хотели давать мне визу вообще, предложив пополнить счёт хотя бы на 100 тыс. рублей, «чтобы хватило на неделю в Токио». Я подумал тогда, что это такой тонкий японский снобизм, но совету последовал (правильно сделал).
Продолжительная дефляция и падение заработной платы убедили токийцев отказаться от демонстративного потребления в пользу более умеренного образа жизни. В итоге широкое распространение в Токио получили сети дисконтных ритейлеров (не FixPrice, конечно, но всё же). И дело совсем не ограничивается супермаркетами и магазинами одежды. А причины экономить есть. Средняя з/п в районе 350–400 тыс. иен или $3,5 тыс. может показаться нам высокой. Но и расходы велики. К примеру, универсальный суточный проездной Tokyo Combination Ticket для подземки и ж/д стоит 1600 иен или около 1000 рублей (240 рублей в московском метро). Сравнить стоимость жизни в Москве и Токио, да и в любых городах мира, в т.ч. по доступности жилья, можно в отличном онлайн-сервисе Numbeo, рекомендую.
Одной из сохраняющихся черт некогда эгалитарного японского общества является равное использование общественного транспорта, что богатыми, что бедными. В итоге в часы пик поезда метро (а оно очень тесно интегрировано с ж/д, от этого и общая схема выглядит угрожающе) всегда переполнены и без знаменитых «заталкивателей» (oshiya) в униформе на центральных токийских станциях не обходится. Если учесть, что многие сотрудники добираются до работы в центре из дальних пригородов и вообще других городов (я писал уже о скоростных Shinkansen и компенсации транспортных затрат работодателем) — считается нормальным тратить на дорогу 4–5 часов в день.
Удалённая работа из дома японскими корпорациями до пандемии не приветствовалась. В итоге со всего мегалополиса Токайдо в центральные районы Токио каждый день устремляются волны маятниковой миграции. Одна из центральных ж/д станций Shinjuku пропускает через себя 3,6 млн пассажиров ежедневно, будучи самой загруженной в мире. Как говорится, вам всё ещё не нравится «Выхино»? Кстати, на обратном пути японские бизнесмены бывает что собираются в небольшие компании и начинают закладывать за воротник, в токийской подземке это не запрещено.
Обратная сторона длительных поездок (и переработки) — хронический недосып. И международные исследования это подтверждают — в 2018 г. японцы спали на 45 мин меньше, чем остальной мир (6,5 часов в среднем). Поэтому часто в поездах токийцы именно спят, некоторые работодатели не только лояльно относятся к короткому послеобеденному сну на рабочем месте, но и устраивают выделенные зоны. Всё большее распространение в Токио получают sleep cafe, когда после чашечки можно прикорнуть в выделенной затемнённой зоне (тарифные планы начинаются от 30 мин), в отдельных местах можно заказать и расслабляющий массаж.
Связанное с хроническим недосыпом и постоянным стрессом явление, получившее название karoshi. Не сказать, что массовое, но каждый такой случай вызывает общественный резонанс и широко освещается как в японских, так и международных СМИ. Согласно исследованию 2016 г. примерно пятая часть опрошенных компаний отметила, что некоторые из их сотрудников постоянно перерабатывают больше 80 часов в месяц, попадая в категорию потенциального риска.
Старение населения стало настоящим бичом японского общества, на октябрь 2021 г. доля пожилых (65+) составляет уже 29,1 % населения страны и прогнозируется, что к 2050 г. перевалит за 40%. Ввиду быстро сокращающейся доли трудоспособного населения перед японским обществом остро встал вопрос повышения пенсионного возраста (законопроект для госслужащих сейчас обсуждается). С другой стороны развивается программа переквалификации «молодых» пенсионеров, которые после выхода на пенсию могут продолжить деятельности на новом для себя поприще ещё добрые пару десятков лет. На The Guardian был отличный фоторепортаж о токийских работниках, владельцах различных лавок и мастерских, которым по 80–90 лет, рекомендую.
