Дубай: big boys – big toys
Здесь никогда не должно было быть многомиллионного мегаполиса с сотнями небоскрёбов. Он противоестественен самой природе этих мест. До 1956 г., когда в Дубае появилось первое бетонное здание, местные (ловцы жемчуга, рыбаки и торговцы) жили в традиционных жилищах barastri из пальмовых листьев, а по узким улочкам небольшого поселения бродили козы. Как эта безжизненная пустыня превратилась в строительную столицу и какова этому цена? Итак, встречайте, — Дубай, экономическая столица ОАЭ. Его эмиры на протяжении поколений бьются над тем, чтобы продолжать удивлять мир масштабами своих свершений.
1. Абсолютная монархия и британское наследие
▍ 1.1 Немного истории
С начала XIX в. на месте современных ОАЭ существовало объединение шейхств под протекторатом Великобритании (Договорный Оман) — империи нужна была надёжная коммуникация с «жемчужиной» в своей короне. Это объясняет хождение здесь долгое время в качестве местной валюты индийских рупий, а сейчас — доминирование трудовых мигрантов из Индии/Пакистана/Бангладеш. Обретение независимости Индии в 1947 г. пошатнуло значимость Договорного Омана для метрополии, она начала постепенно отовсюду уходить. В итоге на следующий же день после расторжения Великобританией договора с шейхствами, 2 декабря 1971 г. эмираты Абу-Даби и Дубай, а также Аджман, Эль-Фуджайра, Шарджа и Умм-эль-Кайвайн образовали федерацию Объединённые Арабские Эмираты. Переговоры о вступлении в ОАЭ шли также с Бахрейном и Катаром, но те в итоге выбрали независимость. А Рас-эль-Хайма вступил в федерацию через год. Тем не менее, традиции и влияние Великобритании в регионе никуда не делись, просто приобрели иные формы.
Сегодня ОАЭ состоит из семи эмиратов, каждый из которых представляет собой практически независимую абсолютную монархию (в Дубае династия Аль Мактумов правит с 1833 г.). Федерация возглавляется президентом, пост которого традиционно занимает эмир крупнейшего эмирата Абу-Даби (он же является административной столицей), а эмир второго по значимости Дубая и экономической столицы ОАЭ, — пост вице-президента и премьер-министра. Эмиры всех семи эмиратов, включая пять малышей, входят в Высший совет союза, которому подотчётен Совет министров (правительство). При этом два крупнейших эмирата имеют право вето в Высшем совете. Кроме того, за эмирами Дубая закреплены три поста в правительстве — обороны, финансов, экономики и промышленности. За эмирами Абу-Даби шесть постов, включая международные отношения и внутреннюю безопасность. Текущая иерархия закрепилась тем, что каждый из эмиратов сам распоряжается запасами углеводородов на своей территории. Соответственно, у Абу-Даби их больше всех, в Дубае — на порядок меньше.
▍ 1.2 Британское наследие в градостроительстве
Ещё 60 лет назад, до того, как в ОАЭ открыли месторождения нефти, Дубай был маленьким поселением торговцев, рыбаков и ловцов жемчуга на 40 000 человек. Появление того, что мы знаем теперь, космополитичного мегаполиса на 3,5 млн жителей, во многом связано не только с шейхом Рашидом II (Sheikh Rashid II bin Saeed Al Maktoum), который стал эмиром Дубая в 1958 г., но и с британским архитектором Джоном Харрисом (John Harris). Именно Харрис разработал первые два мастер-плана Дубая, определившие его пространственное развитие на следующие полвека, он же спроектировал ряд общественных зданий. Самым известным из них считается комплекс Центра международной торговли (Dubai International Trade Center или DITC), законченный в 1979 г. Изначально Харрис хотел сделать DITC низкоэтажным, но шейх хотел построить символ успеха Дубая, «икону» и центр притяжения деловой активности.
