Комментарии 301
А если учесть что недвижка постоянно дорожает можно замутить неплохой бизнес - купил в ипотеку, дождался роста ставок, выплатил по датскому закону, продал квартирку и покупаешь новую.
Ставки - штука порой плохо предсказуемая, так что тут в реальности может не так красиво выйти. Базовая идея наверное такая, что иметь длинную ипотеку под низкий процент - это круто, с ней потом можно всякие прикольные штуки делать)
А мне вот что непонятно.
Если приобрести нашу многострадальную бумагу не за 1000, а за 500 рублей – то купон 7% (который в любом случае считается от номинала в 1000 рублей и останется равен 70 руб.) составит ровно 14% от новой цены приобретения. Уже выглядит гораздо привлекательнее, верно?
Не верно. Если второй покупатель за 500р получит в конце те же 70р и ещё 1000р (начальная цена самой облигации), то он заработает 570р! Неплохой навар, в 114% вместо начальных 7% для первого покупателя. И тогда вопрос - зачем первому продавать облигаций, сразу же терпя убыток в 50%? Вот цена в 930р была бы ближе к адекватной (70р купон + 70р из-за разницы в цене).
В общем, непонятно рассказываете, Не-а)
Так обычно купонов выплачивается много. Например, облигация на 30 лет. Через 30 лет этот самый номинал облигации в 1000 рублей превратится из-за инфляции в ничто. А купон, который будет выплачен в ближайший год - выглядит как-то весомее.
Если облигации осталось до погашения совсем немного - то тут применимы уже ваши рассуждения, и стоимость облигации изменится несильно.
Если посмотреть, как меняется стоимость облигации со временем, то, когда подходит срок погашения, стоимость стремится к номиналу.
Для примера рассмотрим облигацию ОФЗ 26238, у неё купон около 7 процентов годовых как раз (35,4 рубля 2 раза в год). Ей до погашения 22 года, так вот она сейчас торгуется в районе 525 рублей при номинале 1000.
А, ну теперь дошло) Но пока банки по вкладам больше дают)
С одной стороны да. С другой, эту самую облигацию можно купить и зафиксировать купонный доход в 14 процентов на 30 лет независимо от ключевой ставки. Её понизят, и проценты по новым вкладам упадут - а ваш купонный доход останется. Вроде обычно вклады дольше, чем на 2 года, не делают?
Это да, но лучше вклад, пока проценты большие, а там уже и бумаги можно взять.
Речь же про облигацию, которая гасится через 30 лет. В конце действительно получит +500 руб. при погашении, но этот "бонус" к доходности размажется на 30 лет, и общая доходность за период окажется ближе к 14% годовых.
Наверняка эти облигации с амортизацией. И математика там немного сложнее, а профит (ну точнее падение стоимости облигации) несколько меньше
и без всякого пятого измерения!
Недвижка постоянно дорожает только в рублях.
Так и расходы постоянно растут в основном в рублях, с валютой не всё так однозначно.
...но если ипотека тоже в рублях - то это не проблема)
Недвижка постоянно дорожает только в рублях.
А что именно по вертикали? Цена метра? Цена квартиры?
Средняя цена метра, можно здесь покрутить отдельно в каждой валюте https://www.irn.ru/gd/
Ага, конечно..
вы опровергаете график цены среднего метра в Мск графиком стоимости в США и Канаде?
Нет, я опровергаю вот этот ложный тезис:
Недвижка постоянно дорожает только в рублях.
приводя примеры стран, где недвижка дорожает в $
На кой чёрт вы в тред про Данию пришли с графиком стоимости метра в Москве, решительно не понятно. Чтобы что? Я напомню, что вы отвечали на сообщение:
А если учесть что недвижка постоянно дорожает можно замутить неплохой бизнес - купил в ипотеку, дождался роста ставок, выплатил по датскому закону, продал квартирку и покупаешь новую.
Какое отношение датский закон имеет к московской недвижимости?
На кой чёрт вы в тред про Данию пришли с графиком стоимости метра в Москве, решительно не понятно. Чтобы что?
на тот чёрт, что сравнение ипотеки Дании с РФ допускает сам автор статьи. Но зачем же вы США и Канаду приводите, раз сами ограничиваете обсуждение Данией? Тем более почему-то последние 10 лет захватили. Тот же самый ваш график США пошире покажет, что с 2007-го потребовалось почти 10 лет, чтобы цены восстановились.
Hidden text
также как и в Дании
Но зачем же вы США и Канаду приводите, раз сами ограничиваете обсуждение Данией?
Затем, что там жильё не в рублях, что опровергает ваш тезис. Хоть Гондурас привести можно было в пример.
Тот же самый ваш график США пошире покажет, что с 2007-го потребовалось почти 10 лет, чтобы цены восстановились.
И в чем проблема? Инвестиции, это вопрос десятилетий, локальные колебания будут в любую сторону, нужно смотреть тренд. Ваш московский график с 2000 года построен, вот и США или Данию смотрите с 2000.
Ещё раз, вот это утверждение, полная ерунда:
Недвижка постоянно дорожает только в рублях.
Вы будете продолжать настаивать?
Недвижимость, разумеется, дорожает не только в рублях. Но во-первых даже на вашем графике индекс стоимости недвижимость в Канаде с 2016 года не растёт.
Во-вторых расти быстрее инфляции цены могут только до определённых пределов. Потом просто покупать перестанут.
Но во-первых даже на вашем графике индекс стоимости недвижимость в Канаде с 2016 года не растёт.
Мы с вами точно один график смотрим? В 2016 году индекс был 130, в 2022 уже 200.
Во-вторых расти быстрее инфляции цены могут только до определённых пределов. Потом просто покупать перестанут.
Все происходит до определённых пределов. Беспредельны только вселенная и человеческая глупость, как утверждал Эйнштейн )) Покупать будут до тех пор, пока есть желающие покупать. А это уже зависит не только от инфляции, но и, например, от потока иммигрантов в страну.
Мы с вами точно один график смотрим? В 2016 году индекс был 130, в 2022 уже 200.
Перепроверил https://fred.stlouisfed.org/series/QCAR628BIS сам, с 2017.
2017Q3 - 156.25, 2024Q1 - 158.29
А это уже зависит не только от инфляции, но и, например, от потока иммигрантов в страну.
Деньги у этих мигрантов откуда возьмутся?
2017Q3 - 156.25, 2024Q1 - 158.29
Вы прикалываетесь? Теперь вы будете подбирать 2 точки на графике вокруг локального пика? Ну, давайте подождём годик, как ставки на ипотеку упадут, чего сейчас сидят и ждут все остальные.
Деньги у этих мигрантов откуда возьмутся?
А откуда они сейчас берутся, почему распространено мнение, что "китайцы скупили Ванкувер" и почему вводят ограничения на покупку жилья иностранцами?
Сейчас рынок недвижимости в Канаде практически встал, продажи упали на 70% по сравнению с прошлым годом. У людей тупо нет денег - экономика в жопе. К этому веселью добавляется массовое перезаключение в этом и следующем году ипотечных договоров при значительно выросшей процентной ставке. Ожидается волна банкротств.
Люди ждут низких ставок, прежде всего. Ну и, вот на днях знакомый покупал дом в Торонто, аукционы уже опять в полный рост, продавцы отказывают в экспертизе дома, он упарился искать. В Канаде острая нехватка жилья и строят недостаточно, так что, покупатель найдётся. Другое дело, что основная масса себе жильё позволить не может. Так и в Москве, например, двуспальная типовая "канадская" квартира не в гетто стоит 30-60 миллионов рублей (0.5-1 миллион каксов), что недоступно большинству москвичей со среднегодовой зарплатой в 17к каксов в пересчете.
Так я и написал - у людей нет денег.
То, что вы написали, я видел. Попробуйте прочитать то, что написал я.
Так стройки встали, потому что спроса за такую цену нет.
На всякий случай - новое жильё в Америках сначала продают, а потом строят. И от момента продажи, и предварительного согласия банка на выдачу ипотеки под текущий процент, до момента вселения и получения ипотеки под имеющийся сейчас процент может пройти несколько лет. И то, что было по карману при прошлом проценте, становится не по карману при нынешнем. А ещё за это время можно потерять источник дохода. Отказаться от покупки без потери задатка невозможно. Кроме того, застройщик может подать на покупателя в суд и дополнительно истребовать много денег. А еще застройщик может отказаться от застройки, и просто вернуть покупателю задаток, который за это время знатно обесценился.
Новое, от застройщика, жильё покупают люди с очень крепкими нервами.
Низкий процент, это хорошо, конечно. Но нужно ещё и доход иметь.
С чего вы взяли, что к пик начала 22 года "локальный" или что цены теперь скоро вернутся? К пику 1989 они вернулись в 2002. И с чего вы взяли, что ближайшие лет 5 будут низкие процентные ставки?
Я этого ни с чего не брал, я предложил подождать и не делать далеко идущие выводы на основании локальных колебаний. Инвестиции следует планировать на горизонте десятилетий.
И с чего вы взяли, что ближайшие лет 5 будут низкие процентные ставки?
Как по мне, так они и сейчас довольно низкие. Понаехавшие из экс-ссср берут ипотеку со словами: "офигеть, всего 6%, ничего себе, почти даром". Но местные ипотеку под 20% не видели, к такому не привыкли и ждут снижения ставок. И в целом, есть консенсус, что ставки нужно снижать, насколько я понимаю.
недвижка постоянно дорожает
Не всегда. Иногда и падает. В россии с 2008 года падала, падение до 30% составило. В японии вообще классический пример - был пик, потом так упало, что даже рядом нет прежних перспектив. В испании после падения 2008 года до сих пор к старым значениям не вернулась. В сша в 2008 году тоже неслабо падала, сейчас отросла, но там очень разная ситуация по регионам, детройт вспомните. В некоторых городах прибалтики еще веселее, то что стоило 10к лет 10 назад - сейчас может стоить 300 баксов, то что стоило 250к 10 лет назад - сейчас может 50к стоить.
Более того, там где достаточно долго дорожает - это как правило объясняется стимулированием со стороны государства - гражданство за инвестиции, низкие ипотечные ставки. Соответственно вполне вероятно падение.
И наконец - увеличиваются расходы на содержание недвиги. Налоги, страховки, коммуналка и т.д.. Даже если недвига растет (допустим) на 6% в год, но при этом Вы на ее содержание 12% тратите - что в этом радости?
В общем далеко не всё так однозначно.
А если учесть что недвижка постоянно дорожает
Не постоянно.
Основное, что имеет значение – это как зафиксированная в кредитном договоре ставка соотносится с текущей рыночной процентной ставкой (если первая сильно ниже второй – то даже при большой сумме переплаты досрочно гасить ипотеку будет нецелесообразно).
Категорически с вами не согласен. Для большинства людей ипотека это не средство для инвестирования, а средство для приобретения квартиры и спокойной жизни в ней. Мы брали ипотеку под 10 с небольшим процентов и за 15 лет должны были переплатить вдвое, т.е. квартиру брали за 1,5 и становились должны банку 3. А если эту квартиру сейчас продать и закрыть остаток ипотеки, то 3 на руках останется (правда и мы без квартиры). Тогда для нас ставка была не особо важна так как снимали 6 лет и отдали треть стоимости квартиры "просто так" и при соотношении платежа аренда:ипотека как 1:1,5 нам казалось что нужно брать ипотеку, пускай и с двойной переплатой за квартиру, зато сейчас мы на 100% уверены что поступили правильно.
Если честно, не понял ваш аргумент. Если у вас ипотека под 10%, и при этом прямо сейчас эти деньги можно разместить на депозит под 18% - то, кажется, это как раз наоборот хорошая иллюстрация того, почему ипотека со ставкой ниже рыночной ставки доходности является выгодной штукой, независимо от переплаты?
Мне было бы интересно на цифрах посмотреть, сколько это надо положить денег под 18% годовых, чтобы было выгодно, например ипотеке на 6 миллионов - 9% годовых,
платёж примерно по такой ипотеке будет составлять от 45 до 50 тыс руб в месяц(не считая ежегодных условий оплаты страховки по 50к в год), вот человек с зп в 120к, за 3 года скопил около 400к руб, которые конечно же лежат на счёте, в чём его выгода в получении ежемесячно 6500р?
за 400к можно при сумме кредита в 6 миллионов сбить срок выплаты на несколько лет и поменять вес оплаты кредита?
Вы не первый кто утверждает, что лучше деньги заносить на вклады, я согласен, но когда у тебя сумма на вкладе либо треть, либо половина от суммы кредита, всё остальное кажется очень спорным.