Не сказать, что токийцы привыкли к тому, что периодически потряхивает, просто относятся к этому несколько философски, живя в ожидании X Day — мощного землетрясения, которые случаются раз в столетие (70% вероятность землетрясения в 7 баллов до 2050 г.). Последнее подобное крупное землетрясение было в 1923 г., а землетрясение 2011 г. с последовавшими цунами и аварией на АЭС в Фукусиме (M9.0 Great East Japan earthquake) практически не сказалось на городе, разве что сильно выросли счета за электричество из-за остановки практических всех АЭС. Но постоянная угроза землетрясений — это и мощный драйвер местного строительного рынка. Каждое новое повышение строительных нормативов по устойчивости снижает рыночную цену старых зданий и заставляет владельцев их сносить/строить новые.
Летом этого года в Токио прошли очередные летние Олимпийские игры. Когда столица выиграла право их проведения в 2013 г. японцы ликовали — появилась надежда, что это подстегнёт потребление, оживит экономику, да и вообще встряхнёт всё дремлющее японское общество после финансового кризиса 2008 г., большого землетрясения 2011 г. и последовавшей за ним фукусимской катастрофы. Японцы хотели во что бы то ни стало повторить успех 1964 г. Тогда хаотичная россыпь деревень, которую представлял собой послевоенный Токио, буквально за несколько лет была пронизана современной транспортной и коммунальной инфраструктурой (было возведено более 10 тыс. новых зданий, наконец-то появилась канализационная система, проложены две линии метро, запущена линия Синкансен). А потом были ещё зимние олимпиады в Саппоро (1972 г.) и Нагано (1998 г.).
Но из-за пандемии в этот раз не срослось, более того, из-за неё более 80% японцев вообще оказались против их проведения. Строительные же конгломераты аплодируют событиям такого масштаба стоя — масса новых проектов и манна небесная для стагнирующего японского рынка. Изначально волновой эффект для национальной экономики от подготовки и проведения Tokyo 2020 за счёт строительства, создания более 400 тыс. новых рабочих мест, роста внутреннего потребления (dream effect) и туристического потока (по обоим направлениям не срослось из-за пандемии) прогнозировался на уровне $96 млрд при оценках расходов на уровне $25 млрд. К олимпиаде этого года был построен новый ж/д вокзал в районе Сибуя, олимпийская деревня — всего около 300 проектов по всей стране. Причём непосредственно спортивных объектов из них было только 42 (да и то 34 не возвели вновь, а перестроили).
Вакцинация до последнего времени шла ни шатко ни валко, но Олимпийские игры заставили правительство драматически ускорить процесс. Если к концу апреля хотя бы одну дозу получили всего 1,3% жителей (в основном, медицинские работники), то к ноябрю 2021 г. двумя компонентами были вакцинированы 3/4 населения страны. Сейчас четвёртая волна уже идёт на спад — на той неделе в Токио было зарегистрировано лишь 24 случая заражения, что на порядки ниже 13 августа, дня закрытия Олимпиады (15,7 тыс.). До начала массовой вакцинации Япония уповала на превентивные меры — обязательное ношение масок и соблюдение социальной дистанции, закрытие общественных мест, перевод на удалённую работу, ограничения на путешествия.
Кстати, в период пандемии получило распространение дружинное движение (jishuku-keisatsu), когда жители сами вызывали полицию при виде сограждан без масок или в случае обнаружения нарушений антиковидных мер в общественных местах и заведениях. Часто при этом не преминув и оскорбить нарушителя, что довольно ново для толерантного японского общества. Школы, бизнес, караоке, салоны игровых автоматов, ночные клубы и прочее закрывались только весной 2020 г., во время объявленного чрезвычайного положения. В целом Японии удалось избежать полных локдаунов в европейском стиле, общественный транспорт продолжал ходить как обычно. Разве что только в апреле в Токио помимо ограничений на работу торговых центров был введён и запрет на продажу крепкого алкоголя, слабоалкогольные напитки можно было продавать только до 8 вечера — бары, кафе и рестораны мгновенно опустели. Хватило и этого.
На этом я заканчиваю рассказ о Токио, огромном японском человейнике с населением в 14 млн человек, центре агломерации в 37 млн и ядре гигантского мегалополиса Токайдо, «проглотившего» всю Японию (78,8 из 125 млн населения). В следующий раз я расскажу об агломерации Сеула — не менее интересном примере городского развития.
Stay tuned!