В итоге сердцем комплекса, построенного на отшибе, в пяти км от центра города (на то время), стал 39-этажный офисный небоскрёб. Он принадлежал лично Рашиду II (абсолютная монархия она такая), и шейх чрезвычайно ею гордился. Ещё бы, церемонию открытия посетила сама королева Великобритании. А когда Маргарет Тэтчер приезжала в ОАЭ обсуждать продажу оружия, эмиру Дубая удалось уломать и железную леди постоять на крыше DITC. Оттуда уже были видны контуры строящегося гигантского порта Джебель-Али в 30 км к югу, также профинансированного, спроектированного и оборудованного британцами.
Башня DITC оставалась самым высоким зданием на Ближнем Востоке на протяжении следующих 20 лет, открыв Дубай миру и фактически сделала из него то, чем он сейчас и является. DITC стал архитектурным символом эмирата, послужив прототипом бесчисленных небоскрёбов в песках во время последующего строительного бума. Сейчас от него начинается главная магистраль Дубая — 12-полосная Sheikh Zayed, по обе стороны которой высятся его блистающие потомки. На их фоне DITC уже кажется каким-то спичечным коробком.
2. Городское планирование
▍ 2.1 Экстенсивный рост
Ко времени разработки первого мастер-плана Дубай ещё не имел базовой коммунальной инфраструктуры и асфальтированных дорог, а воду доставляли в канистрах на ослах. Небольшой город состоял из трёх поселений (Bur Dubai, Shindaga и Deira), разбросанных по разным берегам морского рукава Хор-Дубай (Dubai Creek). Шейх Рашид II понимал критическую необходимость разработки стратегического плана развития, чтобы заложить основу будущего роста. Поэтому первый мастер-план Харриса (1960) решал две задачи: заложить основы базовой инфраструктуры и дорожной сети; ввести базовые правила зонирования/рекомендации по плотности застройки и землепользованию.
Первый мастер-план Харриса предполагал сохранение исторического центра и сомасштабной человеку городской застройки. Но в 1966 г. нашли нефть и в эмирате Дубай, пусть и немного, — это перевернуло всё вверх дном. Шейх потребовал доработать мастер-план (1971 г.) с прицелом на более амбициозный рост и на порядок более масштабную застройку окружающей пустыни. Тем не менее, оба мастер-плана Харриса подразумевали сохранение деловой активности в центре. Но из-за высокой стоимости там земли, отсутствия чётких официальных границ между эмиратами и непонятной системы правил городской застройки, развитие Дубая пошло не по плану. Идея сомасштабной человеку застройки уступила место экспансивному развитию, город начал быстро расползаться по побережью в направлении соседнего Абу-Даби.
А начиная с 2000-х гг. быстрая урбанизация эмирата начала диктоваться уже не естественным приростом населения, а желанием привлечь максимум иностранных инвесторов в девелоперские мегапроекты (ограничения на покупку жилья иностранцами были сняты в 2002 г.). Некоторые из таких жилых проектов (концепция City as a growth machine, в Стамбуле началось то же самое, я об этом писал), проектировались для проживания по 1 млн человек. А общая жилая ёмкость мегапроектов, одобренных до начала мирового кризиса 2008 г., составляла 9,5 млн человек. При собственном населении Дубая на тот момент в 1,91 млн. В итоге на строительство и продажу недвижимости приходилась практически четверть ВВП Дубая. Он был признан столицей кранов — их одновременно работало 30 000 или 24% всего количества в мире. А площадь городской застройки с 1955 г. выросла в 400 раз (с 3,2 до более 1000 км2), плюс под искусственные острова было выделено 23% площади территориальных вод.
