Комментарии 335
Арбитраж ставки
Инфляция
Доходы в валюте или в рублях
Рынок труда
На больное давите! Внести досрочный платёж сейчас (и порадоваться сокращение суммы) или купить газонокосилку сейчас (видя, как она каждый день дорожает)? Пойду дальше терзаться
Конечно же, внести платёж, а газонокосилку купить в кредит. /s
Но вообще, можно не вносить платёж, но представить, что внёс и кредит взял, только процент по этому кредиту такой же, как на ипотеку.
Сейчас есть смысл положить деньги на депозит - там ставка выше, чем по старым ипотекам. Гасить досрочно сейчас может быть невыгодно
Специально для таких людей сейчас приняли закон, что если ипотека не льготная, то разница между фактически выплаченными процентами и теми, которые были бы, если бы кредит был по ставке, равной 2/3 ставки рефинансирования облагается НДФЛ по ставке 35%.
Налоги, конечно, всегда больно платить - однако, НДФЛ платится с дохода. А значит, если вам пришлось платить этот налог - значит, у вас был доход.
То есть необходимость платить НДФЛ как раз подтверждает выгоду отказа от досрочного погашения.
И Путин подписал указ, что это работает только для ипотеки, выданной с 25го года.
Только если этот кредит льготный или у заемщика есть право на вычет (т.е. это первая ипотека). У меня, например, сейчас вторая нельготная ипотека. http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202410290019?index=62
Там есть уточнение, что новая пошлина не действует на заключённые до 31.12.2024 договоры ипотеки.
Читайте первоисточник http://publication.pravo.gov.ru/document/0001202410290019?index=62
или купить газонокосилку
Берите самоходную.
Вот одна только инфляция уже делает уменьшение платежа выгоднее, потому что N денег сегодня это дорого и уменьшать приятно, а N денег через 20 лет это с вероятностью 99.9% три бутерброда с лососем
Это вещи очевидные, можно было не писать такую длинную статью.
Если ставки по вкладам выше ставок по кредиту, то выгоднее не гасить кредит, а положить деньги на вклад.
Лучше уменьшать платёж по кредиту, а не срок кредита. Процентная ставка остаётся той же самой, а риск уменьшается.
Но вопрос реально актуальный. Буквально вчера обсуждал с коллегой - пришлось сделать подробный расчет в Calc, чтобы показать математическую равнозначность.
Хотя организационно и психологически вариант с сокращением платежа удобнее. Есть возможность и целесообразность - гасишь ту же сумму каждый месяц, что и изначально (большую), нет возможности (или нет смысла) - гасишь обязательную сумму (меньшую).
Не очевидные! Очень много кому приходится прям на пальцах пояснять, а люди все равно с трудом понимают
Вы говорите, что вклад выгоднее, если % по нему выше чем по ипотеке. Это не так. Доказывать не буду. Для этого есть калькулятор.
Было бы любопытно взглянуть на доказательство. Потому что всё, что я знал до сих пор, говорит об обратном. Только нужно корректно сравнивать ставки с разной периодичностью выплат. Например, 20% годовых с ежемесячной выплатой, это больше, чем 21% годовых с ежегодной выплатой. По кредитам все ставки с ежемесячной выплатой. Соответственно, вклад должен это учитывать.
Скорее всего, имелось ввиду, что вклад может быть выгодней, даже если ставка по нему ниже, чем по кредиту. Допустим, вклад под 19% выгодней досрочного гашения кредита под 20% и т.п.
Это не так. Даже если допустить, что по вкладу предусмотрена ежедневная капитализация процентов (или даже непрерывная), то в месячном выражении получается не более 19.15% годовых, что меньше 20%. То есть, проценты по кредиту будут расти быстрее и это невыгодно.
Похоже, это тема для отдельной статьи, но тут надо крепко подумать, как наглядно объяснить то, что в несколько кликов видно в калькуляторе вкладов и кредитном калькуляторе.
Просто представьте, что проценты — это скорость роста долга с течением времени, то есть фактически первая производная от величины долга. Вклад это долг с отрицательной суммой. Долги и производные можно складывать между собой (с учётом знака, понятно). Дальше всё сводится к задаче динамического программирования, решение которой сводится к минимизации темпов роста долга в текущем моменте. Чтобы процентные ставки корректно складывать между собой, их нужно привести к одному базису, для решения дифура удобнее всего — к непрерывному начислению процентов.
https://ru.wikipedia.org/wiki/Процентная_ставка
Дальше всё более-менее очевидно для того, кто знаком с основами матанализа.
Мне интересно объяснять тем, кто не знаком с основами мат. анализа, это немного другая задача.
Но правда ваша, не может вклад под 19% быть выгоднее досрочки по кредиту под 20%. Удалось найти ошибку в проверке через калькулятор вкладов, я поправлю это место в статье, спасибо.
Просто досрочка по кредиту на 20% = положить на вклад под 20% годовых с ежемесячным начислением на оставшийся срок кредита (с учётом рассрочки, понятно). Поэтому это не может быть хуже, чем положить на вклад под 19% годовых.
Там загвоздка в определении срока и суммы вклада для сравнения. К концу срока кредита остаток долга становится меньше внесенной досрочки, поэтому простое наглядное сравнение затруднительно, надо уходить на абстрактные примеры.
Нужно еще учитывать налоги которые могут лечь на проценты по вкладу, выше определенной суммы
Кстати, да. Налоги на проценты по вкладам появились очень недавно, я по факту ещё и не платил их ни разу. Там посчитать точно сложно, так как налог платится с сильным запаздыванием, но если грубо, то можно ставку по вкладу умножить на 0.87.
но если грубо, то можно ставку по вкладу умножить на 0.87.
Эммм, нельзя так считать. Во-первых, может быть и 15%, во-вторых налог берется с суммы превышающей необлагаемый уровень который считается как 1 млн рублей * на максимальный размер ключевой ставки ЦБ (из действовавших на первое число каждого месяца отчетного года)
Т.е. мы получаем что при ставке ЦБ РФ 20% (или сколько там сейчас) 200 000 дохода не облагается. Т.е. если сумма вкладов меньше миллиона, а % по депозиту больше ключевой ставки то грубо говоря из ставки по вкладу надо вычитать 0.13*%превышающий ключевую ставку. Т.е. если % по депозиту 21% при ставке ЦБ 20%, для грубой оценки ставку по вкладу надо умножить на 0.987
Налог начисляется на сумму превышения порогового значения по доходу. Миллион умножаем на максимальную ключевую ставку и на все что выше идет налог. Считается по формуле 1млн х 21%=1,21млн. Если процентов выплачено больше 210т.р, например 215, то на 5т.р. и будет начислен налог.
Оптимизируем налоги, пользуясь наличием необлагаемой базы, разделяя её на афлов.
Афлов ищем. Жён/мужей/родителей/детей/братьев-сестёр и тд.
На каждом формировать портфель вкладов (на сегодняшний день - накоп. счетов), рассчитанный так, чтобы годовой доход не превышал базу. Естественно, личные вклады и накоп. счета конкретного афла уменьшают его полезность для вас.
Просто разные банки-счета в пределах себя любимого бессмысленны, налог считается от общего превышения...
И страхование жизни и титула в случае ипотеки.
Попробуйте представить кредит как развернутый вклад. Вы - банк, выдавший кредит - вкладчик, который получает проценты с этого вклада плюс каждый месяц снимает с него определенную сумму. Тогда выплата процентов плюс снятие суммы равно платеж по кредиту, и соответственно со снижением суммы выплаченных процентов снятая сумма (погашение тела) уменьшается.
И в этом случае становится очевидным, что иметь одновременно вклад в вас (кредит) под 10% и ваш вклад под 20% выгоднее, чем не иметь ничего.
Чтобы точно рассчитать - что выгоднее, откладывать на вклад или гасить досрочно кредит - надо учитывать все факторы. Способ выплаты процентов по вкладу уже назвали, плюс по ипотеке обычно есть обязательная страховка (объекта, заемщика...). Еще и дисконтирование учесть надо, 100 рублей, получаемые сейчас, дороже, чем 100 рублей, уплачиваемые через 5 лет.
Проще смоделировать всё в табличке. :)
Ну когда КС начнёт снижаться, тогда и ипотека будет снижаться. Ну или очередную льготную программу придумают. Чудес-то нет.
Авантюрная мысль.
Нынешняя ставка конечно конская. Однако, она будет расти вслед за КС.
Если сейчас взять ипотеку... затем повышение КС, повышение ставок у новых ипотек, повышение вкладов... При дальнейших повышениях КС вклады обгоняют нашу ставку, и ипотека становится вроде не такой и страшной. А при снижении КС можно и перекредитоваться под более низкий %.