Жилищный вопрос
▍ Жильё как commodity и вечная стройка
Я впервые столкнулся с этим на учёбе в Стамбуле. Когда на длительный срок здания строить просто не целесообразно из-за постоянной угрозы землетрясений. В итоге каждое столетие город практически перестраивается заново. В Японии примерно так же, средний срок жизни небольших одно- и двухэтажных домов массовых серий из бетонных панелей в пригородах — 30 лет. И если владелец такого небольшого дома умирает или переезжает, его просто сносят — долгое время дом, в отличие от земли, на которой он построен, считался таким же commodity, как старый телевизор или стиральная машина. Причин этому было несколько: от отсутствия необходимости строить качественно и надолго (бетонные/кирпичные рано или поздно разрушит землетрясением, а деревянные дома — изводят муравьи) до постоянно меняющихся строительных кодексов с постепенным повышением требований по устойчивости, а также отсутствия рыночных механизмов по маркетингу вторичного жилья. Да и это уже социальная норма, когда каждое следующее поколение просто сносило старый дом и строило новый на унаследованной земле. В результате, если «вторичка» составляет в США или Великобритании до 90% продаваемого на рынке жилья, в Японии её доля лишь 15%.
Обратная сторона недолговечности японских домов — высокая строительная активность. К примеру, в 2014 г. в Токио (на тот момент население 13,2 млн человек) было начато строительство 142,4 тыс. новых домов. Это больше, чем по всей Великобритании (137 тыс. новых домов при 54,3 млн населении). Но если учесть, что за это же время была снесена большая часть старых домов, чистый «выхлоп» по новому жилью будет небольшим. «Без постоянной перестройки мы не сможем защитить наших граждан от землетрясений (нормативы по устойчивости к ним всё время повышаются). Кроме того, по всему городу ещё очень много старых малоэтажных зданий, на месте которых можно нарастить высотность жилья» — примерно в такой парадигме живут токийские городские планировщики.
▍ Японские хрущёвки vs жилые небоскрёбы
The Public Housing Act 1951 г. дал примерно 80% домохозяйств право на ту или иную форму субсидирования/социального жилья. Поэтому в 1960-1970-х гг. страну заполонили типовые панельные дома социального жилья (danchi), японские аналоги наших хрущёвок. Будучи дешёвым продуктом индустрии массового панельного домостроения, они стали настоящим решением проблемы дефицита жилья в эпоху стремительной урбанизации. Но в середине 1990-х гг. для стимулирования стагнирующей строительной отрасли после краха финансового пузыря (о Bubble Economy ниже) в закон были внесены изменения. Они не оставляли иного выбора молодым семьям как выезд от родителей и приобретение частного дома (даже дополнительная частичная занятость второго родителя или подростка означала переезд). Если вы отказывались, вам устанавливали арендную плату, которая могла быть в два раза выше среднерыночной. В итоге в результате реформы, в 1996 г. кварталы муниципального социального жилья оказались доступны лишь 25% домохозяйств страны.
Параллельно государство увеличивало и предложение на рынке. Когда финансовый пузырь лопнул в 1992 г. девелоперы оказались с опустевшими офисными небоскрёбами и такими же строящимися проектами в центре, которые никому не были нужны — деловая активность упала в разы. Правительство было вынуждено ослабить правила застройки. Кроме того в 2002 г. был принят Закон о городском возрождении (Urban Renaissance Law), который значительно упростил изменение категорий зонирования в трёх центральных районах Токио (Roppongi, Shinagawa и Toyosu). В итоге пустующие офисные высотки быстро превратились в жилые, там начался новый строительный бум. Тем более, что после краха финансового пузыря, цены на землю опустились на 70% — девелоперам такие проекты стали выгодными даже в центре. Но целенаправленная политика по выселению молодёжи из районов муниципального социального жилья не прошла даром для японского общества.
По данным 2010 г., в структуре токийского рынка жилья социальная аренда составляла лишь 7%, это как правило были именно районы danchi (собственниками были 44% домохозяйств, оставшиеся 43% арендовали частное жильё). В таких районах сегодня в основном доживают свой век пожилые японцы и традиционно отчуждённые классы общества (бывшие мелкие якудзы, сотрудники похоронных компаний и др.). Именно там получил распространение феномен kodokushi, одинокой смерти стариков (почитайте по danchi интересный материал, там есть и об этом). Когда об их смерти соседи узнают не от родственников, а лишь по переполненному почтовому ящику. Вообще, феномен разрыва связи поколений в современной японской семье, когда старики одиноко доживают свой век фактически в гетто, а их дети/молодые семьи ютятся в высотках в центре, трагичен сам по себе. Дети и родители, старики и внуки практически не общаются, встречаются, может быть, раз-два в год, если это вообще происходит. Японские социологи бьют тревогу — а есть ли будущее у такого общества?