▍ 2.2 Холодный душ кризиса
Кризис 2008–2009 гг., когда пузырь лопнул и стоимость жилья упала на 43%, оставил эмират с долгами на $120 млрд и вынудил столичный Абу-Даби выделить $20 млрд на погашение немедленных финансовых обязательств. Кстати, отсюда и очень обидная для правящей династии Дубая смена названия у небоскрёба-иконы, с Burj Dubai на Burj Khalifa (в честь эмира Абу-Даби). «Маловероятно, что все жилые мегапроекты будут реализованы в новых пост-кризисных реалиях. Поэтому правительству нужно меньше полагаться на строительство и недвижимость. Тем не менее, часть девелоперских проектов будет реализована, их ёмкость составляет 1,4 млн человек» — признавалось к пояснительной записке к менее амбициозному мастер-плану Dubai 2020, разработанному уже в 2012 г., после мирового кризиса. Для сдерживания дальнейшего расползания мегаполиса развитие должно было сосредоточиться вокруг уже созданной инфраструктуры с использованием транзитно-ориентированного подхода (TOD).
Где-то к концу 2010-х гг. ситуация в целом стабилизировалась, рост экономики и населения эмирата продолжился. Хотя в 2020 г. из-за пандемии население Дубая резко сократилось на 8,4% из-за массовой потери работы трудовыми мигрантами, пошатнув уверенность в завтрашнем дне. Сегодня дневное население Дубая за счёт маятниковой миграции из соседних эмиратов и туристов приближается к 4,4 млн человек (~ 50% населения ОАЭ), — он давно обогнал столичный Абу-Даби (2,8 млн). В следующие 20 лет всё ещё прогнозируется удвоение населения Дубая до 5,8 млн человек (7,8 млн днём). Поэтому в 2021 г. был представлен новый мастер-план Dubai 2040. Согласно ему, основное развитие сосредоточится в пяти городских подцентрах: трёх существующих (исторический центр Deira/Bur Dubai, деловой центр & Business Bay и туристические Dubai Marina & Jumeirah Beach Residence) и двух новых (выставочный Expo 2020 и инновационный Dubai Silicon Oasis). Статус заповедника приобретает 60% площади эмирата, что теоретически должно ограничить расползание мегаполиса.
▍ 2.3 Город, неудобный для жизни
Сегодня Дубай — четвёртый на планете город по числу небоскрёбов после Гонконга, Нью-Йорка и Шэньчжэня. Но стиль жизни его обитателей, диктуемый принципами городского планирования в духе модернизма Ле Корбюзье с небоскрёбами и транспортными мегаразвязками, вряд ли можно назвать здоровым. Я бы даже назвал его антиподом сомасштабной человеку городской застройки, доведённым до абсолюта. 12-полосное шоссе Sheikh Zayed (наш МКАД уже), по обоим сторонам которого взмывают в небо десятки небоскрёбов, просто заставляет человека сжиматься и куда-нибудь прятаться. По таком городу невозможно ходить пешком, здесь нет привычной нам комфортной среды и шаговой доступности сервисов — это царство победившего автомобиля.
Кроме того, в Дубае имеет место сегрегация — в высотках живут экспаты, а местные предпочитают селиться в районах вилл в традиционном стиле (всё-таки семьи у них многочисленные, да и государство выделяет участки бесплатно). Я уж не говорю о миллионах трудовых мигрантов, теснящихся в общежитиях на никому не известных окраинах. И это даёт о себе знать — доля населения с ожирением составляет 33% и продолжает расти, а уровень заболеваемости диабетом 20–25% (речь идёт о коренном населении). В целом, из-за болезней, вызванных малоподвижным образом жизни (lifestyle disease), уровень продолжительности жизни местных составляет всего 66 лет вместо расчётных при таком высоком ВВП на душу населения 77 лет.