Понимаю, что нюансов много.
Главное, не верить в бред типа "отдам банку две квартиры сверху".
Очень много кому приходится прям на пальцах пояснять
Вы говорите, что вклад выгоднее, если % по нему выше чем по ипотеке. Это не так.
Иронично :)
Вот Вам расчёты на калькуляторе: https://habr.com/ru/articles/827790/comments/#comment_27028276
Пункт 2 применим только для фиксированной процентной ставки. Для плавающей очень может быть наоборот.
Если ставки по вкладам выше ставок по кредиту
В каком банке такое бывает?
В любом, когда кредит был взят при КС типа 6-7%, а вклад открывается при КС типа 15-20-...% :)
В ипотечном кредите обычно есть пункт, что в случае, если процент по кредиту в какой-то момент становится меньше КС, то возникает получение прибыли, с которой надо платить налог.
С налоговой обычно так: они предъявляют претензию по неуплате налогов (обоснованную или нет), а потом уже ваше дело - что-то доказывать.
Про текущую ситуацию я не очень в курсе - погуглите "налог на выгоду по ипотеке".
Там может быть налог на выгоду по ставке, и если банк налоговый агент, то он по закону должен будет брать эти деньги с заёмщика. Но это надо в НК смотреть...
Насколько я помню, такой пункт присутствовал просто как напоминание. Т.е. отсутствие пункта в кредитном договоре еще не означает отсутствия обязанностей перед налоговой по соответствующим законам.
Специально для таких людей приняли закон, что разница между фактически выплаченными процентами и теми, которые были бы, если бы кредит был по ставке, равной 2/3 ставки рефинансирования облагается НДФЛ по ставке 35%. До конца 2023 налог не начислялся по всем ипотечным кредитам, начиная с 2024 - будет начисляться по всем ипотечным кредитам, которые выданы без господдержки.
Сегодня обновили, см. мой комментарий выше https://habr.com/ru/companies/lanit/articles/850684/comments/#comment_27489928
Опять же, не на каждую ипотеку есть вычет, а только на одну. Например у меня сейчас вторая, вычет получил на первую.
До 2023 года был полный мораторий этой выгоды на все ипотеки, ЕМНИП.
Или для тех, кто оформлял покупку давно.
Я купил однушку в миллионнике в 2014 году за 1,95 миллиона, и 50 тысяч неиспользованного вычета до сих пор висит на всякий случай.
Это вы удачно проскочили, как раз с 2014 года добавили возможность использовать остаток вычета при следующей покупке. Кто раньше квартиру купил - остаток сгорел.
Не могу распарсить на ночь глядя, увы.
Вот у меня, например, ипотека на квартиру (вторичка), взятая в 2020 году под 7.6% (не льготная, обычная). Налоговым вычетом я не пользовался, т.к. работал до взятия ипотеки самозанятым, т.е. не платил НДФЛ.
Мне нужно будет платить еще какой-то налог на это все дело или нет?
Есть понятие материальной выгоды, в случае когда процентная ставка ниже чем 2/3 ставки ЦБ. В реальности на такие налоги сейчас мораторий, в очередной раз тока что продлили на пару лет. Ипотеки это кстати не касается, ну разве что получатель работает в той же кредитной организации и уже использовал право на имущественный налоговый вычет. Можно не запариваться.
Думаю, что большинство может выдохнуть.
А кто точно не должен платить налог
Ипотечники, не имеющие трудовых отношений с банком, в котором оформлен льготный займ, а также не являющиеся взаимозависимыми лицами с этим банком, от налога на материальную выгоду освобождаются. При любой ставке по ипотеке и при любой ставке ЦБ РФ. Подробнее на сайте Banki.ru https://www.banki.ru/news/daytheme/?id=11003746
Если взял ипотеку в Европе 2-3 года назад, то в любом банке. Ипотека тогда была около 1%, за вклад сейчас дают 2-3%.
На истинность моего утверждения это не влияет. И, помимо изменения ставок по вкладам со временем, ещё бывают разного рода льготные ипотеки, которые изначально выдаются по ставкам ниже, чем по вкладам в текущем моменте. Но налоги надо учитывать, да, если они есть.
Образовательный кредит.
Тут важно добавить следующее: если мы уменьшаем не срок кредита, а платёж по кредиту, но будем всё время платить первоначальный размер платежа (то есть, постоянно погашая сверх обязательного), то результат будет таким же, как если бы сокращали срок кредита, но при этом появляется возможность для манёвра, если вдруг денег в какой-то период не хватает - можно заплатить только обязательный платёж.
Это если я правильно представляю ситуацию (по статье просто пробежался, она всё-таки слишком длинная для простого вопроса, просто некоторое время сам задумался над этим вопросом, как лучше досрочно погашать кредит, но не успел подсчитать сам, и увидел эту статью).
И тут ещё есть такой важный момент: человек, который платит кредит, может сталкиваться с давлением со стороны членов семьи: деньги нужны на то и на то, при этом, когда есть обязательный платёж, то это обычно всем понятно, и находятся способы сэкономить и уменьшить потребности, но если ситуация такая, что деньги есть прямо сейчас, и их можно не все отправлять на платёж, то тут уже мысль работает не на то, как сэкономить, а на то, как убедить, что деньги лучше потратить сейчас, а не облегчать ситуацию когда-нибудь потом. В общем, важна финансовая дисциплина не только плательщика, но и всех его близких, иначе может оказаться финансово выгоднее платить минимальный платёж, но избежать стресса из-за постоянного давления со стороны близких, поскольку стресс приводит к ухудшению производительности и мешает зарабатывать.
Поэтому финансовые вопросы в руках держит ответственный человек, а не все члены семьи. Демократия тут недопустима.
Это если все члены семьи хотят просто растратить деньги. Но иногда траты обоснованны и экономят в будущем непредвиденные расходы, например покупка качественной зимней резины или не скользящей зимней обуви. Тут уже математически не обоснуешь, нечеткая оптимизация.
На этот счёт у меня две мысли:
Во-первых, возможно, вообще не стоит рассказывать домашним, о том что досрочки вносятся с уменьшением платежа. Это же, по сути, неприкосновенный запас, на случай какого-то ЧП. Зачем же искушать лишний раз.
Во-вторых, когда такой запрос на траты поступил, стоит помедитировать на тему: а чтобы мы делали, если бы все досрочки вносились с уменьшением срока и невозможно было бы залезть в эти деньги?
И если ответ получится вроде: заняли бы у друзей/родных или: отложили бы эту трату на следующий месяц, то так и следует поступить.
А вот если ответ получится: дико обидно, но пришлось бы влезать в кредит под 20-25%, иначе никак. То вот тогда можно вместо такого нового невыгодного кредита - занять у себя по ипотечной ставке, из денег, предназначенных на досрочку.
Если сумма небольшая, можно даже договориться с собой, что этот "долг" будет возвращён в ближайшие 1-2 месяца, сверх обычного графика досрочек.
Я так и делаю. Сейчас платеж с 38 до 25 уже упал. Закрываю по 50 в месяц.
Тем более в блоге такой компании, как Ланит.
Воспользуйтесь кредитным калькулятором, потом пишите такие вещи.
Психологию забыли. Иногда тупо лень досрочно погашать. Бывает что жаба давит деньги сверху обязательного платежа отдавать. И т.д, и тп.
Для себя вывел формулу - уменьшить платёж до комфортного при любых обстоятельствах, а дальше уменьшать срок.
А главное никто не мешает при уменьшении платежа, докладывать (гасить досрочно) до старой суммы, тогда разницы нет, но риски уменьшаются.
Мне было удобней довести платёж по ипотеке до комфортного (примерно 1/6 зарплаты), а дальше излишки на сокращение срока направлять. Впрочем, в нынешних условиях даже этим не занимаюсь - ипотека под 8% это почти что вклад, а не лишние траты.
Так много текста, графиков и скриншотов и все для того, чтобы получить очевидный (если чуток подумать и вспомнить школьную математику) вывод)))
Как можно что-то рассчитывать без учета инфляции? Особенно, когда она превышает ставку по давно уже взятой ипотеке.
Ставки приходят и уходят, а математическая равнозначность двух способов досрочки - остаётся)
ну рассчитай нам с учетом инфляции - покажи на примерах
Ипотека выгода ещё тем, что недвижимость в цене растёт.
А если в рублях?
В пять с небольшим раз за 20 лет и всего на 20/25% за последние 10 лет.
Если говорим про рост с 2008, как писал комментатор выше - примерно со 175к за метр, до примерно 275к за метр.