▍ Решение проблемы доступности жилья
Стоимость недвижимости в Токио постепенно снижалась, упав к 2004 г. примерно до трети от пиковых значений 1992 г., когда финансовый пузырь лопнул. И вплоть до конца 2000-х гг. она держалась примерно на том же уровне. Да, в последние несколько лет происходит рост стоимости (40-50%), но этот рост не спекулятивный, связан со смягчением монетарной политики японского Центробанка в 2013 г. Для сравнения, за это же время с конца 1980-х гг. стоимость жилья, к примеру, в районе залива Сан-Франциско выросла на 230%, а в Лондоне на 440%. Тем не менее, и сейчас стоимость земли в Токио очень высока (в зависимости от района ~$3000/м2). Что спасает японцев, так это возможность купить и построить на крохотном клочке земли дом в несколько этажей. Общая средняя площадь таких домов в итоге получается 60-80 м2, и они до последнего времени были сравнительно доступны среднем классу. Среднегодовой доход домохозяйства в Японии составляет около $37 тыс., можно было взять ипотеку под 1-2% на $300 тыс. — это средняя стоимость готового дома (на землю из этого приходится до 70%).
Кроме того, из-за «съёживающегося» населения и миграции в крупные города, в небольших городках и сельской местности появляется всё больше заброшенных домов, на месте которых уже некому строить новые. Они получили название akiya, их уже практически 10 млн по всей стране. Естественно, местные муниципалитеты заинтересованы в заселении туда жителей, в первую очередь молодёжи. В западной прессе про заброшенные дома пишут как о free houses, но совсем бесплатно получить их не удастся — общие затраты на оформление и административные расходы оцениваются, в среднем, в 400 тыс. иен. С другой стороны, akiya не только продаются, но и сдаются в аренду муниципалитетами, в некоторых случаях по более чем доступным ценам (10 тыс. иен/месяц и ниже). Поэтому сейчас и на дальних подступах к Токио начинают появляться примеры реновации таких старых одно- и двухэтажных панельных домов. Это идёт вразрез с традиционным отношением к жилью в японском обществе как disposable commodity. Естественно, происходит это не от хорошей жизни — молодёжь уже не может позволить себе покупку нового жилья.
Кроме того, правительственное агентство URA (Urban Renaissance Agency), под управлением которой в Токио находится 750 тыс. квартир в районах danchi, также проводит выборочную реновацию. Подход тот же — перепланировка квартир под современные стандарты и капитальный ремонт (у коллег из КБ «Стрелка», кстати, вышел дельный материал о том, как можно провести реновацию наших советских типовых домов, если подойти к вопросу со знанием дела). Темпы у URA пока небольшие, в год перестраивается 150–200 квартир — агентство пока экспериментирует с форматами, но процесс, что называется, пошёл.
Стагнация после краха Bubble Economy и постепенный отход от эгалитаризма японского общества
▍ Кэйрэцу
Сложившаяся в эпоху бурного послевоенного роста командно-административная система на основе сращивания бюрократического аппарата и финансово-промышленных групп не напоминала советскую, но явно уже не была нормальной капиталистической. Япония всеми правдами и неправдами взращивала, обеспечивала внутреннюю конкуренцию и поддерживала экспорт больших финансово-промышленных конгломератов (keiretsu) через дешёвые кредиты, освобождение от налогов и «административную поддержку». Это были наследники более старых семейных конгломератов zaibatsu, некоторые из которых вели свою родословную ещё со второй половины XIX в. Американская оккупационная администрация, справедливо видя в них индустриальную основу японского милитаризма, пыталась распустить zaibatsu («большая четвёрка» Sumitomo, Mitsui, Mitsubishi и Yasuda, а также множество конгломератов второго эшелона).