Как это произошло? Всё дело в пагубной стратегии экстенсивного роста с опорой на привлечение иностранных инвестиций в строительный сектор. В 2000 г. право одобрения жилых мегапроектов передали от муниципалитета Дубая заинтересованным государственным структурам (Nakeel, Jabel Ali Free Zone/Ports, Customs Free Zone Corporations, TECOM). А государственные структуры типа Emaar, Dubai Holding, Dubai Land и прочие получили право разработки собственных правил застройки для девелоперов на площадках под их управлением. В результате такой децентрализации практически отсутствовала координация работ различных департаментов муниципалитета по строительству объектов социальной инфраструктуры. Эти вопросы решались местно (а чаще не решались вообще), в результате рос трафик в «старые» районы, где она уже была создана (школы, госпиталя, ТЦ, сервисы и прочее). Ну и плюс наблюдалось понятное желание девелоперов максимально освоить собственные участки. Жилыми небоскрёбами стали застраиваться территории, выделенные под общественные зоны или размещение социальной инфраструктуры (Jumeirah Beach Residence, Lagoons и прочие). Свою роль сыграли и стандарты городского планирования, ориентированные на личные авто, когда требовалось обеспечить одно парковочное место на каждую построенную квартиру/каждые 50 м2 площади офисов/ТЦ/объектов социальной инфраструктуры.
▍ 2.4 Как могло бы быть
Да, муниципалитет обратил внимание на эту проблему, и в новом мастер-плане даже предусматривается развитие пешеходной инфраструктуры с расширением сети общественного транспорта. Декларируется, что в результате 55% населения Дубая будет жить в радиусе 800 м от остановок общественного транспорта (общежития нескольких миллионов трудовых мигрантов у чёрта на куличках в расчёт не берутся). Чтобы понять, что далековато и это, достаточно сравнить с результатами автобусной реформы в Барселоне (см. прошлый материал о ней). Там 95% жителей оказалось в пешей доступности от автобусных остановок (300 м). Поэтому несмотря на явное желание что-то сделать, зависимость Дубая от личного авто сохранится (на 2014 г. в Дубае было одно из самых высоких в мире проникновений авто, около 550 на 1000 человек, для сравнения — в Лондоне 300). Кстати, Барселону как раз можно представить антиподом Дубая, — там в центре рабочих мест больше, чем живёт самих жителей. При этом широкие тротуары, удобство и обилие сервисов в шаговой доступности просто не вызывают желания пользоваться авто. В Токио с его смешанной системой зонирования и деревенским локализмом — то же самое (см. отдельный материал по Токайдо). На картинке выше — слайды презентации Гая Перри (Guy Perry, McKinsey/AECOM), которую я всем рекомендую посмотреть. Она как раз о взаимосвязи принципов городского планирования, образа жизни жителей и в конечном счёте их здоровья.
Кстати, на картинке ниже — слайд с рекомендациями для девелоперских проектов в жарком климате, на этот раз от Dubai Development Authority (DDA). Это идеальная картина, как могло бы быть в Дубае, если бы девелоперы следовали рекомендациям DDA, а тот бы занимался реальным контролем их деятельности без сегодняшних восточных хитростей, увещеваний и взяток. Что мы видим? Застройщик должен располагать здания так, чтобы доминирующим направлением ветра обеспечить пассивное проветривание и охлаждение (что-то подобное было реально сделано при строительстве нашего Норильска, только, естественно, с противоположным знаком, — чтобы защитить внутренние дворы от ветров и зимних вьюг). Использование розы ветров не только повышает комфортность жизни в жарком климате, но снижается расход электричества и воды. Кроме того, девелоперам настоятельно рекомендуется использовать затеняющие фасады, когда крытые пешеходные галереи и козырьки делают жизнь пешеходов значительно проще.
3. Почём вода в пустыне?
▍ 3.1 Слишком много пьют
Я уже писал о Мехико, где у половины жителей столичной агломерации, живущих в районах нелегального жилья, нет центрального водоснабжения. В Дубае с питьевой водой дело обстоит ещё тревожнее. С одной стороны, в эмирате потреблялось, в среднем, 500 л воды на человека в день, что примерно в три раза превышает среднемировой показатель (180 л). С другой стороны, ОАЭ входили в десятку стран с минимальными запасами питьевой воды, которые прогнозируются к истощению уже через 50 лет. Чрезвычайно высокое потребление воды во многом объясняется исламским патернализмом — в ОАЭ, как и в других нефтяных монархиях Залива, коренное население до недавнего времени вообще было освобождено от уплаты коммунальных сборов (электричество и вода, плюс субсидирование топлива), а сейчас платит в 3-4 раза меньше, чем экспаты.