У меня нет под рукой точных данных по инфляции по годам, но выглядит как будто это не очень большой рост. Даже ниже уровня инфляции. Но тут еще считать надо, может на уровень инфляции рост и был.
В 5 раз - это мало? Что лучше недвижимости?
Что лучше недвижимости?
Например, акции (если что график не мой, просто взял первый попавшийся в интернете).
Хорошо, когда недвижимость при этом уже есть. У многих ипотека по необходимости, а не потому, что есть мысль "во что бы еще вложиться".
Что такое "акции США" и "акции РФ"? Правильно, нелепица какая-то. Без указания конкретных компаний эти выражения не имеют смысал.
Тут есть описание. https://smart-lab.ru/blog/499461.php
Это индексы, S&P 500 и ММВБ соответственно. Есть биржевые фонды на эти индексы, которые позволяют повторить структуру индекса даже с очень маленькой суммой вложений.
А потом условный Газпром в очередной раз отказывается выплачивать дивиденды акционерам, бггг.
Для тех, кто вложился в недвижку в 2002-2004, это вполне неплохой результат. Я поздравляю этих людей, они действительно хорошо вложили свои деньги. Но правда лично я не знаю таких людей.
Для тех же, кто вложился позже рост не столь большой. Даже если кто-то купил недвижку на низах 2009 - он получил рост в 2,5 раза примерно. За 15 лет - 150% дохода. В остальных случаях результат хуже, как я вижу.
Это около 10% в год. Все конечно относительно, но 10% в год, на мой взгляд, это не очень много.
Про Москву я не особо в курсе. Смотрю вокруг себя и вижу, что за последние лет 5-10 (а вовсе не 20) в моей немоскве квартиры подорожали в 2-3 раза. Так что порадоваться можно за тех, кто квартиру лет 5 назад купил. И пока что вижу тенденцию, что они продолжают дорожать, особенно новостройки.
До начала "льготной" (хотя льгота - она же не на всё население должна распространяться, да?) ипотеки все было +- прилично.
За 15 лет - 150% дохода
Это 6.3% годовых, а не 10%
Недвижимость - это товар. Соответсвенно и цена на неё растёт согласно инфляции. В какие-то периоды быстрее, в какие-то медленнее. Но в долгосроке недвижимость не может инфляцию обогнать. Скорее даже наоборот, у дома накапливается амортизация и плюс моральное устаревание, в итоге на горизонте 30 лет недвижимость даже отстанет от инфляции. В плане инвеста тут работают только краткосрочные темы: типа покупки на этапе котлована (уже невыгодно), флиппинга или покупки на долгом флэте под дешевую ипотеку (см. 2018-2019 года, когда было накоплено сильное отставание от инфляции).
А если в лоб, то краткосрочные вклады и золото безусловно недвижимость обгонят в долгосрок. Это из консервативных инструментов. Акции и облигации тоже обгонят и даже сильнее, но там периоды тряски бывают.
Вы забыли что недвижимость сдается в идеале и там несколько процентов сверх инфляции должно набегать. Но и амортизация есть помимо дома и внутреннего ремонта.
Я не забыл. Но сдача - это не пассивный заработок. В особо крупных городах можно, конечно, через агенство сдавать, но вы там и заработаете от силы 3-4% годовых.
Ну так 3-4% это лучше чем 0, особенно в долгосрок и на больших числах.
И все же долгосрочная аренда достаточно пассивна, при нормальных сценариях.
Этот график ко всем городам относится?
Вот и я про то же. Других городов не существует? И недвижимость там точно так же в цене росла?
ну так что тут обсуждать, в краснодаре можно было заработать, в воркуте проиграть.
Зачем Вам именно мой город? Есть ещё много других. В Москве недвижимость давно уже стоит неподъемно, а в других городах она стоит дешевле, но за последние несколько лет взлетела в разы, особенно новостройки.
Обсуждать можно много чего. Вот один из примеров:
По данным исследования, среди городов-миллионников цены на «вторичку» сильнее всего выросли в Челябинске и Омске — в 2,3 раза. Минимальные темпы роста цен отмечены в Москве (+36%), а также в Санкт-Петербурге и Уфе (по +67%). В Москве за пять лет вторичное жилье подорожало всего на 36%. Этот показатель — один из самых низких. Такая динамика связана с высокой стоимостью жилья в столице.
Сойдет?
В статье по ссылке еще много чего написано на эту тему.
Да, за 5 лет с 2019 по 2024 недвижимость хорошо выросла в цене. Но нюанс в том, что за предыдущие 5 лет она вообще не росла, и даже падала в цене временами. Поэтому если взять 10 лет с 2014 по 2024 год, то процент подорожания +/- такой же останется, что и за 5 лет с 2019 по 2024.
В общем, в недвижимости очень важен выбор правильного момента для покупки, т.к. в отличие от других инвест-инструментов тут у вас не получится докупать по чуть-чуть на просадках.
С чего Вы взяли, что я с чем-то спорю?
А все остальные способы вложения денег, которые приносят больший доход, рисков не имеют?
Что значит "это не так"? Вот прямо совсем не растёт? Может, она ещё и дешевеет?
Всё это здорово, конечно. Но когда 10 лет назад в моём районе квартиру в новостройке можно было взять дешевле 2 миллионов, а сейчас они уже от 6, кому легче от осознания того, что есть ещё инфляция? Зарплата за это время в 3 раза почему-то далеко не у всех выросла. А у кого-то и в 2 не выросла.
Наверное, для кого-то это всё в духе "нет хлеба - пусть едят пирожные", но с каждым годом для многих влезать в ипотеку становится всё более тяжело финансово, а не легче.
Ну давайте посмотрим другие варианты за 20 лет::
MCFTRR (индекс ММВБ с реинвестированием дивидендов после налогов) за те же 20 лет вырос в 9 раз
Золото (цена за грамм в рублях) выросло в 21 раз
Серебро (цена за грамм в рублях) выросло в 16 раз
всего на 20/25% за последние 10 лет.
Хмм, тогда почему моя квартира в подмосковье выросла в цене за 4 года с 6.9кк до 11кк?
Может, инфраструктура поменялась? Метро там рядом открылось или парк какой построили? Просто это наверняка объясняется не системными явлениями, а некоторый локальный эффект
Ничего не менялось. Тут даже зоомагазина нет.
Тогда правда интересно почему. Квартира, в которой я живу, в Москве (но, скажем так, очень далекой Москве, уже за мкадом) подорожала с 15 миллионов до +-17 (смотрю по соседним аналогичным квартирам) за тот же период.
Да откуда вы это берете, не понимаю. Только по статистике циана первичка за 4 лет сделала х2.5, вторичка х2 в среднем по стране.
Сейчас специально посмотрел - двушка в моем доме, в моем же подъезде, 59 квадратов, сейчас стоит 11.2кк. У меня 61.5 квадратов, брал за 6.9кк летом 2020 года - аккурат перед введением льготной ипотеки и соответствующим взрывным ростом цен.
Цены в долларах некорректно сравнивать с рублёвым кредитом. Умножьте этот график на курс доллара ещё, тогда будет релевантно.
Вполне корректно, так как если сравнивать в рубле, то потом нужно еще не забыть поделить на его реальное обесценивание. Доллар хоть как-то держится, хотя и тоже обесценивается, но по сравнению с рублем - намного меньше.
Так рублёвый кредит тогда тоже обесценивается, Вы это не считаете?
Не учитывается то, что недвижимость не стоит обычно мертвым грузом, а приносит индексирующийся доход (4-7% от текущей стоимости в год).
А если внести корректировку на ежегодную инфляцию доллара - 3%, то выяснится, что домкрат еще стремительнее.
На долгую никогда нельзя считать только чистые суммы. 10 000 рублей в 2007, в 2014, в 2021 и 2024 это разные рубли, это разная покупательская способность каждого рубля. Да, в тексте есть оговорка про инфляцию, но когда считаешь на большие сроки - 10-15-30 лет, то инфляция и уменьшение покупательской способности рубля, может положить на лопатки всякую выгоду полученную сегодня и разменянную на уменьшение платежа в будущем.
Вы не верно прочитали, сравнивалась выгода при внесении равных сумм разными способами, в этом случае инфляция для обоих способов - будет также равная.
Есть шанс, что при определенных параметрах инфляции, на долгой дистанции, оба способа будут хуже, чем просто оставить все как есть.
Не, не равная. Если совсем упрощать, то при уменьшении срока вы отдаёте больше денег _сейчас_, когда они дорогие, а при уменьшении платежа часть денег вы будете отдавать _потом_, когда они дешёвые.