Но до конца процесс не довели из-за общего недовольства и сопротивления японского общества, а также необходимости восстановления экономики. В итоге ограничились конфискацией подконтрольных ключевым семьям активов с трансформацией их в keiretsu, в основе которых уже лежал горизонтальный принцип интеграции и управление профессиональными менеджерами. Такие keiretsu как правило группировались вокруг мощного банка, обеспечивающего финансирование всех компаний группы (не трудно заметить преемственность, среди крупнейших — Mitsubishi, Mitsui, Sumitomo, Fuyo Group, Dai-Ichi Kangyo, Tokai/Toyota Group и др.). Поэтому исторически японские конгломераты не повышали свою капитализацию через акции, а привлекали заёмное финансирование, как правило, от родственных банков и финансовых структур, входящих в их же кэйрэцу.
Подчинение финансовой системы технократам от правящей партии LDP позволяла кэйрэцу получать от банков намного больше разумных пределов, обеспеченных активами. Постоянный рост стоимости земли, а также доступ к планам по развитию транспортной инфраструктуры и размещению новым промышленным площадкам с заблаговременной их скупкой позволяли концентрировать ещё больше капитала. В целом, с окончанием активного послевоенного промышленного роста в 1970-е гг., Япония перешла к стимулированию развития через капитализацию земли, в тот короткий период Япония превратилась из developmental в construction state. Связи между государственными инфраструктурными проектами, девелоперами и постоянным повышением стоимости земли/недвижимости, финансовыми институтами и политиками привели к образованию настоящей «денежной машины», работающей по принципу финансовой пирамиды.
▍ Деньги из воздуха или как японские инвесторы скупили полмира
Период спекулятивного роста недвижимости и фондового рынка в Японии 1986–1991 гг. принято называть Bubble Economy. А постепенное сдувание экономического пузыря, которое продолжалось вплоть до середины 2000-х гг., получило название «потерянное десятилетие». Но перед тем как лопнуть в конце 1980-х гг. этот пузырь успел обеспечить японские кэйрэцу таким объёмом свободных средств для инвестиций в R&D, модернизацию производства и зарубежные активы, что перед миром встала реальная опасность скупки Японией. Поощряемый государством рост стоимости земли в Японии этому только способствовал (в 1956-1986 гг. цены выросли на 5000%).
В итоге на пике bubble economy в конце 1980-х гг. недвижимость в Токио продавалась по цене в $139 тыс./кв.ф, что было в 350 раз выше, чем на Манхэттене, а стоимость всей японской недвижимости в 4 раза превышала стоимость недвижимости США. Японские банки были готовы выдавать низкопроцентные кредиты объёмом до 80% рыночной стоимости располагаемых земельных активов и недвижимости. А полученные средства свободно конвертировались в доллары, сильно подешевевшие после Plaza Accord 1985 г. Это соглашение США с Японией, Францией, ФРГ и Великобританией было призвано девальвировать доллар по отношению к их национальным валютам, сделав американский экспорт в эти страны дешевле, стимулировав сокращение американского торгового дефицита.
В результате японские конгломераты получили возможность создавать деньги из воздуха, «подняв» за короткий период сотни млрд долларов и начав скупать любые возможные зарубежные активы, от финансовых и производственных активов до хайтека, отелей, сервисов и ретейла. Среди самых громких можно отметить покупку Rockefeller Center в Нью-Йорке Mitsubishi Group, а Sony купила Columbia Pictures, четверть банковской системы Калифорнии стала принадлежать японцам (и это ещё без упоминания скупки реальных активов в виде конкурирующих фирм, новейших разработок, технологий и т.д.). Происходящее американцы стали называть не иначе как economic Pearl Harbour. Всего в период 1986-1991 гг. за счёт «денежной машины» японские конгломераты смогли потратить умопомрачительные $3 трлн на модернизацию производства и закупку оборудования, что превысило объёмы США (и это с учётом того, что объём японской экономики составлял лишь 3/5 американской).
Вечно это продолжаться не могло — пузырь на фондовом рынке начал лопаться в 1989 г., приведя к падению стоимости активов на 60% уже к 1992 г., стоимость земли и недвижимости упала на 70% к 2001 г. Началась стагнация, в 1991–2003 гг. японский ВВП рос в среднем всего лишь на 1,14% (для сравнения в 1950-1960-е рост был около 10%, в 1970-1980-е около 4-5%).