Вообще, введение тарифов в Дубае для местных в 2008 г. стало маленькой революцией для Персидского залива, — столичный Абу-Даби решился на такое лишь в 2015 г. Однако большие арабские семьи (по 15-20 человек, с учётом нескольких жён с детишками), живущие в своих виллах с бассейнами и садами, ввиду несущественной доли коммунальных затрат в своих расходах, этого практически не заметили. Местные продолжают расходовать много воды. Настолько много, что 10% коренного населения ОАЭ потребляет воды больше, чем 90% экспатов вместе взятые. Сегодня на частный сектор приходится 60% потребляемой пресной воды, на коммерческий — ещё 25%. Злые языки поговаривали, что чрезмерно много потребляемой воды приходится и на сам государственный сектор (какой же дворец без фонтанов с бассейнами).
В итоге основной вклад в достижение стратегической цели снизить потребления воды на 22% к 2036 г. вносит сегодня государственная программа по установке водосберегающей сантехники в новых домах и умных водосчётчиков (на 2019 г. установлено более 1 млн, примерно в 50% домохозяйств). Кстати, сравнительно недавно построенная сеть магистральных водопроводов имеет и свои плюсы. Дубай держит очень хорошие показатели по утечкам — при транспортировке в водопроводах теряется лишь 5,3% (для сравнения, в США 15%).
Чтобы решить проблему с недостатком питьевой воды, шейхи активно строят опреснительные заводы (42% питьевой воды), на ОАЭ приходится уже треть всех мировых опреснительных мощностей. Да, это дорого и приводит к энергодефициту (30% электроэнергии в стране), но после запуска первой очереди атомной станции Barakah в Абу-Даби это, видимо, перестало быть проблемой. Повсеместное распространение получил термальный метод опреснения морской воды (дистилляция), он дал возможность использовать остаточное тепло от производства электроэнергии (когенерация). В итоге водой и электричеством занимается одно и то же управление (Dubai Electricity and Water Authority, DEWA).
Основная проблема с опреснительными заводами ОАЭ — в массовом сбросе обратно в море отработанного солёного шлама, остающегося после дистилляции. В итоге уровень солёности прибрежных вод Персидского залива поднялся за последние 30 лет на 50%, что начало угрожать местной фауне.
▍ 3.2 Водоочистка и сельское хозяйство
С другой стороны, экстенсивно развивающееся сельское хозяйство в подавляющей степени опирается на использование подземных вод. Осадки в ОАЭ явление исключительно редкое. При этом 75% того, что выпадает, испаряется. Ещё 15% стекает в море (спасибо «серой» инфраструктуре — бетону и асфальту), а в почву просачивается лишь 10%, что для пополнения водоносных горизонтов недостаточно. В итоге горизонт подземных вод понижается и происходит их засоление (brackish water). Международные эксперты в один голос рекомендуют сельскохозяйственному сектору ОАЭ массовый переход на капельное орошение. А вообще, если уж говорить об устойчивом развитии, то в ОАЭ сельского хозяйства не должно быть в индустриальных масштабах. В среднем, по странам Ближнего Востока орошаемые земли занимают 4,3% площади, на них приходится более 80% потребляемой пресной воды, а сектор сельского хозяйства в ОАЭ даёт лишь 0,7% ВВП (0,4% занятых). Стоит ли игра свеч? Визионерство шейхов, пожелавших превратить безжизненную пустыню в цветущий оазис до горизонта, имеет свою цену.