В очень длинной статье вы рассмотрели только верхушку айсберга. Не учли инфляцию, разные группы рисков (например иметь деньги и ипотеку даёт возможность резко потратить деньги на лечение, а без денег и квартиры - нет), альтернативные вложения (процент по большинству вложений сейчас сильно выше льготной ипотеки, взятой пару лет назад).
С кем ни говорил - для всех досрочная выплата ипотеки это не сколько рациональный выбор, сколько эмоциональный. Сам такой - не хочется быть должным. Это не осознанный менеджмент рисков, это в основном эмоции.
Это не осознанный менеджмент рисков, это в основном эмоции.
Таки не совсем - все эти разговоры о выгодности ипотеки, процентных ставках по депозитам и инфляции они все подразумевают уверенность что берущий кредит не только не потеряет доход за весь его срок, но и то, что доход этот будет расти не медленнее инфляции. Для 90% людей, являющихся наемными работниками, пусть даже и весьма квалифицированными такая уверенность не вполне обоснована. Поэтому как можно быстрее сбросить кредит для них вполне рационально. Возможно не все это осознают, но внутри понимают
как можно быстрее сбросить кредит для них вполне рационально
Да, но если процент по вкладу выше процента по кредиту - то иметь вклад и кредит более выгодно, чем не иметь ни того ни другого. А досрочно гасить кредит - соответственно, невыгодно. И это понимают не все.
тоже не всегда: только если у нас есть 100% гарантия полной сохранности вкладов. Ну и накладные расходы на обслуживание вкладов и кредитов тоже не забываем - они как минимум времени требуют
Сейчас чудесные времена, когда онлайн можно сделать почти всё, плюс бесплатный СБП с конскими лимитами перевода. А повысить надёжность можно, диверсифицируя банки, причём не превышая АСВ.
Накопительные счета не требуют особых расходов времени на открытие и пополнение, можно забыть про походы в банк с котлетой налички, очереди и заполнение кучи бумажек.
Надо сказать, что по нынешним временам полной гарантии сохранности АСВ тоже нет.
Ой да ладно, тут напечатают уж, не вижу рисков. в 98 обязательства в валюте были в основном, а тут все в рублях. Другое дело что 1.4М станет не теми же 1.4М чем до допечатывания
Притом, что почти все банки государственные, то просто допечатают денег. Там даже на порог 1,4 млн уже можно не сильно ориентироваться. В Сбере в начале 90х деньги пропали не потому, что их никто не отдал, а просто инфляция сожрала.
только если у нас есть 100% гарантия полной сохранности вкладов
Если у вас ипотека и депозит в одном банке, то гарантия - 100%.
Ах если бы. Обычно при траблах с банком все его кредиты переходят к новому владельцу (обычно лопнувшие банки кто-то выкупает), а вот депозиты всем прощаются (ну только государство в пределах страховки может что-то возместить)
Если успеть погасить до отзыва лицензии, только в таком случае будет ок.
Более того, если при уже начавшихся траблах вы быстренько гасите ваш кредит в этом банке вашим же депозитом, то конкурсный управляющий так же быстро откатывает эту сделку назад, и прощает вам (ставит в очередь) депозит сверх гарантированных АСВ, а задолженность возвращает на место в полном объеме.
Поверьте, я участвовал в процессе банкротства как минимум 10 банков ;) Там система "ниппель" в полный рост, все долги перед банком пытаются взыскать по максимуму, а все обязательства банка ставятся в очереди.
Поэтому а) не стоит держать депозит и кредит в одном банке, б) разбивайте вклады по нескольким банкам (1.35 млн руб. на каждый). :) Понятно, что это относится к небольшим банкам, Сберу и ВТБ явно не грозит отзыв лицензии.
В этом случае размер вклада должен быть сопоставим с размером долга, что при ценах на жильё маловероятно даже при трёхкратной (которой тоже нет, если прочесть условия вкладов под 23%) разнице в ставках.
В этом случае размер вклада должен быть сопоставим с размером долга
Совершенно не обязательно. Любой вклад, даже самый маленький - более выгодно (если процент по нему выше процента по ипотеке) иметь в виде вклада, чем использовать для частичного погашения кредита.
Если процент по вкладу ниже процента по ипотеке - наоборот, выгодно от такого вклада избавиться, но тут возникают риски при форс-мажоре.
А вот в случае вклада под более высокий процент очень удачно совпадает наличие финансовой подушки в виде вклада, и возможность получать с неё проценты и использовать их для погашения ипотеки.
подразумевают уверенность что берущий кредит не только не потеряет доход за весь его срок, но и то, что доход этот будет расти не медленнее инфляции.
Вот тут полностью согласна. Но многие это не понимают.
Сейчас ты работаешь, а завтра ты потерял работу и платить за ипотеку не чем. Или как в 90е - задержка ЗП.
Это не верхушка айсберга, это 1/100 его подводной части, намеренно выделенная и подробно разобранная) и кстати, многое из перечисленного вами в статье есть)
гасить что-то досрочно - идиотизм
За исключением случая, когда после вложения на счета/депозиты под "%, который выше % по ипотеке" вы накопили настолько, чтобы погасить весь кредит досрочно целиком (если есть такая возможность в договоре).
Нет. Зачем погашать кредит, если можно продолжать им пользоваться и получать прибыль в виде разницы между получаемыми по вкладу процентами и процентами по кредиту?
А зачем висеть с кредитом, если разницы никакой нет? Допустим есть два варианта: A вы погашаете кредит полностью во время 
, B - вы ждете конца кредита до времени 
. В варианте A у вас доходность после времени будет уже составлять не разницу, а целиком процентную ставку размещения денег, но этот плюс компенсируется потерей при досрочном погашении.
А зачем висеть с кредитом, если разницы никакой нет?
Так разница-то есть.
При условном долге в миллион под 10% и вкладе под 20% вы будете каждый месяц получать около 16 тысяч процентами по вкладу, при этом за обслуживание кредита (без учёта тела долга) должны отдавать только ~8 тысяч, а остальные 8 тысяч - это ваша прибыль (да, её придётся тратить на погашение тела хотя бы частично).
А если вы погасите кредит досрочно, то баланс будет - ровно ноль.
Так разница-то есть.
Я не понял из вашего примера между чем и чем. Чтобы сравнение было корректным нужно сравнивать ваш долг/кол-во ваших денег в один и тот же момент, при том же самом потоке платежей (потока доходов который вы используете либо для погашения либо для зачисления на счет/депозит).
Я не понял из вашего примера между чем и чем.
Иметь кредит под x% и вклад под y%, где y>x - выгоднее, чем частично или полностью закрыть кредит вкладом. Вариант, когда вклад больше остатка по кредиту, всё так же выгоден по сравнению с погашением кредита полностью.
Выгода здесь - чисто поток денег по процентам плюс остаток вклада и кредита, без учёта возможности купить что-то на вклад, риска потери денег, затрат времени на управление и т.п.
Так денег-то меньше будет, на которые будет полная доходность.
Там какие-то технические ограничения только на погашение в первый месяц после взятия кредита.
Вторую ипотеку в жизни погасил на следующий день после получения ;) В день выдачи девушки гасить отказались наотрез, дескать - по счетам еще не прошли проводки, погасить не выйдет.
PS: Стояла своя квартира на продажу, и подвернулся классный вариант в СПб - поэтому чтобы не упустить, решил взять в ипотеку. А своя квартира продалась быстрее, чем застройщик оформил документы - упс... В офисе сказали, что у них такой короткой ипотеки еще не было ;)))
Вы в своих вычислениях обязательный платёж потеряли.
Упрощение оправданно только до того уровня, пока оно остаётся корректным.
гасить что-то досрочно - идиотизм
Случаи бывают разные. Например - развод в процессе погашения ипотеки. Все что до развода - 50/50. Что после - уже можно делить по совокупности платежей (в т.ч. досрочных). Какой там у нас процент разводов в первые годы брака? А если один из супругов на добрачные деньги вносил первоначальный платеж, а теперь эти деньги буквально тают?
Или, например, желание продать недвижку побыстрее, что бы переехать, например, или увеличить жилплозадь тоже не стоит сбрасывать со счетов.
Я бы еще кучу подобных раскладов накидал, при которых досрочно погашать ипотеку может быть выгоднее чем, например, продавать ее с обременением, но вы так лихо применили квантор всеобщности и назвали кучу людей с рядом тех или иных обстоятельств идиотами, что как-то расхотелось.