▍ Уходящий эгалитаризм
Медленное проедание плодов молниеносного успеха 1960-1980-х гг. позволяло Японии до последнего времени сносно себя чувствовать даже в эпоху дефляции. При этом японское общество до определённой степени можно было считать эгалитарным (от фр. égalité «равенство»), по меньшей мере в отношении доходов. Согласно исследованию Министерства внутренних дел и коммуникаций Японии (MIC) 2012 г., средняя заработная плата на самых высоких позициях (административные и управленческие должности) была лишь в три раза выше средней зарплаты низкооплачиваемых сотрудников (производственные рабочие). The Guardian приводил также выводы исследования Towers Watson — средние доходы топ-менеджеров японских компаний с годовой выручкой выше 1 трлн Иен ($10,2 млрд) были в 10 раз ниже, чем у их американских коллег, и в 5 раз ниже британских. Большинство СЕО компаний индекса Nikkei 225 получали меньше 100 млн иен в год ($0,88 млн).
Корпоративный патернализм и модель «услуга за услугу» работала без сбоев до краха финансового пузыря в начале 1990-х г. и последовавшего за ним периода застоя. Вынеся на своих плечах создание японского экономического чуда в 1960–80-хх гг. послушный и трудолюбивый «наёмный сотрудник» японских корпораций стал вдруг ненужным. Под прикрытием корпоративной реструктуризации сотрудников среднего возраста с конца 1990-х гг. стали массово увольнять по старости, тем самым нарушив негласное послевоенное правило о пожизненном найме. Безработица выросла до 6%, уровень самоубийств превысил 30 тыс. в год — один из самых высоких показателей в мире. За последние 20 лет конечно удалось её снизить до текущего 2,6%, но нужно понимать, какой ценой. Сегодня доля irregular employees (частично занятых и работающих по срочным контрактам) достигает 40% и продолжает расти. Их зарплаты на 40–50% ниже (как и социальный пакет), механизмы социальной поддержки слабы, и их можно легко уволить без обязательств. Поэтому любые кризисы в первую очередь отражаются именно на них, и текущая пандемия COVID-19 не исключение.
Именно такая складывающаяся двухуровневая система занятости подрывает саму основу эгалитарного японского общества. И если в 1970-80е гг. Япония была известна как «общество 100 млн среднего класса», то сейчас происходит расслоение, появляется т.н. underclass — подгруппа низкооплачиваемых работников по срочным контрактам (уровень бедности среди них 40%). Особенно проблема нестабильной занятости и низких з/п коснулась молодёжи — доля неженатых мужчин и женщин в подгруппе 66% и 56% соответственно. В первую очередь именно этим объясняется социальный феномен soshoku danshi, который я упоминал в первой части. Когда примерно половина молодых японских парней и девушек в возрасте 20–34 лет продолжают жить с родителями, не создавая собственные семьи и не заводя детей. Они просто не могут себе это позволить. Вкупе с быстрым старением населения это ставит уже вопрос о выживании японцев как нации — страна постепенно вымирает (помните «русский крест» 1990-х гг.? Япония начала нести свой с середины 2000-х).
При этом найти работу в штате и вырваться из ловушки вечного непостоянства не просто. Явление получило даже собственное название — Shushoku Hyogaki или employment ice age, ледниковый период. Когда молодые люди, окончив университет в конце 1990-х гг., и не успев получить нормальную работу в штате из-за начала корпоративной реструктуризации, продолжают мыкаться от места к месту по срочным контрактам до сих пор. Есть статистика, правда от 2012 г., что за предшествующие исследованию пять лет, сменить нерегулярную на работу в штате удалось лишь четверти опрашиваемых.
Несколько штрихов и социальных феноменов, характеризующих современный Токио
▍ Высокая стоимость жизни
В 2013 г. Токио и Осака стали самыми дорогими для жизни городами планеты, согласно ежегодному исследованию The Economist. Но если к 2020 г. Токио опустился на предпоследнее место в этой незавидной десятке, то Осака (часть того же мегалополиса Токайдо) продолжает делить первое место с Сингапуром и Гонконгом, опережая по стоимости жизни Нью-Йорк, Париж, Цюрих и Тель-Авив. Я вообще, если честно, не был готов на такой высокий уровень цен. В японском посольстве поначалу не хотели давать мне визу вообще, предложив пополнить счёт хотя бы на 100 тыс. рублей, «чтобы хватило на неделю в Токио». Я подумал тогда, что это такой тонкий японский снобизм, но совету последовал (правильно сделал).