Второй очевидный путь — повышение доли глубокой переработки сточных вод и использование их в ирригации, а также пополнение ими истощаемых водоносных горизонтов. Но до недавнего времени развитие систем канализации и очищения бытовых стоков явно не поспевало за ростом населения агломерации. До 2008 г. единственная площадка по переработке отходов Дубая в Al Awir работала с двухкратной перегрузкой, что часто приводило к сбросу неочищенных сточных вод в ливневую канализацию, откуда они попадали прямо в море. Со строительством двух очередей водоочистных сооружений в Jebel Ali ситуация значительно улучшилась — там стали перерабатывать не только бытовые, но и промышленные стоки. Проектная мощность на выходе — до 0,7 млн м3 воды в сутки, пригодной для орошения. Если бы не религиозные и социальные предрассудки, эту воду можно было бы пустить не только на полив парков, садов и строительный сектор, но и на ирригацию сельскохозяйственных земель для выращивания продовольственных и кормовых культур. А пока, в среднем по ближневосточным нефтяным монархиям, только 40% очищенных бытовых стоков идут на декоративный полив, остальное — сбрасывается в море.
Кстати, централизованная бытовая канализация в Дубае ещё только строится, часть жидких отходов продолжает вывозиться автоцистернами (народное прозвище poop trucks говорит само за себя). Но к 2025 г. планируют завершить мегапроект Dubai Strategic Sewerage Tunnels, прорыв два больших коллектора общей длиной 75 км, проложив к ним 140 км канализационных труб. Параллельно создаётся ливневая канализация глубокого залегания — магистральный 10 км тоннель на глубине до 45 м, на который будет завязана уличная ливневая сеть. Дубай также строит самый большой в мире искусственный резервуар для хранения дистиллированной воды ёмкостью 27 млн м3, который будет завершён к 2025 г. В случае крайней необходимости он ограниченно сможет снабжать эмират водой до 90 дней. Это делается в рамках Water Security Strategy 2036, как и начало совместного проекта Дубая и Абу-Даби по интеграции своих сетей водоснабжения, что позволит перекачивать по магистральным трубопроводам до 0,5 млн м3/день питьевой воды.
▍ 3.3 Система централизованного охлаждения
У нас, как и в любой северной стране, привычна централизованная система отопления. Без неё — не будет жизни в городе. В ОАЭ такой нет, там даже в январе +20, зато есть централизованная система охлаждения (District cooling, DC), по крайней мере в центре. Когда на электростанциях в чиллерах вода предварительно охлаждается до температуры 3-4 градуса, и подаётся по трубам в большие здания, где установлены теплообменники для охлаждения воздуха (фанкойлы).
Такой централизованный способ понижения температуры выгоден для небоскрёбов, общественных зданий и ТЦ, крупных жилых и офисных комплексов. Он примерно на 40-50% эффективнее по энергопотреблению, чем индивидуальные системы кондиционирования (летом в Дубае на них уходило до 70% потребляемой электроэнергии). На картинке выше — как раз такая станция центрального охлаждения District Cooling Plant 2 от Emaar, построенная для снабжения Burj Khalifa и Dubai Mall. Единственное, в Дубае такие станции на 95% электрические, преимущества тригенерации, когда избыточное тепло при выработке электричества используется для теплоснабжения и одновременно работы чиллеров, практически не используются.
4. Вечная стройка и трудовые мигранты
▍ 4.1 Шейх Мохаммед: эмир и СЕО Дубая
Столичный эмират Абу-Даби имеет 90% нефтяных запасов ОАЭ, в отличие от него Дубаю достались крохи. Пик добычи пришёлся на 1991 г., когда на нефть приходилось 50% ВВП. Сейчас массовая добыча нефти прекращена, её доля снизилась до 1-3%. Волей-неволей пришлось диверсифицировать экономику. И этот процесс неразрывно связан с деятельностью текущего эмира Дубая, шейха Мохаммеда (Mohammed bin Rashid Al Maktoum). Именно он отвечал за создание, а сейчас на 99,6% владеет двумя ключевыми бизнес-активами эмирата — многопрофильными холдингами Dubai World (логистическая компания DP World, строительная Nakheel Properties и инвестиционная Istithmar World) и Dubai Holding (Jumeirah Group, TECOM Investments, Dubai Properties Group и Emirates International Telecommunications). Он же стоял у истоков создания авиакомпании Emirates, в разы увеличив пропускную способность международного аэропорта.