Я когда-то тоже задавался вопросом что лучше уменьшить платёж или срок, посмотрел цифры и для меня очевидным стало платёж и уменьшать не реже чем раз в 3 месяца. Пример на цифрах:
Дано, з-п 100,000р
Банк не даст никаким образом (если нет других источников а в дано их нет) выше 50,000р в месяц. Но штука в том, что живём не на 50к, а на 25к, то есть каждый месяц мы можем помимо 50к добавлять 25к, то есть каждый месяц мы можем платить 75к.
При уменьшении суммы во второй месяц вместо 50к становится 49к, то есть вместо 25к сверху становится 26к и сумма на третий месяц срезается ещё сильней.
Я не помню как я высчитал именно раз в 3 месяца, но у меня выходило что нужно гасить когда сумма погашения в 1.5-2 раза больше месячного платежа, тогда срезается сумма хорошо, причём чем дальше тем больше (но это я думаю эффект увеличения досрочного платежа). Ну и плюсом как только оформляется 3НДФЛ или премия, то в этот месяц очевидно что сумма погашения превысит 1.5-2 раза.
ЗЫ Я правда не дошёл до того чтоб пересчитать свои фактические платежи и переплаты того, что было и того что могло бы быть, но когда я подписывался на ипотеку, я считал, что если брать на 25 лет, то "проигрывать" по деньгам начинаешь через 7-8 лет выплаты, то есть если закрыть досрочными до 7 лет, ипотека достаточно выгодна. Но я сюда не добавлял инфляционные коэффициенты и то что з-п тоже растёт.
Я не помню как я высчитал именно раз в 3 месяца
Это неважно, всё равно вы ошиблись. Статья как раз про это, никакой «более выгодной» стратегии нет, вы платите проценты с остатка долга.
Эти 3 месяца ни на что не влияют в общей картине цельного кредита, они влияют только на увеличение суммы досрочного погашения.То есть 3 ситуации - выплачиваем досрочно каждый месяц, раз в 3 месяца или полностью как накопим. У первого и второго варианта разницы по срокам почти нет (буквально 2-4 месяца), а у последнего варианта не 1 год, хотя бы просто потому что в пределах года (утрируя) в первом варианте оплата тела будет 25+25.2+25.4+25.7+... во втором 0+0+75+0+0+76.5, в третьем 0+0+0+0+0+... надеюсь логика трёх месяцев понятна.
И да, конечно вы правы, что я ошибся, потому что когда я высчитывал цифры, я использовал эксель и реальные данные. И потому я сказал, что уменьшение суммы у меня получалось более выигрышной стратегией относительно переплаты процентов в определённый участок времени (и я не про 3 месяца счас).
Все забыли слона в комнате, а именно вероятность того, что в ближайшие годы килограмм хлеба будет стоить килограмм рублей и весь ваш долг будет стоить как десяток яиц.
В этом контексте кредит рассматриваю как один из способов диверсификации - защита от турбулентности в экономике.
Как вы предлагаете учесть эту вероятность в рассчетах?
Есть ещё вероятность завтра нетрудоспособным инвалидом проснуться. Нет единого мерила этим рискам, каждый сам им веса назначает.
Но к сравнению способов досрочки любые риски никаким боком не относятся)
Наивно считать, что в такой ситуации ты сохранишь [высокооплачиваему] работу, а не окажешься на улице с кучей обесценившихся фантиков.
Некоторой части населения в 2022 году повезло взять ипотечный кредит под 0,1–1% годовых. У этих счастливых людей проценты в принципе не могут составлять большую часть ежемесячного платежа. Для них такая формулировка бессмысленна.
Так для них досрочное погашение в принципе бессмысленно
Корректная формулировка звучит так: «Досрочно гасить кредит наиболее выгодно в начале срока кредита»
И я бы добавил «если ставка по кредиту выше, чем ставка по вкладам». Сегодня очень часто наоборот, досрочное погашение в таких условиях — глупость.
В каком банке ставка по вкладу выше, чем по кредиту?
По новому кредиту - ни в каком. По взятому ранее - почти в любом.
Да, в моменте, чтоб в один день в одном банке продавали деньги дешевле, чем привлекают, конечно же не бывает.
Но любой ипотечный кредит, взятый до 24 года, имеет ставку 0,1-15%. А вклады сегодня до 23%.
Просто на всякий случай: в договоре по ипотечному кредиту обычно есть пункт, что если в какой-то момент ставка по кредиту становится меньше, чем КС, то возникает получение прибыли, с которой нужно платить налог.
Если у заёмщика есть право на вычет, то налогов платить не надо.
Те, кто минусует, никогда таких пунктов в договоре не видели? А я видел. Насколько я понимаю, этот пункт к собственно договору отношения не имеет. Это просто как напоминание. Если по закону нужно с чего-то платить налог, эта обязанность возникает независимо от каких-то договоров.
Смотрите, я на примере разбираю, что килограмм гвоздей весит столько же, сколько и килограмм пуха, а вы на это отвечаете, что в этом случае взвешивать бессмысленно. На самом деле, не бессмысленно, пока есть люди, которые на слово не верят, а проверить хотели бы, но не понимают как.
Вопрос "выгодно ли гасить кредит досрочно" - выходит за рамки статьи, вообще в ней не обсуждается, поэтому ваше дополнение мимо.
В текущем моменте возможно выгоднее слить кредитную историю в унитаз и объявить себя банкротом.
И как это сделать? Уволиться и влезть в долги, да побольше?
Угу. Остаться с "единственным жильём" и без работы - это очень выгодно. А уж если у вас квартира ипотечная - то и вообще без жилья шансы остаться есть.
Единственный случай, когда выгодно сливать историю в унитаз - это набрать кредитов наличными и слинять в заграницы.
А вас за такое в розыск не объявят международный?
Если закосить под жертву режима - может и не объявят. Разумеется, частью тех наличных придётся поделиться с кем надо.
Это насколько большой надо взять кредит чтобы хватило на взятку на исключение из международного розыска оО
Не исключение, игнорирование. И ключевое - жертва режима.
Тогда заметно дешевле обойдётся.
Не стоит, на западе прекрасно отличают жертв режима от обычных жуликов, и принимать последних у себя не жаждут - вот пример: https://www.asv.org.ru/news/993065
Если уж переезжаете, не надо себе на новом месте репутацию портить.
Лайв хак: вообще не брать кредиты. С голоду без кредитов еще никто не умер.
Если у меня нет на что-то денег я просто не покупаю. За всю жизнь ни разу не было ситуации когда нужен был кредит.
Отсюда нежелание брать кредиты это не моя проблема, а проблема банков. Пусь дальше платят за рекламу этого говна, чтобы ее опять посмотрели те кто и без рекламы готов влезать во все это.
С потребительскими кредитами всё так, но вот купить квартиру без кредита бывает проблематично, не каждому такое по карману.
Не все могут без кредита купить квартиру. Всю жизнь снимать - тоже не всегда вариант. В конечном итоге, выгоднее взять ипотеку и купить квартиру.
Кредит - это просто финансовый инструмент. Как молоток. Молотком можно забивать гвозди, а можно бить по пальцам. Так и кредит - им можно как облегчить себе жизнь, так и осложнить.
Если у меня нет на что-то денег я просто не покупаю. За всю жизнь ни разу не было ситуации когда нужен был кредит.
А у меня была ситуация, когда нужен был кредит. Взял и не пожалел.
Наличие кредитов расширяет поле возможных стратегий, а значит, не ухудшает финальный результат, если решать задачу оптимизации. Если решение задачи не включает кредит — просто не пользуетесь, насильно никто не заставляет.
Полностью согласен. Надо жить по средствам. Но это не модно.
Если у меня нет на что-то денег я просто не покупаю.
Проходите мимо, товарищ колхозник. Лекция для дачников.
Купить что-то дорогое без кредита - это нужно быть достаточно богатым сразу, не все так умеют.
Наверно для начала можно констатировать что кредит - это всегда доход кредитора (это коммерческие организации и "работают для получения прибыли") и расходы заемщика (за исключением довольно редких исключений).
Т.е. за получение определенных услуг/товаров их потребитель платит.
В случае кредита потребитель платит как поставщику/производителю услуг/товаров, которые ему необходимы, так и банку/МФО - т.е. расходы потребителя будут однозначно выше чем при отсутствии "прокладки" в виде банка между ним и поставщиком услуги.
В случае кредитования заемщик платит "прокладке" (% , комиссии) за возможность получить товар/услугу от поставщика "здесь и сейчас", даже если на текущий момент финансовое состояние заемщика не позволяет оплатить цену необходимую для приобретения этого товара/услуги.