Сейчас инфляция в рубле под 9%. Даже если никуда не вкладывать ничего, то долг обесценивается быстрее, чем начисляются проценты под 6%. Квартира при этом долгосрочно будет плюс-минус инфляцию отбивать.
Для конкретного человека (или даже большой популяции) это может быть не так, если рост доходов ниже инфляции
Для конкретного человека можно вообще любой кейс придумать. Но из первых принципов, брать в долг под отрицательную реальную ставку (когда ставка кредита инже инфляции) - это выгодно.
за 25 лет за этот кредит должен будет человек отдать кроме 6 миллионов долго ещё 10 миллионов банку, как должен кратно вырасти доход человека с з\п 120к и накоплениями 400к, чтобы действительно кредит в конечном итоге был выгоден.
Сколько надо насобирать по процентам денег, чтобы в итоге отбить хотябы эти 10 миллионов(без основного долга), я конечно понимаю, что сумма в 400к будет увеличиваться за счёт накоплений и процента и самого индивидуума, но за 25 лет, если человек с этих сумм в 10 раз больше соберёт общими силами з\п и процентов будет уже отлично, так что на конкретных цифрах я как-то всё равно не могу понять в чём конкретно выгода персонажа из описания.
это не те 10 млн что на момент покупки квартиры. это совершенно неизвестная сумма. Можно сказать, что ты внес ПВ и теперь должен за 30 лет банку 7654 криптокосмических условных единиц. Возможно, на эти "10 миллионов" ты сможешь купить 2 батона хлеба в долгосрочном горизонте
Выгода в том, что берешь дорогие деньги сейчас, а отдаешь дешевые потом. Если до совсем простой ситуации довести - то это как взять кредит в рублях под 1% на 30 лет при том, что инфляция на этом периоде будет 7%. К концу 30-летнего срока рубль обесценится на 85%.
Квартира при этом долгосрочно будет плюс-минус инфляцию отбивать.
Только если её цена будет расти вместе с инфляцией. А то может внезапно оказаться, что в цену квартиры подобные инвестиции уже заложены.
Не важно сколько, любую сумму в моменте выгоднее положить под 18%, чем досрочно гасить 10%. Когда ставки выровняются тогда можно и погасить. Да при сумме 400К небольшая будет разница, но "копеечка к копеечке", как говорится
Ещё как важно. Если сумма менее 55% от стоимости кредита (при указанных ставках), то никакой выгоды вы не получите.
Простой пример: ипотека в 10 миллионов под 10% на 20 лет, переплата в первый месяц 2.5 миллиона - полная стоимость кредита составит 14 632 053,62 ₽
Вкладываем эти 2.5 миллиона под 18% на 5 лет, и через 5 лет вносим все полученные деньги (5 719 394,39 ₽) в досрочку - полная стоимость кредита составит 15 355 285,45 ₽
Не понял ваши расчеты. Но комментатор выше прав, если ставка кредита ниже рыночной ставки доходности - то выгодно не гасить досрочно в любом случае.
Что именно непонятно? В первом случае (делаем досрочку сразу) я заплачу меньше денег за тот же срок, что и во втором случае (когда пытаюсь оборачивать эти деньги на вкладе, а лишь потом вношу в погашение).
Если мы говорим о долгострочных кредитах вроде ипотеки, то гасить досрочно в первый год выгоднее практически в любом случае. Нужна просто бешеная доходность, чтобы это было не так.
Год погашения не имеет никакого значения. Если вы каждый год кладете на депозит под 18% при ставке кредита 10% - то чем дольше вы это делаете, тем лучше.
Какие-то цифры для подтверждения будут? Потому что это в общем случае неверно. Ещё раз - если вы каждый год будете перекладывать 25% суммы кредита под 18% (с капитализацией, естественно), то к моменту, когда вы накопите на его полное закрытие, вы уже заплатите банку больше, чем если бы отдали ему эти деньги с самого начала.
Другое дело, если у вас есть больше половины от суммы кредита, но тогда встаёт вопрос в необходимости кредита в принципе.
В подтверждение - только бессердечная математика. =)
1,18^20 > 1,10^20
Это уже манипуляция, вы не учитываете, что 10% считаются со значительно большей суммы (суммы кредита), чем 18% с наличных свободных денег (25% от суммы кредита в примере).
Фактически, вы рассматриваете только случай, когда есть кредит на условный миллион и миллион наличных - естественно, закрывать кредит в этой ситуации невыгодно. Вот только все остальные варианты остаются за бортом ваших расчётов - это как-то не тянет на "выгодно не гасить досрочно в любом случае".
Это уже манипуляция, вы не учитываете, что 10% считаются со значительно большей суммы (суммы кредита), чем 18% с наличных свободных денег (25% от суммы кредита в примере).
А причём здесь это? У вас есть какая-то свободная сумма. 100% кредита. 50% кредита. 25% кредита. 0,1% кредита.
Если у вас ставка кредита 10% и при этом есть возможность вложить деньги под 18%, то всегда будет выгоднее вложить, а не выплачивать кредит досрочно. Вне зависимости от размера суммы, которой вы располагаете.
П.С. Ну ок, надо ещё учитывать риски того что ваши вложения могут прогореть. Но это отдельный вопрос.
Неверно. Если свободная сумма минимальна, то досрочное погашение кредита будет выгоднее, поскольку спишет очень много процентов (сумма основного долга будет пересмотрена на весь оставшийся срок, а это десятки лет). В случае же со вкладом пресловутые 0,1% выгодно вкладывать только на срок, превышающий срок кредита - но кто вам гарантирует доходность 18% на десятилетия вперёд?
сумма основного долга будет пересмотрена на весь оставшийся срок, а это десятки лет
Но точно так же и сумму вложения надо учитывать на те же самые десятки лет. То есть 2.5 × (1.18^10) будет больше чем 2.5 × (1.1^10). И вместо "10" вы можете подставить любой срок.
но кто вам гарантирует доходность 18% на десятилетия вперёд?
Никто. Поэтому как только доходность вклада станет ниже кредита, то станет выгоднее полученную на вкладе сумму отдать в счет выплаты кредита. И эта сумма будет выше, чем набежавшие за кредит проценты.
но кто вам гарантирует доходность 18% на десятилетия вперёд?
Если доходность депозита снизится ниже ставки по кредиту, то просто забираете депозит и относите его на погашение кредита.
При принятии решения о досрочном гашении имеет смысл сравнивать только судьбу той суммы, которая доступна для досрочного гашения. Остаток кредита в любом случае будет вести себя одинаково в обоих сценариях - так что на него можно не смотреть.
Рад, что вы полностью со мной согласны.
Не понимаю тогда, что вас смутило в исходном тезисе из этой ветки:
Не важно сколько, любую сумму в моменте выгоднее положить под 18%, чем досрочно гасить 10%.
То, что он в общем случае неверен.
Вы еще не привели даже частный случай, когда он неверен, не говоря уже об общем. Нарисуйте для своих 10/2;5 млн помесячную табличку, где видно на сколько растет долг, на сколько растет капитал и какова разница.
Не вижу там ни расчетов, ни таблички. Только непонятно откуда взятые числа.
У нас 2 варианта, или больше зарабатывать или меньше терять. Вот у нас 100 рублей, мы можем или вложить в кредит и тогда будем меньше терять на эти 100р*10% или можем заработать 100р*18%. И не важно сколько мы еще должны хоть 200 рублей хоть миллиард, мы в данный момент только решаем как будут влиять эти 100р.
Что-то не то с расчетами у вас.
https://journal.tinkoff.ru/mortgage-plan-calc/ (думаю, у Тинька калькулятор более менее верен, накидывать руками в экселе лениво, точнее у меня есть в экселе формулы под мою ипотеку, и они подтверждают расчеты с поправкой на мои цифры)
Входные параметры:
10млн под 10% на 20 лет с 1 июля 2024
Переплата - 13 167 293
Добавляем разовый платеж на 2,5 млн в августе 2024:
Переплата - 9 887 474
Убираем его, и добавляем разовый платеж на 2,95 млн (2,5М*1,18) в августе 2025:
Переплата - 9 533 268
смотрю вот здесь, совпадает с моими текущими переплатами по ипотеке
Ну примерно те же цифры получаются, с округлением до тысяч.
Надеюсь, вы выбираете уменьшение срока, а не сокращение суммы платежа?))
Я не поленился.
Условия: рассматриваем горизонт в 10 лет от начала до конца. Каждый месяц у нас есть 132 150,74 рубля, которые мы можем либо потратить на закрытие ипотеки, либо вложить под 18%. Я извиняюсь, что копейки в расчёте депозитов не учитываются, но я не думаю, что они Вас спасут :)
Для вкладов я рассматриваю симметричные условия в обоих случаях. Поскольку в Вашем случае у нас ежемесячное пополнение за счёт освободившегося дохода, то я взял ежемесячную капитализацию процентов. Можно посчитать без неё (в Вашем случае открывать по депозиту на 132к рублей каждый месяц, каждый следующий на 1 месяц короче предыдущего, чтобы все они закончились на отметке 10 лет), но это заморочно, и если условия депозитов симметричные для обоих вариантов, Вашему варианту всё равно не победить, это математика.
I. Ваш вариант. 2.5kk сразу
Все выплаты в сумме составляют 12 740 022,17 руб.
Выплатили за 6 лет 6 месяцев. Это оставляет нам 42 месяца на инвестиции под 18% и 132150 рублей, которые мы можем на эти инвестиции кинуть.
Получаем:
Сумма депозита в конце срока: 7 474 371,06
Налог: 212 149,74
Итого: 7 262 221,32
Итого (ипотека - доходы по вкладу): мы в минусе на 5 477 800,85
II. Без взноса
Все выплаты в сумме за полные 10 лет составляют 15 860 423,91 руб.
Сумма депозита в конце срока: 14 919 737,43
Налог: 1 385 765,87
Итого: 13 533 971,56
Итого (ипотека - доходы по вкладу): мы в минусе на 2 326 452,35.
На горизонте 10 лет Вы потеряли больше 3 миллионов рублей.
----------------------------
P.S. Кстати, кто-нибудь вообще видит какой-то смысл в уменьшении срока платежа вместо суммы при аннуитетных платежах? Это же ничего не даёт, при этом забирает возможность платить меньше. Аннуитетные платежи же работают очень просто. Если изначальный платёж X, то если я вношу 2X и выбираю уменьшение минимального платежа, а сосед Петя вносит 2X и выбирает уменьшение срока, мы же закроем ипотеку одновременно, только при этом я смогу, если попаду в больницу, платить дольше, но, условно, 0.6X, а Петя такой привилегии лишён.
Каждый месяц у нас есть 132 150,74 рубля, которые мы можем либо потратить на закрытие ипотеки, либо вложить под 18%.
Человек, переживший павловские реформы, смотрит на Вас с некоторым недоумением.
Это-то тут причём? Мы тут сферических коней в вакууме рассматриваем. Или что, Вы верите в стабильный доход в 18% на горизонте 10 лет? Тезис выше очень простой: человек утверждает, что при возможности получать условно стабильный в условиях задачи доход 18% годовых, ипотеке под 10% и наличии 2.5кк денег на момент взятия ипотеки, выгоднее пустить их на первоначальный взнос, чем вкладывать под 18%. И это не так. Всё. Здесь не рассматриваются политика, форс мажоры и в целом реалистичность такого сценария. Здесь рассматривается чистая математика.
Речь шла о том, что, чтобы "вложить под 18%" (и надеятся, что оно всё это время будет в целости и сохранности), нужно быть достаточно альтернативно одарённым.
Здесь рассматривается чистая математика
...по которой потом оттаптывается грязными сапогами объективная реальность.
Перечитайте мой комментарий, пожалуйста.
Речь шла о том, что, чтобы "вложить под 18%" (и надеятся, что оно всё это время будет в целости и сохранности)
Сейчас массово деньги в матрасах не хранят. А когда у вас вклад в той же валюте, что и ипотека вы мало чем рискуете. Если государство тупо решит забрать ваши деньги, вы от этого не защититесь никак. Если денег нет, заберут собственность, в думу, вон, внесено что-то дофига всякого по конфискации...
В самом крайнем случае вы кладёте деньги в тот же самый банк где брали ипотеку.
То есть не знаю как с этим в России/США с точки зрения закона. У нас если банк не сможет выполнять обязательства по вкладу, то в мои обязательства по ипотеке пойдут во взаиморасчёт. То есть в самом крайнем случае выйдете в ноль.
P.S. Кстати, кто-нибудь вообще видит какой-то смысл в уменьшении срока платежа вместо суммы при аннуитетных платежах?