Продолжительная дефляция и падение заработной платы убедили токийцев отказаться от демонстративного потребления в пользу более умеренного образа жизни. В итоге широкое распространение в Токио получили сети дисконтных ритейлеров (не FixPrice, конечно, но всё же). И дело совсем не ограничивается супермаркетами и магазинами одежды. А причины экономить есть. Средняя з/п в районе 350–400 тыс. иен или $3,5 тыс. может показаться нам высокой. Но и расходы велики. К примеру, универсальный суточный проездной Tokyo Combination Ticket для подземки и ж/д стоит 1600 иен или около 1000 рублей (240 рублей в московском метро). Сравнить стоимость жизни в Москве и Токио, да и в любых городах мира, в т.ч. по доступности жилья, можно в отличном онлайн-сервисе Numbeo, рекомендую.
▍ Переполненный общественный транспорт
Одной из сохраняющихся черт некогда эгалитарного японского общества является равное использование общественного транспорта, что богатыми, что бедными. В итоге в часы пик поезда метро (а оно очень тесно интегрировано с ж/д, от этого и общая схема выглядит угрожающе) всегда переполнены и без знаменитых «заталкивателей» (oshiya) в униформе на центральных токийских станциях не обходится. Если учесть, что многие сотрудники добираются до работы в центре из дальних пригородов и вообще других городов (я писал уже о скоростных Shinkansen и компенсации транспортных затрат работодателем) — считается нормальным тратить на дорогу 4–5 часов в день.
Удалённая работа из дома японскими корпорациями до пандемии не приветствовалась. В итоге со всего мегалополиса Токайдо в центральные районы Токио каждый день устремляются волны маятниковой миграции. Одна из центральных ж/д станций Shinjuku пропускает через себя 3,6 млн пассажиров ежедневно, будучи самой загруженной в мире. Как говорится, вам всё ещё не нравится «Выхино»? Кстати, на обратном пути японские бизнесмены бывает что собираются в небольшие компании и начинают закладывать за воротник, в токийской подземке это не запрещено.
▍ Хронический недосып и тарифные планы на сон
Обратная сторона длительных поездок (и переработки) — хронический недосып. И международные исследования это подтверждают — в 2018 г. японцы спали на 45 мин меньше, чем остальной мир (6,5 часов в среднем). Поэтому часто в поездах токийцы именно спят, некоторые работодатели не только лояльно относятся к короткому послеобеденному сну на рабочем месте, но и устраивают выделенные зоны. Всё большее распространение в Токио получают sleep cafe, когда после чашечки можно прикорнуть в выделенной затемнённой зоне (тарифные планы начинаются от 30 мин), в отдельных местах можно заказать и расслабляющий массаж.
▍ Смерть от переработки
Связанное с хроническим недосыпом и постоянным стрессом явление, получившее название karoshi. Не сказать, что массовое, но каждый такой случай вызывает общественный резонанс и широко освещается как в японских, так и международных СМИ. Согласно исследованию 2016 г. примерно пятая часть опрошенных компаний отметила, что некоторые из их сотрудников постоянно перерабатывают больше 80 часов в месяц, попадая в категорию потенциального риска.
▍ Старение населения и переквалификация после выхода на пенсию
Старение населения стало настоящим бичом японского общества, на октябрь 2021 г. доля пожилых (65+) составляет уже 29,1 % населения страны и прогнозируется, что к 2050 г. перевалит за 40%. Ввиду быстро сокращающейся доли трудоспособного населения перед японским обществом остро встал вопрос повышения пенсионного возраста (законопроект для госслужащих сейчас обсуждается). С другой стороны развивается программа переквалификации «молодых» пенсионеров, которые после выхода на пенсию могут продолжить деятельности на новом для себя поприще ещё добрые пару десятков лет. На The Guardian был отличный фоторепортаж о токийских работниках, владельцах различных лавок и мастерских, которым по 80–90 лет, рекомендую.