В итоге в эмирате сложилась двухуровневая система власти. С одной стороны, существует муниципалитет Дубая из ~ 20 отраслевых департаментов, отвечающих за функционирование городской инфраструктуры и сервисов. С другой стороны — есть исполнительный офис шейха Мохаммеда, где сконцентрирована реальная власть. Именно офис шейха отвечает за развитие эмирата: новые мегапроекты, управление госактивами, иностранные инвестиции, свободные зоны, порты, строительство новых спецпроектов типа Internet City и прочее. Именно офис шейха управляет двумя конгломератами Dubai World и Dubai Holding, в каждом из которых свои банки, инвестфонды, госкомпании, провайдеры услуг и сервисов, строительные конгломераты и прочее. По сути, это напоминает азиатские финансово-промышленные конгломераты — южнокорейские чеболи и японские кэйрэцу.
▍ 4.2 Структура экономики: роль строительного сектора и свободных зон
ВВП Дубая в 2018 г. составлял $108,4 млрд. Ключевыми секторами экономики были: оптовая и розничная торговля (26,4%), транспорт и логистика (12,3%), финансовые сервисы (10,2%), промышленное производство (9,2%, прежде всего, производство алюминия и строительных материалов), недвижимость (7,2%) и строительный сектор (6,4%), HoReCa/туризм (5,1%). Несмотря на снижение доли строительства/недвижимости в структуре ВВП после кризиса 2008–2009 гг. (превышала 20%), на Дубай до сих пор приходится львиная доля всех строительных проектов ОАЭ (42% в 2018 г.). Но строительный сектор продолжает лидировать по числу рабочих мест — в нём трудится 22% или около 600 000 человек (второй самый трудоёмкий сектор — торговля). При этом он имел мультипликатор 2,4. То есть каждый $1, вложенный в строительство, создавал спрос в зависимых отраслях на $2,4 (производство строительных материалов, сектор торговли, финансовые услуги и страхование).
Причина такого акцента на развитие строительного сектора очевидна. В абсолютной монархии, где эмир Дубая владеет всей ещё не застроенной землёй, очень соблазнительно её освоить, продав втридорога зарубежным девелоперам и инвесторам, особенно при практически бесплатной рабочей силе (об этом ниже). Как это на практике происходит? Офис эмира Дубая обращается к одному из собственных девелоперов с просьбой начать освоение того или иного участка. Там создаётся базовая инфраструктура, возводится несколько первых зданий, а оставшиеся 70–90% участка продаются под застройку внешним девелоперам. Полученная прибыль вкладывается в освоение новых участков. Стоимость проданных внешним девелоперам участков только в рамках трёх «пальмовых» проектов из искусственных островов оценивалась в $16 млрд (из-за кризиса закончили только Palm Jumeirah).
Несмотря на тяжёлые последствия кризиса 2008–2009 гг., быстрое развитие сегментов строительства и недвижимости продолжается. Продажи недвижимости клиентам из России и стран СНГ в этом году по понятным причинам удвоились. Хотя традиционных лидеров по зарубежным инвестициям в недвижимость Дубая мы вряд ли достигнем — Индия, Великобритания, Пакистан, Саудовская Аравия, Канада. Этому способствует и мягкая миграционная политика для инвесторов — сегодня для получения 3-летнего вида на жительство достаточно купить недвижимость на сумму от $272 000. Бизнес-визы вообще на порядок доступнее — достаточно владеть долей в бизнесе или инвестировать сумму в $20 000. Местный рынок недвижимости процветает не в последнюю очередь за счёт серых схем и отмывания денег. Хотя в этом щепетильном вопросе сильную конкуренцию ему составляют более 40 различных свободных зон, на которые приходится 41% торгового оборота Дубая.