Нет никакого смысла. Люди правда считают, что при уменьшении срока закроют ипотеку быстрее. У нас народ тёмный, к сожалению. Самое лучшее образование в мире (нет) пичкает школьников интегралами, вместо того, чтобы лишний год потратить, объясняя пропорции, сложные проценты и как ипотека работает.
Даже взрослых тяжко обучить этим ипотекам и сложным процентам, прям в этой ветке наспамлено на эту тему. Какие дети... А вот интегралам обучиться гораздо проще.
Так вот именно что если с детьми это нормально проходить, то они это усваивают гораздо лучше. И даже если не понимают/запоминают математику, то как минимум запоминают выводы. Ну те самые элементарные вещи вроде "досрочные погашения в начале дают больше выгоды чем в конце" или там "положить поd высокие проценты выгоднее чем досрочно погасить кредит с низкими процентами".
Проблема с образованием есть не только в России, увы. Некотрое время назад в Германии наделала немного шума фраза одной школьницы: "Мне 18 лет, а я понятия не имею о налогах, аренде или страховках. Зато могу написать анализ стихотворения на четырех языках".
Я в этом не сомневаюсь. Кстати, российскую систему школьного образования с немецкой слизывали, если я ничего не путаю.
С немного другой немецкой :) Ну то есть с тех пор даже "стандартная" немецкая "слегка" поменялась.
Кроме того сейчас в Германии полно школ с какими-то альтернативными системами. В которых дети просто в 4 классе и на выпускном должны сдать местные аналоги ЕГЭ и всё. И вот в этих альтернативных вы можете получить что угодно. От математики-физики на уровне хорошего вуза и до "дети давайте станцуем наши имена"....
Кроме того сейчас в Германии полно школ с какими-то альтернативными системами. В которых дети просто в 4 классе и на выпускном должны сдать местные аналоги ЕГЭ и всё.
Я первые экзамены сдавал как раз в 3 классе в СССР, по их итогам определяли, в каком классе я дальше буду учиться. Я до сих пор помню, что я к ним прямо готовился, было 2 или 3 экзамена.
И против конкретно такого подхода лично я ничего против не имею. Но при этом просто сдать эти экзамены в 4-м классе в Германии сможет практически любой. И если ребёнок потом всё равно остаётся в той же школе, то большего от него и не требуют.
И тогда потом и получается что к 18 годам kто-то понятия не имеет о налогах, аренде или страховках(или нормальной математике в целом). Зато может написать анализ стихотворения на четырех языках(или является экспертом в Эвритмия и может станцевать своё имя).
Мне за 40, и я уверен, что надо иметь ученую степень в экономике, чтобы понять, о чем идет речь в этой статье и комментариях )))))
Конечно же я выбираю уменьшение платежа. Зачем мне уменьшать срок, сохраняя при этом более высокий платеж. Через какое-то время он вообще сравняется с тем, что я платил за аренду, и ипотека станет фактически "бесплатной" - я буду тратить в месяц столько же, сколько тратил без ипотеки (только там я тратил совсем в пустоту, а тут у меня в конце имеется недвижимость, продав которую я смогу эти платежи "вернуть" при желании).
Ну, в общем, там ниже уже пояснили аналогичное.
Конечно же я выбираю уменьшение платежа.
А разумные люди выбирают уменьшение суммарных выплат за жизнь кредита.
Такой опции нет. При частичном досрочном погашении есть уменьшение платежа и уменьшение срока выплаты. Речь о том, что, на первый взгляд, смысла выбирать уменьшение срока нет никакого. Мы ничего не приобретаем, и при этом теряем возможность платить меньше, если захотим.
Как я писал выше, при аннуитетных платежах не важно, что Вы выберете – уменьшение срока или уменьшение минимального платежа. Если Вы вносите в первом и во втором случае одни и те же суммы, Вы закроете ипотеку в одно и то же время. Но при этом при уменьшении суммы Вы при желании можете платить меньше (да, при этом Вы заплатите больше, но это на случай форс-мажора вроде утраты работоспособности на полгода).
И вот я всё пытаюсь понять, есть ли что-нибудь, что я упускаю в варианте со сроком. Но пока выходит так, что нет – смысла в нём действительно нет.
Такой опции нет.
Конечно, нет. Она достигается ручками, погашением тела бОльшими кусками, чем изначально было запланировано при составлении расписания платежей.
При частичном досрочном погашении есть уменьшение платежа и уменьшение срока выплаты. Речь о том, что, на первый взгляд, смысла выбирать уменьшение срока нет никакого. Мы ничего не приобретаем
Приоборетаем — то самое уменьшение суммарных выплат за жизнь кредита. Просто лохи люди, которым сложно во всём этом разбираться, этого не понимают — а банк заинтероесован в чём угодно, только не в том, как получить себе поменьше чужих денег.
теряем возможность платить меньше, если захотим.
А я не хочу, прикиньте? Я хочу, условно говоря, платить по 1000 в месяц и в итоге суммарно заплатить 120'000, чем платить по 500 в месяц и в итоге суммарно заплатить 200'000. Хотя банк, конечно, всеми силами будет убеждать клиента в обратном — они ж не идиоты.
(Я по своим квартирами давно уже всё выплатил, но пока были займы — я всё это очень тщательно анализировал).
Просто
лохилюди, которым сложно во всём этом разбираться, этого не понимают
Так Вы сами не разобрались.
Она достигается ручками, погашением тела бОльшими кусками, чем изначально было запланировано.
Естественно. Ещё раз, если мы сравниваем две опции, которые можно выбрать при досрочном погашении (то есть при том самом "погашении большими кусками, чем изначально запланировано"):
Если Вы вносите в первом и во втором случае одни и те же суммы, Вы закроете ипотеку в одно и то же время.
Так что Вы ничего не выиграли, выбирая "уменьшение срока". Потому что выбрав "уменьшение платежа" и внося те же суммы, что Вы вносили, Вы всё равно закрыли бы ипотеку за то же самое время и потратили бы ровно столько же денег, но при этом плюс в том, что у Вас был бы меньше минимальный платёж (хотите Вы этим воспользоваться или нет), а минусов нет.
Потому что выбрав "уменьшение платежа" и внося те же суммы, что Вы вносили,
Вообще-то я говорил совершенно не про это.
(В сторону) И почему когда люди обсуждают два возможных варианта, у них напрочь выбивает из головы, что другие люди могут выбрать третий?
А зачем Вы говорили не про это, когда мы в этой ветке обсуждаем именно это?)
А зачем Вы (если не хотели, чтобы другие вставляли свои пять копеек) вели обсуждение не в личке, а там, где любой может высказать своё мнение?
Условно говоря, мы имеем диалог вида:
(1): Гвозди надо забивать перечницей!
(2): Нет, гвозди надо забивать микроскопом!
Подходит третий:
(3): Вообще-то лучше было бы забивать гвозди молотком, я именно так делаю!
(1): А зачем Вы говорили не про это, когда мы в этой ветке обсуждаем именно это?)
Да я же не против, просто, учитывая контекст обсуждения, Ваши комментарии выглядят так, будто Вы возражаете:
> Конечно же я выбираю уменьшение платежа.
А разумные люди выбирают уменьшение суммарных выплат за жизнь кредита.
Вы, конечно, опять скажете, что не ставили цели возразить, но оно именно так выглядит: как будто разумные люди вместо уменьшения платежа выбирают уменьшение суммарных выплат, как будто бы выбор уменьшения платежа не приводит к уменьшению суммарных выплат, и тут нужно учитывать, опять же, контекст обсуждения, в котором "выбор уменьшения платежа" подразумевает буквально "выбор опции 'уменьшение платежа' при досрочном погашении", а не просто снижение платежа, чтобы потом платить минималку. И с учётом этого контекста Вы, как будто бы, подразумеваете, что выбор этой опции не ведёт к уменьшению суммарных выплат, а учитывая, что опции всего две, получается, что, как будто бы, к уменьшению суммарных выплат ведёт вторая опция – уменьшение сроков выплаты.
Ну, в общем, подводя итог, опять же, я рад, что мы с Вами в полном согласии)) В том плане, что Вы на самом деле не приводите аргументы против выбора опции "уменьшение минимального платежа" при досрочном погашении, а просто выступаете за максимально эффективное погашение ипотеки, что подразумевает погашение её в более короткий срок, но не требует обязательно выбор указанной выше опции при, собственно, досрочном погашении.
Скажу. Видите ли, тут постоянно идут рекламы типа "...возьмите нашу ипотеку, и в месяц вы будете платить меньше!" (однако при этом все молчат аки рыбы об лёд, что в месяц-то будут платить, конечно, меньше, но если посмотреть на все переменные, то по итогу общая сумма будет раза в два больше). Поэтому такие выражения меня частенько триггерят.
Вы отредактировали сообщение, я не видел Ваш пример до публикации своего комментария. Ваш пример не подходит. Полностью не адаптировать, т.к. в природе больше двух видов молотков (а в контексте обсуждения "молотка" всего два в принципе, и других нет), но в целом более правильная версия происходящего выглядела бы примерно так:
(1): В продающихся повсюду стандартных наборах есть железный молоток и деревянный. В задаче забивания гвоздей кто-нибудь знает причины использовать деревянный? Железный, вроде как, лучше по всем параметрам?
(2): Нет, причин нет, просто используйте железный молоток.
(3): Вообще-то, гвозди нужно забивать до конца!
(1):
То есть Вы не можете представить себе ситуацию, что Ваш тред читают начинающие плотники люди, которым сложно во всём этом разбираться?
А я именно им и напоминаю, что вообще-то гвозди нужно забивать до конца.
Ну, опять же, тут мы с Вами достигли взаимопонимания) Я с Вами абсолютно согласен. Абсолютно разумный подход – разобраться, как всё работает и стараться заплатить меньше, используя доступные инструменты.
Просто то, как сформулировано Ваше сообщение, лично для меня воспринималось именно как: "Вообще-то, гвозди нужно забивать до конца", – а не, например: "На всякий случай напоминаю всем, что гвозди нужно забивать до конца". То есть как будто бы то, что мы обсуждали до этого, противоречит здравому смыслу, которым вообще-то следует руководствоваться.
Я понимаю, что у Вас не было такой цели. Возможно, я просто плохо читаю) Возможно, у нас с Вами не очень совместимые стили общения, из-за чего мы друг друга не понимаем (уже второй раз :) ).
В любом случае, извините, если что не так. У меня не было цели спорить с Вашими тезисами после того, как я понял, что мы в целом говорим о разных вещах.
Предлагаю считать тему исчерпанной? Мир-дружба-жвачка)
Получается выгода от "уменьшение платежа" исключительно нематериальная — вы добавляете себе потенциальной гибкости, но лишь потенциальной. Да и гибкость эта скорей всего невелика, если у вас досрочный платеж не сильно огромный, то и уменьшение платежа будет на сколько 300, 500, тыща? Да уж, это то, чего не хватает на случай форсмажора....
Если вы продолжаете платить ту же сумму, то никакой выгоды от уменьшенного обязательного платежа вы не получаете. Если же решили воспользоваться "гибкостью" и стали вносить меньше, то в общем вы перепалите. И если говорить чисто об экономической выгоде, то конечно выгоднее уменьшать срок.
Ну и лирика до кучи. Не все люди хорошо контролируют свои финансы, наверняка многие, уменьшив платеж начнут тут же вносить меньше деняк не дожидаясь форсмажора ))) А еще, выбрав уменьшение платежа, но внося прежнюю сумму, вы обрекаете себя на ежемесячное неудобство, теперь ведь каждый месяц вы будете делать досрочное гашение, на 372р65к и нужно будет это каждый раз вычислять, каждый раз выносить столько, чтобы сумма стандартного платежа+дострочного совпала. А на следующий месяц опять платеж уменьшится, и его не упомнишь, надо постоянно сверяться.
Кароч, если обобщить, то для среднего гражданина, стремящегося отдать банку минимум, выгоднее (удобнее) выбирать уменьшение срока. Но вообще индивидуальный выбор будет продиктован тем, что вам важнее... и тут основную роль играют нефинансовые факторы
Спасибо)
А еще, выбрав уменьшение платежа, но внося прежнюю сумму, вы обрекаете себя на ежемесячное неудобство
Ну вот это, пожалуй, единственное объяснение, которое имеет смысл. Но при этом оно актуально только если большую часть времени платить минималку, но в какой-то момент появилась некая свободная сумма денег, но дальше план – также платить минималку.