▍ Постоянная угроза землетрясений
Не сказать, что токийцы привыкли к тому, что периодически потряхивает, просто относятся к этому несколько философски, живя в ожидании X Day — мощного землетрясения, которые случаются раз в столетие (70% вероятность землетрясения в 7 баллов до 2050 г.). Последнее подобное крупное землетрясение было в 1923 г., а землетрясение 2011 г. с последовавшими цунами и аварией на АЭС в Фукусиме (M9.0 Great East Japan earthquake) практически не сказалось на городе, разве что сильно выросли счета за электричество из-за остановки практических всех АЭС. Но постоянная угроза землетрясений — это и мощный драйвер местного строительного рынка. Каждое новое повышение строительных нормативов по устойчивости снижает рыночную цену старых зданий и заставляет владельцев их сносить/строить новые.
▍ Олимпиада прошла, но обещала вернуться
Летом этого года в Токио прошли очередные летние Олимпийские игры. Когда столица выиграла право их проведения в 2013 г. японцы ликовали — появилась надежда, что это подстегнёт потребление, оживит экономику, да и вообще встряхнёт всё дремлющее японское общество после финансового кризиса 2008 г., большого землетрясения 2011 г. и последовавшей за ним фукусимской катастрофы. Японцы хотели во что бы то ни стало повторить успех 1964 г. Тогда хаотичная россыпь деревень, которую представлял собой послевоенный Токио, буквально за несколько лет была пронизана современной транспортной и коммунальной инфраструктурой (было возведено более 10 тыс. новых зданий, наконец-то появилась канализационная система, проложены две линии метро, запущена линия Синкансен). А потом были ещё зимние олимпиады в Саппоро (1972 г.) и Нагано (1998 г.).
Но из-за пандемии в этот раз не срослось, более того, из-за неё более 80% японцев вообще оказались против их проведения. Строительные же конгломераты аплодируют событиям такого масштаба стоя — масса новых проектов и манна небесная для стагнирующего японского рынка. Изначально волновой эффект для национальной экономики от подготовки и проведения Tokyo 2020 за счёт строительства, создания более 400 тыс. новых рабочих мест, роста внутреннего потребления (dream effect) и туристического потока (по обоим направлениям не срослось из-за пандемии) прогнозировался на уровне $96 млрд при оценках расходов на уровне $25 млрд. К олимпиаде этого года был построен новый ж/д вокзал в районе Сибуя, олимпийская деревня — всего около 300 проектов по всей стране. Причём непосредственно спортивных объектов из них было только 42 (да и то 34 не возвели вновь, а перестроили).
▍ Жизнь в пандемию
Вакцинация до последнего времени шла ни шатко ни валко, но Олимпийские игры заставили правительство драматически ускорить процесс. Если к концу апреля хотя бы одну дозу получили всего 1,3% жителей (в основном, медицинские работники), то к ноябрю 2021 г. двумя компонентами были вакцинированы 3/4 населения страны. Сейчас четвёртая волна уже идёт на спад — на той неделе в Токио было зарегистрировано лишь 24 случая заражения, что на порядки ниже 13 августа, дня закрытия Олимпиады (15,7 тыс.). До начала массовой вакцинации Япония уповала на превентивные меры — обязательное ношение масок и соблюдение социальной дистанции, закрытие общественных мест, перевод на удалённую работу, ограничения на путешествия.
Кстати, в период пандемии получило распространение дружинное движение (jishuku-keisatsu), когда жители сами вызывали полицию при виде сограждан без масок или в случае обнаружения нарушений антиковидных мер в общественных местах и заведениях. Часто при этом не преминув и оскорбить нарушителя, что довольно ново для толерантного японского общества. Школы, бизнес, караоке, салоны игровых автоматов, ночные клубы и прочее закрывались только весной 2020 г., во время объявленного чрезвычайного положения. В целом Японии удалось избежать полных локдаунов в европейском стиле, общественный транспорт продолжал ходить как обычно. Разве что только в апреле в Токио помимо ограничений на работу торговых центров был введён и запрет на продажу крепкого алкоголя, слабоалкогольные напитки можно было продавать только до 8 вечера — бары, кафе и рестораны мгновенно опустели. Хватило и этого.
На этом я заканчиваю рассказ о Токио, огромном японском человейнике с населением в 14 млн человек, центре агломерации в 37 млн и ядре гигантского мегалополиса Токайдо, «проглотившего» всю Японию (78,8 из 125 млн населения). В следующий раз я расскажу об агломерации Сеула — не менее интересном примере городского развития.
Stay tuned!