Конечно каждый сам определяет (индивидуально) сколько он готов заплатить "за срочность" кредитору.... :-)
Вы можете взглянуть на это с другой стороны. Когда Вы получаете вещь, но её не оплачиваете, или оплачиваете не полностью, то проценты по кредиту — это фактически плата за пользование чужой вещью, т.е. арендная плата за пользование вещью (частью вещи). При этом может оказаться, что проценты по кредиту дешевле обходятся, чем арендная плата пункту проката (плата за найм квартиры и т.п.).
Рад за вас, что в текущей ситуации в мире вы можете себе накопить на любые хотелки. Увы, не все так хорошо живут)
В современных реалиях для меня ответ на вопрос темы очевиден - "только снижение платежа". Снижение срока было актуально до развития интернет Банкинга, когда на каждую досрочку надо было ехать в офис и писать заявление. Сейчас это делается через приложение за 1-2 минуты, почти на любую сумму.
И если уж запариваться, достаточно просто сделать кредитный калькулятор в excel, хватит стандартных формул. И там считать все эффекты от досрочек.
Снижение срока было актуально до развития интернет Банкинга, когда на каждую досрочку надо было ехать в офис и писать заявление.
А почему это было актуально? Если для снижения срока тоже нужно было ехать в офис и писать заявление? Тогда наиболее выгодная стратегия была такая: копить деньги на вкладе (даже если ставка по вкладу ниже, чем по кредиту), и иногда являться в офис, писать заявление на досрочку с уменьшением платежа.
Актуально в том смысле, что его хотя бы можно было рассматривать как рабочий сценарий. Накопить денег, приехать написать заявление, оплатить, получить новый график платежей - это целое мероприятие. Из-за издержек связанных с проведением этой операции ее проводили существенно реже. Снижение же срока можно было рассматривать как некую автоматизацию досрочки. Принося условные 200 тр на досрочку человека решал, что ему нужнее, сократить долговую нагрузку на 1 тр или быстрее выплатить введя в платеж эту 1тр ежемесячной досрочки.
Вот и до хабра добрались подобные расчёты. Спасибо что без "пишите в комментариях досрочно и я вышлю вам полный расчёт для вашего случая".
Выше уже указали сколько всего вами не учтено. Особенно хочется отметить меняющуюся стоимость самих денег и возможность их как то более выгодно использовать.
Банк начисляет проценты каждый день и ровно на сумму долга, актуальную на этот день.
Вам чат это написал?
Как может быть одинаковый платеж каждый месяц, если долг и начисленные на него проценты меньше каждый месяц?
А это значит, что способ внесения досрочки на переплату влиять не может.
Влияет, потому что в действительности аннуитетный платеж по ипотеке (а не дифференцированный платеж по абстрактному кредиту) рассчитывается не так как вам кажется.
На аннуитете вы платите сначала проценты, а позже - долг. То есть в самом начале вы уже заплатили проценты за то, что будете пользоваться долгом через 10 лет. А потом вы сократили срок выплаты. Но смысла в этом немного - вы уже заплатили проценты авансом за тот срок, который сокращаете.
Пока вы платили проценты за пользование долгом через 10 лет, вы недоплачивали за пользование долгом в текущий период. На эти недовыплаченные проценты тоже начисляются проценты. Да, проценты на проценты. То есть вы берете новый кредит пока гасите старый.
А потом вы рефинансировали кредит в другом банке. Но первый банк не вернет вам проценты, выплаченные ему за пользование долгом в будущем.
Как может быть одинаковый платеж каждый месяц, если долг и начисленные на него проценты меньше каждый месяц?
Очень просто. В этом платеже меняются пропорции идущие на погашение процентов и тела долга. Например, в январе заплатил 1000. Из них 50 пошли на проценты, 950 на долг. Тело долга уменьшилось. В феврале заплатил ту же 1000, но из нее на проценты пошло 49 (было начислено меньше, потому что сумма долга меньше), 951 на долг. В марте на проценты пойдет 48, а на долг 952 и т.д.
меняются пропорции идущие на погашение процентов и тела долга
Вы же понимаете, что эта пропорция и называется процентом? Каким же образом процент остается неизменным, а пропорция меняется?
За два месяца посчитайте вашу схему и покажите как она работает с одинаковым ежемесячным платежом.
Очень просто. В январе процент начислили на 120 000 рублей, в феврале на 119 050. Поэтому процентов получилось меньше.
За два месяца посчитайте вашу схему и покажите как она работает с одинаковым ежемесячным платежом.
Я вам уже написал, как оно работает с одинаковым ежемесячным платежом.
Вы же понимаете, что эта пропорция и называется процентом?
Её, конечно же, можно выразить в процентах, однако к "проценту" (ставке) по кредиту она никакого отношения не имеет.
Вот вам пример на 12 месяцев. Кредит на 30к под 5%, платеж 1000.
Скрытый текст
Zinsen - проценты за текущий месяц.
Tilgung - погашение кредита.
Restschuld - остаток долга.
Как может быть одинаковый платеж каждый месяц, если долг и начисленные на него проценты меньше каждый месяц?
Остальное уходит в погашение тела, которое больше с каждым месяцем.
На аннуитете вы платите сначала проценты, а позже - долг.
Нет. И проценты, и долг выплачиваются каждый месяц. Просто меняется соотношение процентов и погашения тела долга.
То есть в самом начале вы уже заплатили проценты за то, что будете пользоваться долгом через 10 лет.
Нет. Каждый месяц вы платите проценты за пользование деньгами в этом месяце. Это как банковский вклад, только в другую сторону. Чем меньше долг - тем меньше вы платите процентов. Но никакого аванса тут нет: если вы полностью погасите кредит через год, то вы заплатите только за пользование деньгами в течение года.
меняется соотношение процентов и погашения тела долга.
Процент - это соотношение платежа за пользование долгом к самому долгу. При изменении соотношения фактически меняется процент. 5% - это 5 рублей при долге 100 рублей. При платеже 3 рубля за 100 долга это уже 3%, а не изменение соотношения 5% к долгу 100.
Каждый месяц вы платите проценты за пользование деньгами в этом месяце.
Возьмите любой расчет ипотечных платежей и умножьте первоначальную сумму долга на заявленный процент, результат сравните с расчетом первого ипотечного платежа.
При изменении соотношения фактически меняется процент.
Нет. Процент остаётся тот же. Чем меньше остаток долга - тем, соответственно, меньше платёж для обслуживания этого долга.
Если вы должны 200 рублей (тело долга под 12% годовых - то каждый месяц вы должны платить рубля для того, чтобы сумма долга оставалась прежней. Если вы вместо этого заплатите 5 рублей - то в следующем месяце тело долга будет уже 197 рублей, и платёж за пользование долгом составит 1,97 рубля, и при том же платеже 5 рублей (аннуитетный платёж) вы пустите на погашение тела 3,03 рубля. В итоге ещё через месяц тело составит 193,97 рубля, платёж - 1,9397 рубля (проблему округления игнорируем), а на погашение долга пойдёт 3,0603 рубля. И так далее.
А если вы будете платить 10 рублей каждый месяц, то в первый месяц вы пустите на погашение тела 8 рублей, во второй при остатке 192 рубля на тело уйдёт 8,08 рубля, в третий - 8,1608 рубля, и так далее. Процент при этом остаётся тот же - 12% годовых, 1% на тело долга в месяц, меняются только абсолютные числа.
С каждым месяцем при аннуитетном платеже сумма долга снижается всё быстрее, доля на выплату процентов уменьшается, а доля на погашение тела растёт - что вызывает ещё более быстрое снижение тела. Поэтому график соотношения проценты-тело похож на экспоненту, которая сначала растёт медленно (отсюда и возникает ощущение, что вначале платятся проценты), а потом всё быстрее и быстрее.
Процент - это соотношение платежа за пользование долгом к самому долгу.
Вот именно, это это соотношение платежа за пользование долгом к самому долгу. Вы видите разницу между задолженностью по кредиту и платежом по кредиту?
Но смысла в этом немного - вы уже заплатили проценты авансом за тот срок, который сокращаете.
Это заблуждение. Проценты всегда платятся за фактическое пользование деньгами.
Есть проценты. Которые проходят в 5 классе.
А есть "проценты", которые вы платите банку. Это совсем другие проценты (аннуитетные). Если формулу "процентов" написать в терминах процентов ("честных"), то узнаете много нового.
Что такое "аннуитетный процент" и где про него можно прочитать? Я только про аннуитетный платёж слышал.
Сдаётся мне, что вы не разобрались. Ради интереса сформируйте график аннуитетных платежей в любом он-лайн калькуляторе и посчитайте вручную сумму процентов на остаток долга на любую дату по, как вы говорите, школьному методу, вот увидите, что именно они и начисляются в графике без всяких коэффициентов и переносов из будущего.