Вообще, конечно, это странная дичь, что интерфейс погашения платежа не всегда (никогда не?) предоставляет удобный способ просто закинуть больше, выбрать действие, и всё, чтобы обойтись без ручной занимательной арифметики каждый месяц. Лежащее на поверхности объяснение – что банкам это просто не выгодно, поэтому они этого не делают. Ведь сделать это было бы не сложно)
По вы продолжаете платить ту же сумму, то никакой выгоды от уменьшенного обязательного платежа вы не получаете. Если же решили воспользоваться "гибкостью" и стали вносить меньше, то в общем вы перепалите.
Да, но если отбросить психологическую составляющую, в уменьшении срока вообще нет выгоды, даже условной.
И если говорить чисто об экономической выгоде, то конечно выгоднее уменьшать срок.
Экономической выгоды в уменьшении срока нет, т.к. если вносить одни и те же суммы, в обоих случаях мы погасим ипотеку за тот же срок и за те же деньги.
Но идея с психологической выгодной и дисциплиной принимается)
Вообще, конечно, это странная дичь, что интерфейс погашения платежа не
Я когда брал кредит на свою первую квартиру было супер удобно гасить. Я просто раз в месяц подходил к банкомату, вводил номер договора, он мне показывал необходимый платеж, я засовывал в него любую удобную сумму (не менее требуемой), он мне отдавал чек (там было указано сколько процентов и сколько тела уплачено), всё. Проще и быть не может.
Правда платежи там были дифференцированными )
И как вы при этом выбирали хотите вы сократить срок или уменьшить размер обязательных платежей?
То есть у меня тоже просто есть номер счёта куда я перевожу деньги и это автоматом идёт на погашение кредита. Но при этом если я хочу поменять "тип" погашения, то мне надо лезть в приложение банка и там менять "настройки" кредита.
никак не выбирал. Всё что оставалось после гашения процентов шло в тело
Ну так ясно что оно идёт в тело. Но уменьшение тела может означать три вещи:
Сокращение срока кредита, но при этом минимальные ежемесячные выплаты не меняются.
Сокращение ежемесячных выплат, но при этом срок не меняется.
Сокращаются и срок и выплаты, но не так сильно как в п.1 и п.2
И выше ваш оппонент под "выбрать действие" и имеет в виду выбор одного из этих вариантов.
ваш оппонент
Не такой уж и оппонент, мы вроде солидарны с ним что досрочное гашение можно сделать удобнее чем это сечас принято )))
уменьшение тела может означать
Если честно я не помню... скорей всего при заключении договора выбирался какой-то вариант, либо не выбирался и был прибит гвоздями. Но меня это мало интересовало, мне нужно было как можно быстрей закрыть кредит, поэтому я всегда был рад, что тело гасится хоть на копеечку, но быстрее плана. А поскольку платежи были дифф, то они и так с каждым месяцем уменьшались.
Помню первые месяца 3 было совсем больно, что только укрепляло в стремлении поскорее избавиться от этой кабалы )
300, 500, тыща? Да уж, это то, чего не хватает на случай форсмажора....
Ипотеку я брал очень давно. ЗП тогда была 50к, а платёж - 13500 (прикиньте).
А потом моя зарплата стала 16к. Но за счёт досрочек с уменьшением СУММЫ а не срока платёж стал 10к.
Это меня именно что спасло, дало возможность прожить в таком режиме какое-то время, не просрав очередной платёж.
Иметь возможность начать платить, как только с деньгами станет туго, не начальную сумму, а уменьшенную - дорогого стоит. Это как страховка, причём бесплатная.
Ну а сейчас всё очевидно: всё, что хочется отдать на досрочку, кидать на вклады под 18%, как только ставка по ним упадёт до уровня, меньше чем ставка по ипотеке + ставка по страховке (не забываем её, в моём случае это было около 1% годовых плюсом) - на досрочку скопом.
Откуда взялись 2,5 миллиона "переплаты в первый месяц"?
Просто пример той самой "суммы в моменте", которую якобы выгоднее вкладывать, чем гасить досрочно. Выше рассуждали про 400 тысяч, я решил не мелочиться :)
Давайте не будем мелочиться еще больше и вложим под 18% всю сумму кредита, взятого под 10%. Что получится?
Берём 10 миллионов под 10% на 10 лет. Для упрощения расплачиваться будем один раз когда кредит закончится.
Без досрочных выплат это будет 25,9 миллионов.
Если вы сразу досрочно погасили 2,5 миллиона, то через десять лет вам останется выплатить 19,5 миллионов.
Если вы положите 2,5 миллиона на 10 лет под 18%, то это будет 13 миллионов. И вам в итоге надо будет всё ещё выплатить 25,9 миллионов.Но в сумме через десять лет ваш долг будет всего 25,9 -13 = 12,9 миллионов.
К сожалению, у вас ошибка в расчётах - если я внесу досрочку в 2.5 миллиона в первый месяц, то полная сумма кредита будет 12 699 898,65 ₽
И да, это меньше, чем 12,9 миллиона, т.е. этот вариант по прежнему не выгоден.
Если вы внесёте досрочку в 2,5 миллиона в первый же месяц, то у вас просто будет кредит в 7,5 миллионов на 10 лет под 10%.
То есть грубо говоря 7.5 × (1.1^10). Мне калькулятор говорит что если округлить, то это будет 19,5. Ну или как вы это считаете?
Смотрю вот здесь, совпадает с моими текущими переплатами по ипотеке .
В вашем примере ошибка кроется в том, что вы рассчитываете платёж на те же 10 лет, а внесение 2.5 миллионов существенно сокращает срок ипотеки.
В вашем примере ошибка кроется в том, что вы рассчитываете платёж на те же 10 лет, а внесение 2.5 миллионов существенно сокращает срок ипотеки.
Даже если считать уменьшение срока ипотеки, то ваш калькулятор говорит что если брать 7,5 миллионов вместо 10, то при примерно одинаковых размерах ежемесячных выплат платить придётся где-то 6-7 лет вместо 10. И общая разница будет 10-10,5 миллионов vs 15,8 миллионов. A 2,5 миллиона под 18% за 6 лет принесут вам 6.7 миллионов.
Вы просто неправильно его готовите. Ещё раз - гасить досрочно выгоднее, чем копить.
Ок, вы в таком раскладе заплатили банку 12,7 миллионов.
А если брать 10 миллионов на 10 лет, то вы заплатите банку 15,9 миллионов. Но при этом ваши 2,5 миллиона за 6 лет превратятся в 6,7. В каком месте это менее выгодно?
Допустим, 1 июня мы взяли кредит 10 млн на 30 лет под 4%.
Это платёж 47 741,53 в месяц.
За 30 лет, если не гасить досрочно, выплатим всего 17 186 239,23, то есть переплата 7 186 239,23.
Тут 1 июля нам дают премию в 1 млн. Что делать: вкинуть в досрочку или положить на вклад под 16% на год?
Вариант 1. Вкидываем в досрочку.
Вкинув миллион сейчас, мы получим, что общая стоимость кредита уменьшилась на 1 976 584,88. И всего выплата будет 15 209 632,15 ₽
Вариант 2.
Кладём на вклад под 16%.
Через год получим 1 160 000. Полученную сумму внесём в досрочку. Вкинув 1,16 через год мы получим, что общая стоимость кредита уменьшилась на 2 121 527,24. И всего выплата будет
15 064 689,79 ₽.
То есть продержать деньги даже год на депозите выгоднее.
Но через год мы можем и не вкидывать в досрочку, а снова положить на депозит. Если его процент выше 4%, то это снова будет выгодно.
Что такое "полная стоимость кредита"?
Если это сумма всех платежей по кредиту, то эта величина ни о чём не говорит, так как не учитывает фактор времени.
Мне было бы интересно на цифрах посмотреть, сколько это надо положить денег под 18% годовых, чтобы было выгодно, например ипотеке на 6 миллионов - 9% годовых,
При любой сумме будет выгодно. Чем больше сумма, тем больше выгода.
Это если не учитывать другие платежи такие, как комиссии, налоги, льготы, страховки и т. д.
Смотрите: у меня нет денег и нет квартиры, поэтому я вынужден снимать. Я беру ипотеку и теперь квартира у меня есть и я ежемесячно должен банку. Но не до конца жизни, а 5-10-15 лет, после чего квартира по-прежнему будет моей, но банку я не буду должен. А свободных денег у меня как не было так и нет. Если продам квартиру то они как бы будут, но такую же (или эту) квартиру я назад купить не смогу поскольку даже если пущу вырученные от продажи деньги на первоначальный взнос из-за возросшей ставки ежемесячный платёж будет вдвое больше, чем сейчас.
А как конкретно это всё противоречит моему тезису о том, что если ставка по кредиту ниже текущего рыночного процента - то этот кредит гасить не надо по возможности? 🤔
да по сути никак не противоречит, просто бывает так и люди берут "на последнее" и ни досрочно гасить ни вкладываться не могут. У кого-то даже ведь проезд с точностью до поездки может быть посчитан.
Ваш тезис работает в случае, если у меня есть деньги на полную стоимость квартиры, которые я могу положить в банк, получая 18 процентов годовых и гасить ипотеку за 10% годовых, тем самым оставаясь в плюсе на 8% годовых.
Если у меня нет такой возможности, то какая разница сколько там ставки по депозитам, если у меня нет денег, чтобы их туда положить.
Или если у Вас есть 55% от полной стоимости квартины (если точнее, то полной суммы задолженности перед банком), тогда процентный доход от размещения этой суммы под 18% будет в точности равен процентрому расходу на ипотеку под 10%
Нет, чтобы получать выгоду от дешевой нерыночной ипотеки, не обязательно иметь деньги на полную стоимость квартиры.
Как наиболее простой пример: вы взяли кредит в рублях на 30 лет под 1% под покупку квартиры. Средняя инфляция в РФ за эти 30 лет составила 7%, в течение срока возврата кредита рубль обесценился на ~85% (более чем в 7 раз). Можно ли сказать, что этот кредит был для вас невыгоден?
Потому что это ошибочный тезис.
Простой пример: ипотека в 10 миллионов под 10% на 20 лет, переплата в первый месяц 2.5 миллиона - полная стоимость кредита составит 14 632 053,62 ₽
Вкладываем эти 2.5 миллиона под 18% на 5 лет, и через 5 лет вносим все полученные деньги (5 719 394,39 ₽) в досрочку - полная стоимость кредита составит 15 355 285,45 ₽
При этом срок погашения будет практически одинаков в обоих вариантах, т.е. тезис о "дешёвых деньгах в будущем" не работает.
Как у вас с кредита 10 млн при ставке 10% годовых выходит "переплата" в размере 25% суммы кредита в первый месяц? Тут даже чисто математически что-то не то.
Просто пример той самой "суммы в моменте", которую якобы выгоднее вкладывать, чем гасить досрочно. Выше рассуждали про 400 тысяч, я решил не мелочиться.
Это тогда не "переплата", а "сумма, доступная для досрочного погашения".
Откуда берутся ваши суммы, не очень понятно. Но вы посчитайте более простой вариант: есть сразу же полная сумма для погашения в размере 10 млн рублей, и ее же можно вложить на 20 лет под 18%. Будет наглядно видно, почему это выгоднее, чем досрочное гашение.
Когда вы пытаетесь перейти к более сложному случаю с разными сроками, у вас ошибка где-то в расчетах появляется.
Выше уже ответил вам, что вы рассматриваете только случай, когда есть средства для моментального погашения кредита.Во всех остальных случаях ваше утверждение неверно.
Почему же? Нет - неважно, какая сумма есть на руках. Если ее можно вложить под 18%, то это более выгодный вариант ее использования, чем гасить ей кредит под 10%.
Я вам с цифрами ответил выше, что это не так. Несколько раз. Давайте тезисно пробежимся: у нас есть кредит под 10% и есть некоторая сумма свободных денег, значительно меньшая, чем сумма кредита. Я вам численно доказываю, в этом случае досрочка выгоднее накоплений. Вы мне приводите контрпример, в котором сумма свободных денег сопоставима с суммой кредита - он никак не опровергает моих утверждений.
Могу только повторить то, что писал выше:
При принятии решения о досрочном гашении имеет смысл сравнивать только судьбу той суммы, которая доступна для досрочного гашения. Остаток кредита в любом случае будет вести себя одинаково в обоих сценариях - так что на него можно не смотреть.
Таким образом, если вам так проще, можете мысленно выделить из общей суммы кредита ту его часть, которая соответствует имеющейся на руках сумме для досрочного гашения. И задать для нее вопрос: имеет ли смысл полностью загасить эту часть кредита, или нет? Таким образом, если вы согласны, что целиком кредит гасить не стоит, то рассматриваемая ситуация сводится к аналогичной довольно легко.