▍ 4.3 Кафала — основа классового общества
Коренное население ОАЭ составляет лишь 10% при населении 9 млн человек, остальные 90% — трудовые низкооплачиваемые мигранты из Азии, Африки и других стран. В свою очередь 51% из них на 2016 г. были выходцами из Индии, 17% из Пакистана и 9% из Бангладеш. Значительную долю также составляли выходцы из Египта и других стран Африки, а также Непала и Филиппин. Законодательным оформлением всего этого стала спонсорская система Кафала (Kafala). Когда будущий работодатель выступает спонсором, покрывая расходы на оформление документов, приезд работника в страну и его содержание (эти расходы вычитаются потом из его заработной платы). Работодатель становится гарантом предоставления визы, а её отзыв приводит к автоматической депортации. В итоге Кафала даёт работодателю практически неограниченный контроль над своими сотрудниками, исключая шанс его сменить. Ну вот кто ездил по студенческим программам обмена в Штаты в 2000-х гг., там была похожая система — аннулирование визы = депортация.
Зачастую, пользуясь незнанием языка, рекрутинговые агентства перекладывают всё на самих работников. В итоге многие из них остаются в постоянном долгу перед работодателем. В целом, в ОАЭ, да и на Ближнем Востоке в целом, Кафала приобрела какие-то гипертрофированные формы злоупотребления работодателей своей властью. От 12-часового рабочего дня, элементарных невыплат и без того низких зарплат до плохих условий содержания и различных форм насилия. Защититься законными методами от произвола работодателей маленьким людям практически невозможно — профсоюзы или забастовки запрещены, выехать из страны невозможно (зачастую отбирают паспорта). Сменить работу без разрешения своего патрона тоже нельзя (штрафы, тюрьма, депортация).
При этом, своих граждан ОАЭ обеспечивает по полной, чтобы сохранить их лояльность. А вот стать гражданином ОАЭ экспату практически невозможно, даже при знании арабского — стаж оседлости составляет 30 лет (для жителей Катара и Бахрейна 3 года). Вас в любой момент могут выдворить из страны, несмотря на вашу жизнь, заслуги и работу там десятилетиями. Это чувство очень угнетает (учился с ребятами-арабами, работающими в ОАЭ, знаю о чём говорю).
Именно эксплуатации низкооплачиваемых трудовых мигрантов страна обязана своему экономическому успеху. Вместо того, чтобы обучать своё население — ОАЭ сделал ставку на покупку нужных компетенций на стороне. Стране нужны миллионы низкоквалифицированных рабочих для строительства, сферы услуг и домашней прислуги? Не вопрос, — купим их в Южной Азии. Няни, доктора и учителя покупаются в близком ментально Египте и других странах Ближнего Востока. Ну а высококвалифицированных спецов в технической и экономической сфере получают из Европы и США. Такая циничная гибкость позволяет в случае необходимости быстро начать развитие нужных отраслей. Не было до середины 1980-х гг. в стране мощной авиакомпании — за два десятилетия создали. Сейчас подобным же образом во всём мире скупаются специалисты для развития собственной космической промышленности и сферы информационных технологий.
— Дубай продолжает развиваться вопреки естественным законам природы. Есть ли у него будущее? Сложный вопрос. Но до тех пор, пока эмират остаётся открытым для гонимых капиталов со всего мира, пока существует потребность в комфортных налоговых юрисдикциях, пока дышит жизнью строительный и туристический сектор, пока есть нужда в крупном логистическом хабе на пересечении торговых путей — он будет жить. А значит и гонка за самое высокое, большое и дорогое продолжится.
Telegram-канал и уютный чат для клиентов