Банк начисляет проценты каждый день и ровно на сумму долга, актуальную на этот день.
Вам чат это написал?
Начисление процентов на фактический остаток на каждый день - это БАЗА. Любой другой порядок - это прямое нарушение Гражданского кодекса и кучи регулирующих и нормативных документов. Например, п. 1.5. Положения Банка России №810-П гласит: "Процентные доходы и процентные расходы по размещенным и привлеченным средствам начисляются на остаток задолженности по основному долгу, учитываемой на лицевом счете на начало операционного дня."
Тут ещё есть такой момент, что дата начисления процентов и дата их фактической выплаты могут не совпадать. Например, есть вклады, по которым проценты выплачиваются в начале срока. Но если такой вклад будет досрочно расторгнут, то полученные авансом проценты придётся вернуть банку (обычно он их сам забирает из тела вклада).
Формально все законно. Все дело в нюансах.
Вам кажется, что п. 1.5. Положения Банка России №810-П говорит о
Начисление процентов на фактический остаток на каждый день
На самом деле в приведенной вами цитате нет слова проценты. Начисляется, действительно, на остаток (нюанс - не просто на остаток, а остаток с некоторым коэффициентом). И процентов там никаких нет. То, что вам банки выдают за проценты - это вовсе не те проценты, которые вы предполагаете. Посмотрите формулу аннуитетного платежа. И сравните с тем, что вы называете процентами.
Вам уже выше подробно расписали, как вы заблуждаетесь. Присоединяюсь к предложению потратить полчасика, сесть и для начала почитать, что такое аннуитетный платёж, как определяется его размер. А потом взять график платежей и по остатку долга, сумме процентов за месяц, количеству дней в году и в месяце восстановить ставку по кредиту. Сначала для одной строки, потом для другой, и так до тех пор, пока вы не убедитесь, что во всех строках процентная ставка совпадает.
В статье, название которой начинается со слов «что выгоднее…», явно не хватает вводной части в плане определения, что же считать выгодой. Целеполагание может быть совершенно разным, от снижения личной долговой нагрузки до эмоциональных факторов вроде «хочу жить без кредитов», следовательно стратегии и выводы будут совершенно разные.
Фантастически избыточная статья.
Кредитный процент это величина нанесения вам ущерба.
Депозитный процент это величина нанесения вам пользы.
Имя на руках некую свободную сумму денег появляется задача для первого класса, что выгодней? Уменьшить величину ущерба или увеличить величину пользы? А раз кредитный процент как правило зафиксирован, все определяется банковским депозитным процентом.
Что-то тут не так. Сначала автор предлагает 2 варианта использования досрочного платежа:
А - уменьшить срок,
Б - уменьшить платёж.
Оказывается, при варианте А переплата меньше. А дальше ерунда: автор говорит - а давайте не будем уменьшать платёж. Хорошо, но это же вариант А. Зачем-то опять считаем и получаем циферки как и в варианте А. Получается, А = А. Разве это не очевидно? Зачем вообще тогда эта статья?
В варианте предлагаемым автором, мы говорим банку, что идем по варианту Б, а сами идем по варианту А. В случае проблем с деньгами, можем переключиться на вариант Б без потери кредитного рейтинга.
Затем, что это не вариант А, а вариант С. Общий платёж остаётся тот же, а его обязательная часть - уменьшается. А <> С, это совершенно другие риски.
Я думал, что не признаетесь, что обманули всех в статье введя "компенсационные досрочки")
О, как всё запущено... Там же прямым текстом написано, что они для того и вводятся, чтобы можно было корректно сравнивать. Потому что пока вносимые суммы не совпадают, экономия получается за счёт более быстрого гашения долга, а не за счёт другого способа расчёта графика последующих платежей.
Вы просто доказали то, что хотели доказать. При этом выдали это за корректное сравнение. Без ваших "компенсационных" только один способ выгоднее и вы это знаете)
Еще раз. Пусть вы [сейчас] должны платить 100к в месяц. Вы собираетесь заплатить 1кк досрочки, от этого платеж станет 50К, если снижать сумму и лениво считать на сколько короче, если снижать срок. Нужно определить, что выгоднее, сумма или срок.
Вы считаете корректным в вопросе "что выгоднее" сравнивать к какой переплате приведут расходы по 50К против 100к в месяц? ИМХО вы странный.
А если продолжать платить по 100К, то отличий не будет, ни в сроке, ни в расходах, ни в переплате процентов.
«чем раньше отдал долг, тем меньше процентов заплатил»
Ради этого знания, передающегося с молоком матери 10 страниц текста.
Возможность вносить досрочный платеж в произвольный день в Сбере появилась в 2014 году, а вот в Альфе её нет и сейчас. Все досрочки ― в дату обязательного платежа.
Что за бред про Альфу? Каким же образом я уже совершил два досрочных платежа (конкретно в этом месяце и в предыдущем) в тот же день (произвольный день), когда отправил заявку на досрочное погашение? Днем отправляю заявку через приложение, ночью в 12 A.M. списывается платёж.
Вообще-то там пруф на скрине) если Альфа перестала такой фигнёй страдать, я за неё только порадуюсь, но по моим кредитам - было именно так. Платёж учитывался в графике так, как будто он внесён в дату следующего ежемесячного платежа.
Возможно, у вас остался старый договор и Альфа по новым договорам делала не так, как по старым.
ЧДП в дату платежа убрали только в 2024 году, в 2023 оно ещё было.
У Альфы возможность внесения досрочного платежа появилась только месяца 4 назад.
Очевидно, это относительно недавние изменения. У меня в мобильном приложении при выборе пункта "Погасить досрочно" отображается информация "Новые правила досрочного погашения".
Жить становится лучше, жить становится веселее (с)
Возможность вносить досрочный платеж в произвольный день в Сбере появилась в 2014 году, а вот в Альфе её нет и сейчас. Все досрочки ― в дату обязательного платежа.
Я знал, что с банками из ТОП-10 не стоит связываться из-за высоких ставок и плохого обслуживания, но это уже за гранью.
А вот отсутствие возможности сократить срок кредита (как в Юникредите) оказалось ерундой, что тоже неочевидно на первый взгляд.
Причина большинства заблуждений в самом понятии "переплаты". Кредитные калькуляторы рассчитывают её без учёта инфляции и будущих досрочных погашений, и в этом виде она практически теряет смысл.
Помню людей на форуме по ипотеке, принципиально искавших кредиты с дифференциальными платежами, считавшими что они выгоднее, т.к. "переплата" меньше. И сильно удивлявшимися когда узнавали что такие платежи ничуть не выгоднее аннуитетных с досрочным погашением, а в случае потери дохода могут быть более рискованными.
Да пусть даже и без учёта инфляции и досрочных погашений, всё равно нет смысла сравнивать абстрактный аннуитетный платёж с абстрактным же дифференциальным.
Переплата измеримая в рублях - вполне математические достоверна, если сравнивать сравнимое.
Дифференцированный платёж действительно очень рискованный. Уж лучше самостоятельно платить суммами из графика дифференцированных платежей, но в договоре иметь аннуитет. Это потребует дисциплины, но будет в разы безопаснее.
Когда оперируют термином «переплата», то обычно складывают вместе платежи, которые платятся в совершенно разные сроки, чего делать категорически нельзя, так как игнорируется временнАя стоимость денег.
https://ru.wikipedia.org/wiki/Стоимость_денег_с_учётом_фактора_времени
Получается некий показатель, не имеющий экономического смысла.
Важный момент не проговорен - если сэкономленные деньги не доплачивать за кредит, а внести на депозит / инвестировать / купить крипту, при равной доходности и проценте за вклад это равносильно доплате, но еще и дополнительная подушка безопасности.
Это не совсем равносильно доплате, потому что это дополнительные риски, причём, в каждом из перечисленных вариантов - разные.
Взвешивать эти риски и решать, в каких долях распределять накопления по разным финансовым инструментам - отдельная сложная задача, поэтому она в статье не обсуждается, "мухи отдельно - котлеты отдельно" )
Правильная статья, а то дурят народ всякие погашаторы.
Правда формулу ануитентного платежа найти и вбить в Эксель кажется проще, чем лазить по странным калькуляторам.
Там опухнешь подгонять, 1 или 0 должно идти пятым параметром и тп.
Но вот смоделировать ануитент там - пяток формул со сложением/умножением и протянуть. С реальным графиком платежей - 3к разницы на 20 годах и 3.5кк основного долга. Набегает за счет того, что банк по дням считает и платежи на выходные не падают, а проценты за выходные начисляют.