Вы намеренно не читаете мои комментарии? Весь данный топик о том, что вы хотите вложить некие деньги, утверждая, что это выгодно. Но это не выгодно - выгоднее частичное погашение. Теперь задайте себе вопрос - если выгоднее частичное погашение, то откуда у меня деньги для вкладывания их под 18%? Вуаля, дело раскрыто.
Если честно, я вообще не понял, что написано в этом абзаце. =(
Но это не выгодно - выгоднее частичное погашение.
Нет. Более выгодно - отнести деньги туда, где ставка выше. Если депозит 18%, а кредит 10%, то выгоднее отнести деньги на депозит, чем досрочно частично гасить кредит.
Если депозит 10%, а кредит 18%, то выгоднее гасить кредит.
А если, например, депозит даёт 15%, и есть два кредита 10% и 20%, то деньги нужно направить на погашение кредита 20%. После полного погашения этого кредита нести деньги на депозит.
Это в общем случае неверно. В данном случае решающую роль будет играть дата взятия кредита - если кредит под 10% взят сейчас, а кредит под 20% перевалил за середину - выгоднее будет гасить свежий кредит. Про накопления вообще молчу - очень редок такой сценарий, когда копить было бы выгоднее чем переплачивать, за исключением возможности полного досрочного погашения кредита.
Если кредит 10%, а долг 10млн, то за кредит вы платите 1млн за год не считая погашения тела. Не зависимо взяли вы его вчера или 10 лет назад. Не понимаю, что меняется от даты взятия кредита?
если кредит под 10% взят сейчас, а кредит под 20% перевалил за середину - выгоднее будет гасить свежий кредит.
Нет. Погашать нужно в первую очередь кредит с более высокой процентной ставкой, то есть, тот, где 20%.
Это можно продемонстрировать расчётами, если что.
Попробую объяснить логику. У вас есть некая сумма свободных денег N, вы должны банку X денег под 10% и есть возможность на год положить деньги на депозит под 16%.
У вас два варианта:
1) Уменьшить долг X на сумму свободных денег N. Ваша выгода будет в том, что тело долга банку уменьшится (станет равна X - N) и ставка 10% в следующем месяце будет считаться от суммы X -N, а не от X.
2) Положить свободную сумму денег N на депозит под 16% в этом случае структура вашей выгоды сложнее. В конце срока депозита вы получите 1.16N денег, однако из этой суммы нужно вычесть деньги, которые банк, выдавший вам ипотеку, "дополнительно" начислит на сумму N, которую вы не принесли ему досрочно. Итоговая выгода будет равна 0.16N -0.1N = 0.06N.
Чем выше разница между ставкой по ипотеке и ставкой по депозиту, чем дольше срок кредита - тем заметнее эффект.
И это неверно, банковский процент не так работает :) Если вы сейчас внесёте переплату N, то вы сэкономите не 0,1N на процентах, а намного больше, потому что они пересчитаются не на 1 платёж, а на весь срок в десятки лет с учётом капитализации. Собственно, выше я приводил выкладки.
Нет. Т.к. я потом заплачу 1,1N (N+10%), то тело кредита станет таким же, как если бы я сразу заплатил 1N и не относил деньги на депозит под 16%. И после этого проценты на кредит в обоих случаях будут идентичные. Только у меня еще останется 0,06N.
Выше уже приводили пример с цифрами, не поленюсь процитировать:
Берём 10 миллионов под 10% на 10 лет. Для упрощения расплачиваться будем один раз когда кредит закончится.
Без досрочных выплат это будет 25,9 миллионов.
Если вы сразу досрочно погасили 2,5 миллиона, то общая сумма выплат составит 12,74 миллиона.
Если вы положите 2,5 миллиона на 10 лет под 18%, то это будет 13 миллионов. И вам в итоге надо будет всё ещё выплатить 25,9 миллионов. Но в сумме через десять лет ваш долг будет 25,9 -13 = 12,9 миллионов.
Досрочное погашение выгоднее, несмотря на высокий процент по вкладу.
Если вы сразу досрочно погасили 2,5 миллиона, то общая сумма выплат составит 12,74 миллиона.
не 12,74, а 19,45.
7,5 * 1,1^10 = 19,45.
Таки 12,74, потому что кредит останется выплачивать не 10 лет, а 6 с половиной.
При досрочном погашении мы выбираем сохранение ежемесячного платежа на первоначальном уровне при сокращении срока кредита.
Тогда всё считать надо по другому. Потому что в в примере выше:
Для упрощения расплачиваться будем один раз когда кредит закончится.
То есть если положить 2,5 миллиона под 18% на 6,5 лет,то это будет 7,35 миллионов. А какой долг ещё останется от 10 миллионов к тому времени?
По условиям задачи
Для упрощения расплачиваться будем один раз когда кредит закончится.
Так что десять, а не шесть с половиной. Платеж тут только один и он равен общей сумме кредита с процентами через десять лет, а ежемесячный платеж равен 0.
Нет, давайте придерживаться ипотечного калькулятора и гасить долг ежемесячными платежами в обоих случаях.
Вариант 1 - с досрочным погашением, 12,74 миллиона, срок 6,5 лет.
Вариант 2 - без досрочного погашения, 15,86 миллиона, срок 10 лет, но за этот срок 2,5 миллиона на вкладе под 18 процентов превратятся в 13,08 миллиона дохода, и наши общие расходы составят всего 2,78 миллиона.
Берём 10 миллионов под 10% на 10 лет. Для упрощения расплачиваться будем один раз когда кредит закончится.
Без досрочных выплат это будет 25,9 миллионов.
Если вы сразу досрочно погасили 2,5 миллиона, то общая сумма выплат составит 12,74 миллиона.
А почему вы вариант без досрочных выплат считаете одним платежом в конце, а вариант с досрочным погашением - ежемесячными платежами?
Так и прибыль на эту N на депозите вы будете получать повышенную в течение многих лет, причем прибыль (при условии, что ставка депозита превышает ставку кредита), будет выше, чем убытки по кредиту.
Давайте рассмотрим такую ситуацию. Вы и я взяли по ипотеке. На одинаковый срок, одинаковую сумму, одинаковая ставка (пусть 6%). Кароч всё у нас одинаково и платежи одинаковые. Мы оба платим строго по график, всё хорошо.
Однажды в новый год дед мороз подкинул нам по 100 000 р. И дальше события развиваются так.
Вы решаете внести их в качестве досрочного платежа. Поскольку тело кредита у вас уменьшилось, то теперь проценты с этой суммы банк с вас не возьмет, и в январе вы сэкономите (100000 * 0,06/12 = 500 р), и в феврале вы экономите 500р и в марте и так далее до конца срока.
От остального тела кредита вы так же продолжаете платить проценты как и раньше, поэтому ваше решение приносит вам 500 р выгоды каждый месяц.
Я же решил эти деньги внести на депозит под 12% и в январе я получу доход 1000 р, в феврале я повторяю процедуру и получаю доход уже 1010 р. В общем моя решение приносит мне 1000 р выгоды каждый месяц и даже больше.
Допустим такое положение вещей продолжается полгода. Что мы имеем: у вас 3000 сэкономленных рублей, у меня 6 152 заработанных. Тут выступает Набиулина и внезапно ставки по вкладам повсеместно падают.
Тут я беру свои 106 152 р. и вношу в ипотеку и получается парадоксальная ситуация, с этого момента, тело моего кредита становится меньше тела вашего. Поскольку вы выбрали "уменьшение срока" при досрочном гашении эта ваша выгода (500р/мес фактически идет на уменьшение тела кредита), получается, к июлю с учетом сложного процента вы уменьшили свой долг на 103 037 относительно стандартного графика, а я уменьшил на 106 152. И теперь, начиная с июля и до конца срока я буду платить процентов меньше чем вы, поскольку долг к июлю у меня меньше вашего.
если речь именно про ипотечный кредит, и в договоре есть обязательство выплаты 25% (или другой крупной доли) суммы в первый месяц, то ларчик открывается просто: реальный процент выше заявленного. Насколько - посчитать не возьмусь, хотя сам алгоритм несложный: надо взять "полученный кредит минус первый взнос" и к нему подобрать такой процент, чтобы получилась та же общая сумма выплат, которую рассчитывает получить с Вас банк. Почему-то мне кажется, что там будет даже не 13% ( как я прикинул для кредита на 1 год), а больше.
что-то на бедном...
а вариант "не брать ипотеку вообще" не рассматривается?
или это уже не по-дефолту?
насколько мне известно, Илон Маск не брал ипотеки, и посмотрите чего он достиг (здесь как бы сарказм, но кому нужно - мысль уловит).
Чувак! Он просто всегда брал кредит на всю стоимость объекта, обеспеченный его акциями своих предприятий 😁 а государство при этом открыло ему беспроцентные и необеспеченные кредитные линии в прошлом на эти же самые предприятия! вариант, доступный только сыновьям биллионеров, таких как папа Илона Маска – алмазный король Эрол Маск, вырастивших своих сыновей в атмосфере вседозволенности и в окружении истеблишмента, по которой причине они сейчас и биллионеры сами. "Деньги к деньгам!", говорили они!
как мне объяснил один предприниматель: у меня есть бизнес, он приносит, условно, 20% за некий цикл который идёт 2-3 месяца, то есть условно 4-5 циклов в год. Есть 5 миллионов, хочу квартиру. Ипотека под 15%, значит мне выгоднее отдать 15% в год банку (утрировано 750 тысяч) и получить 4-5 раз по 20% (4-5 миллионов). Тогда чисто теоретически при идеальном раскладе на следующий год у меня опять будут 5 миллионов, но к ним прибавится машина.
Конечно на самом деле всё сложнее и так редко у кого бывает, но общий посыл таков.
Можно и не брать ипотеку, если денег очень много. Но, как видно из заметки выше, иногда взятие ипотеки - это очень выгодное мероприятие.
а вариант "не брать ипотеку вообще" не рассматривается?
квартира вне центра Копенгагена — 40к за квадрат. 100 квадратов — 4кк. Располагаемые доходы большинства копенгагенцев — до 400к в год (8 дециль). Можно пожить на улице лет 15 и не брать ипотеку. Там тепло. Правда мокро
а вариант "не брать ипотеку вообще" не рассматривается?
Если ипотека по льготной ставке, то лучше брать.
Если ипотека по льготной ставке, то лучше брать
...только надо при этом очень-очень тщательно читать мелкий шрифт.
У нас, например, предлагается перефинансировать долг по кредитке под 0%*
*
0% — только на льготный период (первый год), потом стандартные что-то типа 15-20%; кроме того, 3% суммы удерживатся сразу как "плата за услугу", ага. Тьфу.
Я бы даже сказал что если эффективный процент ипотеки ниже инфляции, то стоит брать.
«Я не вижу проблем с закредитованностью населения, которыми нас пугают правительство и пресса», – заявила предправления Юниаструм Банк Алла Цытович на банковском форуме Адама Смита в Лондоне. По ее словам, проблема банков в том, что есть целая категория людей, которые не хотят жить в кредит. «Вопрос в том, как их загнать в кредитную кабалу, чтобы они наконец начали брать кредиты», – уточнила она.
Кредит = инструмент. Компания Makita так же всей душей желает загнать весь мир в их аккумуляторную кабалу (экосистему). А дальше все просто. Есть те кто от этой кабалы получает огромные бонусы (стройка/сервис/мелкий бизнес в котором инструмент работает и несет прибыль), так и вася живущий в квартире которому бесщеточный ударный гайковерт и 4 аккума с быстрой зарядкой ну как бы не нужны. В итоге и те и другие отдали деньги, но одни их крутанули в большой плюс, другие считай в минус.
С ипотекой и кредитами ровно так же. Можно за счет инструмента ипотеки платить за свою квартиру, а можно платить за съёмную квартиру, где левый дядя взял ипотеку и твоими платежами ее гасит. Спустя 20 лет у одного будет своя квартира полученная за счет кредита/инструмента. А у другого дырка в кармане. (а с учетом инфляции платеж за съёмную квартиру только растет, а за ипотеку как был так и остался).
И возвращаясь к вопросу про ту самую категорию людей которые не берут кредиты. Они их не берут потому что хорошо знают инструмент? или наоборот?
Простите, а зачем Васе покупать этот самый бесщеточный ударный гайковерт и 4акб с зарядкой, если ему это не надо
я этот самый Вася, у меня есть 5 шуриков, импакт и гайковерт. Но это мое увлечение. и от унификации "под макиту" я только выигрываю, потому что могу покупать "тушки" от макиты, от китайцев, от деко. И отдельно АКБ можно покупать совместимые с макито-подобными
в целом, имхо, макита это как раньше было IBP-PC, удобная стандартизация
Простите, а зачем Васе покупать этот самый бесщеточный ударный гайковерт и 4акб с зарядкой, если ему это не надо
А вот спросите васю, это лишь был пример кредитов, где в одном случае он берется как инструмент для получения выгоды для всех сторон, а в примере васи скорее пример людей которые берут айфон в кредит что бы смотреть тикток и не более.
Может имелся в виду "потребительский кредит"? Когда люди набирают денег в банке на покупки, которые не приносят прибыль в будущем, и которые, чаще всего, ещё и ничем не обеспечены.
Можно за счет инструмента ипотеки платить за свою квартиру, а можно
платить за съёмную квартиру, где левый дядя взял ипотеку и твоими
платежами ее гасит. Спустя 20 лет у одного будет своя квартира
полученная за счет кредита/инструмента. А у другого дырка в кармане. (а с
учетом инфляции платеж за съёмную квартиру только растет, а за ипотеку
как был так и остался).
Только в текущий момент реалии таковы, что первый взнос за квартиру в ипотеку, если нет льгот, примерно равен 100 арендным платежам. А платеж по ипотеке - примерно 5 арендным платежам.Я про текущую ситуацию с почти 20% годовых в ипотеке. И если у вас не будет денег снимать квартиру, уж платить ипотеку в таких условиях тем более не будет.
Не так и круто на самом деле.
Но, так как новый кредит выдается уже под гораздо более высокую ставку (5% против 1% по старому), то ежемесячный платеж всё равно получается примерно равен платежу по старому (так как в этом платеже теперь гораздо большую долю занимает погашение процента).
При обратном переходе будет то же самое? По их принципам рыночного изменения цены долга.
А у нас наоборот: те, кто у нас лет 10-15 назад брал ипотеку под 10-15%, лет 5 назад могли её переоформить под меньший процент. При этом сумма долга была фиксированной, а не плавающей, как у них. И сумма ежемесячного платежа реально уменьшалась.
Получается у них выгодно досрочно погажать при росте ставки, а у нас выгодно рефинансировать при падении ставки.
При обратном переходе будет то же самое? По их принципам рыночного изменения цены долга.
Там в следующем абзаце обратный случай поясняется:
Но это не так страшно, ведь если в какой-то момент рыночные ставки упадут обратно вниз к 1–2%, то датчане опять смогут рефинансировать свои ипотечные кредиты по низким ставкам. При этом их никто не заставит для закрытия ипотеки выкупать соответствующий ей бонд по рыночной цене, возросшей из-за падения ставок – по закону, заемщик всегда имеет право полностью загасить ипотеку по номиналу. Получается, они в буквальном смысле сделают деньги «из воздуха»: сократят свой долг перед банком в два раза, и продолжат дальше платить по низкой ставке.
Кажется, я понял, в чем тут подвох. Фактически, у заемщика есть колл-опцион, которым он может воспользоваться в любой момент. В рыночных облигациях так не делают, поэтому в данном случае модель ценообразования будет другая. Стоимость облигации будет падать при росте ставок, но при последующем понижении ставок она не будет расти обратно, потому что исполнение колл-опциона может случиться хоть завтра. То есть, для банка это дорога в один конец. Банку в конечном итоге все равно поможет государство, а это значит, что за половину ипотеки Скарлет Йохансен датчане заплатят своими налогами :)
У нас во всех кредитных договорах с банком прописывается что-то вроде "банк может менять процентную ставку в одностороннем порядке". У вас с ипотекой не так?
"У вас" - это где? И где "у нас" тоже уточню на всякий случай)
С таким подходом кредиты берут только самые отчаянные ))
Хаха, отличный подход. Даешь лоху кредит, на следующий день повышаешь ставку в десять раз :D
У вас, это где? В РФ в одностороннем порядке банк может только снизить ставку, но не повысить.
там много чего написано. На практике это не применяется.
С учетом асимметричного распределения рисков между заемщиком и банком, ипотека нередко может оказаться гораздо более выгодной именно для заемщика.
Нет, ну если нагнуть законодательно банки, как это сделали (по вашим словам) в Дании, то, конечно, да.
В большинстве стран законодательство асимметрично более выгодно для заемщика. В России, например: возможность досрочно погасить ипотеку по номиналу - это та же самая асимметричная выгода заемщика.
возможность досрочно погасить ипотеку по номиналу - это та же самая асимметричная выгода заемщика
А почему это асимметричная выгода? Ведь в этом случае заёмщик перестаёт использовать деньги банка, и банк получает выдать их другому заёмщику.
Банк выдал долг под 18%, а потом ставки в экономике упали до 6%. Банк хотел бы, чтобы заемщик продолжал ему платить 18% каждый год все оставшиеся 30 лет. Но заемщик досрочно погасил долг по номиналу, и теперь банк может вложить эти деньги только под 6%.
В зеркальной ситуации, заемщик может все 30 лет медленно гасить ипотеку под 6%, даже если в экономике кругом доходность подскочила до 18%. Банк его не может принудительно заставить досрочно погасить долг по номиналу. В этом асимметричность.
В Германии (ну хорошо, возможно, не во всей Германии, а в конкретном случае одного банка) если я захочу досрочно погасить ипотеку, то в зависимости от текущей ключевой ставки мне придется или не придется заплатить некий штраф. Если банк сможет перевыдать эти деньги другому заемщику под больший процент, чем был у меня, то "штрафа" нет. Если не сможет, то придется возместить банку упущенную прибыль. В договоре даже табличка есть — сколько при каких условиях дополнительно платить.
Германию не изучал. Но да, в этом собственно смысл статьи - в каждой стране свои правила. В России штрафы за досрочное гашение незаконны.
Но есть нюанс.
Hidden text
Ну это типа "минусов на самом деле для заемщика никаких, но МЫ ОЧЕНЬ РАССТРОИМСЯ!!")
это всё чушь. банк в любом случае получил доход с твоего кредита и ему выгодно, чтобы ты взял ещё один, поэтому к концу года (когда нужно страховки продлевать) и после досрочного закрытия кредита, и после окончания срока у вклада (а иногда ещё и когда тебе работодатель большую премию выписывает) - прилетает целая лавина предложений взять кредит от всех банков, с которыми ты хоть раз в своей жизни пересекался. любые движения крупных сумм по счетам банки определяют как желание потратить крупную сумму денег и предлагают тебе взять кредит на эту трату.
В принципе - да. Но есть ньюансы.
Я месяц назад взял потребкредит в Сбере на 1.5 млн - не хватало для покупки квартиры. В преддверии годовых премий у меня и жены через пару месяцев логично было бы взять на 3 месяца. Но ни у кого нет трехмесячных кредитов, есть только годовые. Я спросил менеджера в Сбере, не попорчу ли я свою кредитную историю ускоренными возвратами, на что получил ответ - оплатите взносы первые 2 или 3 месяца, а после можете возвращать сразу все. Т.е. это, по сути, получается запланированный Сбером форс-мажор, компенсируемый за счет других заемщиков.
И еще по всему вышенаписанному. Такое впечатление, что спорят теоретики. Я очень далек от банковской сферы, но даже я в курсе двух вещей:
1. Проценты по кредиту начисляются не от полной суммы, а от суммы оставшейся задолженности. Там много ньюансов с точками отсчета, но если вы взяли ипотеку на 15 лет и через год разовым платежом погасили половину, то и оставшиеся процентные платежи будут сильно меньше.
2. Проценты на вклад нарастают на проценты на вклад. Т.е. если вы положили 1 млн под 18%, то через год проценты будут нарастать на 1,18 млн.
Поэтому брать кредит даже под ставку, равную ставке ипотеки - очень выгодная вещь. Там есть ньюансы от которых вы не можете отказаться, типа страхования жизни за 200т.р. в год, чтобы получить пониженную ставку кредита, но в общем - выгоднее
. Если банк сможет перевыдать эти деньги другому заемщику под больший процент ...
интересно насколько по-разному в разных странах, в us к примеру mortgage originator (banks или brokers) после оформления как правило сами не держат, а продают свободно на рынке обычно целыми пакетами - aggregation учитывая риски, их покупают инвесторы в том числе полу-государственные Fannie Mae и Freddie Mac, и вообще все кому не лень вплоть до пенсионных фондов в Европе,
заметим что условия mortgage могут сильно отличаться в зависимости от кредитной истории и не только, типа надо смотреть в оба
Вот только это не ассиметричность законодательства, это буквально то как работает ставка в экономике и всё что из этого вытает и касается оно, сюююрприииз, вообще всех инструментов в которых прямо или косвенно участвует ставка, причём вообще во всех странах.
В России заёмщик может в любой момент решить досрочно выплатить кредит. Банк не может в любой момент решить что кредит закрывается и заёмщик должен выплатить остаток вот прямо сейчас. Это ассиметричность.
А вот например в Германии заёмщик тоже не может сам решить досрочно выплатить кредит. Он должен сначала "уговорить" банк на это пойти. И банк может отказаться. И это не только в Германии так.
Так это просто в Германии законы конченные, всё ещё не асимметричность. Это уже не займ получается, а договор пользования с особыми условиями какой-то.
Так это просто в Германии законы конченные, всё ещё не асимметричность
Они такие в куче стран мира. И это именно что ассиметричность.
Это уже не займ получается, а договор пользования с особыми условиями какой-то.
Это займ на конкретных условиях. И длительность займа это одно из условий. Она может быть динамичной, а может и не быть. Точно так же как и куча других условий. Например размер ежемесячных выплат.
Видите ли, если вас заставляют не просто возвращать деньги, а ещё и навязывают вам какие-то условия, это уже асимметричность в сторону кредитора. Так как просто займ это "дал - вернул" без лишних условий.
А то что в куче стран всё так убого, ну что ж, можно им лишь посочувствовать, это всё ещё не значит что в РФ есть некая "асимметричность в сторону заёмщика".
Видите ли, если вас заставляют не просто возвращать деньги, а ещё и навязывают вам какие-то условия, это уже асимметричность в сторону кредитора. Так как просто займ это "дал - вернул" без лишних условий.
А то, что вас заставляют проценты платить это не "асимметричность в сторону кредитора."? И не "лишние условия"?
Вы когда подписываете договор, то и вы и банк можете обсуждать условия. И договора не будет если обе стороны не согласны с этими условиями. Это симметричная ситуация.
При это, в России заёмщик может закрыть кредит досрочно, а банк нет. Это ассиметричная ситуация.
А в Германии например заёмщик в одностороннем порядке может менять размеры ежемесячных выплат. По крайней мере в определённых рамках. А банк не может. И это тоже ассиметричная ситуация.
А то, что вас заставляют проценты платить это не "асимметричность в сторону кредитора."? И не "лишние условия"?
Нет, так как это разные инструменты. То о чём вы говорите называется "ссуда" — пользование денег на заранее оговорённый срок. Ещё раз повторю, то что в других странах какие-то виды денежных взаимоотношений имеют признаки других взаимоотношений не делает эти виды отношений в РФ асимметричными.
Вы почему-то никак не можете понять, что банк получив свои деньги обратно в полной мере, ничего не теряет. Именно поэтому возможность закрыть кредит раньше срока асимметрией в пользу заёмщика не является.
То о чём вы говорите называется "ссуда" — пользование денег на заранее оговорённый срок.
Откуда вы взяли это определение? Википедия говорит что
"Ссу́да (безвозмездное пользование) — договор, по которому одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передаёт вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она её получила, с учётом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором[."
А про ипотеку:
Ипоте́ка (от др.-греч. ὑποθήκη — подпорка, подставка) — вариант залога недвижимости, при котором объект недвижимости остаётся во владении и пользовании должника (в отличие от заклада), а кредитор, в случае невыполнения должником своего обязательства, приобретает право получить удовлетворение за счёт реализации данного имущества. Как любой иной залог, ипотека является способом обеспечения исполнения обязательств.
Где вы видите что-то про то, что ипотека не может иметь конкретный срок?
Вы почему-то никак не можете понять, что банк получив свои деньги обратно в полной мере, ничего не теряет.
Неправда. Это зависит от ситуации. Допустим вы взяли кредит под 10% годовых на 10 лет. Через год процентная ставка упала до нуля. Если у вас есть возможность досрочно погасить договор, то вы берёте новый кредит и выплачиваете старый. И банк теряет проценты за 9 лет.
Откуда вы взяли это определение?