Она от остатка долга и срока. Что сложного?
Мелочи вроде выходных не особо влияют.
Я про ПЛТ()
Для корректного сравнения приходится пересчитывать график столько раз, сколько раз уменьшается обязательный платёж, а он тут уменьшается при каждом внесении досрочки. Поэтому на больших сроках кредита автоматизация всех пересчетов с помощью хорошего кредитного калькулятора - очень выручает.
Если у вас есть график, как вы будете фактически платить, то график платежей (почти) ни на что не влияет. Главное убедиться (обосновать), что фактические платежи не меньше, чем плановые после каждого пересчёта. Например, если все платежи больше первоначального графика, это условие автоматически выполняется, графики платежей можно не пересчитывать.
Я Вас умоляю, случаи различаются. 10 лет назад брал беспроцентную редкую ссуду по программе. Какой смысл был выплачивать заранее? Когда брал, нагрузка была существенная, но за 10 лет инфляции выглядит уже, как досадное недоразумение.
Спасибо за статью и мои соболезнования автору. Пережить такой объём непонимания очевидной математики в комментариях – это тяжело. Впрочем, видимо, не такой очевидной, раз это вызывает такие проблемы. Уже и инфляцию приплели, и страховку, и что только ни вспомнили.
Если Вас это утешит, многие люди читают только заголовок, может быть отчасти в этом проблема. Но сил Вам, конечно.
О, спасибо за поддержку)
Я не считаю эту математику прям очевидной. Не смотря на то, что мне когда-то и вышку удалось сдать на отлично, первые мои попытки разобраться, почему способы досрочки равнозначны, шли через сильное внутреннее сопротивление: вот же кредитный калькулятор, вот разница.
И после, в каких-то чатах, много раз мне не удавалось объяснить в чем дело, почему разницы на самом деле нет.
Поэтому я очень уважаю тех, кто взялся грызть эту длиннющую статью и дочитал до конца. По статистике Хабра таких сейчас около 13%.
У нас у всех очень по-разному мозги устроены, кто-то в уме решает задачи из векторной алгебры, а кто-то ноты на слух определяет, или влажность дерева на ощупь, но мечтает никогда больше не соприкасаться с логарифмированием и интегрированием. И это ок, разнообразие повышает выживаемость популяции в целом)
Я восхищаюсь Вашей мудростью и терпением :) Просто меня раньше тоже вела дорога приключений, но потом мне прострелили колено :) Там была длинная ветка (выше и ниже этого комментария) со спором на схожую тему, и она отбила у меня желание ещё раз пытаться всё это объяснить. Так что я представляю, как это может быть энергозатратно. Это при том, что масштаб там был гораздо меньше, чем тут.
Я полагаю, что эта тема для людей становится личной, т.к. у них есть ипотека и они, не разобравшись до конца, приняли решение гасить её определённым образом, и им больно признавать, что они были неправы. Особенно учитывая, что мы на Хабре, люди в основном технического склада ума, а речь идёт о понимании математики. Даже если ипотеки нет, признавать, что был неправ в своём понимании математического механизма, может быть болезненно.
В любом случае, люди, которые хотят, чтобы им помогли, получили от статьи помощь) Думаю, это главное.
Я полагаю, что эта тема для людей становится личной, т.к. у них есть ипотека и они, не разобравшись до конца, приняли решение гасить её определённым образом, и им больно признавать, что они были неправы.
Да, этот эффект называется "защита выбора". Думаю, поможет с ним справиться понимание, что ничего критичного не случилось, ничего они не потеряли, максимум, перераспределили риски с отдалённого будущего на ближайшее время.
Но для кого-то это и был оптимальный выбор, например, если у человека лежит неприкосновенная подушка безопасности на чёрный день, а дисциплины на регулярные досрочки нет, все свободные деньги уходят на текущие расходы.
Нести много денег тому, кому ты и так должен ещё больше денег, потому что это выгодно, причём правила "игры" определяются тем, кому ты должен деньги и у кого твои деньги... Хммм... надёжный план, как швейцарский хронометр)))) Что же может пойти не так?
И что же может пойти не так, если соблюдать договор со своей стороны?
Ну, например, правительство в "рамках борьбы с инфляцией" решит заморозить некоторые операции по вкладам физлиц, когда захочет снизить ставку. И "поможет" инвесторам не побежать снимать выгодно вложенные миллионы. Никогда же такого не было... Рано или поздно разогнанный маховик инвестиционной недвижимости либо сорвётся и порушит всех и всё, либо его будут экстренно тормозить. И что-то мне подсказывает, что делать это будут в первую очередь за счёт платежеспособного населения.
Так это не
правила "игры" определяются тем, кому ты должен деньги и у кого твои деньги
Деньги у банка, а морозить вклады будет правительство.
Меня не покидает смутное ощущение, что интересы банков и правительства намного ближе друг к другу, чем интересы вкладчиков и банков или вкладчиков и правительства. И в условиях кризиса правительство будет "спасать" в первую очередь банки. К тому же неизвестно, куда "перепакованы" ипотечные долги и кто в итоге является их держателем. Одна страна уже проходила нечто подобное в 2008...
И что-то мне подсказывает, что делать это будут в первую очередь за счёт платежеспособного населения.
А больше не за чей. Что официальная, что теневая экономика - их ресурс это платежеспособное население, больше им, прямо или опосредовано, работать не с чем. Нет, конечно, есть еще принадлежащие народу природные ресурсы, добычей и продажей которых занимается строго огороженные от народа и остальной экономики структуры, но смею вас заверить - они-то уж точно не пострадают.
Базовая база из курса по "Оценке": Деньги "сейчас" - дороже, чем деньги "потом".
Базовая база два: погасить кредит по х% годовых, то же самое что заработать х% годовых
Базовая база три: в х% заложены риски.
Если в моменте х% по депозиту (или какому-то другому инструменту, которым вы умеете (!) пользоваться) выше - зарабатываем. Если ниже - уменьшаем обязательства.
Одним глазом смотрим на инфляцию. Обязательства под сравнимую/меньшую ставку вообще нет смысла гасить досрочно.
Базовая база из курса по "Оценке": Деньги "сейчас" - дороже, чем деньги "потом".
Базовая база два: погасить кредит по х% годовых, то же самое что заработать х% годовых
Базовая база три: в х% заложены риски.
Если в моменте х% по депозиту (или какому-то другому инструменту, которым вы умеете (!) пользоваться) выше - зарабатываем. Если ниже - уменьшаем обязательства.
Одним глазом смотрим на инфляцию. Обязательства под сравнимую/меньшую ставку вообще нет смысла гасить досрочно.
Разумеется с финансовой точки зрения выгодно ипотеку не гасить, а инвестировать лишние деньги во что-то с большей доходностью.
В реальной жизни выгоднее быть без кредитов вообще.
У большинства людей в жизни хватает других забот и нет времени/сил на грамотное финансовое планирование чтобы перераспределять деньги правильно.
Наличие ипотечного кредита давит морально и может значительно мешать в управлении своими рисками. Например, наличие тяжелой ипотеки может заставлять человека сидеть на нелюбимой работе и выгорать там, вместо того чтобы с лёгкой душой уйти в другое место.
Ипотека очень сильно привязывает к месту. Далеко не у всех есть возможность взять квартиру/дом там где им действительно хочется или легко и просто сменить квартиру в случае смены места работы например (даже если на самом деле всё легче чем кажется)
Жизнь сегодня неспокойная. Вклады могут сгореть, инвестиции могут заморозить, да мало ли что. Спокойнее жить когда ипотека малеьная или её уже выплатил.
Мошенникам гораздо легче заставить вас перевести сбережения и вклады на "безопасный счёт" чем переписать квартиру (пусть это тоже возможно, но гораздо сложнее).
В реальной жизни выгоднее быть без кредитов вообще.
Спорно. "В периоды кризисов сбережения лучше хранить в долгах". Если работодатель устойчив и индексирует периодически оплату труда - в наличии долгов много плюсов.
PS: Сейчас кредит, полученный лет 4-5 назад, не столько проблема заемщика, сколько банка. Сбер уже прислал заемщикам предложение - "гасите досрочно, и получите 7% кэшбека Спасибами". Банк понять можно, фондирование под 18-20%, а кредиты - под 5-12%.
Большое спасибо автору за Ваш труд! Вдохновился написать альтернативное объяснение.
Для тех кто хочет узнать почему методы математически эквивалентны предлагаю почитать статью «Сокращать срок или платёж: раскрываем чёрный ящик ипотечного калькулятора».
Уменьшать срок или платёж, что выгоднее: наглядное сравнение способов досрочного погашения кредита