ГК РФ Статья 689. Договор безвозмездного пользования.
2. К договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
ГК РФ Статья 610. Срок договора аренды:
1. Договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Ладно, вы извините, меня уже это утомляет, считайте как хотите, на самом деле.
ГК РФ Статья 689. Договор безвозмездного пользования.
И какое отношение это имеет к кредитам? Где там что-то про залог имущества? В каком месте кредит или ипотека у вас "безвозмездные"?
П.С. Это даже если забыть что мы обсуждаем ситуацию в разных странах, а не только в России.
И какое отношение это имеет к кредитам?
Вот именно, что никакого, и именно поэтому кредит в РФ может быть погашен досрочно. Чтобы была асимметрия, нужно чтобы у заёмщика был не кредитный договор, а ссуда.
мы обсуждаем ситуацию в разных странах, а не только в России
Я конкретно вам пытался объяснить почему в РФ нет никакой "асимметрии в сторону заёмщика" — а именно потому что это указанная вами асимметрия учтена в других правовых формах, но конкретно в форме кредита её нет. А вы мне почему-то пытаетесь доказать, что она есть аргументируя это буквально тем, что в других странах другое законодательство.
А где-то и мужчину уже нужно женщиной называть, если он сам так решил. Это всё ещё не значит, что в РФ всех несправедливо называют мужиками. Ну право, я не знаю уже как вам объяснить более наглядно.
Вот именно, что никакого,
Так зачем вы тогда это писали? Если это не имеет никакого отношения к тому что мы обсуждаем?
и именно поэтому кредит в РФ
Но мы то обсуждаем не только Россию.
Чтобы была асимметрия, нужно чтобы у заёмщика был не кредитный договор, а ссуда
Вы вообще читаете что вам пишут? Именно законы и создают ассиметрию. Закон в России не разрешает банку прописать в ипотечный договор что его нельзя закрыть досрочно. И именно поэтому и появляется ассиметрия.
Я конкретно вам пытался объяснить почему в РФ нет никакой "асимметрии в сторону заёмщика"
И ещё раз: именно законы и создают ассиметрию. В России конкретно в этом аспекте она есть. В других странах совсем не обязательно. Об этом и речь.
Банку вообще-то в целом пофиг: Вы заняли у него некую кучку денег (тело кредита, principal) и раз в месяц платите набежавшие на эту кучку проценты, плюс некий кусочек от кучки (в результате чего кучка немного уменьшается); просто суммы подсчитаны так, что в начале Вы платите много процентов (потому что кучка большая) и мало тела, а в конце — мало процентов (тело-то уже сильно усохло) и много тела, а по итогу каждый раз сумма платежа одна и та же. Поэтому банку в целом пофиг, насколько долго Вы будете держать кредит: когда бы Вы его ни выплатили — он тут же эти деньги следующему лоху клиенту выдаст.
Поэтому банку в целом пофиг, насколько долго Вы будете держать кредит: когда бы Вы его ни выплатили — он тут же эти деньги следующему лоху клиенту выдаст.
А теперь простой пример. Вы взяли кредит под 10% на 10 лет. Через год кредитные ставки упали до нуля. Теперь у нас две возможные ситуации.
Первая: вы и дальше платите 10% в течение 9 лет.
Вторая: вы берёте новый кредит пол 0% и выплачиваете старый. И банк теперь может эти деньги дать кому-то другому под 0%.
И теперь вопрос: банку точно пофиг какой из вариантов вы выберете?
вы берёте новый кредит пол 0% и выплачиваете старый. И банк теперь может
...вернуть федералам кредит, который он год назад взял у них под 5% на 10 лет.
Во первых вы уже начинаете придумывать дополнительные сущности, которые меняют ситуацию. А если федералам ничего возвращать не надо? А если там кредит не под 5%
А во вторых это в общем-то роли не играет. Банк точно так же может сам взять кредит под 0% и расплатиться с федералами. И всё равно дальше получать с вас 10% годовых.
Вы просто, видимо, не имеете представления, как работает система. Банк берёт у федералов под X%, а выдаёт кредиты под (X+margin)%, на эти два прОцента и живёт.
Я вам привёл упрощённый пример чтобы не путаться в деталях.
Но если хотите давайте ещё раз: мы обсуждаем ситуацию когда у вас есть кредит под 10% на 10 лет. Допустим это означает что у банка есть кредит у федералов под 5%.
Через год появилась возможность взять кредит под 1%. Эта возможность есть у вас и у банка(для банка по идее проценты дажe должны быть выгоднее чем для вас).
Теперь банк может взять сам новый кредит под 1%, расплатиться с федералами и получать с вас дальше 10% годовых.
Или вы возьмёте кредит под 1%, расплатитесь с банком и он расплатится с федералами. И банк грубо говоря просто "вышел в ноль".
В каком месте второй вариант будет для банка настолько же выгоден как и первый?
Я уже начал терять нить дискуссии, но попробую зайти с другой стороны: банку ваш кредит был бы не пофиг, если бы Вы были его единственным клиентом. Но у него других лохов вполне достаточно.
Я уже начал терять нить дискуссии
Просто ответьте на вопрос в последнем комментарии.
но попробую зайти с другой стороны: банку ваш кредит был бы не пофиг, если бы Вы были его единственным клиентом.
Ерунда полная. Банк либо имеет с вас проценты за 9 лет, либо не имеет.
И так с каждым отдельным своим клиентом, который в зависимости от закона может или не может рефинансировать свой кредит под более низкую ставку.
Почему же, как раз неодинаковая ситуация получается по разным долговым инструментам:
Облигация с фиксированным купоном на 30 лет при резком падении рыночной доходности ниже ставки купона резко вырастет в доходности выше номинала. Если эмитент захочет выкупить ее с рынка, то ему придется заплатить сильно больше, чем номинал.
Ипотека с фиксированной на 30 лет процентной ставкой при резком падении рыночной доходности ниже этой ставки не растет в цене сильно выше номинала, заемщик может в любой момент прийти и закрыть этот долг по номиналу.
Асимметрия здесь в том, что заемщик по ипотеке получает выгоду при резком росте ставок, но не несет рисков, связанных с резким падением ставок (он всегда может рефинансироваться просто).
И не только для заёмщика, но и для арендатора тоже (того, кто снимает жильё у лендлорда).
Так как в итоге в РФ не платить 50% взятой ипотеки? Картинка с бутылками понравилась, а по тексту ничего не уяснил. Ещё ссылки на тгк нашёл, вся суть там или что? 🤔
В России кредит придется возвращать полностью, в РФ такие трюки не работают.
Подобная финансовая эквилибристика строится из допущения о том, что у заёмщика есть свободные деньги (хотя бы частично), которые он может потратить либо на выкуп ипотечной облигации, либо на досрочное погашение своего долга перед банком.
В РФ финансово-эквивалентной стратегией было бы, в случае роста ставок: размещение свободных денег на депозит или выкуп государственных облигаций в расчете на последующее падение ставок; а в случае падения ставок: рефинансирование долга под процент пониже (может быть даже с частичным использованием отложенных ранее средств).
Подобная финансовая эквилибристика строится из допущения о том, что у заёмщика есть свободные
Не обязательно. Описанный в статье пример как раз работает без каких-либо свободных денег.
Финансирование выкупа "ипотечной облигации" на сумму полной задолженности перед банком на какие шиши осуществляется?
Как написано в заметке - речь про рефинансирование старого кредита новым кредитом.
А что мешает в РФ кредит рефинансировать при снижении ставки? Правильный ответ — ничего.
Так, не понял, а чему конкретно это противоречит из того, что я написал? 🤔
Перечитайте ветку и свой пост, раз не сразу доходит.
Если кратко, противоречие в том что вы половину поста рассуждаете о том какое же в Дании замечательное законодательство, тогда как при прочих равных условиях с РФ (а именно речь о возможности гасить досрочно при условии возможности взять кредит под лучший процент) реальной разницы практически нет.
Перечитайте ветку и свой пост, раз не сразу доходит.
Иронично :)
Перечитайте ветку и свой пост, раз не сразу доходит.
С какой целью вы хамите?
Если кратко, противоречие в том что вы половину поста рассуждаете о том какое же в Дании замечательное законодательство, тогда как при прочих равных условиях с РФ (а именно речь о возможности гасить досрочно при условии возможности взять кредит под лучший процент) реальной разницы практически нет.
С точки зрения рефинансирования ипотеки под меньшую процентную ставку разницы между РФ и Данией нет - я и не утверждал, что она есть.
Но при этом датскую ипотеку можно рефинансировать под более высокий процент с сокращением тела долга в два раза - в России аналогичный трюк можно провернуть только с сохранением долга на том же уровне.
Соответственно, в Дании можно в определенных обстоятельствах сначала рефинансировать долг под более высокую ставку, а потом обратно под более низкую - и в итоге сократить долг пополам при той же ставке кредита. В России так сделать не получится, тело долга в любом случае придется выплачивать полностью.
Вот только выкуп облигации для того чтобы сократить долг это ещё и приобретение риска связанного с этими облигациями (а именно выкуп риска падения доходности) о чём вы почему-то упорно забываете. Мы ведь держим в голове всё это время, что человек не может сразу погасить весь долг.
Т.е. в реальности никакой асимметрии нет вообще, заёмщик выигрывает в одном месте, теряет в другом.
я и не утверждал, что она есть
Вы в целом всю статью написали в таком ключе, словно там в Дании рай земной для берущих ипотеку, о чём вам в комментариях всячески указывают, но вы спорите. Ну хоть тут признали, что разница невелика, окей, чо уж. На следующем этапе узнаете про оценку рисков при инвестициях.
Вот только выкуп облигации для того чтобы сократить долг это ещё и приобретение риска связанного с этими облигациями (а именно выкуп риска падения доходности) о чём вы почему-то упорно забываете.
Выкуп облигации = гашение ипотеки в данном случае. Не очень понимаю, о каком риске в этом контексте идет речь.
Т.е. в реальности никакой асимметрии нет вообще, заёмщик выигрывает в одном месте, теряет в другом.
Асимметрия есть в том, что замещик может заставить банк принять досрочное погашение кредита по номиналу, если для него он стал невыгодным; а банк не может заставить заемщика досрочно погасить кредит по номиналу, если он стал невыгодным для банка.
Вы в целом всю статью написали в таком ключе, словно там в Дании рай земной для берущих ипотеку
Ипотечное законодательство в Дании более выгодное для заемщика, чем в России. С чем вы здесь не согласны?
Ну хоть тут признали, что разница невелика, окей, чо уж.
Я правильно понял, для вас тезис "в Дании можно при волатильности ставок не платить банку половину кредита, а в России это невозможно" - это эквивалентно "разница невелика"?
При снижении ставки – ничего, о чём и написано в статье. При повышении ставки тоже, в принципе, ничего не мешает рефинансировать, но только в Дании при этом можно снизить тело кредита, а в России нет. О том и речь. Всё это есть в статье.
Смотрите — вы выкупили эти чудесные облигации "уменьшили тело кредита", теперь у вас на руках нет ипотеки, но есть облигация. Теперь, внимание, вопрос — что произойдёт с "телом кредита" (которое вы поменяли на облигации) если рыночная цена облигаций у вас на руках начнёт падать?
Я это понял следующим образом: эта облигация – не "полноценная" облигация. Путём её выкупа вы просто закрываете ипотеку, Ваша ипотека и облигация как бы аннигилируют. Иначе возникает идиотская ситуация, потому что Вам, во-первых, нужно продолжать выплачивать эту старую ипотеку (ведь владелец у облигации есть, и он ожидает дивидендов), а во-вторых, владелец облигации-то Вы, так что Вы выплачиваете свою ипотеку самому себе.
@RationalAnswer, это правильное понимание или я что-то путаю?
Далее, насчёт "тела кредита" – если исходить из трактовки выше, тело кредита по ипотеке уже не релевантно, потому что нет ни ипотеки, ни соответствующей ей облигации. Но есть другой кредит / ипотека, которую взяли для рефинансирования. У этой ипотеки тело кредита будет равно цене облигации, что, в условиях выросшей ключевой ставки, будет меньше тела кредита изначальной ипотеки. При этом процент по этой новой ипотеки будет выше, т.к. выше ключевая ставка, так что по ежемесячным платежам Вы вряд ли выиграете, но при досрочном погашении этот новый кредит всё равно выгоднее.
Тут возникает, правда, другой вопрос, и может быть это и вызывает недопонимание (как минимум, это вызывает недопонимание у меня): в изначальной ипотеке мы покупаем жильё. И тут всё понятно и стандартно. Во втором случае мы покупаем эту квази-облигацию. Если это можно сделать не потребительским кредитом, а именно ипотекой, то тогда облигация не может "аннигилировать", т.к. на неё оформлена ипотека, и в случае, если Вы не выплачиваете вторую ипотеку, банк, по логике вещей, как бы должен получить облигацию на Вашу первую ипотеку, т.к. она является залогом второй ипотеки. И банк получит две ипотеки)) Это как-то странно, так что, полагаю, оно работает не совсем так.
@RationalAnswer, можно ли провести рефинансирование в ипотеку (в противовес потребительскому кредиту), и что в этом случае будет являться залогом по второй ипотеке? Как работает ситуация невыплаты по второй ипотеке?
Это вы интересно, конечно поняли, но у вас почему-то эмитент облигации приравнялся к владельцу, чего, очевидно, не происходит.
Сейчас будет правда глупый вопрос в силу моего экономического скудоумия, но почему не происходит? Облигация (или квази-облигация, как написано в статье) отражает будущий доход от ипотечного кредита. Ипотеку выдал банк, банк получает платежи. Если никто ничего не сделает с этой облигацией, то по окончании выплаты ипотеки банк, как эмитент облигации, должен будет выплатить доход владельцу облигации по этой ипотеке. Но если банк сам является владельцем, он не будет выплачивать самому себе. Выглядит вполне разумно, что в этом случае облигация просто пропадает в момент окончания ипотеки. Почему банк, являясь эмитентом облигации, не является в данном случае её владельцем?
А если банк продаст эту облигацию стороннему лицу / организации, то это третье лицо по окончании срока облигации получит по ней доход от банка, как в случае с обычной облигацией. С дополнительным условием, что эта особая облигация может истечь досрочно, если заёмщик её выкупит. Ну и, кстати, видимо, заёмщик всегда имеет право выкупить эту "облигацию", независимо от воли текущего владельца облигации.
Выглядит, на первый взгляд, вполне логично, но может я упускаю что-нибудь очевидное?
UPD: ниже полезные разъяснения.
Путём её выкупа вы просто закрываете ипотеку, Ваша ипотека и облигация как бы аннигилируют.
Да, всё так. По ипотеке заемщик должен платить банку по графику, по облигации банк должен платить по такому же графику держателю облигации (после выкупа облигации - получается, заемщику). Эти два противоположных денежных потока как бы схлапываются, никто никому ничего не должен больше.
можно ли провести рефинансирование в ипотеку (в противовес потребительскому кредиту), и что в этом случае будет являться залогом по второй ипотеке?
При рефинансировании ипотечного кредита новый кредит выдается под залог той же самой недвижимости. Это работает, так как всё одновременно происходит: выдача нового кредита => гашение старого кредита за счет нового => снятие ипотечного обременения с объекта по старому кредиту и его возникновение по новому кредиту.
Возникает вопрос: а зачем датские банки выдают ипотеки? Они уходят в минус при любом движении ставки, остаются в плюсе только при ставке неменяющейся десятилетиями. Конечно, вероятно, что не все заемщики пользуются этой схемой, но всё равно она выглядит очень отрицательной по матожиданию
Updated: хотя если подумать, в России то же самое. Ставка падает - клиенты рефинансируют ипотеки в других банках. Ставка растёт - клиенты платят маленький "купонный доход"
Да они там в Дании вообще странные. Несолько лет назад можно было получить ипотеку под 0% и даже под -0,5% (да-да, минус).
Danish bank is offering 10-year mortgages with negative interest rates (cnbc.com)
Эх, сейчас бы в 2019-й, да взять ипотеку в Дании под 0% на 20 лет...
Справедливости ради, тогда безрисковая ставка доходности в Европе и правда была отрицательная (что тоже само по себе лол, конечно).
На 20 под 0% её не давали. Даже на 10 под 0% в реальности давали далеко не всем.
То есть у моего банка в рекламе тоже писали "Мы даём ипотеку под 0% на 10 лет". А в реальности ты такие условия получал если у тебя было больше чем 50% своего капитала, хорошая кредитная история и другая недвижимость, которую ты был готов тоже отдать под залог.
А средний человек получал где-то 0,5-1% на 10 лет и 1,2-1,5% на 20. Что впрочем тоже не такой уж и ужасный вариант :)
А в реальности ты такие условия получал если у тебя было больше чем 50% своего капитала, хорошая кредитная история и другая недвижимость, которую ты был готов тоже отдать под залог.
Ну так это ж известная фишка — "банк наиболее охотно предоставит кредит тем, кому он на хрен не нужен".
Мне, почему-то, кажется, что автору это безразлично, он в целом в то как этот механизм в Дании работает походу особо не вдавался.
Так в Германии в том же 2019-м тоже короткое время были негативные кредитные ставки. Например вот: https://www.smava.de/blog/smava-aktuell/aktion-03-2020/
Берете 2 квартиры в ипотеку с минимальным ПВ 21 году. в 24 продаете одну и закрываете обе ипотеки. Вы прекрасны.
Хорошо быть умным задним числом. А можно было взять валютную ипотеку в 2007 (а была ли она в 2014, кстати?) и получить марджин кол от банка и остаться должным полквартиры после ее продажи.
а ведь они все как-то расплатились и затихли, кстати...
ну многие, скрепя сердце, первелись в рубли, а кто то "поскреб по сусекам" и расплатился, а кто то так и в долгах, просто их немного на общем фоне уже совсем оставалось.
Ага, все, расплатились. А чтобы бузить надо иметь надежду на успех и силы, даже рабы при всех условиях почти всё время тихо терпят.
Вы в 24 не продадите квартиру за вменяемые деньги, рынок вторички мертв и имеет адский дисконт к первичке.
Я в 21 купил квартиру, сейчас я ее могу продать в лучшем случае на 25% дороже. Это если продать, а не выставить на циан и сидеть поглядывая на объявление пару лет.
Я конечно не знаю, что и как там в Дании, но жизненный опыт и старинный еврейский анекдот подсказывает, что объегорить банк не получится. Банкиры обычно чуть лучше обычных граждан разбираются в хитросплетениях финансовых рынков и знают, что делать. А если они и ошибутся случайно, то всегда есть правительство, которое одолжит им деньги налогоплательщиков под хороший процент.
У меня ипотека на 26 лет под 7.3% .
Если сейчас купить длинные ОФЗ под 15%, то чтобы полностью погашать платежи достаточно иметь 68% от остатка по ипотеке. Налоги и страховку учёл. Риск что по ОФЗ кинут, а ипотеку заставят выплачивать - пренебрёг.
На вопрос мамы почему я не гашу досрочно ипотеку под 7.25% очень сложно отвечать, но ответ примерно такой же )
А вот рисками пренебрегать не надо. А надо подумать- откуда правительство в разорённой стране будет брать деньги на выплаты. Но это даже не второй вопрос, а третий. А первый - почему уже 15, хотя не так давно было 12. И почему, при этом, их еле на 200 миллионов смогли продать. Ну и второй - зачем правительство их сейчас выпускает. Подсказка - не от хорошей жизни.
Вопрос в том, кто инвестирует в такие облигации, риск по ним зашкаливает.
Как пример 2008 год в штатах.
Кредитный риск в любом случае висит на самом банке, если я правильно понял идею датчан. Т.е. это не секьюритизированная ипотека в том смысле, в котором ее в США делают (когда кредитный риск зависит напрямую от того, платят или нет конечные заемщики).
В чем тогда смысл этих облигаций, если они находятся в собственности банка?
По идее они должны быть проданы или переданы в залог другому инвестору, тогда это начинает принимать смысл.
Но полностью убивает саму систему инвестирования, в виде безусловного байбэка заемщиком, что фиксирует убытки инвестора без его желания.
Не, облигации держит сторонний инвестор. По этим облигациям должен платить банк, а не заемщик по ипотеке. Но все условия зеркально повторяют условия ипотеки. Таким образом, все виды риска (процентный, валютный и т.д.) с банка снимаются - остается только в чистом виде кредитный риск, что заемщик не будет платить.
Как пример 2008 год в штатах
что было непосредственно перед 2008, это рынок недвижимости быстро лез в гору, поскольку в случае mortgage собственность принадлежит банку, пока 100% не выплачено, это создало иллюзию, что даже в случае default банк ничего не теряет, т.е. риски не учитывали возможный обвал рынка недвижимости, именно на это инвестиционные банки попали, и дальше типа цепная реакция
Нет разницы выкупить кредитную облигацию сейчас за полцены или выплачивать остаток кредита по графику платежей. Математику не обманишь. Это просто банковский сахар.
Бессмысленно оценивать «невыгодность» ипотеки путем подсчета общей суммы переплаты за весь срок кредита.
Вообще, переплата - малополезная величина, так как она не учитывает фактор времени. Сравнивать переплату можно только для кредитов с одинаковыми параметрами - срок и график платежей (аннуитет или нет).
Если один кредит аннуитетный, а другой дифференцированный, то сравнивать их переплату - ошибка.
Если два кредита имеют разный срок, то сравнивать их переплату - большая ошибка.
Собственно, в Википедии уже написано: https://ru.wikipedia.org/wiki/Стоимость_денег_с_учётом_фактора_времени
Как думаю, тут сошлись два тезиса.
1) Вложить деньги под более высокую ставку выгоднее.
2) Вкладывать деньги в недвижимость надежнее.
Обсуждение не имеет решения. Оба тезиса верны.
Не очень справедливо по отношению к тому инвестору, кому банк продал такую облигацию (он‑то, поди, ожидал, что сможет с этой козырной инвестиции еще 30 лет подряд жирные купоны стричь) — ну а что поделать, права датчан‑ипотечников превыше всего!
Что-то в этой истории пропущено. Судя из текста, облигации не виртуальные, их продает банк на рынке. Если ставка упала, и ипотечник перекредитовался под низкую ставку, закрыв только тело предыдущего кредита, то возникает дисбаланс. У облигации с высокой ставкой при понижении текущей рыночной ставки тело облигации выросло и владелец не согласится ее продавать по номиналу. Или там оферта? Если оферта такая жесткая, то кто будет ее покупать? Облигации с офертами всегда со ставками выше рынка и не бывают длинными.
Думая о переплате, народ как-то забывает о самом главном - девальвации. Действительно выгодно, это взять сейчас ипотеку на максимально длинный срок с фиксированной ставкой с настолько минимальным уровнем оплаты, насколько это возможно. Рубль одна из самых девальвируемых (обесцениваемых) валют в мире, она дешевеет быстрее, чем растет уровень зарплат относительно доллара и евро в РФ (только за последние пару лет рубль девальвировали почти на 25% и в нынешних обстоятельствах продолжение неизбежно), так что для тех, кто уверен, что сможет тянуть X сумму много лет, это великолепный шанс. Не говоря уж о том, что у нас такая "стабильная" страна, что через лет 5, если доживешь (это главное имхо =D), возможно вообще уже ничего должен не будешь.
Мне так недавно одна знакомая жаловалась, что ипотеку не тянет, платит мол под 80% ЗП, ситуация реально тяжелая для нее, под конец месяца денег нет вообще даже на еду. Я ей посоветовал попытаться рефинансировать долг в "долгую" и понизить платеж, в последнем ей правда в банке отказали к сожалению (уралсиб), хитрецы банковские тоже понимают, что ее деньги сейчас выгоднее денег потом с такими ставками по кредитам, а в долгую это особо сверх прибыли банку не принесет с такой дрянной экономикой, даже со ставкой 7% годовых
У нас тоже можно провернуть датский выкуп. Есть кредит с низкой ставкой, например под айтишные 5% при рыночных ставках 16-18% и деньги на выкуп части долга. Открываешь депозит (можно в том же банке) под текущую рыночную ставку 16-18% или покупаешь облигации (можно того же банка) с доходностью 16-18-20% годовых. И ждешь. Купонами с облигаций или доходом с депозита постепенно досрочно гасишь кредит. Математически это то же самое, что выкупить свой долг - уменьшаешь размер долга, его срок и сумму переплаты.
Это немного не то. Здесь нужно откуда-то иметь дополнительные деньги, чтобы их положить под более высокую ставку. А в Дании можно просто без дополнительных денег от себя рефинансировать кредит под более высокую ставку и сократить тело долга сразу же.
Надо только не забывать, что за срок ипотеки депозитная ставка в 16-18 может сильно измениться не в лучшую сторону.
То, что в моменте сейчас высокие ставки по вкладам не означает, что через полгода-год это будет так же.
Публикации
Что скрывала от нас Скарлетт Йоханссон, или где вы можете легально не платить банку 50% взятой ипотеки